天津市住宅市场周期波动的实证分析

动的因素 ， 然后 以天津市住宅市场 的数据 为基础 ， 运用房价 、 ＧＤＰ增长率 、 房价 收入比、 住宅投 资和 全社会 固定资产投 资等数据 ，通 过设定综合指标 对天津市住宅 市场 的周 期性发展进行 了分析 ， 测 算了天津住宅市场的发展阶段 。 关键词 ： 房地产 ； 市场周期 ； 房价收入 比； 天津 中圈分 类号 ： ２ ３３ Ｆ ｇ ．０ 文献标识码 ： Ｂ 文章编号 ： ０ ８ ０ ２ （ ０ ８）７ ０ ３ — ２ １０ — ４ ２２ ０ ０ — １３ ０
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天津 市住 宅 市场周 期波 动 的实证 分析
Ｄ ｍｏ ｓｒｔ ｎＡ ａｙ ｉ ｏ ｉｎｉ Ｃｔ。 Ｈ ｕ ｉｇＭａ ｋ ｔ ｖｎ ｅｉｄ ｅ ｎ ｔａｉ ｎ ｌｓ ｆ ａ ｊ ｉ Ｓ ｏ ｓｎ ｒｅ ｏ ｓ Ｔ ｎ ｙ Ｗａ ｉｇＰ ｒ ｏ
１ 固定 资产 投 资 ） ２ 经 济 增 长 率 ）
３） 均 收入 人 ４） 人均 住 宅 面 积 等
和 大众 关注 的焦点。作为一个周期性 发展 的 行业 ，分析影响住 宅市场周期发展 的因素 ， 对于房地产业 的健康发展具有重要的意义。
刘洪 玉（９ ９年） １９ 从供 需相 互作 用的特
收入 、 利率水平 、 费水平、 价和通货膨 胀 消 物
水 平 等 ； 内生 因素 包 括 房 地 产 经 济 运 行 、 供 求 关系、 地产市场结构等。 房
经济发展水平的周期性波动 ， 即外 生变
量 对 房地 产 的 供 求 关 系 产 生 较 强 的 影 响 ， 使 宏 观 经 济 周 期 与 房 地 产 周 期 呈 同 向 发 展 趋 势 ， 地 产 周 期 略 早于 宏观 经 济 周 期 。 房 具 体 来 说 ， 响 房 地 产 周 期 的 主 要 经 济 影
周期进 行 了如下 的分 类 ： １ 房 地 产 实 物 市 场 周 期 ） ２ 房 地 产 投 资 周 期 ） ３） 际房 地 产 周 期 国 Ｇ ｅ ｌ 和 Ｂ ｒｓ１ ８ ｒｂ ｒ ｅ ｕｎ （９ ２年 ） 过 对 美 国 通
性 出 发 ， 义 出 了房 地 产 市 场 自然 周 期 的 四 定
４ 天 津 住 宅 市 场 周 期 波 动
的 实 证研 究
由于 住 宅 构成 了房 地 产 市场 的主 要组 成 部 分 ，通 过 对 影 响房 地 产 周 期 的 主 要 经济 因
个发展 阶段 ： 房地 产市 场周 期的谷 底 ： 长 增 超 过平衡 点 ， 求继续 增长 阶段 ： 求转 折 需 供 点之后 供给 增长 速度高 于需 求增 长速度 阶
因素 包 括 ：
的关 系 ， 而存 在周期 性 的波动 ， 从 认为描述 房地产周期 的最优指标是“ 空置率 ” 。 在 我 国 ， 敬孝 （９ ７年 ） 先提 出了 薛 １８ 首 “ 建筑 周期 ”的概念 ，认 为建筑周期 是二重 的，在 ５ Ｏ年左右的大周期 中包含 着较短 的
２ ０年 左 右 的 周期 。 起 建筑 周期 的原 因总 体 引 来 说 是 供 求 问 题 ， 侧 重 分 析 了影 响供 求 的 并
＝
地 产 总收益 的不规 则波动 。根据 不 同的标准 和
长、 需求低增长 或负增长阶段。 同时他还根 据 对应 的资本流 动给 出房地 产市 场投 资周 期 的概 念 ， 由于 信息 的不对 称 ， 本流动 即 资 对房地产市场所产生的影响。随着 自然周期
的 运 动 ， 资 于 房 地 产 市 场 的 资 金 也 呈 现 出 投
两 个 主 要 因素 ： 口增 长 和 折 旧。 人
１ 引言 ： 问题 的提 出
自２ ０ ０ ０年 以来 ，天津房地产市场进入 了快速 发展的时期 ， 呈现 出了价格 和需求持
续 增 长 的 发 展 态 势 。 同时 ， 宅 市 场过 热 的 住 问题 也 成 为 了政 府 、 地 产 公 司 、 究 机 构 房 研
孙建 峰 ＳＵＮＪａ ｆｎ ｉｎｅ ｇ
摘
要 ：论 文首先分析 了影 响房地产市场 周期波
住 宅 的 房 地 产 周期 ，并 且 发 现 Ｇ ＮＰ领 先 房 地产 周期 １ 月达 到 峰值 。 ｒｗｎ１ ８ ） １个 Ｂｏ （９ ４考
经 济 的各 个层 面 ， 响房 地 产 周 期 波 动 的 因 影 素 可 以从 外 生 因 素 和 内生 因 素 两 个 角 度 进 行 分 析 。 外 生 因素 包 括 投 资 、 口增 长 、 民 人 国
察 了 １ ６ — ９ ３年美 国单 家庭住宅 的销售 ห้องสมุดไป่ตู้ ８ １８
情 况 ，在 消 除 了季 节 影 响和 趋 势 影 响 之 后 ， 发 现 房 地 产 周 期 依 然 存 在 ， 且 与 国 民经 济 并 周 期 有 很 强 相 关性 。 Ｂ ｉ ｅｔ（９ ４年 ）研 究 了 １ ６ — ９ ２ ｒｈｔ １８ ｃ ９ ７ １８ 年 美国经济周期对房地产 投资的影 响 ， 由于 房 地 产 供 给 和 需 求 之 间 存在 着 “ 先 ／ 后 ” 领 滞
段 ： 场 运 行 到 平 衡 点 水 平 之 下 ， 给 高 增 市 供
２ 房地产周期 的检验
一
般 来说 ， 产周 期是 指重 复 出现 的房 房地
素进行综合分析 ，以天津市 宏观经济数据和 住宅市场 的数据为基础 ，选取确定 的指标对
天 津市 住 宅市 场 的发 展周 期 进行 实 证研 究。
衡量指标 ， 房地产周期可以从房地产投资率、 房 屋空置率 、 房地产价格和房地产投资回报率等 角度加以分析。 Ｐ ｈｒ Ｂ ｒ （９ ４ １ ９ ） 如 ｙ ｒ和 ｏｉ １９ ，９ ９ ｎ 将经济周期 中的基本变量和房地产价值联 系 起来进行研究 ， 考察了价格水平波动、 通胀水平 波动和房地产生命周期等变量对房地产收益 和价值 的影响， 从而确立了基本经济变量在房 地产周期模型中的地位。并对房地产及其相关