海口城投公司投融资途径新探索——参与土地一级开发，拓展融资渠道

海口城投公司投融资途径新探索——参与土地一级开发，拓展融资渠道
海口城投公司投融资途径新探索——参与土地一级开发，拓展融资渠道
海口市城市建设投资有限公司在海口市与国家开发银行开展开发性金融合作的背景下成立，定位于融资大平台、城市建设的主力军、城市资产经营者，成立五年来，为海口市融资签约金额187亿元，到位金额109亿元，对改变海口城市面貌、提升城市品质做出了重大的贡献。

2008年国家继续实行紧缩的货币政策，年内5次上调存款准备金率达17.5%，并进一步控制投资规模，严格项目审批，控制土地转性和土地开发利用，从紧的宏观调控政策对依赖于政府信用运作的城投公司投融资工作提出了更高要求。

海口城投公司目前融资渠道单一，仅依靠开行贷款，而海南省“费改税”决定了道路等基础建设项目不产生经营性现金流，非经营性项目资金得不到补偿，造成公司资产负债率过高，限制了新融资渠道拓展。

针对这些问题，海口城投公司在投融资新途径方面作了一些有益探索。

一、与政府签订回购协议以及通过政府补贴、资产置换等方式来保证非经营性项目获得补偿。

通过与政府协商，明确非经营性项目为政府对公司负债。

签订项目回购协议，约定政府回购时间和金额，并明确协议项下权益可以提供质押担保，由此增加城投公司信用度，为城投公司拓展新融资渠道奠定基础。

二、参与土地一级开发，增加经营性现金流，补偿基础建设资金。

土地资源是城市经济增长主要源泉,经营好土地资源，就能达到增值效益最大化。

而土地经营的重要环节是土地一级开发，即遵循“政府主导，统一规划，市场化运作”原则，将生地变成熟地，通过“招、
拍、挂”形式出让，获得增值效益。

海口城投公司作为国有独资公司参与土地一级开发，既保证政府主导，又符合市场化运作原则，具有得天独厚的优势。

土地一级开发是资金密集行业，参与土地开发必须要解决资金问题。

对此，海口城投提出如下构想：“封闭运作，分段开发，多渠道融资，逐步回收资金”。

（一）与政府签订土地一级开发协议，明确收益分成模式
依据《海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知》土地开发商的分成收益最高为70%。

城投公司通过与政府协商，签订土地一级开发协议，明确分成比例，获得分成权，由此奠定融资基础。

（二）与原土地使用者签订协议，通过赋予其“期权”方式降低前期开发资金需求量。

土地一级开发资金主要用于征地补偿、房屋拆迁、土地平整、基础设施配套、税费支出等，其中征地拆迁费用占总资金量的50%以上。

征地拆迁工作往往是难点问题，原因在于给予原土地使用者的拆迁补偿费用远远低于政府出让土地获得收益，很大程度上损害了原土地使用者的权益，导致原土地使用者产生敌对情绪，增加拆迁难度。

针对此问题，海口城投公司提出一种新设想，即赋予原使用者一定比例土地“招、拍、挂”收益分成权（期权）方式，来保障其合法权益。

这种方式改变了预先支付征地拆迁费的通行作法，既避免了前期拆迁补偿资金的沉淀，又最大限度保障了原土地使用者权益，有利于推动拆迁工作顺利进行。

（三）拓展多渠道的融资方式，筹措一级开发所需资金。

与政府签订的土地一级开发协议保证了土地开发项目具有稳定收益，加上项目封闭运作，为多渠道融资创造了可能：
1、财政拨款
与政府协商从财政预算中拨出一定数量资金，作为启动资金，推动项目进行。

2、开行贷款
国家开发银行是直接从事政策性融资活动的金融机构。

根据国家
有关支持土地储备贷款的规定，土地一级开发贷款为土地储备贷款，使用期限2年，要求自有资金投入不低于30%。

海口城投历年来同开发银行建立了良好合作关系，可以就土地开发项目向开发银行申请一定比例土地储备贷款。

3、商业银行贷款
土地一级开发具有稳定的收益，银行放贷是建立在国有土地出让收入担保基础上的，因此银行放贷的资产呆账、坏账风险小，城投公司可以用“分成权”质押向商业银行申请贷款。

4、债券融资
通过发行企业建设债券,进行债券融资。

债券融资具有成本比较低,期限长、使用灵活等特点，可以筹集规模较大的资金，国内多家城投公司也成功发行了企业建设债券。

但是债券融资发行条件严格，竞争激烈，需要城投公司对土地开发项目进行整合策划，争取土地开发债券发行。

5、股权融资
通过资本市场发行股票,进行股权融资。

城投公司可以通过成立合资公司、设立股份公司等形式,吸引外资或社会民间资金参与土地一级开发项目；也可将土地开发项目注入新设立的股份公司,通过发行股票进行筹资,或在证券市场上通过“借壳”上市融资。

6、信托融资
信托融资是土地一级开发的重要融资途径，对于信托投资公司而言，土地一级开发在某种程度上是一种政府行为，其收益率是既定的，风险也很小，能够为委托人提供有保障的利益回报，因而是一项非常好的理财途径。

由城投公司作为融资人，信托公司作为受托人，发行信托计划，向委托人取得信托资金后，购买融资人的优先收益权，信托计划期满时，融资人按照协议规定溢价购回有限收益权。

受托人将溢价作为信托受益进行分配。

土地一级开发信托融资具有良好的市场前景，将成为土地开发中重要的融资途径。

7、土地资产证券化
土地证券化是指以土地收益作为担保发行证券，在不丧失土地产
权的前提下，利用证券市场的功能，将不可移动、难以分割、不适合小规模投资的土地转化成可以流动的金融资产，吸收了直接融资和间接融资的优点，是一种非负债型的全新融资方式。

城投公司首先对拟进行证券化的土地未来现金流进行资产估算，确定土地证券资产数。

然后将拟进行证券化的资产转让给SPV。

SPV 是一个资产证券的特设机构，是以土地资产证券化为唯一目的、独立的信托实体。

SPV对土地证券进行信用增级，再通过信用评级机构对发行的证券进行评级后，将土地证券出售给投资银行或证券公司，并由其销售给机构投资或个人投资者。

SPV获得证券发行收入，支付证券购买价格给城投公司，SPV负责将对土地收入进行管理，存入托管行，到期还本付息。

到了规定期限，托管行将积累基金拨入付款帐户，对投资者还本付息。

实施土地证券化是一种创新融资方式。

目前国家开发银行正作为银行资产证券化的试点机构。

海口市作为特区正积极争取政策，成为以资产为抵押的资产证券化（ABS）的试点城市，在此背景下城投公司可以进行土地证券化的实践性探索。

通过上述各种途径的融资渠道，城投公司可以筹措到足够的资金，参与用于土地一级开发，获得土地收益分成，补偿基础建设资金。

三、片区开发案例介绍
海口城投公司在5年的发展历程中，参与了长秀片区、海口市金沙湾、行政中心等大宗土地的前期开发策划，积累了丰富的片区整体策划、推广、开发经验，也建立了一支勇于创新的高效地产运作团队，为成片土地一级开发及成功运作奠定了基础。

城投公司对长秀片区的开发过程，类同土地一级开发过程。

长秀片区位于海口市西海岸，拥有最优越的海岸线资源，占地面积6000余亩。

开发之前由于缺乏规划和管理，土地荒芜、违规建筑突兀，配套缺乏，无路可进，土地资源极大浪费。

2004年市政府决定将长秀片区的1500亩土地注入海口城投公司，并明确由城投公司负责长秀片区路网建设。

海口城投站在城市发展的战略高度，确立了“规划整合、配套先行”创新开发模式，对片区的控制性详细规划和路网规划进行了
反复调整和论证，对片区配套设施进行了精心组织和设计，短短两年多时间，该片区路网全面开通，投资环境大幅改善，片区价值大幅提升（从开发前的35万/亩，上涨到现在的100万/亩），各个开发项目如雨后春笋般崛起。

于此同时，在片区修建之初海口城投就聘请专业地产顾问有限公司对公司拥有的长秀片区土地进行整体策划，将长秀片区项目定位为“热带风情小镇”，由此公司蓝城系列房地产项目拉开了序幕。

现在，蓝城系列子项目城市海岸、紫园、蓝城壹号已启动，秉承“责任地产、和谐奋进“的开发理念，注重开发品质，以打造“精品”工程为己任，蓝城系列项目现已成为海口西海岸地产新标杆，提升了整个西海岸地产价值，极大的带动周边学校、医院、银行、商业、居住小区、旅游项目发展，成为民生期待，城市瞩目的重大工程。

海口城投对长秀片区的整合开发，是海口市土地片区开发的成功典范。

海口城投公司正努力争取利用自身经验积累、不断开拓创新，参与土地一级开发，逐步建立起“融资——土地开发——土地增值——获得增值收益——增强还款能力——再融资用于项目建设”的良性循环发展机制，推动海口城市化进程，努力实现海口城市建设社会效益、环境效益、经济效益的和谐统一。