7-第7章-房地产开发项目规划设计

开 发
7.1.2 城市规划与房地产开发之间的关系
概
论 1）城市规划对房地产开发的影响
刘
博
★ 城市规划引导房地产开发，降低投资经营风险
★ 城市规划对房地产开发具有控制作用
★ 城市规划影响土地价值的变动
控制公共投资 控制私人投资
学区、青奥、 地铁、隧道
第7章 房地产开发项目规划设计
房 地 产 开 发 概 论
博
分别是多少？
第7章 房地产开发项目规划设计
房 7.1 城市规划与房地产开发
地 产
7.2 房地产开发项目规划设计的指导思想与内容
开 发
7.2.1 房地产开发项目规划设计的指导思想
概 论
7.2.2 房地产开发项目规划设计的技术经济指标
刘 7.2.3 房地产开发项目规划设计的工作内容
博
环境
环境
土地
环境
房 地
黑线：市政公用设施规划控制黑线：规划用于界定市政公用设
产 开
施用地范围的控制线。黑线导控的核心是控制各类市政公用设
发 概
施、地面输送管廊的用地范围，以保证各类设施的正常运行。
论
刘 博
第7章 房地产开黄发线项目规划设计
房 地
城市黄线：是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的
产 开
、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。
7.1.1 城市规划概述
开 发
3）城市规划的特点
概
论
刘 博
政策性 前瞻性
城市规划的特点
区域性
综合性
实践性
第7章 房地产开发项目规划设计
房 7.1 城市规划与房地产开发
地 产
7.1.1 城市规划概述
开 发
4）城市规划的作用
概
论 ● 推动城市社会经济的发展
刘 博
● 改善城市总体形象
● 优化城市人口布局
刘 博
第7章 房地常产见的开规发划布项局目形式规划设计
房 ● 周边式
地
产
开 沿街坊或院落周围布置
发
概 论
优点——内部环境比较安静，土地利用率高
刘 缺点——部分住宅的通风和朝向较差
博
第7章 房地产开发项目规划设计
房 地 产 开 发 概 论
刘 博
第7章 房地产开发项目规划设计
房 地 产 开 发 概 论
地 产
7.1.1 城市规划概述
开 发
2）城市规划的层次体系
概
论 ★1 城市总体规划
地位和主要职能
刘 博
城市总体规划——在较长时期内（一般20年），对城
市性质、发展目标、土地利用、空间布局以及各项建
设的综合部署和实施措施。
块状、带状、环状、
城市的性质、发展目标和规模 串联、组团、星座状
城市布局形式和功能分区
开 结合地形、地貌、周边条件，不拘泥于某种固定的形式，灵活
发
概 布置以致取得良好的日照通风效果。
论
刘 博
第7章 房地产开发项目规划设计
房 地 产 开 发 概 论
刘 博
第7章 房地产开发项目规划设计
房 地 产 开 发 概 论
刘 博
第7章 房地产开发项目规划设计
房 7.1 城市规划与房地产开发
地 产
地 产
7.1.1 城市规划概述
开 发
2）城市规划的层次体系
概 论
★3 城市详细规划
刘 博
控制性详细规划
城市详细规划
将城市总体规划的要求具体落实到地块上 如建筑密度、容积率、人口密度等
修建性详细规划
规划总平面图、市政设施的具体位置等
第7章 房地产开发项目规划设计
房 7.1 城市规划与房地产开发
地 产
7.2 房地产开发项目规划设计的指导思想与内容
开 发
7.3 房地产开发项目的规划布局
概 7.4 房地产开发项目的建筑选型
论
刘 7.4.1 建筑类型
博
● 按建筑层数划分
● 按平面特点划分
● 按结构类型划分
● 按户内空间布局划分
第7章 房地产开建筑发类项型 目规划设计
7.8 房地产开发项目绿地与景观规划
第7章 房地产开发项目规划设计
房 7.1 城市规划与房地产开发
地 产
7.1.1 城市规划概述
开 发
1）城市规划的概念
概
论 城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会
刘 发展目标，确立城市的性质、规模和发展方向，合理 博 利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设的综合
★ 建筑间距——相邻居住建筑之间的距离
第7章 房地产开发项目规划设计
房
地
产 某房地产开发商获得了一宗占地面积为4.5亩的土地，
开
发 拟建一栋商住混合楼，容积率为3.5，建筑覆盖率为55%。楼高16层，
概 论
1至3层为商铺（建筑面积均相等），4至16层为住宅（均为标准层）
刘 试计算项目的总建筑面积、商铺每层建筑面积、标准层每层建筑面积
房 7.1 城市规划与房地产开发
地 产
7.1.1 城市规划概述
开 发
2）城市规划的层次体系
概 论
★3 城市详细规划
刘 博
城市详细规划——在近期拟建的地段上进行具体的规
划布局以确定各项建筑物、道路、绿地和工程设施的
安排，为各项单项设计提供依据。
与房地产开发项目息息相关
第7章 房地产开发项目规划设计
房 7.1 城市规划与房地产开发
部署和具体安排。
城市规划是建设城市和管理城市的基本依据
经过审批
法规效力
第7章 房地产开发项目规划设计
房 7.1 城市规划与房地产开发
地 产
7.1.1 城市规划概述
开 发
2）城市规划的层次体系
概
论
刘 博
城市总 体规划
城市分 区规划
城市详 控制性 细规划 修建性
第7章 房地产开发项目规划设计
房 7.1 城市规划与房地产开发
郑州——块状布局
第7章 房地产开发项目规划设计
房 地 产 开 发 概 论 刘 博
青岛——带状布局
第7章 房地产开发项目规划设计
房 地 产 开 发 概 论 刘 博
上海——星座状布局
第7章 房地产开发项目规划设计
房 7.1 城市规划与房地产开发
地 产
7.1.1 城市规划概述
开 发
2）城市规划的层次体系
第7章 房地产开发项目规划设计
房 7.1 城市规划与房地产开发
地 产
7.2 房地产开发项目规划设计的指导思想与内容
开 发
7.2.1 房地产开发项目规划设计的指导思想
概 论
7.2.2 房地产开发项目规划设计的技术经济指标
刘 博
★ 建筑容积率——建筑面积/用地面积
★ 建筑密度——基底面积/用地面积
★ 建筑高度——室外地面-檐口高度
第7章 房地产开发项目规划设计
房
地
产 开
★ 已有明确项目的房地产全过程策划
发 概
项目投资策划——最关键！市场预测、项目定位、
论 融资策划、主题策划、经济评价、投资风险等
刘 博
项目规划策划——布局策划、产品规划
项目开发建设策划——招投标、项目管理
项目营销策划——形象策划、广告策划等
项目后期策划——物业管理
第7章 房地产开发项目规划设计
房
地
产 开
7.1
城市规划与房地产开发
发
概
房地产开发项目规划设计
论
7.2
的指导思想与内容
刘
博
第7章 房地产开发项目规划设计
房
地
7.3 房地产开发项目的规划布局
产
开
发 概
7.4 房地产开发项目的建筑选型
论
刘
博
7.5 房地产开发项目的住宅户型设计
7.6 房地产开发项目配套设施规划 7.7 房地产开发项目道路交通规划
环境
规划设计
第7章 房地产开发项目规划设计
房 7.1 城市规划与房地产开发
地 产
7.2 房地产开发项目规划设计的指导思想与内容
开 发
7.2.1 房地产开发项目规划设计的指导思想
概 论
7.2.2 房地产开发项目规划设计的规技划布术局经济指标
刘 7.2.3 房地产开发项目规划设计的工作内容
博
建筑选型
房地产项目 规划设计内容
● 促进城市环境保护
● 促进城市建设的高效
第7章 房地产开发项目规划设计
房 7.1 城市规划与房地产开发
地 产
7.1.1 城市规划概述
开 发
7.1.2 城市规划与房地产开发之间的关系
概
论
刘 博
城市规划
相互影响
房地产开发
第7章 房地产开发项目规划设计
房 7.1 城市规划与房地产开发
地 产
7.1.1 城市规划概述
刘 博
第7章 房地常产见的开规发划布项局目形式规划设计
房 ● 混合式
地
产
开 发
行列式+周边式
概
论
地 产 开 发 概 论
刘 博
第7章 房地产开发项目规划设计
房 地 产 开 发 概 论
刘 博
第7章 房地常产见的开规发划布项局目形式规划设计
房 ● 自由式
地 产
第7章 房地产开发项目规划设计
房 地 产 开 发 概 论
刘 博
第7章 房地产开发项目规划设计
房 7.1 城市规划与房地产开发
地 产
7.2 房地产开发项目规划设计的指导思想与内容
开 发
7.2.1 房地产开发项目规划设计的指导思想
概
论 ★ 应当体现项目总体策划的基本构思与原则
刘
博 ★ 和谐理念
与自然生态和谐 与社会发展生态和谐 与用户需求变化和谐
主要任务： 城市道路和交通系统规划、城市园林绿地系统规划
城市专项工程规划及工程管线设计
给水、排水、 主要公共建筑位置的规划方案、防震规划、城市改建规划
防洪、供热等
第7章 房地产开发项目规划设计
房 地 产 开 发 概 论 刘 博
大连——最佳绿色旅游城市
第7章 房地产开发项目规划设计
房 地 产 开 发 概 论 刘 博
住宅户型
配套设施规划
道路交通规划 绿地与景观规划
第7章 房地产开发项目规划设计
房 7.1 城市规划与房地产开发
地 产
7.2 房地产开发项目规划设计的指导思想与内容
开 发
7.3 房地产开发项目的规划布局
概 论
7.3.1 规划布局遵循的原则
刘 博
以居住区规划布局为例
★ 方便居民生活，有利于组织管理
★ 设置公共活动中心
发
概
论
刘 博
第7章 房地产开蓝发线项目规划设计
房 地
城市蓝线：是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等
产 开
城市地表水保护和控制的地域界线。
发
概
论
刘 博
第7章 房地产开发项目规划设计
房 地 产 开 发 概 论
刘 博
第7章 房地产开发项目规划设计
房 地 产 开 发 概 论
刘 博
第7章 房地产开发项目规划设计
采光 通风 项目所在地的地形、位置
第7章 房地产开发项目规划设计
房 7.1 城市规划与房地产开发
地 产
7.2 房地产开发项目规划设计的指导思想与内容
开 发
7.3 房地产开发项目的规划布局
概 论
7.3.1 规划布局遵循的原则
刘 7.3.2 常见的规划布局形式
博
行列式
常见的布局形式
周边式 混合式
自由式
第7章 房地常产见的开规发划布项局目形式规划设计
房 ● 行列式
地
产
开 按一定的房屋朝向和间距成排布置，大部分是南北向重复排列
发
概 论
优点——每户有好的朝向，施工方便
刘 缺点——空间较为单调
博
第7章 房地产开发项目规划设计
房 地 产 开 发 概 论
刘 博
第7章 房地产开发项目规划设计
房 地 产 开 发 概 论
★ 合理组织人流、车流，有利于安全防卫
★ 构思新颖，体现地方特色
第7章 房地产开发项目规划设计
房 7.1 城市规划与房地产开发
地 产
7.2 房地产开发项目规划设计的指导思想与内容
开 发
7.3 房地产开发项目的规划布局
概 论
7.3.1 规划布局遵循的原则
刘 7.3.2 常见的规划布局形式
博
规划布局考虑的因素
高度和建筑密度，确定每块用地的建筑容积率和人口
数量。
第7章 房地产开红发线项目规划设计
房 地
红线一般是指各种用地的边界，包括道路红线、建筑红线等。
产
开 发
道路红线：规划的城市道路路幅的边界线反映了道路红线宽度。
概
论 建筑红线：城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、
刘 博
台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。
★ 对土地利用产生影响 ★ 对城市景观产生影响 ★ 是实施城市规划的有效手段
第7章 房地产开发项目规划设计
房 7.1 城市规划与房地产开发
地 产
7.2 房地产开发项目规划设计的指导思想与内容
开 发
7.2.1 房地产开发项目规划设计的指导思想
概
论 ★ 应当体现项目总体策划的基本构思与原则
刘
博 ★ 和谐理念
概 论
★2 城市分区规划
刘 博
城市分区规划——在总体规划的基础上，具体划定土
地使用界限，对土地进一步分类，对不同使用性质的
用地位置和范围提出控制性要求，确定次干道及支路
的红线位置、横断面、主要交叉口形式、控制点的坐
标、标高；确定地上、地下各种主要管线的走向、控
制管径，并综合处理屏幕和竖向关系；原则规定建筑
刘 博
第7章 房地产开发项目规划设计
房 7.1 城市规划与房地产开发
地 产
7.1.1 城市规划概述
开 发
7.1.2 城市规划与房地产开发之间的关系
概
论 2）房地产业对城市规划的影响
刘 博
★ 促进城市规划工作向着更深更广的领域扩展
★ 促进城市规划管理的科学化和法制化
★ 对城市空间结构产生影响
★ 对城市经济发展产生影响——房地产业的带动效应
即建筑物的外立面所不能超出的界线。
第7章 房地产开紫发线项目规划设计
房 地
城市紫线：是指国家历史文化名城内的历史文化街区及省、自
产 开
治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区保护范围界线，以
发 概
及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的
论 保护范围界线。
刘
博
第7章 房地产开黑发线项目规划设计