登记簿的推定效力仅及于权利客体而不及于事实——析郑某诉吴某财产权属案
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３ 登 记 内容为 不动 产物 权及 其变 动 事项 。 ． 我
是 其 并 不 能提 供 其 对 该 房 屋 实 际享 有 所 有 权 的 充分 证据 。 根据 双 方所 签 订 的协议 及购 房 合 同履 行 情 况 ， 以 明确郑 某 系 以吴 某 的名 义购 买 的该 可 房 屋 。从 双 方提 交 的付 款 情况 的证据 来 看 ， 某 郑 持 有 交付 房 款 的发 票原 件 ， 持有 储 蓄存 款 存 折 还
生登 记法 律 关系 。 ２ 不动 产 登记 具 有 公 示 不 动 产 物 权 变 动 的 ． 作用 。因此 ， 记必 须 具有 权威 性 。否 则 ， 登 登记 就 无 法 具有 公信 力 。 以登 记是 国家 专职 部 门 的活 所 动 ， 国均 明确 规 定 由专 门的登 记机 关 办理 不 动 各 产登记。
租金、 使用 费等 收益 。 另查 明 ，０ ０年 ９月 ５日，吴某 （ ２０ 乙方 ， 买
方） 与某开 发 商 （ 甲方 ， 方） 订 了《 市 内销 商 卖 签 某
购 房 ， 实 际 购 房付 款 均 为 甲方 付款 ， 该房 由 而 现 甲方管 理使 用 。 （ 鉴 于 上述情 况 ， 二） 乙方对 该房 产 不具 有实 际产 权 和使用 权 ， 不对 该房 产承 担 也 任 何风 险及 法律 责任 ， 承担 该房 产 发生 的任 何 不 费用 ； 乙方不 得 擅 自将 该 房产 处 置 、 让 、 转 设置 抵
国家 登 记 机 关 通过 一 定 行 为将 权 利 记 载 于 法 定 的登 记簿 ， 向社会 展 示 ， 颁 发权 利 证 书 作 为权 并
记 行 为效 果二 者 的关 系 。根据 《 权 法） 物 ） 的规 定 ，
动 产 物 权 变 动 的 公示 方 式 以及物 权 变 动 的要件
（ 生效 要件 或对 抗要 件 ） 。本 来 ， 民法 崇 尚意 思 自 治 ，物 权 变 动应 以 民事 主 体 意 思表 示 一 致 为 依
齐婧 ／ 责任编辑
星丝芒洼堡
Ｃ Ｍ 肛 札 Ｅ 阿 Ⅲ ｓ
名 为 吴某 ） 吴 某 的 身 份 证 原 件 ， 于证 明郑 某 和 用 支 付购 房 款和 支 付 月供 的情 况 ， 同时 郑某 明确 陈 述 了贷款 银 行及 每 月按 揭还 款数 额 。 某称 是其 吴
支付 房款 和 月 供 ， 是 经 法庭 询 问 ， 某 对 其 付 但 吴 款 的地 点 、 付款 的 数 额 、 款 的 时 间均 不 能 明确 付 陈述 。此外 ， 某 对于 郑 某所 持 有 的上 述 户名 为 吴
本案 的 案情 并 不复 杂 ， 议焦 点 是房 屋 登 记 争
簿 登 记 的权 利人 与 实 际权利 人 发 生冲 突 时 ， 应如 何 认 定诉 争 房屋 的权 属 。引 申 出的 问题 是 ： 不动
定 ， 法有 效 ， 方 当事 人 均应 依 约履 行 义务 ， 合 双 行 使 权利 。在签 订 该协 议 书之 前 ， 某 已经 与 开 发 吴 商 签 订 了上述 房 屋 的预 售 契约 ， 于购 房 的相 关 对 事 实是 清 楚 的 。在 ２ ０ ０ ２年 １ １月 １ ５日签 订 的 协
记 机 关 记 载 于 不 动产 登记 簿 ，才 能发
力。
ห้องสมุดไป่ตู้
房 屋 产 权 证 书 是 登 记 机 构 颁 发 给 权 利 人 作 为 其 享有 权 利 的证 明 ， 有 证 据 资 格 ， 并 不 能 具 但
最终 决定 实 体上 的法 律关 系 的存 在 与否 。 屋产 房
权 证 书是 物 权 的外 在 表 现 形 式 ， 具有 “ 定 的 只 推 证据效力 ” ，与 实 际 权 利 状 况 并 不 一 定 完 全 吻
在 乙方名 下 ， 乙方应 为 甲方 出具全 权授 权 书 ， 由 甲方 自用 或 出租 、 营使 用 该 房 产 ， 收 取 租 金 经 并
等收益 ， 收益 与 乙方 无关 。 该 甲方在 自用或 出租 、
经 营使 用该 房产 中发 生 的法 律 问题 由 甲方 承担 。 公 告方 式和 纯 招标 方式 等 ， 都是 试 图通过 完 善土
吴某 的储 蓄存 款 存 折 的开 户 日期 的 陈述 也 是 错
误 的 。再查 ，０ ７年 ３月 ２ ２０ ８日， 区 房屋 管理 局 某
向吴 某颁 发 了房屋 产权 证 。
付 了全 部 购 房 款 ， 该 房 屋 的 真 正购 买人 ， 该 是 是
房 屋 的实 际所 有权 人 。综 上 ， 郑某 要 求 依法 确 认
专 职 部 门将 申请 人 的 不动 产 物权 变 动 事 项 记 载 于 国家 不动 产物 权 登记 簿 的事 实 。
的 上述 房 屋 ， 际 购 房 付 款 均 为 郑 某 付 款 ， 某 实 吴 对 于该 房产 不 具有 实 际产 权 和 使用 权 ， 得就 该 不 房产 向郑某 提 出任 何 权利 主 张 。双 方 的约 定 ， 内
不 动 产 登 记 行 为是 国家 登 记机 关 依相 对 人 申请
据 ， 以国家 机 关 的 公法 行 为 介 于 其 间 ， 有破 若 似
就 民事 主 体设 立 、 更 、 转 、 分 、 变 移 处 消灭 不 动 产
物 权 的事 实进 行 审查 、 载 的行 为 。登 记 是物权 记
坏 私法 自治之嫌 。但 为保护 交 易安 全 ， 物 权变 使 动 的事实 为 当事人 以外 的第 三 人知 晓 ， 必借 助 于
２０ 年 １ ０２ １月 ｌ ５日， 某 （ 郑 甲方） 吴某 （ 与 乙
方） 订 了一份 协 议 书 。其 内容为 ， 乙双 方 经 签 甲、 协商 ， 目前在 乙方名 下 的诉 争 Ａ公 寓底 商 １ 、 就 Ａ １ Ｂ的房 产权 属及 使用 事 宜 一致 同意 并确 认 以下
内容 ： 一 ） （ Ａ公寓 底 商 １ 、Ｂ系 甲方 的 住房 ， Ａ１ 但 由于 甲方 尚未 取得 北京 市户 口， 故使 用 乙方 名义
星塑亡 熊
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登簿推效仅于利体不于实 记的定力及权客而及事
— —
析 郑 某 诉 吴 某 财 产权 属 案
王 忠 北 京市 房地产 法 学会 常务理 事
一
、
基 本案 情
２０ ０ ２年 １ １月 １ ５日， 某 出具 一 份授 权 委 吴 托 书， 权委 托 郑 某 负 责 出 租 、 用 和 管 理授 权 授 使 人名 下 的 Ａ公 寓底 商 １ 、 Ｂ 有权 签 署 与 该物 业 Ａ１， 出租 、 使用 和 管 理 有 关 的 合 同文 件 ， 负责 收 取 并
合。
本案中， 实体审查 ， 经 虽然 该房 屋 的所 有 权 证 上显 示所 有 权 人 为吴 某 ， 并且 吴 某 也实 际持 有 该 房 的所有 权 证 书 ， 并 没有 证据 证 明其对 该 房 但 屋拥 有 实体 所 有权 。依据 相 应 的证 据 ， 以认 定 可
郑某 是 以吴 某 的 名义 购 买 的上述 房 屋 ， 实际 支 并
和 消 灭 ， 当依 照法 律 规 定登 记 。故 登记 内容应 应 为不动 产物 权及 其 变动 事项 。
款 及 月供 ， 与双 方 在协 议 书 中 的约 定也 是 相 吻 这
合的。
４ 登记 事项 须 记载 于不 动产 登记 簿 。 动产 ． 不 登 记簿 是 登记 机 关依 法 制作 的用 于登录 、 记载 不 动产 物权 状 况 的档 案簿 册 。 不动 产 登记簿 乃 不动 产 物权 归 属和 内容 的根 据 ， 不动 产 物权
方 式 为 ： ０ ０年 ８月 ３ ２０ １日交 付 定 金 ２万 元 ， ２０ ０ ０年 ９月 ５日交 付 首 期 房 款 １ ２ ３ ０元 ， ５４６ 乙 方 向银行 申请贷款 ６ ６万元 。之后 ， １ 吴某与某支行 签订 了贷 款合 同 ，贷款 期 限从 ２ ０ 年 ９月 ２ ００ ８日
为证 明付 款情 况 ， 郑某 提 交 了支付 全 部购 房
款 发 票 的 原件 、 支行 的储 蓄 存 款 存 折 原件 （ 某 户 行 为进 行控 制 。
地 出让 方式而 制约 市场 的炒 作行 为 。
四、 建议
第二， 约束 地 方政府 卖 地 的冲动 。规 范和 完 善 土地 征 收的补 偿 和安 置规 则 ， 范和 完善 土地 规
议 书 中 ， 方 明确 约 定 ， 某 使 用 吴 某 名 义 购 买 双 郑
产 登 记 的性 质 、 登记 的 法律 效 力 、 登记 簿推 定 力 、 证 明责 任 的负 担等 。下面分 述 之 。
（ 不 动产 登 记 的含义 一）
所 谓 不 动 产 登 记 ， 指 经 权 利 人 申请 ， 系 国家
品房预 售 契约》（ 以下 简称 预售 契 约） 。主 要 内容
为 ： 乙方 自愿购 买 甲方 开 发 的 Ａ公 寓 ｌ 、 Ｂ底 Ａｌ
商， 建筑 面 积 为 ６ ２ ０ ４ ． ３平方 米 ， 预售 房 价 为每 建
筑 平方 米 １０ ０元 ， ２０ 总价 款 为 ７ ０ ３ ０元 。付款 ７ ４６
要保 持地 价 和房 价 的稳 定增 长 ， 需要 不 断完
善 市场 机制 ， 要 不断提 升政 府 的调 控能 力 。 当 也
前特 别要 关注 以下几 个 问题 ：
出让金 的收 缴和 使 用规 则 ， 通过 减 少买 地卖 地 的
利益 空 间从根源 上来 降低 政 府卖 地 的冲动 。 第三 ， 引导 住房 投资 和 消费 合理 化 。拓 展和 引 导 民众 的投 资渠道 ， 同时 除 了要对 购房 进 行一 定直 接和 间接 限制 以外 ， 对存 量 的空 置房 和 闲置 住房 也要 建立 市场流 动 的奖 惩机制 。
的原件 和 吴某 身 份证 的原件 ， 能够 明确 每 月 实 并
际存款 的数 额等 情 况 。 吴某 称是 其 支付 了房 款 和
月供 ， 未 能提供 任 何 证据 证 明其 曾经 交付 过 上 但 述 款项 。因此 ， 院认 为是 郑某 实 际支付 了购 房 法
国法 律 明确 规 定 不 动产 物 权 的 设立 、 更 、 让 变 转
容 明确 ， 系各 方 的真实 意 思表 示 。吴某 称 该协 议 无效 ， 乏依据 ， 院对其 主 张不 予支 持 。 缺 法 本 案诉 争 的房 屋 ，虽 然 吴某 拥 有产 权 证 ， 但
１ 不 动产 登 记 是 依权 利 人 和 利 害 关 系 人 的 ．
申请 而 启动 的行 为 。提 出登 记 申请 ， 不动 产 登 是 记 的起 始 环 节 和 必 经 步 骤 ， 有 申请 ， 不 会 产 没 就
起至 ２ ２ ０ ０年 ９月 ２ ７日， ２ 共 ０年 ， 月供 ４ ０ ０ ３ ３４．７
元。
押或 担保 ； 得 就该 房产 向 甲方提 出任 何权 利 主 不
张 。（ 甲方对 上述 房产享 有 实 际的产权 和完 全 三）
的使 用 权 （ 括 收 益 权） 同 时 ， 包 ， 由于上 述 房 产 尚
（ ） 动产 登记 的效 力 、 二 不 性质
星丝 滥
Ｃ Ⅳ 衄 Ａ ５ Ｔ ｍ Ａ ＬＥ ｍ Ｅ
大 陆法 系 民法 物权 理 论通 常 将 登 记 作 为不
为物 权变 动 的要 件 。需要 强调 的是 ， 断不 动 产 判 登记 行 为的性 质 ， 首先 要 厘清 登记 行 为本 身及 登
二 、 判 裁
一
诉 争 房屋 为 郑某 所 有 的诉 讼 请求 依据 充 分 ， 法 依 予 以支 持 。
三 、 析 评
审法 院经 审 理 认 为 ，郑 某 与 吴 某 于 ２ ０ ０２
年 １ １月 １ ５日签 订 的 协议 书系 双 方 当 事人 的 真 实 意 思 表 示 ， 违 反 法 律 、 政 法 规 的 强 制 性 规 不 行
是 其 并 不 能提 供 其 对 该 房 屋 实 际享 有 所 有 权 的 充分 证据 。 根据 双 方所 签 订 的协议 及购 房 合 同履 行 情 况 ， 以 明确郑 某 系 以吴 某 的名 义购 买 的该 可 房 屋 。从 双 方提 交 的付 款 情况 的证据 来 看 ， 某 郑 持 有 交付 房 款 的发 票原 件 ， 持有 储 蓄存 款 存 折 还
生登 记法 律 关系 。 ２ 不动 产 登记 具 有 公 示 不 动 产 物 权 变 动 的 ． 作用 。因此 ， 记必 须 具有 权威 性 。否 则 ， 登 登记 就 无 法 具有 公信 力 。 以登 记是 国家 专职 部 门 的活 所 动 ， 国均 明确 规 定 由专 门的登 记机 关 办理 不 动 各 产登记。
租金、 使用 费等 收益 。 另查 明 ，０ ０年 ９月 ５日，吴某 （ ２０ 乙方 ， 买
方） 与某开 发 商 （ 甲方 ， 方） 订 了《 市 内销 商 卖 签 某
购 房 ， 实 际 购 房付 款 均 为 甲方 付款 ， 该房 由 而 现 甲方管 理使 用 。 （ 鉴 于 上述情 况 ， 二） 乙方对 该房 产 不具 有实 际产 权 和使用 权 ， 不对 该房 产承 担 也 任 何风 险及 法律 责任 ， 承担 该房 产 发生 的任 何 不 费用 ； 乙方不 得 擅 自将 该 房产 处 置 、 让 、 转 设置 抵
国家 登 记 机 关 通过 一 定 行 为将 权 利 记 载 于 法 定 的登 记簿 ， 向社会 展 示 ， 颁 发权 利 证 书 作 为权 并
记 行 为效 果二 者 的关 系 。根据 《 权 法） 物 ） 的规 定 ，
动 产 物 权 变 动 的 公示 方 式 以及物 权 变 动 的要件
（ 生效 要件 或对 抗要 件 ） 。本 来 ， 民法 崇 尚意 思 自 治 ，物 权 变 动应 以 民事 主 体 意 思表 示 一 致 为 依
齐婧 ／ 责任编辑
星丝芒洼堡
Ｃ Ｍ 肛 札 Ｅ 阿 Ⅲ ｓ
名 为 吴某 ） 吴 某 的 身 份 证 原 件 ， 于证 明郑 某 和 用 支 付购 房 款和 支 付 月供 的情 况 ， 同时 郑某 明确 陈 述 了贷款 银 行及 每 月按 揭还 款数 额 。 某称 是其 吴
支付 房款 和 月 供 ， 是 经 法庭 询 问 ， 某 对 其 付 但 吴 款 的地 点 、 付款 的 数 额 、 款 的 时 间均 不 能 明确 付 陈述 。此外 ， 某 对于 郑 某所 持 有 的上 述 户名 为 吴
本案 的 案情 并 不复 杂 ， 议焦 点 是房 屋 登 记 争
簿 登 记 的权 利人 与 实 际权利 人 发 生冲 突 时 ， 应如 何 认 定诉 争 房屋 的权 属 。引 申 出的 问题 是 ： 不动
定 ， 法有 效 ， 方 当事 人 均应 依 约履 行 义务 ， 合 双 行 使 权利 。在签 订 该协 议 书之 前 ， 某 已经 与 开 发 吴 商 签 订 了上述 房 屋 的预 售 契约 ， 于购 房 的相 关 对 事 实是 清 楚 的 。在 ２ ０ ０ ２年 １ １月 １ ５日签 订 的 协
记 机 关 记 载 于 不 动产 登记 簿 ，才 能发
力。
ห้องสมุดไป่ตู้
房 屋 产 权 证 书 是 登 记 机 构 颁 发 给 权 利 人 作 为 其 享有 权 利 的证 明 ， 有 证 据 资 格 ， 并 不 能 具 但
最终 决定 实 体上 的法 律关 系 的存 在 与否 。 屋产 房
权 证 书是 物 权 的外 在 表 现 形 式 ， 具有 “ 定 的 只 推 证据效力 ” ，与 实 际 权 利 状 况 并 不 一 定 完 全 吻
在 乙方名 下 ， 乙方应 为 甲方 出具全 权授 权 书 ， 由 甲方 自用 或 出租 、 营使 用 该 房 产 ， 收 取 租 金 经 并
等收益 ， 收益 与 乙方 无关 。 该 甲方在 自用或 出租 、
经 营使 用该 房产 中发 生 的法 律 问题 由 甲方 承担 。 公 告方 式和 纯 招标 方式 等 ， 都是 试 图通过 完 善土
吴某 的储 蓄存 款 存 折 的开 户 日期 的 陈述 也 是 错
误 的 。再查 ，０ ７年 ３月 ２ ２０ ８日， 区 房屋 管理 局 某
向吴 某颁 发 了房屋 产权 证 。
付 了全 部 购 房 款 ， 该 房 屋 的 真 正购 买人 ， 该 是 是
房 屋 的实 际所 有权 人 。综 上 ， 郑某 要 求 依法 确 认
专 职 部 门将 申请 人 的 不动 产 物权 变 动 事 项 记 载 于 国家 不动 产物 权 登记 簿 的事 实 。
的 上述 房 屋 ， 际 购 房 付 款 均 为 郑 某 付 款 ， 某 实 吴 对 于该 房产 不 具有 实 际产 权 和 使用 权 ， 得就 该 不 房产 向郑某 提 出任 何 权利 主 张 。双 方 的约 定 ， 内
不 动 产 登 记 行 为是 国家 登 记机 关 依相 对 人 申请
据 ， 以国家 机 关 的 公法 行 为 介 于 其 间 ， 有破 若 似
就 民事 主 体设 立 、 更 、 转 、 分 、 变 移 处 消灭 不 动 产
物 权 的事 实进 行 审查 、 载 的行 为 。登 记 是物权 记
坏 私法 自治之嫌 。但 为保护 交 易安 全 ， 物 权变 使 动 的事实 为 当事人 以外 的第 三 人知 晓 ， 必借 助 于
２０ 年 １ ０２ １月 ｌ ５日， 某 （ 郑 甲方） 吴某 （ 与 乙
方） 订 了一份 协 议 书 。其 内容为 ， 乙双 方 经 签 甲、 协商 ， 目前在 乙方名 下 的诉 争 Ａ公 寓底 商 １ 、 就 Ａ １ Ｂ的房 产权 属及 使用 事 宜 一致 同意 并确 认 以下
内容 ： 一 ） （ Ａ公寓 底 商 １ 、Ｂ系 甲方 的 住房 ， Ａ１ 但 由于 甲方 尚未 取得 北京 市户 口， 故使 用 乙方 名义
星塑亡 熊
Ｃ ｆ ｄ Ｒ Ｌ 鹾ｉ Ｅ ＨＮ Ｔ ＨＴ
登簿推效仅于利体不于实 记的定力及权客而及事
— —
析 郑 某 诉 吴 某 财 产权 属 案
王 忠 北 京市 房地产 法 学会 常务理 事
一
、
基 本案 情
２０ ０ ２年 １ １月 １ ５日， 某 出具 一 份授 权 委 吴 托 书， 权委 托 郑 某 负 责 出 租 、 用 和 管 理授 权 授 使 人名 下 的 Ａ公 寓底 商 １ 、 Ｂ 有权 签 署 与 该物 业 Ａ１， 出租 、 使用 和 管 理 有 关 的 合 同文 件 ， 负责 收 取 并
合。
本案中， 实体审查 ， 经 虽然 该房 屋 的所 有 权 证 上显 示所 有 权 人 为吴 某 ， 并且 吴 某 也实 际持 有 该 房 的所有 权 证 书 ， 并 没有 证据 证 明其对 该 房 但 屋拥 有 实体 所 有权 。依据 相 应 的证 据 ， 以认 定 可
郑某 是 以吴 某 的 名义 购 买 的上述 房 屋 ， 实际 支 并
和 消 灭 ， 当依 照法 律 规 定登 记 。故 登记 内容应 应 为不动 产物 权及 其 变动 事项 。
款 及 月供 ， 与双 方 在协 议 书 中 的约 定也 是 相 吻 这
合的。
４ 登记 事项 须 记载 于不 动产 登记 簿 。 动产 ． 不 登 记簿 是 登记 机 关依 法 制作 的用 于登录 、 记载 不 动产 物权 状 况 的档 案簿 册 。 不动 产 登记簿 乃 不动 产 物权 归 属和 内容 的根 据 ， 不动 产 物权
方 式 为 ： ０ ０年 ８月 ３ ２０ １日交 付 定 金 ２万 元 ， ２０ ０ ０年 ９月 ５日交 付 首 期 房 款 １ ２ ３ ０元 ， ５４６ 乙 方 向银行 申请贷款 ６ ６万元 。之后 ， １ 吴某与某支行 签订 了贷 款合 同 ，贷款 期 限从 ２ ０ 年 ９月 ２ ００ ８日
为证 明付 款情 况 ， 郑某 提 交 了支付 全 部购 房
款 发 票 的 原件 、 支行 的储 蓄 存 款 存 折 原件 （ 某 户 行 为进 行控 制 。
地 出让 方式而 制约 市场 的炒 作行 为 。
四、 建议
第二， 约束 地 方政府 卖 地 的冲动 。规 范和 完 善 土地 征 收的补 偿 和安 置规 则 ， 范和 完善 土地 规
议 书 中 ， 方 明确 约 定 ， 某 使 用 吴 某 名 义 购 买 双 郑
产 登 记 的性 质 、 登记 的 法律 效 力 、 登记 簿推 定 力 、 证 明责 任 的负 担等 。下面分 述 之 。
（ 不 动产 登 记 的含义 一）
所 谓 不 动 产 登 记 ， 指 经 权 利 人 申请 ， 系 国家
品房预 售 契约》（ 以下 简称 预售 契 约） 。主 要 内容
为 ： 乙方 自愿购 买 甲方 开 发 的 Ａ公 寓 ｌ 、 Ｂ底 Ａｌ
商， 建筑 面 积 为 ６ ２ ０ ４ ． ３平方 米 ， 预售 房 价 为每 建
筑 平方 米 １０ ０元 ， ２０ 总价 款 为 ７ ０ ３ ０元 。付款 ７ ４６
要保 持地 价 和房 价 的稳 定增 长 ， 需要 不 断完
善 市场 机制 ， 要 不断提 升政 府 的调 控能 力 。 当 也
前特 别要 关注 以下几 个 问题 ：
出让金 的收 缴和 使 用规 则 ， 通过 减 少买 地卖 地 的
利益 空 间从根源 上来 降低 政 府卖 地 的冲动 。 第三 ， 引导 住房 投资 和 消费 合理 化 。拓 展和 引 导 民众 的投 资渠道 ， 同时 除 了要对 购房 进 行一 定直 接和 间接 限制 以外 ， 对存 量 的空 置房 和 闲置 住房 也要 建立 市场流 动 的奖 惩机制 。
的原件 和 吴某 身 份证 的原件 ， 能够 明确 每 月 实 并
际存款 的数 额等 情 况 。 吴某 称是 其 支付 了房 款 和
月供 ， 未 能提供 任 何 证据 证 明其 曾经 交付 过 上 但 述 款项 。因此 ， 院认 为是 郑某 实 际支付 了购 房 法
国法 律 明确 规 定 不 动产 物 权 的 设立 、 更 、 让 变 转
容 明确 ， 系各 方 的真实 意 思表 示 。吴某 称 该协 议 无效 ， 乏依据 ， 院对其 主 张不 予支 持 。 缺 法 本 案诉 争 的房 屋 ，虽 然 吴某 拥 有产 权 证 ， 但
１ 不 动产 登 记 是 依权 利 人 和 利 害 关 系 人 的 ．
申请 而 启动 的行 为 。提 出登 记 申请 ， 不动 产 登 是 记 的起 始 环 节 和 必 经 步 骤 ， 有 申请 ， 不 会 产 没 就
起至 ２ ２ ０ ０年 ９月 ２ ７日， ２ 共 ０年 ， 月供 ４ ０ ０ ３ ３４．７
元。
押或 担保 ； 得 就该 房产 向 甲方提 出任 何权 利 主 不
张 。（ 甲方对 上述 房产享 有 实 际的产权 和完 全 三）
的使 用 权 （ 括 收 益 权） 同 时 ， 包 ， 由于上 述 房 产 尚
（ ） 动产 登记 的效 力 、 二 不 性质
星丝 滥
Ｃ Ⅳ 衄 Ａ ５ Ｔ ｍ Ａ ＬＥ ｍ Ｅ
大 陆法 系 民法 物权 理 论通 常 将 登 记 作 为不
为物 权变 动 的要 件 。需要 强调 的是 ， 断不 动 产 判 登记 行 为的性 质 ， 首先 要 厘清 登记 行 为本 身及 登
二 、 判 裁
一
诉 争 房屋 为 郑某 所 有 的诉 讼 请求 依据 充 分 ， 法 依 予 以支 持 。
三 、 析 评
审法 院经 审 理 认 为 ，郑 某 与 吴 某 于 ２ ０ ０２
年 １ １月 １ ５日签 订 的 协议 书系 双 方 当 事人 的 真 实 意 思 表 示 ， 违 反 法 律 、 政 法 规 的 强 制 性 规 不 行