收益法

•
=52.421（万元）
2011-2
《资产评估学》
24
每年收益不同 未来年期有限
每年收益相同 每年收益相同 未来年期无限 未来年期有限
每年收益不同 每年收益不同 未来年期无限 未来年期有限
∑（各年收益额×各年折现系数）
1 23 4 评估基准日
t
n
•[例6]：
• 设某企业尚可经营5年，每年预期收益额分别 为160万元、140万元、135万元、120万元和110万 元，确定折现率为6%。要求：试确定该企业的评 估价值。
5.分析确定评估结果
基本参数
预期收益额 折现率 收益期
（一）预期收益额
（1）基本含义
指由被评估资产在使用过程中产生的超出其 自身价值的所得额。（差额，不是销售收入）
（2）主要特点
① 收益额是资产未来预期收益额，而不是资 产的历史收益额或现实收益额；
② 收益额是资产的客观收益，而不是资产的 实际收益。
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《资产评估学》
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•第二、确定第6年以后各年收益额的现值
•
第6年以后各年收益额现值
• =70/5%×（P/F，4%，5）
• =1 150.66（万元）
•第三、确定该企业的评估值
• 企业评估价值=268.105+1 150.66
•
=1 418.765（万元）
2011-2
《资产评估学》
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P=A(���1���(+1���+���)������������)−������1 =900×4.6229=4160.59（万元）
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• [例4]：
•
设某企业尚可持续经营6年，每年预期收
益额为10万元，确定折现率为4%。要求：试确
定该企业在有限期经营假设下的评估值。
•
• 企业评估价值=10×（P/A，4%，6）
•
=9.8×3.78488=37.1万元。 （3分）
1 in 1
1156 1
P A
9.8
i 1 in
15 1 156
• 2. 企业一辆带拖挂的货车，该车评估时 已使用6年，经市场调查和预测，该车每 年还可以给企业带来预期收入5万元，汽 车投入运营成本每年为2.2万元，企业所 得税率为33％，同行业的投资回报率为 10％，试评估该车得价值。
折成现值折现）
➢本金化率：未来无限期收益折算成现 值的比例。（ n∞ 本金化率、 资本
化率，资本化是永续收入的折现）
（3）折现率的估算方法 ➢基本方法： 无风险报酬率＋风险报酬率
同期国库券利率
综合考虑各种风 险因素进行判断
行业风险、经营风险、财务风险、其他风险
（三）收益期
（1）基本含义 是资产具有获利能力持续的时间。
对外转让，线路运营权年限与车的报废 年限相同。已知该车于2002年10月注册 登记并投入运营，投资回报率为15％，
• 预期每年收入均为20万元，年运营成本均为6万元， 适用的所得税率为30％，试评估该车（含线路运营 权）于2006年10月的价值。
• [已知: • （P／A，15％，4）=2.85498， • （P／A，20％，4）=2.58873， • （P／A，15％，6）=3.78488， • （P／A，20％，6）：3．32551]
（2）收益期估测方法 ➢以法律、法规的规定时间为基础进行估测 ➢以合同规定的时间为基础估测 ➢根据产品寿命周期进行估测
评价
• 优点： • 能真实和较准确地反映企业本金化的价格。 • 与投资决策相结合，应用此法评估的资产价格，
易为买卖双方所接受。 • 缺点： • 预期收益额预测难度较大。 • 评估中适用范围较小。
每年收益不同 未来年期有限
每年收益相同 未来年期无限
P=
A r
每年收益相同 每年收益相同 未来年期无限 未来年期有限
每年收益不同 每年收益不同 未来年期无限 未来年期有限
条件：每年纯收益不变，资本化率固定，收益期无限
例1： 假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请 评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收 益为1200万元，折现率为4%。请估算该企业的价值。
评估值=1200/4%=30000（万元）
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•[例2]：
• 设某企业可以无限期持续经营，每年预期收 益额为100万元，确定本金化率为4%。要求：试确
定该企业持续经营下的评估值。
•
• 被评估企业评估价值=100/4%
•
=2 500（万元）
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《资产评估学》
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每年收益相同 未来年期有限
每年收益相同 未来年期无限
• 现今条件下的实际取得的收益不可用于评估。
• 实现收益排除了实际收益中偶然的、特殊的原因组成 的部分之后取得到的一般正常收益，方可用于评估。
• 举例：
• 如城市中一块空地 目前没有利用，实际收益为零， 甚至为负。
• 企业拥有一十分先进的设备，由于企业经营不善，致 使资产利用率很差，这不能论资产、土地无价值，最 大效用，最佳效用。
终值现值系数
1 (1+r)������
年金现值系数
(1+������)������−1 ������(1+������)������
= 1r·(1-(1+1������)������)
§3.2 收益法
一、收益法的基本含义
指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判 断资产价值的各种评估技术方法的总称。即采用资本 化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。
• 企业评估价值 •=160×0.9434+140×0.8900+135×0.8396+120×0.7921 +110×0.7473
•=150.944+124.6+113.346+95.052+82.203 •=566.145（万元）
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《资产评估学》
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每年收益不同 未来年期无限
每年收益相同 每年收益相同 未来年期无限 未来年期有限
• 答：（1）根据已知条件，采用收益现值法评估该车 及线路价值； （1分）
• （2）该车为旅游客车，规定使用年限为10年，已 使用4年；该车剩余使用年限为：6年 （1分）
• （3）该车为企业带来的年预期收益为： 6=14万元： （1分）
A0=20-
• （ =94.8）万税元后；净收益（为2分：）A=A0×（1-30％）=14×70％ • （5） 折现率i=15%（2分） • （6）该车评估值：
2.经营50年条件下
P=2/(1+10％)1+ 15/(1+10％）2+ 13/(1+10％)3+ 11/(1+10％)4+ 14/(1+10％)5 + 14/10％(1+10 ％)5×[1-1/(1+10％)50-5]=134.98 （万元）
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收益法优缺点分析： （一）优点分析 （1）采用收益法评估资产充分考虑了资产未来收益 和资金时间价值，能真实和较准确地反应资产的本 金化（资本化）价值。 （2）能够解决重置成本和市场法所不能解决的问题。 （3）比较全面反映了资产的正常的使用收益。
（2）风险可预测和量化。资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可预测并可 以用货币衡量。（行业风险、地区风险、企业风险）
（3）年限可预测。被评估资产预期获利年限可以预测。
三、基本程序和基本参数（P67）
1.搜集验证未来预期收益 2.分析测算未来预期收益
预期收益
3.确定折现率或资本化率
4.折现，确定被评估资产价值
例8.某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万 元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从 第六年开始，以后各年收益均为14万无，确定的 折现率和本金化率为10％。确定该收益性资产在 持续经营条件下和经营50年条件下的评估值。
1.永续经营条件下
P＝12/（1+10％）1+ 15/（1+10％）2+ 13/(1+10％)3+ 11/(1+10％)4+ 14/(1+10％)5 +14／[10％×(1+10％)5]＝136.17（万元）
• 则 折现率 10%+2%=12%
• V=400 （P/F，12%，1）＋ 420 （P/F，12%，2） ＋440 （P/F，12%，3）＋ 460（P/A，12%，3 ） （P/F，12%，3）＋2000 （P/F，12%，6）
• =2780.85万元
•[例7]：
• 设某企业无限期持续经营，未来5年的收益 额分别为50万元、60万元、55万元、68万元、70 万元。假定从第六年开始，以后每年收益额均为 70万元，确定的折现率为4%，本金化率为5%。要 求：试确定该企业的评估价值。
n
资产评估价值＝
未来各期资产预期收益
i1
1 折现率i
P
n
Ri
i 1 (1 r ) i
基本思路
“将利求本”的思路：认为任何一个理智的 投资者在购置或投资与一项资产时，所愿意支付 或投资的货币数额不会高于所购置或投资的资产 在未来能为其带来的回报，即收益额。
评价：理论上，收益法是资产评估中较为科 学合理的评估方法之一
每年收益不同 未来年期无限
每年收益相同 未来年期有限
每年收益不同 未来年期有限
P= A × （P/A,r,n）
（P/A,r,n）=
1 r
1-
1 (1+r)n
P=
A r
1-
1 (1+r)n
例3： 某企业尚能继续经营6年，营业终止后用 于抵冲债务，现拟转让。经预测得出6年预期收 益均为900万元，折现率为8%，请估算该企业的 评估值。