土地增值税的清算管理方案

济南市地方税务局
长清分局2014年土地增值税的清算管理方案为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、国税发【2006】187号及有关规定，制定本方案。

一、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、土地增值税的清算条件
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4.省税务机关规定的其他情况。

三、办理清算的时间
符合清算条件第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。

四、我局土地增值税清算流程
（一）土地增值税清算起止时间
我局按照市局土地增值税清算工作部署，决定于2014年1月16日起，由分局直属局和各中心税务所，向符合土地增值税清算条件的纳税人下达《税务事项通知书》（附件1），纳税人于收到通知书起，开始进入清算倒计时，自行清算时间为90日。

对未按照规定的期限履行清算申报的，税务机关责令限期改正，并将依法予以处罚。

（二）关于纳税人进行清算的注意事项
1、纳税人接到《税务事项通知书》后，根据税务局提供的表格要求组织财务人员进行清算；
2、企业自身财务力量不能进行土地增值税清算的，可借助有资质的税务师事务所进行清算，税务机关不指定；
3、清算过程中遇到疑难税政问题，纳税人需汇总后通过书面问询函的形式向分局税政科提出。

税政科经研究请示后书面回复纳税人，同时把带有共性的问题告知各清算单位；
4、纳税人在规定时限清算完毕后，将清算结果、清算报告、申报表及相关资料表格等报送直属局或税务所；
5、直属局或税务所在对纳税人报送的资料进行数据逻辑性、资料完整性审核后，通知纳税人进行土地增值税纳税申报，办税服务大厅予以受理。

（三）关于土地增值税清算应报送的资料
1、纳税人按照国家税务总局印发的《土地增值税清算管理规程》第十二条规定提供清算资料。

委托税务师事务所进行土地增值税税款清算的，除提供规程第十二条第（一）项资料外，其他资料作为《土地增值税清算税款鉴证报告》的附件，一并报送，不再重复报送。

2、直属局和各中心税务所收到纳税人清算资料后，对符合清算条件且报送的清算资料完备的，下达《税务事项通知书》（附件2）予以受理；
3、对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，下达《税务事项通知书》（附件3），要求纳税人在10个工作日内补报。

纳税人在规定的期限内补齐资料后，予以受理；
4、对不符合清算条件的项目，下达《税务事项通知书》（附件4），不予受理。

5、法律责任：应进行土地增值税清算的纳税人直属局和各中心税务所确定需要进行清算的纳税人，在规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理处罚。

（四）土地增值税清算审核
自纳税人对土地增值税清算申报后，我局开始对土地增值税清算进行审核，由初审、复审、集体会审、作出结论四个阶段组成，采取案头审核和实地审核相结合的审核方式。

审核工作应自受理纳税人申请之日起90日内（不含纳税人按税务机关要求补充资料的时间）完成。

1、初审：直属局和各中心税务所负责初审工作。

重点对纳税人报送的清算资料进行数据逻辑审核、资料完整性审核，审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。

初审部分根据审核情况出具《土地增值税清算集体会审意见书》（附件6），
分项填写开发商、清算项目基本情况、纳税人清算情况，提出初审意见，审核意见重点注明项目应补缴（退还）税款情况，初审时间10天。

2、复审：法规税政部门负责清算事项的复审工作，牵头组织成立审核小组。

可以采用政府购买服务等方式，发挥中介机构作用开展审核工作。

重点对纳税人申报情况的客观性、真实性、合法性、合理性进行审核。

审核完毕后提出复核意见，提交分局审理委员会集体会审，复审时间70天。

3、集体会审。

审理委员会集体会审后，委员会成员分别在《土地增值税清算集体会审意见书》（附件6）中签署意见，会审时间2天。

4、作出结论。

土地增值税清算审核结束，由直属局和各中心税务所制作《税务事项通知书》（附件5），将清算结果交管理所送达纳税人，按规定进行补缴（退还）税款处理，时间5天。

对纳税人在清算和申报土地增值税过程中，故意瞒报收入，虚增成本，造成土地增值税流失的，将依据中华人民共和国税收征收管理法》有关规定，予以处理处罚。

五、关于土地增值税核定征收
在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合省地税局【2012】4号公告规定的核定征收条件的，由纳税人填写《土地增值税征收方式鉴定表》，管理处（科、所）签署意见、经分局审核后，管理处（科、所）制作《土地增值税核定征收通知书》送达纳税人，补缴税款或办理退税。

六、土地增值税清算档案管理
清算工作结束后，管理处（所）将清算资料归集整理，交法规税政科按照档案管理要求妥善保存。

2014年1月13日。