房地产评估师招聘试题及答案

房地产评估师招聘试题及答案
一、单选题（每题 3 分，共 30 分）
1、房地产评估中，收益法适用的对象是（）
A 行政办公楼
B 学校
C 公园
D 商场
答案：D
解析：收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，商场通常有租金收益，而行政办公楼、学校、公园一般不以盈利为目的，收益难以准确衡量。

2、采用市场法评估房地产时，可比实例的成交日期与评估时点相隔不宜超过（）
A 6 个月
B 1 年
C 2 年
D 3 年
答案：B
解析：如果相隔时间过长，市场情况可能发生较大变化，影响评估结果的准确性。

3、房地产的特性不包括（）
A 不可移动性
B 独一无二性
C 耐久性
D 同质性
答案：D
解析：房地产具有不可移动性、独一无二性、耐久性等特性，同质性不符合房地产的特点。

4、成本法中的土地取得成本不包括（）
A 征地费用
B 拆迁安置补偿费
C 土地出让金
D 开发利润
答案：D
解析：开发利润是在计算房地产价格时考虑的，不属于土地取得成本。

5、某宗房地产的土地面积为 1000 平方米，建筑面积为 2000 平方米，土地单价为 1000 元/平方米，建筑物重置价格为 800 元/平方米，成新率为 80%，则该房地产的价格为（）万元。

A 200
B 240
C 280
D 320
答案：B
解析：土地价值＝ 1000×1000 ＝ 100（万元），建筑物价值＝2000×800×80% ＝ 128（万元），房地产总价＝ 100 ＋ 128 ＝228 ≈ 240（万元）
6、以下不属于房地产区位因素的是（）
A 交通
B 环境
C 面积
D 配套设施
答案：C
解析：面积属于房地产自身的实物因素，而非区位因素。

7、假设开发法中，开发完成后的房地产价值是通过（）求取的。

A 市场法
B 收益法
C 成本法
D 以上均可
答案：D
解析：开发完成后的房地产价值可以根据具体情况，选择市场法、收益法或成本法等来求取。

8、基准地价修正法评估宗地价格时，需要修正的因素不包括（）
A 容积率
B 土地使用年限
C 市场供求关系
D 土地开发程度
答案：C
解析：基准地价修正法中，通常需要修正容积率、土地使用年限、土地开发程度等，市场供求关系一般不作为修正因素。

9、房地产评估报告的有效期一般为（）
A 半年
B 1 年
C 2 年
D 3 年
答案：B
解析：通常情况下，房地产评估报告的有效期为 1 年。

10、以下哪种情况可能导致房地产评估价值偏高（）
A 选取的可比实例成交价格过低
B 对房地产未来收益估计过于乐观
C 未考虑房地产的折旧
D 评估时市场处于低谷
答案：B
解析：对房地产未来收益估计过于乐观，会使得评估价值偏高。

二、多选题（每题 5 分，共 25 分）
1、房地产评估的原则包括（）
A 合法原则
B 最高最佳使用原则
C 替代原则
D 供求原则
E 公平原则
答案：ABCDE
解析：这些都是房地产评估中需要遵循的基本原则。

合法原则要求评估活动符合法律法规；最高最佳使用原则是在合法前提下使房地产达到最有效利用；替代原则指类似房地产在市场上的价格相互牵制；供求原则反映市场供求关系对价格的影响；公平原则保证评估过程和结果的公正公平。

2、运用收益法评估房地产时，确定净收益需要考虑的因素有（）
A 潜在毛租金收入
B 空置和收租损失
C 运营费用
D 有效毛收入
E 房地产折旧
答案：ABCD
解析：净收益＝潜在毛租金收入空置和收租损失＋其他收入运营费用。

房地产折旧一般不直接影响净收益的计算。

3、影响房地产价格的社会因素包括（）
A 政治安定状况
B 社会治安状况
C 城市化
D 房地产投机
E 人口状况
答案：ABCD
解析：政治安定状况和社会治安状况影响人们对房地产投资的信心和需求；城市化进程会改变房地产的供求关系；房地产投机可能导致价格波动。

人口状况属于经济因素。

4、房地产评估报告的内容包括（）
A 委托方和受托方情况
B 评估目的
C 评估对象
D 评估方法
E 评估结果
答案：ABCDE
解析：以上都是房地产评估报告应包含的基本内容，以全面、准确地反映评估过程和结果。

5、市场法评估房地产时，对可比实例进行修正的因素有（）
A 交易情况
B 交易日期
C 房地产状况
D 区域因素
E 个别因素
答案：ABCDE
解析：这些因素都会影响可比实例与评估对象的可比性，需要进行相应的修正。

三、判断题（每题 2 分，共 10 分）
1、房地产评估中，成本法特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产。

（）
答案：正确
解析：成本法对于这类房地产能够较为准确地反映其价值。

2、房地产价格通常是指房地产在特定时期的实际成交价。

（）
答案：错误
解析：房地产价格是指在特定时点上对房地产客观合理价值的估计或预期。

3、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值可以采用市场法或收益法确定。

（）
答案：正确
解析：这两种方法在确定开发完成后的价值时较为常用和合理。

4、基准地价是某一时期城镇土地的平均价格。

（）
答案：错误
解析：基准地价是在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的匀质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。

5、房地产评估师在评估过程中可以随意更改评估方法。

（）
答案：错误
解析：评估方法的选择应根据评估对象的特点和评估目的，遵循相关规范和准则，不能随意更改。

四、简答题（每题 10 分，共 20 分）
1、简述房地产评估中市场法的操作步骤。

答：市场法评估房地产的操作步骤包括：
（1）搜集交易实例：广泛收集近期发生的、与评估对象类似的房地产交易案例。

（2）选取可比实例：从众多交易实例中选择符合一定条件的实例
作为可比实例，如用途相同、交易类型相同、区域和个别因素相近等。

（3）建立价格可比基础：对可比实例的成交价格进行统一换算处理，使其口径一致，便于比较。

（4）进行交易情况修正：将可比实例的实际成交价格修正为正常
市场价格。

（5）进行交易日期修正：将可比实例在其成交日期的价格调整为
评估时点的价格。

（6）进行房地产状况修正：包括区域状况修正和个别状况修正，
以消除房地产自身状况差异对价格的影响。

（7）计算比准价格：综合修正后的价格，得出多个比准价格，最
后通过算术平均或加权平均等方法计算出评估对象的评估价值。

2、房地产评估中，如何确定房地产的重置成本？
答：确定房地产重置成本的方法主要有以下几种：
（1）直接法：通过直接统计和计算当前重新建造或购置相同或类
似房地产所需的全部费用来确定重置成本。

包括土地取得成本、开发
成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润等。

（2）间接法：通过计算原房地产的历史成本，再考虑物价指数的
变化来调整得到重置成本。

物价指数可以根据政府公布的数据或者专
业机构的统计结果。

（3）功能价值法：根据评估对象的功能与类似全新资产的功能比较，得出功能差异系数，进而估算重置成本。

（4）规模经济效益指数法：对于某些生产能力与成本之间存在一
定比例关系的资产，可以通过规模经济效益指数来估算重置成本。

五、案例分析题（15 分）
某房地产评估公司接受委托，对位于市中心的一处商业房地产进行
评估。

该房地产建筑面积为 5000 平方米，土地面积为 2000 平方米。

已知该区域类似商业房地产的租金水平为每天每平方米 3 元，空置率
为 10%，运营费用率为 30%，资本化率为 8%。

请用收益法评估该房地产的价值。

解：潜在毛租金收入＝ 5000×3×365 ＝ 5475000（元）
有效毛收入＝潜在毛租金收入×（1 空置率）＝ 5475000×（1 10%）＝ 4927500（元）
运营费用＝有效毛收入×运营费用率＝ 4927500×30% ＝ 1478250（元）
净收益＝有效毛收入运营费用＝ 4927500 1478250 ＝ 3449250（元）
房地产价值＝净收益÷资本化率＝3449250÷8% ＝43115625（元）综上所述，该商业房地产的评估价值为 43115625 元。