江苏省城市规划管理技术规定 扬州市实施细则..

《江苏省城市规划管理技术规定(2011版)》扬州市实施细则
（试行）
第一章总则
第1.1条为保证科学、合理地制定和实施城市规划，实现城市的社会经济发展目标，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》、《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）（以下简称《省技术规定》）、《扬州市城乡规划管理办法》、《扬州市公路安全保护实施办法》等城乡规划相关的法律、法规、规范和专业技术标准，并结合扬州市实际情况，制定本实施细则(以下简称细则)。

第1.2条本细则是《省技术规定》的实施细则及有关技术文件。

在扬州市规划建设用地范围内进行城市规划编制和城市规划管理，细则内已明确的相关内容按照本细则执行，尚未明确的内容按照《省技术规定》执行。

民房建设另行规定。

第二章建设用地规划管理
2.1 建设用地兼容性规定
各类建设用地性质的划分和使用应符合经批准的控制性详细规划的规定。

控制性详细规划已明确兼容性内容的，按已批准的控制性详细规划执行；控制性详细规划未明确兼容性内容的，应根据《江苏省控制性详细规划编制导则》及表2-1执行，并在规划设计条件中具体明确。

为适应城市开发和土地利用的不确定性，在符合兼容原则的前提下，可以结合具体情况，依据表2.1的规定确定各地块允许兼容、有条件兼容和禁止兼容的用地类别。

其中允许兼容的用地类别不得超出表2.1规定的范围，禁止兼容的用地类别不得少于表2.1规定的范围，有条件兼容的用地应根据基本控制单元的管理要求对地块提出用地兼容的条件。

表2-1
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注：①√表示允许兼容，空格表示有条件兼容，×表示禁止兼容。

②规划控制指标按规划用地类别进行管理。

③该表格仅作为地块规划设计条件下达时的依据。

4用地类别代号参见《江苏省控制性详细规划编制导则》和《城市用地分类与规划建设用地标准》。

2.2 建设用地规划控制
1. 建筑物后退城市道路、公路、铁路（红线）距离
（1）沿城市道路建筑物应按道路功能、路幅宽度以及建筑物类别、高度、体量，确定其后退道路红线的距离，最小后退距离按表2-2控制。

注：老城区、旧区、历史文化街区和城市规划明确的商业步行街等特殊地段的建筑后退距离可以适当减少，并在设计条件下达时明确。

（2）沿城市道路建筑物应按道路功能、路幅宽度以及建筑物类别、高度、体量，确定绿墙设置的要求及宽度，最小宽度及退让距离按表2-3控制。

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注：①适用于扬州市城市总体规划640平方公里主城区范围内沿路方案设计、审查、审批（老城区5.09平方公里除外）。

②高低层组合的建筑后退距离按不同高度分别控制，在确定建筑的具体退让应综合
考虑城市景观的整体协调。

③特殊路段或区域（如老城区）可以适当减少或者增加退让的最小距离和沿人行道
绿化带最小宽度，但应在设计条件中明确。

④沿人行道绿化带长度不宜小于30m,分隔处人行出入口宽度宜为2-5m。

绿色植物
的设置应采取乔灌草结合的形式，所选树种的冠型上应与行道树相协调。

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⑤在满足绿化带宽度最小宽度的情况下可因地制宜设置绿带形式，但需充分考虑行
人出入的实际情况，构图上应与相邻绿化带保持协调。

⑥沿人行道绿化带参与地块绿地率计算。

（3）新建、改建、扩建建筑退让国道不少于20米、省道不少于15米、县道不少于10米、乡道不少于5米。

公路弯道内侧、互通立交以及平面交叉道口的建筑控制区范围根据安全视距等要求确定。

（4）为保证铁路安全运行，并减轻对周边环境影响，两侧新建建筑物（铁路站台及其附属设施除外）退让相邻一侧铁路干线轨道中心线的距离不小于100米，退让相邻一侧铁路支线轨道中心线的距离不小于30米。

2. 建筑物退让河道（蓝线）的距离
（1）不得擅自调整河道蓝线，确需调整的，应由原批准机关审批同意。

（2）为保证城市防洪排涝安全及水系综合整治工程的顺利实施，并营造良好的滨水景观环境，建筑物后退河道驳岸（外边坡线）的最小距离为8米，驳岸延后实施的，建筑物退让规划河口上坎线的最小距离为10米，并同时满足河道两侧绿带的控制要求，具体应参照蓝线规划的内容，控制性详细规划有明确要求的，应按照控制性详细规划执行。

在设防洪堤河道两侧，建筑物后退蓝线距离还应符合防洪有关规定。

流域性的河道按省、市河道相关管理规定执行。

（3）城市规划确定的景观河段和沿河休闲空间，编制详细规划和城市设计时，可根据具体情况合理确定建筑物的后退距离，按规定程序批准后实施。

（4）宜沿玉带河、蒿草河、念泗河、赵家支沟、护城河、漕河、邗沟河、仪扬河等城市主要河流建设滨河绿地。

分为10-30、30-50、50-100米三个等级控制，具体要求见表2-4：
表2-4河道两侧绿带控制宽度一般性要求
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3. 建筑物退让电力线（黑线）的距离
（1）建筑物应根据电力规范要求退让电力线路距离，具体要求如表2-5：
电力电缆线路保护区为地下电缆线路地面标桩两侧各0.75米所形成的两平行线内的区域。

（2）主城区内10KV以下等级电力线宜采取地埋敷设。

4. 建筑物退让绿化用地（绿线）的距离
（1）任何单位和个人均不得擅自占用永久性绿地，确需调整永久性绿地用途的，报市人大常委会审查同意方可实施。

对于其地下空间利用，必须符合有关法律法规和城市总体规划以及国土、环保、水利等方面专项规划要求，按照城市地下空间开发利用规划，在不影响地面绿地品质、植物生长环境等前提下，进行适度合理开发利用。

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（2）北以西北绕城公路和宁启铁路绿带，西以润扬长江大桥北接线绿带，东以廖家沟两岸绿带，南以南绕城路、新施沙路、沿江公路、长江绿带及湿地保护区构成城市外围防护绿环。

绿带宽度为干线公路、铁路及河流两侧各100米。

（3）绿线范围内可建设少量市政公用设施和绿化配套服务设施，但应在控制性详细规划中予以明确后方可实施，且不得违反总体规划的强制性内容。

（4）建筑退让退让河道及城市道路两侧绿地距离最小不得小于3米。

5. 建筑物退让历史街区、历史建筑（紫线）的距离
新建、改建、扩建建筑物退让历史街区、历史建筑（紫线）的距离按照《扬州市中心城区紫线划定》中相关退让规定执行。

6. 长输管道安全控制距离
（1）在管道线路中心线两侧各5米地域范围内，禁止修建建筑物、构筑物以及其他危害管道安全的行为。

（2）新建建筑物退让大于等于4MPa的输气长输管道安全距离参考《关于商定甘泉印象花园东侧地块建筑避让西气东输管道距离等相关事宜的专题论证
意见》执行：建筑物与西气东输管道中心线控制距离为30米；在管道中心线两侧50米的范围内，禁止爆破和修筑大型建筑物、构筑物。

（大型建筑物、构筑物的界定：4层及4层以上的建筑物、构筑物或单栋建筑面积不小于5000平方米及5000平方米以上的建筑物、构筑物。

）
（3）建筑物与原油、C5及C5以上成品油输油长输管道的距离不宜小于15米。

（4）非联合保护的平行管道，两者间的距离不宜小于10米。

（5）在项目具体设计时，与长输管道的安全退让距离还应通过专家论证等方式进行最终确定。

7. 地下空间退让要求
（1）新建地下建筑与现状建筑的外墙水平距离不宜小于8米，且不宜少于地下室的深度（自室外地坪至地下室底板的距离）。

（2）临城市道路地下建筑(含出入口)退让道路红线最小距离在满足地下市政管线敷设的前提下应按不小于地上的建筑物退让道路红线距离的1/2控制，（城市新区、特殊地块最小距离不得小于5米；旧城区或特殊地块不得小于3米，并在规划设计条件中予以明确）；沿规划地铁线的建筑，退让地铁线和站房的距离按相应规定执行。

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（3）非临城市道路的地下建筑退让相邻建设用地的最小距离不应小于5米。

如统一规划，相邻基地的地下建筑物在满足相关规范的前提下可毗邻建造。

（4）地下建筑出入口及其他构筑物在满足施工安全、市政管线敷设、交通、消防等要求的前提下，退界距离可酌情减少。

（5）城市支路两侧地块同属于同一家单位，相邻基地地下空间可设置地下通道进行连通，宽度不宜大于12米，该地下通道必须满足管网及安全荷载要求。

（6）建筑退让线与用地红线之间不得设置下沉式地下开敞空间。

8. 围墙退让城市道路红线的距离
地块内临各等级道路、用地边界宜建镂空式围墙或作绿篱分隔，且主体高度不宜高于2米，围墙退让各等级道路距离宜为多层建筑后退红线距离的1/2。

相邻地块之间的围墙可共建共用。

门卫及临时建筑退让城市道路红线可参照围墙退让城市道路红线的规定执行。

建筑物的高度应符合城市空域、文物保护、建筑间距、风景旅游区和城市景观等要求。

在规划条件中对建筑高度有特殊要求的项目应严格按规划条件要求执行。

瘦西湖风景区、老城区、视线通廊、七河八岛生态区等的建筑高度应符合相关规划要求，且该区域内的建筑高度为强制性要求，不得随意调整。

其它区域的建筑高度为指导性要求，其建筑高度依据城市设计、控制性详细规划确定，在规划设计条件下达时予以载明。

建筑基地的绿地
1.居住区绿地率不小于35%（旧区改建的，绿地率可以降低五个百分点）；幼儿园、托儿所、中小学、医院、疗养院、休养所、老年人居住建筑（包括老年住宅、老年公寓、养老院、托老所等）等建设用地的绿地率不小于35%。

2.商业地块的绿地率不小于10%，机关团体、体育、科研设计等单位，绿地率不小于35%，工业用地绿地率一般不大于20%，对商业集中区、工业园区内已规划且实施集中绿地，单个地块绿地率可下浮5%，蜀冈—瘦西湖风景区和七河八岛绿地（含水面）较集中的区域，单个地块居住区绿地率可下浮5%，商业地块可不做要求，但绿地应着重在地块沿公共空间位置实施。

3.对环境周边有大气、噪声等污染的单位，绿地率不小于30%，并根据有关国家标准中环境保护的规定在用地周边设置宽度不小于30—50米的防护林带。

4.大型公共建筑上人屋面面积大于1000平方米的宜设置屋顶绿化，绿化面
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积不小于屋面面积的1/3（设备间、楼梯间等除外）。

可架设穿越城市支路的架空走廊，架空走廊距室外地面的净空高度应不小于5米。

各类建筑配建停车位指标
根据城市交通的发展趋势和实际需求，对建设项目（居住建筑及公共建筑）应同步配套建设停车设施，面积指标按表2-5表2-6要求控制：
表2-5居住建筑停车位最低控制指标
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注：1、停车配置通则性要求：
①本市公共建筑配建停车位指标按三类区域划分（具体详见附图），公共建筑应积极利用地下空间或建筑架空层设置停车场，垃圾中转站等公用设施建筑可结合功能在地面设置停车位，凡本表中未予以明确配建停车位数量的，以规划条件明确的要求为准。

②地面停车场用地面积每辆小汽车按30（含公共交通面积）平方米、自行车（电瓶车）按1.8平方米计算；地下停车库的建筑面积每辆小汽车按35（含公共交通面积）平方米、自行车（电瓶车）按2.0平方米计算。

地下停车库按照停车个数与停车面积进行双控。

③停车面积和绿地面积不应重复计算。

但地面停车建议采用高大乔木作树阵式停车，停车数量按照实际形成的车位数计算。

④地下非停车功能的建筑面积(消防水池、泵房等除外)按照规定配置停车。

⑤综合性建筑配建停车位指标按各类性质和规模分别计算。

⑥作为公共活动空间的架空层、单独设置的设备用房、保温层等建筑面积可不配置停车位。

⑦特殊地块的停车设置要求由地块设计条件中确定。

⑧老城区及特殊地块的停车指标难以满足以上最低指标时在规划条件中另行确定；江都区远郊乡镇的停车指标按照市政府相关文件执行，执行时限与文件一致。

2、机动车停车配置要求：
①中心城区普通商品住宅的机动车位全部在地下或半地下设置，中心城区以外普通商品住宅和政策性住房机动车车位，地下一层满铺仍达不到配建要求以人为本诚信务实勇于创新乐于奉献,竭力为客户提供满意的产品和服务!
的，车位比例可适当下降至90%。

住宅小区配套建筑（物管、社区、商业等）的配建停车位指标和停车方式，按照相应的住宅建筑停车规定执行。

②办公类建筑机动车位全部要求在地下或半地下设置，并不得采用机械式停车方式；
③商业类建筑可以设置不超过配建车位总数15%的地面停车位，其余均应在地下或半地下设置，大型超市可在合理设置交通流线基础上，在室内设置部分停车位，如在二层满铺地下车库仍然不能满足配建要求的情况下，二层以下可以采取机械式双层停车方式，机械式停车区域净高不得低于3.8米。

④农贸市场地面可以设置不超过配建车位总数20%的地面停车位，其余均应在地下或半地下设置，且不得采用机械式停车方式。

⑤生产研发建筑的配建停车位指标，参照其他办公建筑的停车指标和方式执行，停车数量可视情况在±10%的范围内进行浮动，并在设计条件中具体明确。

⑥医院可以设置不超过配建车位总数20%的地面停车位，其余均应在地下或半地下设置。

⑦大中专院校可以设置不超过配建车位总数50%的地面停车位，中、小学可以设置不超过配建车位总数10%的地面停车位，其余均应在地下或半地下设置。

幼儿园可在地面或半地下解决机动车停车。

⑧除上述类型以外的公共建筑可以设置不超过配建车位总数15%的地面停车位。

3、非机动车停车配置要求：
①中、小学宜在建筑架空层或半地下设置非机动车停车位。

②农贸市场宜以地面非机动车停车位为主，同时应在地下设置业主及经营摊贩专用停车区域。

2.3建设用地规划配套
第条居住小区公共配套服务设施分为公益性公共服务设施和非公益性公共服务设施。

前者包括教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、行政管理、市政公用等设施，后者包括商业服务、金融邮电设施等。

以下设施不得设置在地下（含半地下）空间内：社区服务中心、社区用房、农贸市场、邮政服务网点、文化活动中心、社区卫生服务中心。

其中：农贸市场应设置于地面一、二层。

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居住小区配套设施应与住宅同步规划、同步建设和同时投入使用。

对分期建成的居住小区，鼓励集中设置，如分期建设，则与相关地块同步建设完成。

第条物业管理用房建筑面积不得小于总建筑面积的7‰，一般规模不小于100平方米，应设置在小区中心区域或住宅小区主出入口附近，方便业主使用，不得设置在地下。

在物业管理用房中要安排快递收发室，宜布置在小区出入口附近。

社区配套用房不得小于总建筑面积的3‰，应具备社区警务室、社区阅览室、社区图书室、社区文娱室等基本功能。

第条居住小区配套商业服务设施面积不得大于地上总建筑面积的2%，宜在小区内部或出入口附近集中设置，如地块用地性质为商住混合用地时，亦可与商业建筑统筹设置。

小区内鼓励配置为全体业主服务的会所、体育健身等设施，产权归全体业主所有，该部分建筑不包含在小区2%的配套商业比例中。

拆迁安置住宅小区、保障性住房配建2%-5%的配套服务设施。

第三章建筑工程规划管理
第3.1条建筑层高
建筑合理层高
1. 低层住宅建筑层高H小于等于3.6米；多层、高层住宅建筑层高H小于等于3.0米(使用集中空调、新风或地暖系统的可上调至3.3米)；普通办公用房、商业用房合理的层高H小于等于4.5米(使用集中空调、新风或地暖系统的可上调至4.8米)。

2. 阁楼两侧檐口高度应小于2.2米。

3. 建筑底层设置的地上车库层高H小于2.5米
4. 下列情况可根据其使用功能合理设置层高：
①区域交通设施、区域公用设施、特殊设施、公共管理与公共服务设施、道路与交通设施、公用设施；
②大型商场、超市、市场、专卖店、餐饮、娱乐等功能集中布置的单一空间超过1000平方米的建筑区域；
③剧场、影院、音乐厅、酒店大堂、宴会厅、住宅及公共建筑门厅、建筑以人为本诚信务实勇于创新乐于奉献,竭力为客户提供满意的产品和服务!
中庭、大型会议室等对层高有功能性要求的功能区；
④工矿企业的生产车间、库房以及作为物资储备、中转用途的库房类建筑。

第3.2条建筑面积计算
1. 建筑面积计算按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）执行。

2. 建筑可移动（开启）顶盖参照永久性顶盖相关规则计算建筑面积。

3. 超高层建筑避难层部分计入建筑面积。

4. 在建筑主体结构内的或在建筑主体结构以外住宅建筑最大进深超过2米的，公共建筑最大进深超过3.6米的挑廊、檐廊，应按结构底板外围水平投影面积计算全面积。

与挑廊、檐廊相接的各类建筑外部构件，均作为挑廊、檐廊控制，并计算面积。

5. 建筑物底层设置的地上车库层高大于等于2.2米的计算全部建筑面积,建筑层高小于2.2米的计算一半建筑面积。

6. 符合闷顶定义的建筑空间，不计算建筑面积。

第3.3条容积率计算
1. 符合下列款项之一的应计算虚拟建筑面积，虚拟建筑面积纳入容积率计算：
①建筑层高高于合理层高应按不同比例折算计算虚拟建筑面积，并按核算后的虚拟建筑面积计算容积率。

低层（多层、高层）住宅建筑层高超过合理层高的，按H/3.6（3.0）×建筑面积计算出虚拟建筑面积作为核算容积率的标准。

商业用房、办公用房等公共建筑层高超过合理层高的，按H/4.5×建筑面积计算出虚拟建筑面积作为核算容积率的标准。

②商业用房、普通办公用房独立隔断开间小于8米，且层高大于4.5（4.8）、小于等于6米，按建筑面积的2倍计算虚拟建筑面积作为核算容积率的标准;层高大于6米，按建筑面积的3倍计算虚拟建筑面积作为核算容积率的标准（该条款不包括上述第3.1条建筑合理层高的情况）。

③单层工业、仓储仓库类建筑层高≥8.0米，按二倍建筑面积计算容积率。

2. 其他建筑面积应纳入容积率计算的情况：
①顶板标高超出室外地坪标高大于等于1.5米的，且层高大于等于2.5米的地下及半地下室。

②超高层建筑避难层中的非避难空间（如设备间、楼梯间）。

③阁楼和可利用的闷顶层建筑面积的一半计算容积率。

④基地内联系各栋建筑的连廊。

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⑤底层架空层的电梯厅、门厅、过道等围合部分。

⑥设有下沉空间的非住宅建筑，下沉空间进深大于3.5米的，其迎向下沉空间的建筑内部空间（作为停车使用的除外）按照地面建筑面积计算纳入容积率计算；住宅建筑内部设置的带有下沉空间的，地下部分建筑面积不纳入容积率计算。

3. 符合下列款项的之一的建筑面积不纳入容积率计算的情况：
①仅以柱、剪力墙落地，视线通透，至少有两面直接对外，且仅作为公共开敞活动空间使用建筑架空层（底层）。

②层高不超过2.2 米有结构分隔的设备层、结构转换层。

③超高层建筑避难层中的避难空间。

④仅作为公共交通通道且能直接与城市道路相连接的跨越城市道路的架空连廊。

⑤顶板标高超出室外地坪标高小于1.5米的半地下室及地下室。

⑥层高小于2.5米的底层地上车库。

⑦按照《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2013的规定计算的建筑保温层面积。

4. 除上述情况外，按照《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2013的规定核定的地上建筑面积应纳入容积率计算。

第3.4条建筑密度计算
在核定建筑密度指标时，以下情况不计入建筑密度指标：
1. 无立柱的过街楼及外挑空间。

2. 建筑内部设置未封闭中庭的。

3. 对公众无条件开放的开敞式亭、廊等景观小品建筑。

4. 建筑基底范围之外的地下通道出入口、跨城市道路的过街通道、地下室及半地下室。

5. 建筑间不直接接触地面支撑结构的架空顶盖。

第3.5条绿地率计算
以下情况下的绿地不计入绿地率指标：
1. 底层住宅院落围墙内的绿地。

2. 底层架空层水平投影范围内的绿地。

3. 地下室或半地下室顶部绿化覆土深度达不到0.8米的绿地。

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第3.6条建设基地标高
1. 居住区（小区、组团）建设基地标高以组团（级）路标高为准；公共建筑基地标高以项目内消防车通道、消防扑救场地标高为准。

2. 建设基地标高须符合控制性详细规划要求。

3. 控制性详细规划未明确建设基地标高的区域，建设基地地势较平坦的（建设基地周边道路的最高点与最低点高差不超过2.0米），建设基地标高宜高于相邻城市道路中心线标高0.3米，且不得超过0.6米；建设基地地势起伏较大的（建设基地周边道路的最高点与最低点高差超过2.0米），应充分结合周边项目实际建设情况和参照上述要求，在规划方案阶段通过竖向设计审查来明确建设基地标高具体要求。

4. 基地结合园林设计进行景观堆坡的，可根据需要适当进行地形改变，不得影响周边景观、日照，不得将雨水排入周边地块。

第3.7条建筑高度计算
1.建筑高度：平屋顶建筑物高度以室外基底标高至其实体女儿墙顶点的高度计算；坡屋顶建筑物按室外基底标高至坡顶的结构面层与外墙外皮延长线的交点的高度计算。

2.对于建设基地有高差的，建筑高度按照所确定的就近组团级道路（或消防登高面）标高为基准点计算建筑高度。

3、下列突出物不计入建筑高度内：
（1）局部突出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间等辅助用房占屋顶平面面积不超过1／4者；
（2）突出屋面的通风道、烟囱、装饰构件、花架、通信设施等；
（3）空调冷却塔等设备；
（4）建筑顶部透空栏杆。

4.
第3.8条建筑间距
1.在计算建筑间距、日照间距、建筑退界时，应考虑建筑外墙保温层、装饰层的厚度。

2.日照间距及日照间距系数
（1）正南北向低、多层、小高层住宅建筑日照间距系数不小于1.35。

（2）高层住宅建筑与北侧、东西侧住宅主朝向需满足日照时数要求。

3. 低层、多层、小高层、高层住宅建筑日照间距
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