三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT
海棠湾分区规划及城市设计
海棠湾分区规划及城市设计设计单位：中国城市规划设计研究院分区规划范围：南起亚龙岭山边，北至三亚市行政边界，西起东线高速公路，东至海边，包括南田温泉片区和蜈支洲岛，规划区面积约为98.78平方公里。
分区规划期限：2006年—2020年。
职能与规模海棠湾总体定位为“国家海岸”——国际休闲度假区。
海棠湾职能：世界级的旅游度假天堂，面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区，国家海洋科研、教育、博览综合体。
海棠湾可容纳居住人口规模为：规划期末（2020年）25万人。
其中，过夜游客14万人左右（包括酒店和度假公寓），服务人员7万人左右，原住民4万人左右。
用地结构与布局结构海棠湾总用地面积98.78平方公里，其中城市建设用地面积51.6平方公里，占总用地面积的52.2%。
海棠湾的用地结构为：居住用地占总城市建设用地的17.5%，公共设施用地占城市建设用地的29.5%，绿地占城市建设用地的44.2%，道路广场用地占总城市建设用地的6.1%。
海棠湾的用地布局结构为：“一点、一带、三区、六片、五楔”。
其中：一点：蜈支洲岛，用地面积约1.12平方公里，构建成为具有观光、游览功能的海岛热带雨林公园。
一带：沙坝酒店带，世界顶级酒店及海滩公共设施集中区。
三区：南区：南起铁炉港，北至林旺高速联络线，主要功能定位为综合休闲游憩区（游艇港、高档酒店、旅游小镇、山前度假村等）；中区：包括大小龙江塘和指状湿地范围，主要功能定位为高端休闲度假区（顶级酒店、国际会议中心、游艇社区等）；北区：南起指状湿地，北至三亚市界，包括藤桥镇、椰洲、风塘等多个场地单元。
主要功能定位为多元文化度假区（本土与异域文化主题酒店、椰洲观光、温泉度假、传统旅游小镇等）。
六片：是指从南到北结合场地特征划定的各个功能片区，分别是：铁炉港片区：区域公共服务休闲中心；林旺片区：现代旅游服务小镇区；龙江塘片区：高端品牌休闲度假区；风塘片区：国际主题度假社区；椰洲片区：综合观光休闲度假区；土福片区：海洋主题科教博览区五楔：指的是顺应山势、通向海滨的五条主要绿化通廊，或结合高尔夫、或结合道路隔离绿化、或结合公园绿地，成为保障区内公共开敞空间有效落实、组团之间有效隔离的重要生态绿楔空间。
三亚海棠湾规划方案
三亚海棠湾规划方案一、引言海棠湾位于中国海南省三亚市，是一处拥有得天独厚自然资源的旅游目的地。
为了进一步开发和利用海棠湾的优势，提升其旅游资源价值，特制定了本规划方案。
本方案旨在基于海棠湾的自然环境和地理条件，合理规划并开发旅游景区，提供全方位的服务和设施，满足不同游客的需求，促进海棠湾旅游市场的持续发展。
二、规划目标本规划方案的目标是以可持续发展为基础，打造海棠湾成为国内著名的旅游胜地。
具体目标如下：1.提升海棠湾旅游景区的整体形象和品质。
2.开发和建设高品质的度假酒店和度假村，以满足不同游客的需求。
3.完善旅游服务设施，提供便捷和高质量的旅游服务。
4.保护和改善海棠湾的自然环境，提升生态保护意识。
5.提升旅游产业的经济效益，促进当地经济的繁荣。
三、规划内容3.1 景区规划根据海棠湾地理特点和旅游资源，将景区划分为以下几个主要区域：1.海滩区：清澈的海水、洁净的沙滩，提供游泳、晒太阳和沙滩活动等。
2.海岛区：规划建设一些环境优美的海岛，提供浮潜、海钓等活动。
3.滨海公园：建设公园和步行道，供游客散步、观景和休闲等。
4.历史文化区：保留和修复历史建筑，展示当地的文化遗产。
5.娱乐休闲区：规划建设娱乐设施和休闲场所，如水上乐园、高尔夫球场等。
3.2 旅游设施规划为了提供优质的旅游服务，本规划方案还包括以下设施规划：1.酒店和度假村：在景区内规划建设多个高品质的酒店和度假村，提供舒适的住宿和休闲设施。
2.餐饮设施：在景区内提供多样化的餐饮选择，包括当地特色美食和国际化餐饮服务。
3.商业中心：建设商业中心，提供购物、娱乐和休闲设施，满足游客的消费需求。
4.交通设施：修建道路、停车场和公共交通站点，方便游客的交通出行。
3.3 生态环境保护规划为了保护海棠湾的生态环境，本规划方案将采取以下措施：1.加强环境保护宣传教育，提升游客的生态保护意识。
2.建立环境监测体系，及时掌握环境状况并采取相应的保护措施。
3.限制过度开发和过度使用自然资源的行为，保护珍稀植物和动物物种。
海棠湾分区规划及城市设计-说明书
海棠湾分区规划及城市设计-说明书目录第一章导言 (2)1.1规划背景 (2)1.2规划范围 (2)1.3规划期限 (2)1.4规划目标 (2)1.5规划原则 (2)1.6规划依据 (3)第二章概况 (4)2.1区位 (4)2.2现状基本数据 (4)2.3自然状况 (4)2.4人文状况 (5)2.5资源条件 (5)2.6小结 (5)第三章定位及发展战略 (6)3.1总体定位 (6)3.2旅游产品定位 (6)3.3总体形象定位 (7)3.4空间模式定位 (7)3.5发展目标 (7)3.6发展战略 (8)3.7人口规模 (8)第四章用地布局规划 (9)4.1场地现状 (9)4.2规划原则 (9)4.3规划用地布局 (10)4.4居住用地规划 (11)第五章道路交通规划 (13)5.1现状条件 (13)5.2规划原则 (13)5.3对外交通 (13)5.4内部道路交通规划 (13)5.5公共交通 (14)第六章公共设施规划 (15)6.1现状及问题 (15)6.2规划原则 (15)6.3规划用地结构 (15)6.4规划用地布局 (15)第七章绿地系统规划 (17)7.1现状条件 (17)7.2规划原则 (17)7.3规划构思与结构 (17)7.4规划要点 (17)第八章城市设计及景观系统规划 (19) 8.1现状条件 (19)8.2规划原则 (19)8.3景观设计框架 (19)第九章近期建设规划 (21)9.1以政府为操作主体的项目 (21) 9.2以市场为操作主体的项目 (21) 第十章市政工程设施规划 (22) 10.1给水规划 (22)10.2排水规划 (23)10.3电力工程规划 (25)10.4电信工程规划 (27)10.5燃气工程规划 (28)10.6环境保护规划 (29)10.7环境卫生规划 (29)10.8防灾规划 (30)第十一章开发管控措施 (34)11.1开发单元划定 (34)11.2总体管控规则 (34)11.3单元管控规则 (36)第十二章实施措施 (50)12.1安置区规划 (50)12.2就业与人才工程 (50)12.3旅游人文环境建设 (51)12.4营销与推广 (51)12.5效益评价 (51)附表一：海棠湾区域一级开发划界建议表 (52)附表二：海棠湾规划道路一览表 (54)附表三：海棠湾规划公园一览表 (56)第一章导言1.1规划背景2005年海南省政府、三亚市政府提出开发海棠湾旅游度假区设想，受到中国数家大型企业的认同和参与，海棠湾开发的前期工作正式展开。
三亚市规划的分析PPT课件
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城市发展方向
坚持国际性热带滨ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ旅游城
市的定位和发展目标，提升
温
城市价值，实施高端战略，
润
统筹城乡发展，努力把三亚
的
建设成为旅游度假胜地、天 涯文化源地和创意创新高地
海 滩
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三亚市的规划指标
坚持总体规划，坚持以人为本，结合城市的 发展战略和实际情况，永远是一个成功规划 的原则
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谢谢观看
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感谢您的观看！
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三亚市地形
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根据发展的需要，三亚深入分析和评估了城 市发展现状，提出了新的城市发展定位和总体思 路，给三亚未来10年的发展规划了一幅美丽的蓝 图。
• 发展目标——国际性风景旅游城市 • 规划指标现况——城市化水平高，典型人口导入型城市 • 经济发展——以旅游业为主导，构建多产业并行发展的产业体系 • 规划思路——为旅游及相关产业的可持续发展做统筹规划 • 规划空间限定——“一心、两轴、两节点、五片、多组团” • 公共设施布局——努力打造海、陆、空区域性交通枢纽，强化城市
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新形势的经济发展
• 技工贸产业园
• 高新技术产业园
• 三亚创意新城
• 梅山工业区
• 高水平的设计机构
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位于东线高速 公路大茅洞口 至田独镇的道 路两侧，规划 面积5平方公 里，现已进入 13个工业项目。 重点发展生物 制药业、旅游 商品业、信息 产业等。
城市规划发展的方向
最新三亚海棠湾规划
阿特金斯
SASAKI
关于国家海岸 国家公园包括国家自然公园、国家历史公园、国家海岸公 园和国家湖岸公园等。 国家公园应是一片未遭破坏的永久保留的地域；早期在国 家公园内可开展的游憩活动范围很广，现在开始限制在开 展对环境影响最小的户外游憩方面。
同济
霍克
1.2 分区规划的两大任务
五个问题
1)分区规划的两大任务：确立法则 建立支点
三亚海棠湾分区规划 及城市设计
05年5-8月 概念性总体规划国际竞赛 05年8月-06年4月 概念总规综合方案通过 06年5月 06年7月初 06年8月 06年8-10月 06年11月 06年12月 分区规划项目组进入现场 企业开发地界划定\方案确定 向三亚市政府\规委会汇报 评审成果\各单位控制条件确定 向海南省厅汇报\控规展开 最终成果编制\海南规委会汇报
现状入 住率
春季 春节 春季 95% 90% 初夏 50%
夏季 五一 70% 夏季 45%
冬季 秋季 85% 十一 秋季 80% 75% 夏季 暑假 夏季 50% 45% 盛夏 酷暑 40% 30%
近几年增加温泉、 高尔夫、会议组 织、夏季团队游 推广淡季旅游市 场有所提升，随 着国内带薪休假 机制的建立与推 广，旺淡季差距 将不断缩小。 像喜来登等高端 五星级酒店淡季 入住率也达到了 60％以上。
分区规划汇报八要点
1.认识
2.定位
5.定规
6.定型
3.定式 4.定量
7.定序 8.定责
1.项目认识
1.1海棠湾的共识
1）概念规划4个共识：2006.4省规委通过概念性总体规划
总体定位: “国家海岸” ——国际休闲度假区
三亚海棠湾分区规划及城市设计_84PPT
实、保障城市公共利益的有效操作平台，更是城市政府平
衡多方利益、最优化配置资源、实现多赢，保障海棠湾健 康持续开发的主要支点。
2)分区规划编制中的五个问题：
总体定位与定量深化 统筹核心项目功能 统筹基础设施与配套 统筹整体景观形象 控制与协调各利益主体
➢ 市场格局：从欧美
为主变成欧洲、亚太 、美洲三足鼎立的态 势。
➢ 旅游模式：散客旅
游、地区性旅游、中 程旅游将成为主体。
•两个需求——国内度假旅游的需求特征
➢ 需求旺盛——随着居民收入水平的提高，国内游客数量和旅游收入高速上升。 ➢ 档次提高——高端豪华旅游市场逐渐形成，正在形成新的增长点。 ➢ 模式转变——以观光为主向观光、度假。专项旅游并重发展的转折期。 ➢ 类型多样——融合传统的、现代的和国外元素的项目会越来越多。 ➢ 体验深化——提供人们娱乐性、独特性、冒险性和具有刺激性经历的深度体验型产
喜来登03年开业，04年 收入突破1亿，05年收 入突破2亿，上缴税收 突破1千万，06年预计 收入2.6亿。
星级
五星级 四星级 三星级
酒店数量
17 29 117
客房数量(间/套) 平均客房数(间/套)
6374
354
6077
210
11271
97
占总量比例
26.9% 25.6% 47.5%
•六大趋势——旅游房地产市场趋势
•80% •75%
•五一
•初夏
•70%
•50%• 夏季
•45%
• 盛夏 •40%
•酷暑 •30%
• 夏季 •暑假 •50%
•夏季 •45%
•月
份
海棠湾分区规划及城市设计
海棠湾分区规划及城市设计时间：2011-05-23 来源：中国城乡规划行业信息网作者：李铁：被误读的城镇化2013城市发展与规划大会2013年4月29-5月5日张家界城镇体系规划难题与对策：城镇化的路径选择长沙天心城市设计编制单位：中国城市规划设计研究院规划所一、项目背景2005年海南省政府、三亚市政府提出开发海棠湾旅游度假区设想，受到国内外数家大型开发企业的认同和参与，为加快推进海棠湾开发建设进程，2006年3月，三亚市政府委托中规院编制该区域的分区规划及城市设计。
从项目组首次进入现场开始，到过程中多次向三亚市和海南省政府进行沟通汇报，直到2006年12月下旬，规划成果顺利通过海南省组织的专家委员会评审，项目组的高效率、高质量工作获得了包括政府、专家、开发企业等多方面的认同和好评。
二、海棠湾概况海棠湾位于海南岛南端、三亚市东部，距市区28公里，区内旅游资源丰富，自然风光旖旎。
虽然和亚龙湾、大东海、三亚湾崖洲湾并列三亚五大名湾，海棠湾的沙滩却像一个美丽的少女一直在耀眼的阳光下沉睡。
区域西北多为山地，东南临海为较宽平坦的河流冲积地和滨海平原，规划范围总用地面积98.78平方公里，现状人口约3.8万人，海岸线总长度21.8公里，其中沙滩岸线长18.7公里。
三、定位及功能布局本次规划对海棠湾的总体定位为：“国家海岸”——国际休闲度假区。
海棠湾应当具备三大核心功能：包括国际顶级品牌滨海酒店带、世界级游艇休闲社区和国家级海洋科研博览中心。
海棠湾总体规划结构为：“一点、一带、三区、六片、五楔”。
其中：一点：蜈支洲岛——构建成为具有观光、游览功能的海岛热带雨林公园。
一带：沙坝酒店带——世界顶级酒店及海滩公共设施集中区。
三区：南、中、北三个大区，分别定位为综合休闲游憩区、高端休闲度假区和多元文化度假区。
六片：是指从南到北结合场地特征划定的各个功能片区，分别是区域公共服务休闲中心、现代旅游服务小镇区、高端品牌休闲度假区、国际主题度假社区、综合观光休闲度假区和海洋主题科教博览区。
海棠湾分区规划
• 多元文化旅 游社区
• 高端休闲旅 游社区
中区：高端休闲旅游社区
(顶级酒店、国家俱乐部、游艇社区)
南区：综合休闲旅憩服务区
（游艇港、高档酒店、旅游小镇、山 前度假、天堂度假村）
• 综合休闲旅 憩服务区
SANYA HAITANGBAY 2006
六片 ：六个特色组团
铁炉港片区：国际游艇港、 高档酒店区、高尔夫社区、 购物中心、天堂度假村 林旺片区:旅游小镇、到访 中心、滨水社区 龙江塘片区：顶级酒店、国 际活动社区、滨水社区 风塘片区：国家海洋科学中 心、海洋研究院、国家海洋 大学 椰洲片区：国家海岸湿地公 园、特色旅游小镇、山边温 泉度假社区 土福片区：异域风情度假区 • 椰林沙洲
2)分区规划须解决的五个问题：
总体定位与定量深化 统筹核心项目功能
SANYA HAITANGBAY 2006
统筹基础设施与配套 统筹整体景观形象
协调与沟通各利益主体
2)分区规划须解决的五个问题： 统筹核心项目功能
“亚龙湾”品牌酒店（喜 来登、万豪等）的引入， 整体提升地区价值，最终 使其成为“五星地区”。 而“大东海” 酒店初期 的开发模式，决定了其现 在的“星级不高地区”角 色。
1 2 3 4 5 6 7 8 9
公共领域 优地优用 空间异质 生态保育 世界品牌 有力形象 高效交通 文化异域 田园风光
• 主题型-普吉岛
主要项目:
SANYA HAITANGBAY 2006
1.长臂猿中心 2.喀比府 3.梦幻王国 4.帕通海滩 5.攀牙湾 6.普吉梦幻乐园 7.007岛、神仙半岛。
世界十大海岸案例研究
SANYA HAITANGBAY 2006
三亚海棠湾规划
三亚海棠湾规划三亚海棠湾规划是一个具有长远发展和战略意义的规划项目。
该规划旨在通过合理规划和发展，使得海棠湾成为一个全面发展、宜居宜游的国际旅游度假胜地。
规划目标：1.发展旅游业：通过规划，将海棠湾打造成为国际一流的旅游度假区，吸引更多的游客和投资者，促进当地经济的发展。
2.保护生态环境：规划建设要注重保护海棠湾的自然生态环境和文化特色，避免过度开发，保持湾区的原始风貌和自然景观。
3.提升基础设施：规划要注重提升海棠湾的基础设施，包括道路、供水、供电、通信、教育、医疗等，提高居民的生活质量。
规划内容：1.旅游开发：规划将海棠湾划分为不同的旅游区域，包括度假村区、商业娱乐区、海滨公园、游艇码头等。
在开发过程中要注重保护自然景观和文化遗产，避免对生态环境的破坏。
2.交通布局：规划将修建高速公路连接海棠湾和三亚市区，方便游客和居民的交通出行。
在海棠湾内部，将修建交通枢纽，提供公共交通服务。
3.生活设施：规划要注重提升海棠湾的生活设施，包括商业设施、医疗设施、教育设施等。
同时，要建设文化娱乐设施，提供多样化的娱乐和休闲活动。
4.生态环境保护：规划要注重保护海棠湾的海洋生态环境和陆地生态环境。
通过科学合理的措施，加强海洋保护，防止水资源的过度开发和污染。
5.文化遗产保护：规划要注重保护海棠湾的文化遗产，包括历史建筑、古迹等。
同时，要提倡并保护当地的文化传统，传承和弘扬海棠湾的文化精神。
总结起来，三亚海棠湾规划的核心思想是可持续发展和生态保护。
通过规划和开发，将海棠湾打造成为一个集旅游、居住、商业、文化为一体的现代化城市。
同时要注重保护生态环境和文化遗产，保持海棠湾的独特魅力和原始风貌。
海棠湾概念规划设计方案
海棠湾概念规划(sasaki）设计单位：sasaki概念设计说明海棠湾的总体理念提倡环境重建；保护南面内陆泻湖和北面藤桥河周围的生态；保护中央区域丰富的农业传统和村庄；把度假区开发集中在基地北部和南部。
南面的开发是与现存区域基础设施，包括道路，三亚凤凰国际机场，三亚市区以及亚龙湾国家旅游度假区联系在一起的。
这一片区以林旺镇为后盾，配合较高密度的开发，迎合国内外游客的需要。
片区内的铁路港提供优良的休闲沙滩，这里风景如画，更加安静，海水更适合家庭休闲。
一个容纳零售，餐馆，娱乐以及服务设施的娱乐区将为游客提供多种活动，丰富他们的海湾假日体验。
北面靠近度假区中心的地方有种类繁多的住房，包括公寓，联体住宅和单家庭住宅，构成终年活跃的度假住宅社区。
这些社区靠近休闲和娱乐设施，提供开放空间和视线走廊。
在研究区域的中心地区，要保留海岸小农庄的农业生活方式，因为它可以提供一个独特的文化和农业旅游机会。
要改善基础设施，使这些区域更加适合发展以民宿，经济型住宿和土菜馆为形式的小规模农业文化和生态旅游。
这些村庄的传统，包括节日，丰收庆典和其他庆祝将使游客有机会参与独特有趣的活动。
中央农业区的北部包括现存藤桥河。
这条大河是区域农田和居民的主要水源。
必须确立一个河流重建工程，帮助藤桥河恢复充足的水量。
这个工程包括去除一些阻碍沉积物自然流动，已经造成某些河段干涸的堤坝或者修改这些堤坝的设计。
另外，沿河采沙必须禁止，使沙子得以回到沙滩生态系统中。
在海棠湾的北部，藤桥河以外以及土福湾沿岸因为这里的海滩朝南，是兴建一些豪华酒店的理想场所。
这里可以提供私密，安静，高质量的服务和休闲空间，它将迎合更加高档的市场群体的需要。
象南面的林旺镇一样，现存海棠湾镇将提供一系列服务设施，如警察局，消防队，医疗中心，零售和餐馆。
低密度住宅区也将安排在这个区域内，适合希望经常前来观光的游客。
(总体开发区概念总平面图）土地使用海棠湾概念性用地总平面提倡重建生态和保护基地内的独特景观。
星狮地产三亚海棠湾项目整体定位与发展-PPT精选文档
最终以吸引消费者购买Resort中 的不动产和提升土地价值为目的
Resort 的功能构成
构成
不动产 （Real Estate） 天然资源
Resort
游憩区 （Recreation）
相关配套（酒店，餐饮 等） 游憩设施（Amenity)
土地（Land）（包括规划、管理、 行销）
资料参考来源：《Resort Development Handbook》，美国都市与土地研究室
国际成功经验和案例研究
分析RESORT定义和分类的通性后，我们对其的界定为：以现实资源 为条件，以满足客户体验生活的游憩设施开发为导向，使土地和不动 产持续增值的开发经营活动
Resort的概念广泛，在不同的衡量体系有不同的分类标准，其核心为：
土地（包括规划、管理、行销）
升值 改良
RESORT
现实资源条件
星狮地产海棠湾项目 整体定位和发展战略 （初稿）
椰子洲半岛
——国际顶级的滨海低密度
体验型多元复合度假半岛
项目开发建议原则
原则1：生态保护 原则2：对片区的贡献 原则3：政府、开发商、当地民众三方共赢
本项目开发过程中以生态保护、片区贡献为规划 前提，保证三方共赢，实现项目可持续发展
加强生态保护，促进环境和谐 政府、开发商、当地民众三方共赢
重视对片区的贡献，带动片区发展 项目可持续 发展之路
生态保护原则
充分考虑环保因素，建设“资源节约型、 环境友好型”旅游度假社区
环保因素 水系保护 环保的、可持续发展的方案 项目建设过程中将保持区域原有水系，不进行任何 破坏水系的填、堵工程 开发过程中加强植被保护力度。在椰子洲岛上，设 立专门的椰林主题区，增强原生态保护力度，建筑 布置时也尽量避开椰树密积区 按生态环境的现状，实行不同开发强度分配，北区 七个小岛生态脆弱，布置大小独栋别墅，降低开发 强度。在南区布置酒店、公寓等开发强度较大的建 筑 建筑工程选材注重环保功能，建设“资源节约型、 环境友好型”旅游度假小区 建立先进的污水处理与垃圾处理系统，保障绿色环 境
三亚海棠湾概念性总体规划
三亚海棠湾概念性总体规划设计单位：EDSA1. 基址环境（1）区域概况海棠湾位于三亚市东北部滨海地带，距三亚市区仅28公里。
规划用地南北长约30公里，东西平均宽约8.4公里，规划用地总面积约150平方公里，行政区划由三亚市海棠湾镇的海棠湾和陵水县英洲镇的土福湾组合而成。
区内气候受海洋气候的影响较大，属热带海洋季风气候，年平均气温25.4ºC，冬季月平均最低气温17.4ºC至21ºC，区内常年主要风向为东北风。
（2）基址分析此次概念性总体规划的规划实际规划范围西侧以境内海榆东线公路为界，东至海边，面积约为90平方公里。
l在规划范围之内，南部主要为铁炉港泻湖，泻湖面积约8平方公里；中部为以龙江塘为核心的湿地，龙江塘面积约为5平方公里；北部为椰子洲和土福湾。
其中椰子洲为国家级风景名胜区——三亚热带海滨风景名胜区内的一个景点，面积约2平方公里。
基地内包括两块重点自然保护用地，南部的红树林和北端的藤桥河湿地保护区。
红树林已经受到严重破坏，濒临灭绝。
在今后的开发建设中需要重点保护。
地形海棠湾地势总体上由西向东倾斜，西部多为山地，东部主要为宽阔平坦的河流冲积和滨海平原。
规划区域内除局部山地外，坡度较平缓，周边山地坡度较陡。
高敏感地区和重要栖息地淡水资源：饮用水库及主要水库,这些水域为动、植物提供了水生环境，也是该地区重要的淡水资源。
河口生态系统: 椰子洲, 河口生态系统属于敏感系统，是许多水生动物的重要生境之一。
湿地资源: 红树林湿地,湿地资源在水循环、碳循环过程起到重要作用，是许多鸟类和其它动物的重要栖息地。
沙坝、沙滩生态系统: 自然海岸线资源,是长期自然演替的结果。
（3）用地适宜性分布根据以上分析，得出三类用地类型，即可开发用地、不可开发用地和可适度开发用地。
可开发用地是指开发本身不会对环境产生太多影响，而且土地适于开发；不可开发用地指具有环境特质性或受到人为影响后容易在质量退化或对整个区域的安全具有重要影响，这类土地作为保护型用地;可适度开发用地是指这类用地的开发对环境有负面影响或建设用地安全性需要予以重视，这类土地如果开发要考虑更多的安全性以及环境影响，在建筑密度、数量、布局上要多予考虑。
海棠湾分区规划与城市设计概述PPT(共-93张)精选全文
滕桥 林旺
村庄的搬迁：
南部：保留安置地块内村
庄及周边部分村庄。 安置人口：5455人，拆迁地 89.38公顷
中 部 ： 保留林旺集镇
及周边部分村庄。 安置人口：11372人，拆 迁用地129.07公顷
北 部 ： 保 留 高 速 公 路
以北的村镇及部分具有本 土文化特色的小渔村。 安置人口：4094人，拆 迁用地167.12公顷
C、盈科第三轮调整方案
7.27提出的方案（阿特金斯）
➢ 提出了两个划地方案，区域总用地约17平 方公里，海岸线约6公里。
➢ 划界相对完整,兼顾滨海与腹地区域
• 主要问题： • 划地边界存在
不确定性； • 总用地较大；
盈科7.27提出的方案（易道公司） Summary:
Total Land Area: 2100 Ha Preserved Open Space: 600Ha Developable Site Area: 1500 Ha
• 。。。。。 总体开发单元管控包
空间管制规划
• 禁止建设区47.17平方公里，占 总用地的47.75％
• 开发建设条件综合评价确定的“不可建设地区” 为基础，增加为满足生态结构完整性而划定的 生态廊道以及其它规划中判定不可建设的地区。
• 一级限制建设区10.31平方公里， 占总用地的10.44％
• 顶级酒店带
• 海洋公园
• 国家海洋大学 • 国家海洋公园
• 国际游艇港
视廊与建筑高度控制
• 建筑高度确定为五级控制区， 从9米以下到30米以下。设 立高度特别控制区。
人口规模与建设总量控制
总人口：25万人 总用地面积：98.7平方公里
三亚市海棠湾规划整合
三亚市海棠湾规划整合时间：2008-04-10 作者：1. 规划背景1.1 规划整合的背景与依据2006-2008 年期间，由多家规划设计单位共同完成了海棠湾分区规划和控制性详细规划的工作。
2008 年以来，海棠湾的开发建设已经全面展开，在过程中遇到了片区控规指标错漏、片区之间基础设施无法衔接和路网错位等方面的技术问题。
为更好的落实国际旅游岛战略，整合原有规划设计中存在的技术问题，更全面的给具体建设项目提供管控参考，海棠湾工作委员会和管理委员会（市政府授权的市一级行政审批权的派出机构）委托中国城市规划设计研究院编制《三亚市海棠湾规划整合》。
通过本次规划，整合与修正原有控制性详细规划中存在的技术问题，深化相关的建设管控内容，作为原有控制性详细规划内容的补充。
1.2 规划依据1.《中华人民共和国城乡规划法》（2007 年10 月28 日）2 . 建设部《城市规划编制办法》（2006 年4 月1 日）3.《城市用地分类与规划建设用地指标》（GBJ137-90）4.《三亚市城市总体规划（1995-2010）重大调整》5.《三亚市城乡总体规划（2008-2020）》( 上报）6. 关于同意编制《三亚市海棠湾规划整合》的批示国家相关规范及三亚市相关地方法规。
1.3 规划目标为保障”国际海棠湾，文化海棠湾，生态海棠湾，低碳海棠湾，梦幻海棠湾“的建设理念的落实，有效对接海棠湾管委会“科学性、高标准、高效率、精致化”的建设管理，指导纷繁复杂的多维度建设过程。
本次规划整合确立四大工作目标：一、承接国家战略；深入研究国际旅游岛宏观战略的要求，结合目前海棠湾发展的具体情况，深化与细化各片区的旅游产品定位，落实国际旅游岛的宏观战略。
二、落实统筹发展；把统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹人与自然和谐、生态可持续发展，等方面内容落实在规划工作中。
三、建立惠民途径；建立民生与国际化旅游项目的政策桥梁，实现国际化标准和民生标准合一。
海棠湾规划
海棠湾规划
海棠湾规划
海棠湾是位于中国海南岛东南部的一个著名旅游景点，因其白沙滩、碧海蓝天而闻名于世。
然而，随着旅游业的快速发展，海棠湾的规模也逐渐扩大，可持续发展和规划变得尤为重要。
为此，以下是针对海棠湾的规划建议。
首先，应加强环境保护。
海棠湾的美丽景色是其最大的优势，所以保护环境是至关重要的。
必须制定严格的环境保护法规，加强海滩、海水和岛礁的保护。
同时，应加强生态修复，建立生态旅游区，推行绿色出行，提倡低碳环保的特色旅游业。
其次，应提升旅游服务质量。
旅游是海棠湾的支柱产业，提高旅游服务质量能够吸引更多的游客，增加就业机会和经济收入。
建议加强旅游人才培训，提升员工的专业素质和服务态度，改善旅游设施，创新旅游产品，提供更多元化的旅游体验。
第三，应发展特色文化产业。
每个地方都有其独特的文化特色，海棠湾也不例外。
应加强对当地特色文化的保护和发展，例如海南传统民俗、海南美食等。
通过举办文化活动和展览，吸引游客了解和体验当地文化，提高旅游的文化价值。
最后，应加强基础设施建设。
良好的基础设施是保障旅游业发展的重要条件。
建议改善道路交通，增加公共交通工具，提高出行便利度。
此外，还应增加酒店、餐饮、购物等旅游配套设施，提高游客的满意度。
综上所述，海棠湾规划需加强环境保护，提升旅游服务质量，发展特色文化产业，加强基础设施建设。
只有在这些方面做出努力，海棠湾才能够实现可持续发展，成为国内外游客的热门目的地。
同时，规划的实施需要政府、企业、居民和游客共同努力，形成良好的合力和共识。
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目前配套成熟 ，富有活力。但 功能混杂，环境 较差。
目前一期已成规 模，相应配套不足 ，功能单一，公共 性差。
旅游商服发展 潜力较大，未来 的国际性旅游休 闲综合区。
二期发展潜力较大 ，未来的主题型高 端休闲度假区。
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• 夏季 •暑假 •50%
•夏季 •45%
•月
份
•1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
假机制的建立与 推广，旺淡季差 距将不断缩小。
像喜来登等高端 五星级酒店淡季 入住率也达到了 60％以上。
学习改变命运,知 识创造未来
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•两个需求——世界度假旅游的需求特征
欧美发达国家每年一半以上家庭会外出度假1次以上，沿海 岸带是美国度假区最密集的区域，滨海度假地是美国人度假 目的地的第一选择
•Homeste ad
•南卡罗纳 州
➢ 产业规模：规模最
大，就业人口最多。
➢ 发展趋势：休闲经
济在旅游产业体系中 将会占据首位。
•夏威夷
• 5.定规 • 6.定型 • 7.定序 • 8.定责
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1.项目认识
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•1.1海棠湾的共识
1）概念规划4个共识：2006.4省规委通过概念性总体规划
总体定位: “国家海岸” ——国际休闲度假区
国际品牌:世界级品牌的引入 开发理念:生态保护与开发建设双赢 划定三区:划定北、中、南三区
2006年１-５月成交面积为 37.83万平米，成交均价为 5178元／平米，86％以上为岛 外人士购买，主要房价集中 3000~4000，5000~6000， 2500~3000元／平米。
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•土地出让情况统计
•商品住房开发与销售情况统计
•(注:万平米)
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•霍克
• 1.2 分区规划的两大任务
•
五个问题
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1)分区规划的两大任务：确立法则
建立支点
开发的法则——分区规划不是简单的发展规划。作为
国家法定规划，在整个海棠湾现在与未来20年的动态开发
过程中，既是城市政府的管控公共资源和保障公共利益的 法则，也是各个利益主体的准入门槛与游戏法则。
完善公共配套 ，提升活力，未
来的主题休闲度
假区。
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城市中心与旅 游服务基地 服务三亚本地 人居民与游客
综合型
大众休闲主题 的中部城市旅游 区，01年定位为 国际社区 服务国内外旅 游客户
综合型
国家级旅游度假区 服务于中高端旅游 客户
主题型
•？ •？
目前配套成熟 ，但档次低端， 环境杂乱，生态 环境有待改善。
•佛罗里 达
•Bintan
•加利福利 亚•美国人对度假地的位置的偏好情况*
度假地 海边
百分率 30.8%
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湖边 山地 赤道 30.1% 26.2% 9.3%
高尔 夫
5.6%
有吸引力 地区
5.4%
•土福湾
滑雪 沙漠 其它
➢ 市场格局：从欧美
为主变成欧洲、亚太 、美洲三足鼎立的态 势。
•海航会议楼
•800平米会议厅
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•六大趋势——酒店经营状况特征
特征5：星级越高，入住率越高，经营业绩越好。
众多国际级品牌酒店进入，在酒店市场整体亏损的情况下， 高星级品牌酒店经营业绩良好。
五星级酒店客房量占到 星级酒店客房量的25%, 但经营利润占到80%以 上。在行业总体亏损的 前提下，五星级酒店经 营业绩却很好。
•80年代：观光型
•90年代：度假型 •21世纪：？
海坡片区
•岸线长度 约12公里
三亚湾（市区） 大东海片区
约4公里
约2.5公里
亚龙湾片区 约6公里
海棠湾片区 约22公里
•功能定位
以旅游配套服 务为主并辅以居 住功能的超大型 新社区
•开发模式 城市社区型
•发展状况 近三年开始起
步，目前配套缺 乏。
•发展潜力
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•世界十大海岸开发案例研究：城市综合型和郊区主题型
•九大规划原则
•1 公共领域 2 优地优用 3 •成功案例
空间异质 4 生态保育
•共同条件
•5 世界品牌 6 有力形象 7 高效交通 8 异域文化 9 田 园风光
➢明确的主题定位和发展规划 ➢国际水准的核心功能与大型旅游项目 ➢高标准的基础设施和公共配套建设
•散客度假
•散客度假
•旅行团
•旅行团
•现
•后
学习改变•命度状运假,知区家宅散客比例变化 期
识创造未来
•29%
•回头客
•71% •新游客
三亚海棠湾•2分00区6年规春划节及黄城金市周设三计亚84接PP待T新老游客比例
•六大趋势——旅游度假客户特征
特征2：旅游度假市场受气候影响，旺淡季特征较为明显， 但近几年旺淡季趋势缩小，星级酒店经营业绩趋好。
•阿特金斯
•SASAKI
关于国家海岸
➢ 国家公园包括国家自然公园、国家历史公园、国家海岸公 园和国家湖岸公园等。
➢ 国家公园应是一片未遭破坏的永久保留的地域；早期在国 家公园内可开展的游憩活动范围很广，现在开始限制在开 展对环境影响最小的户外游憩方面。
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•同济 三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT
•十项核心功能
•1 顶级酒店 2 游艇基地 3 高尔夫 4 娱乐中心 5 主 题公园 6 会议中心 7 博物 展览 8 大型购物 9 特色 餐饮 10 教育培训
•六大趋势——旅游度假客户特征
特征3：配套要求更高，趋于多样性，尤其对于酒店等
度假配套设施、舒适度、服务水平是客户最为关注的要素。
➢ 舒适的旅游度假环境和较高的服务水平是各个区域客户最为关注的。其次 是价格。景观提及率处于第四位；
➢ 景观和价格的诉求以软硬环境质量为依据 ➢ 三亚酒店星级越高，入住率越高，经营业绩越好。
➢ 旅游模式：散客旅
游、地区性旅游、中 程旅游将成为主体。
4.7% 1.5% 8.6% 三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT
•两水平的提高，国内游客数量和旅游收入高速上升。 ➢ 档次提高——高端豪华旅游市场逐渐形成，正在形成新的增长点。 ➢ 模式转变——以观光为主向观光、度假。专项旅游并重发展的转折期。 ➢ 类型多样——融合传统的、现代的和国外元素的项目会越来越多。 ➢ 体验深化——提供人们娱乐性、独特性、冒险性和具有刺激性经历的深度体验型产
总体定位与定量深化 统筹核心项目功能 统筹基础设施与配套 统筹整体景观形象 控制与协调各利益主体
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2.海棠湾定位
旅游市场需求分析
• 两个需求 • 三个阶段 • 六大趋势
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•亚龙湾的得与失
• 规划面积18.6平方公里。环 境容量：瞬间环境容量为20520 人，其中海滨浴场瞬间容量
17940人。
•一期开发建筑面积66.5万平 方米，建设用地毛容积率为 0.20。
•亚龙湾控规（1998年中规院编制） •——定位和资源情况与海棠湾类似
• 优点
• 高端品牌 • 生态保育 • 适宜强度
“国家海岸” 国际休闲度假区
• 世界级的度假天堂，国家级海洋科研、教育、博 览基地，面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲 度假区。
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3.海棠湾定式
世界十大海岸开发案例研究
• 九大原则 • 三大功能 • 复合模式
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品，将会深受欢迎。
•观光
•观光
•观光
•度假
•度假
•度假 •商务
•商务
•商务
•初期
•发展
•成熟
学习改变•命度运假,知区客户组成期阶段变化趋势期
识创造未来
•北京+东 北
•山东半岛沿海 城市
•长三角
•西南地区
•海南海口、三亚
•三亚
•中国中产阶层滨海度假迁移路线
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•三个阶段——三亚市主要海湾发展的三个阶段特征
旅游饭店04年总收入 9.25亿，利润总额为1.7亿。
喜来登03年开业，04年 收入突破1亿，05年收 入突破2亿，上缴税收 突破1千万，06年预计 收入2.6亿。
星级
五星级 四星级 三星级
酒店数量
17 29 117
客房数量(间/套) 平均客房数(间/套)
6374
354
6077
210
11271
97
利益的支点——面对海棠湾众多强势利益主体的介入
，本次规划不仅是城市政府确保海棠湾整体战略构想的落
实、保障城市公共利益的有效操作平台，更是城市政府平
衡多方利益、最优化配置资源、实现多赢，保障海棠湾健 康持续开发的主要支点。
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2)分区规划编制中的五个问题：
目前尚未开发 ，远离城市、 生态需要修复 。