上海市酒店公寓市场分析报告(doc 63页)

第一部分酒店式公寓概况
“酒店式公寓”，时下流行的物业形式，但酒店式公寓绝不算一个新概念，它的存在和发展是一个引人注目而又让人困惑的热门话题。

经济发达程度成为酒店式公寓立项的基本条件。

借鉴国内最近5年的酒店式公寓的发展历程，分析酒店式公寓的市场情况。

一、起源
酒店式公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。

酒店式公寓的提出至今已有约30年时间。

20世纪中叶，一些发达国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会变革。

这些社会变革带给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有家具的公寓产生需求。

而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。

社会经济飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区。

商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。

国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式。

由于价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因而深受中长期出差的高层人士的欢迎。

我国的酒店式公寓最早是出现在深圳，深圳是我国改革开放的前沿阵地，最早的吸收了外来的模式。

之后又出现在上海、北京等地，目前全国各大中城市都有发展。

二、概念
酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。

酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，定位成为服务高端市场的产品，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。

酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。

概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。

购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。

因此，酒店式公寓更多地被称为“酒店式服务公寓”。

酒店式公寓大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。

同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。

三、特点
（一）酒店独立产权
投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。

酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。

不过大多数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。

（二）酒店式管理
酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，以及各种钟点等服务。

由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份和气派。

（三）兼具居住度假与投资两种功能
酒店式公寓既可以用来居住度假，也可以用来投资，或两者兼而有之。

不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段用途也有所不同。

有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。

四、用途分类
（一）商务酒店式公寓
商务酒店式公寓与商住酒店式公寓相比，有更好的商务氛围。

大城市CBD及周边地带中大中小型企业聚集，便利的交通、优越的地理位置、齐全的配套设施，从而形成了浓郁的商务氛围。

目前在许多大型中心城市中，很多项目定在商务酒店式公寓上。

因为商务酒店式公寓面对的客户主要是中小型公司。

而中小型公司过去都住在办公楼里办公，办公的租金的水平较高，而如果购买商务酒店式公寓的话，大约办公楼七八年的租金足以买下一百多平米的商务酒店式公寓，这些公司就认为买比租更合算。

所以目前酒店式公寓一般都以商务酒店式公寓为主。

（二）商住酒店式公寓
商住酒店式公寓基本上具有住的功能，但是由于地处繁华商业地段，因此具备了既可居住、又可商住的价值。

虽然商住酒店式公寓商务环境还不错，但却没有写字楼、商务酒店式公寓的那种商务气氛。

商住混合在一座楼中，办公环就大打折扣。

它只在特定区域内存在，其物业功能模糊，办公、居住混合，环境杂乱。

办公的人经常能闻到邻居住户家里飘出的炒菜味；而住户则要面对川流不息的陌生面孔。

通讯、网络、物业管理、消防、安全、停车等难以让商、住在这里的客户满意。

但由于商住酒店式公寓投入少、成本低、资金回收快、风险相对较低，以中小户型为主，房款总价不高，使其在市场上具有一定的竞争力，甚至从中低档写字楼中抢了一部分市场，这说明商住酒店式公寓受人青睐是有其独特的背景与生存空间的。

（三）新生代酒店式公寓
一种集酒店、公寓、写字楼三类物业于一体的公寓新品种，即“三合一”的新生代酒店式公寓。

新生代酒店式公寓比商住更有氛围比商务更便捷，同时，在同样品质的环境与氛围中，新生代酒店式公寓在生活与工作上又比商务酒店式公寓更便捷。

在生活上，新生代酒店式公寓有一般商住酒店式公寓所没有的精装修，全套的品牌家具、电器，再加上商务酒店式公寓所没有的与之相匹配的酒店式高档、体贴、细致的服务项目和全天候商务服务，它可以作为老板或高级员工的日常居住场所，为人们赢得了较多的工作与休息时间。

第二部分酒店式公寓操作程序
一、开发流程
（一）市场定位
酒店式公寓的硬件设施和服务内容决定于酒店式公寓的定位，而酒店式公寓的定位则决定于购买或租赁这类物业的使用者的需求。

投资者群体依托于使用群体，物业不适合用家，也不会有人投资。

1.海内外常驻当地的商务机构和其它机构
2.国内及海外常来当地的商务人员
3.当地企业
4.SOHO族
5.个人或家庭居住生活者
上述用家群体的需求差别较大，一个酒店式公寓项目难以同时满足所有用家群体的需求，若以满足某一类或相追认的某几类用家群体需求为目标，则可以为用家提供更适宜的产品和服务。

几年来的发展已分化出两大类，一类为侧重居住功能，主要为居家生活者提供酒店式服务的酒店式公寓；另一类为侧重办公功能，为各类机构或个人提供办公场所和简单居住条件的酒店式商务公寓。

用于居家生活的酒店式公寓又有中大户型和小户型两种，各类用家群体的需求不同，面向不同的用家群体，就有不同的功能设置、硬件设施和服务内容。

（二）需求分析
酒店式公寓的市场需求者主要有以下几类：
1、海内外常驻机构的商务人员、管理人员和技术人员
国内及海外常驻机构，规模较大，派驻人员较多的，一般有专门的办公和居住场所，二者分离。

作为办公场所，他们可能选择办公楼，商住楼或酒店式商务公寓；作为住所，可选择住宅或居住功能齐全的酒店式公寓，现在一般不会选择酒店。

规模小、派驻人员少的海内外驻地机构往往将居住空间与办公室合为一体，需要的户型面积小，可选择商住楼或酒店式公寓。

实力较强，注重形象的机构更倾向于酒店式公寓。

2、国内及海外商务人员
由于业务关系，国内及海外都有不少商务人员会选择住酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中购买或租用一套房，以方便居住和办公。

3、投资者
不少人购买房屋用于投资，一般选择户型面积小。

总价低的物业，酒店式公寓是投资者，尤其是香港投资者乐于购买的物业。

有余钱的当地人也乐于购买作为投资。

4、小企业和SOHO族
少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公及休息居住。

随着科技发展和计算机网络普及，家庭办公室已成现实，已有少数人在家办公，这部分人即SOHO族。

酒店式公寓兼具居住和办公两种功能，适合SOHO族。

5、居家自住者
带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的酒店式公寓也可用于家庭居住，但其单价、总价和物业管理费都相当高，只有少数人会作为纯粹居家之用。

（三）区位选择
区位的选择对酒店式公寓的成败影响很大。

侧重于居住功能的酒店式公寓，主要是为商人及企业高级职员提供居所，要位于高级写字楼附近，交通方便，有较好的居住环境和景观，并有完善的生活配套设施。

为常驻的海内外商务机构及海内外商务人员提供办公和居住场所的酒店式公寓，要位于酒店密集的繁华市区，以吸引酒店的常客。

还要求周围写字楼多，交通便利，有良好的商业、餐饮及娱乐设施，便于开展业务和生活居住。

为小企业及个人提供办公和居住场所和酒店式公寓，对位置的要求不如前两类严格，但也要交通方便，邻近写字楼，周围有较完善的商业、文化及娱乐设施。

某个区位，地段是否适宜建酒店式公寓，建哪一种酒店式公寓，根据该地段周围的物业及配套情况而定，但一般都要满足交通方便、周围有较完善的商业、文化及娱乐设施等要求。

（四）规划设计
酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。

面积小的酒店式公寓中，居住空间同时是办公空间。

而面积大的酒店式公寓中，居住空间和办公空间分离。

不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，如厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的偏重于办公，只有卫生间，无厨房，提供一些办公设施和通讯条件。

在户型方面，早期开发以中户型为主，含少量大户型。

后期开发的酒店式公寓都以小户型为主，含少量中户型，极少大户型单位。

目前市场以50-70㎡的酒店式公寓为主。

（五）选择装修标准
酒店式公寓一般都是精装修，装修标准有高标准和低标准两种。

①高标准。

有些酒店式公寓项目智能化程度较高，设置消防自动报警系统和自动控制系统；在地下车库、电梯厢、主要出入口及每层电梯厅设闭路监控系统；车库设图像对比自动收费系统，设结构化综合布线系统，实现办公通讯自动化，每户有数据信息接口；采用中央空调系统等。

例如深圳的爵士大厦，设中央热水供应系统及中央空调系统；采用红外线监控系统与闭路电视进行保安监控，还设有单户求救电键，设消防自动报警及喷淋系统；有卫星电视接收设备；每户有信息接口，实现办公通讯自动化。

②低标准。

标准较低的酒店式公寓，与高标准装修楼盘的主要差距在于：没有中央空调系统，智能化程度较低，公共部位装修不够豪华。

装修标准的差距也在价格和物业管理费方面反映出来。

但这种区分方法并不唯一，根据各地的具体情况具体分析。

第三部分地区酒店式公寓分析
上海地区酒店式公寓
一、上海酒店式公寓归类
（一）上海的酒店式公寓根据目标客户和物业特征，大致可以分为两类：
一类是“小户型单身公寓”，从2000年开始，这类物业进入上海住宅市场，连连引起热销的火爆场面，以“小户型、低总价和酒店式服务”作为其最主要的卖点，赢得了大量上海新兴白领的年轻购房群和投资客。

比较典型的楼盘有：青年汇、蓝朝部落、虹桥首席和奔
腾新干线等。

另一类即从1990年代初期开始，伴随着上海对外经济贸易的增多，以“上海商城酒店式服务公寓”为代表的物业类型，这类物业主要为在上海从事商务活动的外籍人士提供国际化的居家服务设施。

从最初的上海商城到目前以品牌优势取胜的“雅诗阁”集团，形成上海房地产市场独具特色的物业类型。

（二）按照投资商盈利模式划分：
1.全出租酒店公寓
高档型公寓基本都属于这一类，部分中档型如黄浦酒店公寓也属此类型。

这类公寓的投资方是将物业作为类似酒店的经营方式长期经营，通过租金取得利润。

因为此类酒店式公寓一般由一个业主进行经营，管理较为简单，容易创品牌，但同时由于资金回收期长而投资风险较高。

2.可租售的酒店式公寓
目前上海大多数的酒店式公寓都属于此类，发展商先卖掉一部分单元，收回一部分投资，再留一部分出租，这样可以降低投资风险。

但由于有较多小业主，经营管理有一定难度，有些小业主可委托该管理公司经营管理，也可自己出租，或自用，因此租金不尽相同，可能会造成一定的经营麻烦。

二、上海酒店式公寓区域分布
从上海酒店式公寓历年的发展情况来看，90年代中期为较为集中的供应期，1998年达到最高点， 90年代末开始转淡。

从2000年开始，上海地产市场开始升温，酒店式公寓供应逐渐增加，2003年为供应高峰，到近年略有减少，但随着世博会的临近，又开始红火。

酒店式公寓的吸纳状况1997-2000年比较平稳，市场供大于求，表现相对低迷；到了2001、2002年吸纳量明显加大，以后稳步上升，空置率也不断下降，酒店式公寓局部中心地区表现出供不应求局面。

2005年前因政策性因素，吸纳量减弱，但空置率依然维持较低水平。

随着世博会的临近，酒店式公寓的供应量又有大幅度提高，但吸纳率仍在平稳小幅度上升水平。

（见上表）
（一）区域分布
上海市酒店式公寓的分布主要为九大板块。

九大板块集中分布在上海东西方向的轴线上，从虹桥开发区到浦东的小陆家嘴金融贸易区，东西方向跨度20多公里，而南北方向的覆盖范围不超过6公里。

其中衡山路板块、镇宁路板块、华山路板块和南京西路板块是酒店式服务公寓分布最为集中的区域，其次为靠近人民广场的新天地板块和外滩板块。

虹桥板块虽然分布的物业数量不少，但是相对比较分散。

以上的区域板块基本以上海浦西和浦东的中央商务区为中心，处于上海黄金地段的区位效应。

作为以“使馆区”著称的徐汇，以衡山路和淮海西路等高尚地段演绎着诸如“衡山路41号”和“Ambassy Court（鸿艺豪庭）”的经典与雅致。

位于长宁的“丽晶大厦”和“龙柏高级公寓”折射出虹桥开发区在上海由一枝独秀到百花齐放的发展历程。

景气指数最旺的新天地和小陆家嘴板块，分别凭借淮海中路的黄金三角商圈和小陆家嘴金融贸易区的独特优势，成为目前最具潜力的区域。

威斯汀公寓的上市，成为这一区域中酒店式公寓的主导型物业。

地段为王，地段是酒店式公寓制胜的首要因素。

作为城市中的“高端居住物业”，吸引的是“高层次的消费者”，位于“高尚地段”成为衡量物业标准的决定性指标。

城市中央商务区（CBD）是商务活动最密集最集中的区域，也是租用酒店式公寓的客户活动最多的区域。

“高尚地段”的含义不仅仅包括靠近CBD，同时还意味着交通便捷、历史底蕴、环境优雅、周边设施齐全等。

目前上海市场上高档外销酒店公寓的供应总量不多，在分布区域方面具有非常明显的地域性特征。

据不完全统计，上海市场上目前的近50个酒店式服务公寓，主要分布在徐汇（29%）、长宁（25%）、卢湾（17%）、静安（15%）、黄浦（6%）、浦东（6%）、虹口（2%）等七个行政区。

徐汇、长宁和卢湾三区占据了其中71%的份额。

（见上海酒店式公寓分布图）
三、上海酒店式公寓租金情况
（一）单价特征
上海市中心城区的静安、卢湾和浦东小陆家嘴的租金价格比较高；徐汇区和长宁区由于区域覆盖范围比较大，地段差异较高，物业档次差距大，因此平均价格偏低。

黄浦区市场上酒店式公寓的品质不高，如天赐公寓和金瀚洋公寓，租金难以提高，随着外滩中心威斯汀公寓的上市，会对黄浦区的租金水平和总体品质起到提升作用。

南京西路板块：有上海商城和嘉里公寓两个高品质物业的提升，其平均租金最高。

新天地板块：由于区域环境的不断增值，凭借淮海中路甲级写字楼云集的优势，加上太平桥地区绿化环境的日益完善，平均租金稳居高位，不愧为黄金地段的高端价位。

新华路板块：由于物业建成的时间比较早（基本在1998年以前），周边环境以级服务设施规模比较小，平均租金相对也比较低。

镇宁路板块：物业品质和周边环境都相对比较完善，但是，相似的物业过于密集和集中，品质相近的高档公寓供应量也比较大，充足的市场供应使该板块租金难以走高。

酒店式公寓的分布区域环境不同，目标客户有差别，产品定位也不同，因此与此相对的租金和价格也有一定差异。

（二）总价特征
约占38%。

月租金在$1500~4500/套的比例为85%。

（见下表）
（三）出租率——直接反映出区域版块的活跃程度
目前，上海市酒店式服务公寓各区域出租率基本在60~90%之间，平均出租率为81.40%。

静安区和徐汇区各自以独特的品质，在租金适中的情况下，保持85%以上的高出租率。

长宁区的物业受虹桥开发区的影响，在市场上出现的时间比较早，2000年以后，该区域在市场上的影响逐渐低落，目前的租金和入驻率相对都比较低。

具体板块出租率情况如下：
→南京西路板块：平均租金和出租率在市场上都处于比较高的水平。

→衡山路板块：依托周边众多的领馆区优势，和衡山路浓郁的文化沉淀，无论是顶级的衡山路41号，还是中档品质的鸿艺豪庭，都拥有比较稳定的高出租率，约86%。

→华山路和镇宁路板块：近两年的市场供应比较集中，以较低的租金水平$18.00/平方米·月左右，使出租率保持在84.4%。

出租率直接受物业所在区域版块的商务活动活跃程度的影响。

在虹桥开发区作为上海唯一的经济开发区时，龙柏高级公寓成为客户的首选，但是随着浦东开发的推进和淮海路、南京路等黄金商务圈的形成，商务活动的中心逐渐东移，这一点在浦东雅诗阁和黄浦区威斯汀公寓的良好出租形式中得到了充分的反映。

四、上海酒店式公寓物业特征
（一）经营管理——物业的灵魂
良好的物业管理服务和设施水平，是酒店式服务公寓的另一优势，提供“酒店式服务”是服务式公寓的经营要诀。

服务式公寓的租期相对酒店客户而言比较长，因此在服务内容上不必完全照搬“酒店服务”的标准，在部分服务内容和配套设施方面需要适当进行调整，使其更具有“舒适性”和“私密性”，能够为租户提供良好的配套服务和设施是保持长期生命力的关键，在一些酒店式公寓以此作为物业的灵魂，成为在市场上长期制胜的法宝。

通常情况下，其物业管理分为硬件和软件两大部分：硬件主要指物业的配套设施，包括房间套内的设施和公共设施。

1.房间内设施
以家具设备为主，其中：厨房和卫生间的设施以及空调、电话、电视、冰箱、洗衣机（烘干设备）等设备的品牌和质量是关键。

2.公共部位设施
以会所设备为主。

大多数中高档的酒店式公寓都拥有自己独立的功能齐全的会所，通常包括：健身设施：网球场、游泳池、跳操房、桌球室、棋牌室、乒乓室等；娱乐休闲设施：桑拿及蒸汽室、按摩房、按摩池、游戏室、多功能室、阅览室、客人休息室、餐厅或酒吧、网吧等；商业设施：商务中心、超市、美容美发厅等；其他设施：公寓大堂等。

软件主要指公寓的服务管理水平，主要体现在以下几大内容上：
（1）家政服务：日常的房间清洁、干湿洗衣服务；
（2）安全服务：24小时保安、24小时客房服务；
（3）交通服务：机场接送、出租车预定、停车设施；
（4）其他服务：社区聚会、幼儿看护。

根据物业管理和配套设施的质量和品质，目前市场上的物业可以分为高、中、低不同的档次。

（1）高档物业
以品牌和服务取胜。

如盛捷、雅诗阁、嘉里公寓、上海商城等代表了上海顶级酒店公寓，号称5星级酒店公寓，可以依托自身其他物业的整体效应，在市场上起到主导地位，房价也向5星级酒店看齐（见下表）。

在硬件设施上为客户提供豪华、舒适、齐全的家具设备和公共活动场所，在软件服务上进行以“客户需求”为中心的管家式服务。

住客绝大部分是沪上跨国公司的中高层的外籍管理者。

高档酒店式公寓月均租价情况表
（2）中档物业
具有相对完善的硬件设施，配套比较齐全，但是在服务内容和质量上稍逊一筹，处于创造品牌的时期。

他们是市场的主体力量，
满足了酒店公寓市场大多数客人的需求。

此类物业，长租短住皆宜，经营灵活，承上启下。

（3）低档物业
目前市场上的一些物业档次难以提高，除了硬件设施不尽完善以外，服务水平低下是另一主要原因。

通过服务细微之处，即可见整个物业管理水平的一斑。

比如在雅诗阁集团的服务中，有一张专门为国际客户提供的“成功生活在国外的处方”（Recipe for Success——Your Partner For Living Abroad）,里面列举了如何帮助客户尽快熟悉和适应在国外的陌生环境，使初次来到异国他乡的住户感受到类似家人的关心和照顾。

类似的细节不胜枚举，小小的卡片折射出“以客户为中心”的服务品质。

如何充分借鉴国际化的经营模式和理念，创造出独具特色的管理模式，是提高酒店式公寓品质和档次的重要手段。

如果说“经营管理理念”是酒店式公寓的灵魂的话，一个经营理念完善的公寓，提供给客户的不仅仅是一个“安身的场所”，同时还是“安心的家园”和“居家的氛围”。

（二）物业规模——物业品质的集约体现
上海目前市场上比较活跃的酒店式服务公寓中，楼盘的规模大体可以分为四个档次（见下表）。

其中拥有单元数在50～250套的中档规模楼盘，在市场上占68%。

其中少于49套的小型楼盘大多为一个大型楼盘中的一部分，或者是老建筑的改造。

而单元数量在300。