世联上海黄浦区动迁项目研究市场调查分析ppt课件

2009.10
2009.12
2010.3
2011.7
拆迁项 目启动
安置方案讨 论、出台
启动动 迁签约
仍在动 拆迁中
预计完 成时间
•采取 “阳光动 迁”制度
•引入商品房销售中 的摇号排队制度，实 行抽号选房
• 12月5号启动当 天，有528户居民 签订补偿安置协议， 占全部1370户中的 38.54%
►137地块在区位、建筑等各方面与卢湾115号地块类似，采用相同的套型保底的拆迁机制，在拆迁 方案补偿口径确定时，具有高参考性 ►115地块为政府拆迁项目，在拆迁周期和成本的预估上，本项目应适当考虑拆迁主体性质引起的差 异
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1 卢湾区115街坊(东块) 2 黄浦区90、95、98、99号地块 3 董家渡13A、15A号地块 4 董家渡10号地块 5 案例总结
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115街坊拆赔比 =1100/(1370X76%X92%)
=1.15
（拆赔比：即每拆1户所需安 置房源套数）
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115街坊
-非居住房屋补偿
非居住房屋赔偿总费用为房屋补偿价格加上其他费用 ，市场评估单价为62900元/平。根据面积不同，动迁 费用从186-756万不等，实际平均补偿金额为15万/平
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95.98地块
-概况
黄浦区90、95、98、99号地块范围以浙江中路、福州 路、云南中路、广东路等为四至。紧邻南京路和外滩 ，区位优势明显。开发商中福集团具有丰富的旧改经 验
►区位：位于上海市的中心区，紧邻南京路 和外滩，与人民广场一步之遥，交通条件 便利，区位优势明显
98 95 90
►交通：位于10号线的新天地站与老西门站 之间，簇拥地铁1、8、9、10、13号线、 多条公交，周边交通便利
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►业态：区域内以住宅为主，沿街有一些商铺，以 饮食娱乐为主，另有写字楼等 ►建筑：居住房屋大多数为二级旧里及以下的公房， 硬件设施及配套一般 ►规模：地块内共有权证户数1096户，户籍户数 1370户
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115街坊
-拆迁房源
位于卢湾区中心，新天地附近，区位优势明显；地块内 以住宅为主，居住房屋多为二级旧里及以下的公房，共 有1096个权证户口
115街坊
瑞华坊
光明邨
凹凸大厦
►四至：北至复兴中路、南至合肥路、东至 顺昌路、西至黄埔南路
►区位：地处“新天地”附近，毗邻淮海路 商圈、徐家汇商圈，区位优势明显
21.56 1260844
37.58
1710103
7.7 8.01 9.7 10.01 11.7 12.47 13.24 14.01 15.55 16.02 17.56 18.17 19.64 20.33
874,359 882,961 929,855 938,457 980,535 1006,717 1028083 1049490 1092181 1105222 1147954 1164881 1205670 1224979
57632268（总金额）
未认定使用面积补贴（10000元/平） 停产停业补偿（400元/平）
实际赔偿单价：15万/平
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115街坊
-拆迁进程
2009.2
2009年2月开始征询到10月安置方案正式出台以来，2010年3月已 签约居民户数达76%。受世博会影响，目前拆迁公司谈判工作停滞 ，依据前期居民反响，估计拆迁工作在世博会后10个月内可以完 成
2 1
27.5-55 1
2 1
1
25-30
1
2
1
24.3-25.6 1
每增加2人可增购 一房，标准按以上办法类推
注：二房和三房可换购一房二套
动迁基地房源充足，人 均可购面积达到25平以 上
在相同人数条件下提供 灵活的选购可能，更好 地满足了由人口结构和 居民实际需求决定的选 购要求
根据现有数据 1.项目初期的安置房源共1100套 2.截止到2010.3，初期的安置房源已用完，签约率为76% 3.项目户数为1370 4.初始签约的528户居民中有490户选择购置基地房源，占92%
征询制：二次征询制 一次征询“想不想动迁”：居民拆迁同意率达93.58％ 二次征询“要怎么动迁”：
1）数砖头+套型保底” 房屋价值补偿=（被拆除房屋房地产市场评估单价 X被拆除房屋的 建筑面积） + 套型面积补贴 + 价格补贴
评估单价
20680-22600元
套型补贴面积 15平方米
价格补贴系数 30%
•巳签约76%，剩余约 270张房产
•2010年4月至现在因 为世博会的召开拆 于2011年7月 完成
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115街坊
-案例总结
对于拆迁意愿及补偿公告的事前征询保证了115地块拆 迁的民意基础，房源的充分准备及价格优势促成了快 速的拆迁协议达成
面积换算系数 二级旧里：1.54
2）居住困难户补贴：异地配套商品房单价（6800元）ⅹ（应安置 对象ⅹ 22平方米/人−补偿安置后的房屋折算面积）
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115街坊
-居住房屋补偿
补偿金额除前述房屋补偿外，还应包括奖励及其他费用 。依据居住面积大小不同，实际每平米的拆迁成本在 42000-82000元之间
45.12
1464680
47.12
1481208
50.51
1502574
52.74
1529166
56.68
1566672
57.9
1588305
62.02
1652884
96.33
1678088
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1734949 1775544 1822297 1855233 1944831 1947221 2117321 2119323 2186668 2314083 2349460 2557582 3571457
房屋补偿价值 拆迁赔偿费用=房屋评估单价 × 建筑面
积
其中：房屋评估单价为62900元/平

其他补偿费用
面积补贴（评估单价X50%X非居住面积）
个体工商营业执照补偿（30万每证）
非居住房屋装饰补贴（1000元每平方）
搬迁奖励费（建筑面积<10平的30万元每证，超出10平部分1.2万元
每平）
安置房基地一般都在外环外，离中心城区有一定距离，周边多数为居住区，配套略显不足。 对于不购置安置房而选择就近安置的居民，发放就近安置购房补贴，按拆除建面补偿每平米4000元
安置房源
安置价格
新凯家园 康桥月苑 瑞阳苑
4000 4000 4000
浦江丽都
浦涛路地块 （期房）
4100 7600
银河新都
4
115街坊
-拆迁机制及口径
依据4号文件有关 规定，采用“数 砖头+套型保底” 的拆迁新政
115街坊属于市政拆迁，实行事前征询、数砖头+套型 保底的新机制，评估单价为20680-22600元，实行套型 补贴的面积为15平/户，价格补贴系数为30%
属市政拆迁项目 拆迁主体为上海市卢湾区教育局 地块规划为新天地的配套学校
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115街坊
-房源购置及拆赔比
依据人口结构进行安置房的供应，可供选择的房源分 为1房、2房和3房三种户型；根据现有拆迁情况，本项 目的拆赔比为1.15
每户认定人 数
≤4
5人以上 （含5人） 7人以上 （含7人） ≥9
分配方案 1房(55m2) 2房(75m2)
3房(95m2)
平均面积 （m2/人）
黄浦区动迁案例研究
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1
我们通过对区位、业态、建筑等都与137地块类似的四
案例简况
个拆迁案例研究，分析影响拆迁成本及拆迁推进的因 素
137地块
区位：上海市中心，交通便利， 周边配套完善，区位优势明显
建筑：住宅都以二级旧里及以 下为主，其他业态如商铺、办 公较少
黄浦区90、95、98、99号地块： 临近本项目只有几个街区；
99
目前动迁地块为95和98号地块
►交通：紧邻2号线人民广场站、8号线大世 界站，公交线有930、108、18、537、世博 30路等
►项目四至： 90：广东路、浙江中路、海口路 95：福州路、浙江中路、广东路、广西北路 98：福州路、汕头路、云南中路、广西北路 99：广东路、广西北路、汕头路、云南中路
22.18 23.25 24.18 25.41 26.95 27.26 28.80 29.57 30.34 31.11 32.65 33.42 34.50 36.10
1278102
38.50
1305841
39.72
1331646
41.12
1365776
42.20
1410880
44.97
1417289
黄浦区90 、95、98 、99地块
115街坊：位于卢湾区临近新 天地；
董家渡13A、15A地块：靠近黄 浦江、世博园区，为“十一五” 重点改造项目；
董家渡10#：同为董家渡地段
卢湾区115街坊
董家渡10号地块
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董家渡13A、 15A号地块
2
1 卢湾区115街坊(东块) 2 黄浦区90、95、98、99号地块 3 董家渡13A、15A号地块 4 董家渡10号地块 5 案例借鉴
≤20
20-30 30-40 居住面积(m2)
≥40
►市中心二级旧里，人均面积普 遍较少，所以居住困难户补偿 是拆迁补偿的重要组成。
►按照每户居住面积不等，实际 每平米的拆迁补偿金额在 42000-82000元之间
6
115街坊
-拆迁房源
安置房源均为在外环线以外政府动迁房源，房源居民供应价 格仅为市场价格的50%，对拆迁居民的吸引力很大。对于选 择就近购房的居民，按拆除面积补偿购房补贴4000元/平
►115地块拆迁拥有： 事前征询的高同意率 充足的房源供应 安置房供应价格的优势
►115地块在区位、业态和建 筑性质上都与本项目类似，可 作为本项目补偿口径的重要参 考
►实际产生拆迁补偿费用： 居住拆迁费用约为5万/平，非 居住拆迁费用约为15万/平
目前115地块拆配比为1： 1.15，预计周期为2.5年
7600
君莲小区
7500
市场价格 7900 9500 8500 9700
-
15500 11000
差价 3900 5500 4500 5600
-
7900 3500
安置房源的居民供应价格仅为市 场价格的50%，对居民吸引力大。
新凯家园
中心 城区
康桥月苑
银河新都 君莲小区
浦涛路768弄 浦江丽都 瑞阳苑
期房过度费： 每户1000月
2000元/
面积奖励费：5000元/平
签约搬迁奖励费：10万元/户
搬迁费用及设备移装费
面积 (m2)
动迁金额(元)
面积 (m2)
动迁金额(元)
面积(m2)
动迁金额 (元)
各区间居住面积补偿均价
82565 54276 46949 41537
动迁费用（元）
6.47
840,229
就近安置补贴（1万/平）
店铺面积（m2） 6.25 6.99 7.02 9.81 11.23 14.9 16.8 17.42 19.82 22.01 22.45 25.00 25.74 34.07 38.01 47.61 60.31
385.44(总面积)
动迁金额(元) 1864062 1924868 1927868 2156587 2288029 2633633 2744753 2870942 2309694 3323281 3369116 3634750 3711835 4171908 5145652 5990105 7565185
►95地块：区域内住宅、
商办各占50%比例，商办中
有上海图书公司、黄浦区
档案局、广告公司、实业
公司、电器商铺、浙江电
影院以及一些饮食娱乐店
95
铺；福州路上以文具商铺
为主，有上海音乐书店等。
►区域内居民共283户。
►98地块：以住宅为主，区域沿街为商铺。住宅有北海小
区等，商铺包括杂货店、饮食店等。
►区域内居民共110户。
开发商动迁项目
规划为占地2万余平方米、总建筑面积12.7万平方米的“中福文化街” 开发商为上海金福外滩置业有限公司，是上海中福（集团）有限公司的全
资子公司，有过多次旧城改造的经验、良好的政府资源。
本报告是严格保密的.
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95.98地块
-地块基本情况
98
目前动迁地块为95和98号地块，建筑类型多为二级旧 里，业态较为复杂，包含居住、商务办公、娱乐休闲 等，两个地块内居民共计493户
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►地块内业态以住宅、商业为 主，商业以娱乐饮食服务为主 ►建筑类型为二级旧里
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95.98地块
-补偿口径
居住房屋价 值补偿口径
95、98#地块目前具体补偿方案还未公示，仅提供了部分 补偿口径。居住房屋的评估均价为17800元/平，同时保 证每人的最低补偿达到11平米，低于居民的普遍预期