土地估价技术报告内容及规范格式要求

土地估价技术报告内容及规范格式要求
[一]封面
封面内容和格式如下。

土地估价技术报告
[封面标题]
项目名称：[说明估价项目的全称，内容包括评估目的及估价对象价格类型(土地使用权或其他、等字样)。

估价项目全称后加括号注明估价对象所在市、县全名，如“××县(市)”字样]
受托估价单位：[同“土地估价报告”文字式]
土地估价报告编号：[同“土地估价报告”文字式]
土地估价技术报告编号：[说明估价机构对该项目的技术编号，含有“(地名)估价机构简称(年度)(技)字第××号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度]
提交估价报告日期：[同“土地估价报告”文字式]
关键词：估价对象所在市、县全名[与项目名称中市、县全名一致] 估价目的：[应简要说明“企业收购、转让、破产、清产核资、合资、其他”等目的]
估价机构：[说明估价机构全称]
年度：[说明提交土地估价报告日期所在年度]
[二]正文
正文内容和格式如下。

土地估价技术报告
[正文标题]
第一部分总述
[分标题]
一、估价项目名称[同土地估价技术报告封面]
[如一个项目涉及两个以上市县时，应分市县分别出具土地估价技术报告]
二、委托估价方[同“土地估价报告”文字式]
三、受托估价方[说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书
获得时间、估价资格有效期、资格证书编号、法人代表等]
四、估价目的[同“土地估价报告”文字式]
五、估价依据[同“土地估价报告”文字式]
六、估价基准日[同“土地估价报告”文字式]
七、估价日期[同“土地估价报告”文字式]
八、地价定义[同“土地估价报告”文字式]
九、需要特殊说明的事项[同“土地估价报告”文字式]
十、土地估价师签字[同“土地估价报告”文字式]
十一、土地估价机构[同“土地估价报告”文字式]
估价机构负责人签字：(机构公章)
××××年××月××日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
[分标题]
一、估价对象描述
1-土地登记状况[同“土地估价报告”文字式]。

2．土地权利状况[同“土地估价报告”文字式]。

3．土地利用状况[同“土地估价报告”文字式]。

上述内容中，土地登记和权利状况以土地登记、土地使用证和土地使用权出让合同中的有关内容为准，土地利用状况以建筑物、地上附着物等产权登记内容和实际勘察与调查的内容
为准。

土地权利状况中他项权利限制以及土地利用限制等对地价造成影响的，应说明影响趋势
及影响程度。

二、地价影响因素分析[说明影响估价对象地价水平的因素]
1．一般因素[同“土地估价报告”文字式]。

2．区域因素[同“土地估价报告”文字式]。

3．个别因素[同“土地估价报告”文字式]。

上述因素分析与“土地估价报告”中的因素说明有所区别，“土地估价报告”的影响地价的
因素说明侧重于对有关影响因素的陈述，这里则侧重于对地价影响因素进行分析，其中对地价影响大的重要因素必须分析，与本次估价相关性小或无关的因素仅为参照。

因土地的特殊用途或其他原因而影响地价的特殊因素，要在这里说明并进一步分析。

．在对地价影响因素进行分析时，通过定性和定量分析，着重分析这些因素对地价可能产生
的影响程度及影响趋势，并与土地估价过程中有关方法选择、参数确定、因素分析和比较内容等相对应，要求对地价影响因素的分析要与估价结果的确定联系起来，做到分析合理、参数有
据、估价得当，不能前后矛盾。

地价影响因素的分析，必须做到客观描述，用语规范，内涵准确，能够定量反映的必须用定
量数据表述。

第三部分土地估价
[分标题]
一、估价原则[同“土地估价报告”文字式]
二、估价方法与估价过程[要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程]
应根据估价对象特点及项目的实际情况，依据《规程》选取适宜的估价方法(市场比较法、
收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等)。

要求在一项估价中所选方法不少于两种，并说明估价方法选择的依据。

同时，各种估价方法的应用过程还l应分别满足《规程》的
相应要求。

在选择估价方法时，如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围之外，可以选择采用基准地价系数修正法，参照基准地价的末级地进行评估。

三、地价的确定
1．地价确定的方法：要求说明对不同估价方法结果进行增值或减值调整的原因。

对采用
众数、平均值或以其中某一价格等为最终宗地地价的，要解释其方法选择的依据。

如评估方法选择采用基准地价系数修正法，最终估价结果必须考虑基准地价系数修正法
的评估结果。

2．估价结果：应注明地价种类、总地价、单位面积地价、地价单位、总地价，且总地价用大写表示。

如用外币表示地价，应注明估价基准日外币与人民币的比价。

第四部分附件
[分标题]
[同“土地估价报告”文字式]
一、土地估价报告的作用
1.描述估价对象；
2．记述估价过程；
3．反映估价成果。

二、土地估价报告书的编写
(一)土地估价报告书的形式
1．文字式；
2．表格式。

(二)土地估价报告书的构成
1．土地估价报告。

土地估价报告由封面、摘要、估价对象界定、土地估价结果及其使用、附件构成。

2．土地估价技术报告。

土地估价技术报告。

由封面、总述、估价对象描述及地价影响因素分析、土地估价过程、附件构成。

(三)土地估价报告书的格式
土地估价报告可以采用文字式或表格式，土地估价技术报告只能采用文字式。

(四)土地估价报告和土地估价技术报告的内容及规范格式要求
三、土地估价报告的归档和档案管理
档案管理是评估工作的重要组成部分，估价报告及评估资料是评估过程和评估成果的真
实记录，是检验评估机构评估工作的重要依据，任何一份报告及评估资料，都是评估机构的宝贵财富。

同时，由于估价报告及其相关资料涉及委托人的秘密，所以做好档案管理工作至关重要。

四、土地估价报告审核概述
1．估价报告的合法性的内涵及界定；
2．估价报告的合理性的内涵与判断；
3．估价报告的规范性与个性的处理。

五、土地估价报告的审核
(一)土地估价报告审核的内容
土地估价报告审核的内容主要有：
1．估价人员资格；
2．估价对象界定；
3．估价所依据的资料的质量；
4．估价假定前提和限制条件；
5．估价对象描述及地价影响因素分析；
6．市场分析情况；
7．估价技术路线、方法选择及运用；
8．地价确定的理由；
9．估价结果；
10．估价报告的逻辑性。

(二)土地估价报告审核的方法
1．一般报告的审核。

对一般报告，应达到的审核深度要求是：
(1)估价结果是否合理，其数字和文字的表述是否正确；
(2)估价对象的表述是否正确、完整；
(3)估价目的、估价时点和价值定义的表述是否正确；
(4)估价的假设和限制条件的表述是否严密、正确；
(5)估价依据和估价原则是否进行说明；
(6)估价方法的表述是否正确；
(7)估价报告的格式是否规范，附件是否齐全和符合要求；
(8)报告装帧是否整齐、大方，正文版面和字体是否统一；
(9)报告文本制作是否采取一定的防篡改措施。

2．重要报告的审核。

(三)土地估价报告的评价
土地估价报告的评价主要是对报告的各部分进行审核，包括评价报告的内容是否全面、描
述是否简洁准确、原则及方法的选择是否正确、计算是否准确，方法的运用是否准确、格式是否
规范、逻辑是否清晰、技术含量的高低等，最终评定整份报告的优劣。

房地产估价技术报告
（一）一般因素分析
影响地价的一般因素主要指影响城镇地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，包括城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况等。

影响地价的一般因素较多，本报告仅分析对估价对象地价产生影响的一般因素。

（1）地理位置
（二）区域因素分析
（1）区域位置：
估价对象位于武汉市武昌区鲁磨路，距离城市次中心光谷1500米。

（2）商业繁华度：
估价对象区域主要为商业、教育及居住用地，周围有中国地质大学、华中科技大学邮科院等高校和科研教育机构，鲁广超市、鲁巷广场、华美达酒店（五星级）以及光谷步行街、大洋百货、hxland超市等商业中心，商业繁华度较好。

（3）区域基础设施状况：
①通电：区域电源来自市电网，供电充足，供电保证率高。

②供水：区域为城市供水管网，供水保证率较高。

③排水：有城市污水管网，保证率高。

④通气：城市供气管网，保证率高。

⑤通讯：市电信业务服务范围，中国移动、联通移动信号覆盖范围。

⑥通路：区域内主要道路珞瑜路、鲁磨路，道路路面质量好，通行能力高。

（4）道路交通条件：
①道路通达度：区域交通可通达珞瑜路、鲁磨路、雄楚大道，道路通达度较好。

②公交便捷度：有59、709、536、401、521、58、709、540、581、401、756、757、758、59、733等公交车经过，交通非常便捷。

③对外交通便利度: 该区域地处城市次级中心道路通达度高，有利于人流、物流的正常出入。

可见，区域内道路交通条件较好，基本能满足区域对外及区域内人流物流的需求，将促使地价上升。

（5）区域环境：
该区域临近东湖、森林公园，而且临近多所大学，环境质量较高。

（三）个别因素分析
个别因素主要包括宗地形状、面积、地形、临路条件、地质、容积率、个别开发状况等。

（1）临路状况：估价对象一面临路。

（2）面积：本次估价对象的《国有土地使用证》登记土地使用权面积为40.5平方米，本评估面积适中，对利用无影响。

（3）形状：估价对象呈东西向，形状为矩形，对土地利用及建筑物无影响。

（4）地形：估价对象地形平整，对土地利用无不良影响。

（5）工程地质条件：无不良地质现象，对土地利用无不良影响。

（6）宗地开发程度：至估价基准日，估价对象开发程度为：宗地红线外“六通一平”（通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路及场地平整），红线内“六通一平”（通上水、通下水、通电、通讯、通路及场地平整）。

（四）最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提，估价对象目前作为商铺使用，它所分摊土地的批准用途为商业用地，其所在建筑物的设计用途为商铺，估价人员从法律上允许、技术上可能、经济上可行的角度进行综合分析，认为估价对象目前的实际用途为其最高最佳使用。

（五）估价方法选用
1、估价方法的确定
根据《城镇土地估价规程》，现行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价等。

估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。

评估人员通过实地勘查，认真调查收集资料，在确定估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合本报告评估目的，决定对估价对象采用收
益法与基准地价系数修正法评估估价对象的价格。

2、选择评估方法的依据：
①估价对象所处区域在武汉市城区土地定级范围内，故可采用基准地价系数修正法进行评估,按照武汉市的规定,要使用07年公布的最新基准地价来进行评估。

②近年来武汉光谷的地价一路飚升，鲁磨路上商铺的房主基本都没转让自己的房子，所以很难找到比准实例，所以在这里不选择市场比较法。

③估价对象土地收益（贡献）在实际估价中能从商铺收益中剥离，故此次我们采用收益还原法，但是要考虑的是客观收益，而不是个别的实际收益。

因此，本报告对估价对象采用收益法与基准地价系数修正法作为本次估价的估价方法。

3.估价过程
基准地价系数修正法评估结果是根据替代原则，将估价对象的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格，是一种比较价格，由于其有理论基础，可操作性强，易于掌握，其试算结果具有较高可信度。

收益法是指根据预期原理和投资回报理论，求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

即将房地产的价值看成是其未来净收益的现值之和。

其原理是由于房地产具有连续性，使用期相对较长，其产生的纯收益能够在未来连续获得（假设在有限年期情况下每年的年纯收益为 a,收益保持相对稳定,并保持n 年不变，资本化率固定为r）。

其计算公式为：
公式v = a/r·[1-1/（1+r）n]
其中:
V ── 房地产价格
a ── 房地产纯收益
r ── 资本化率
n ── 剩余使用年限
（六）估价测算过程
1、收益还原法：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益，折算到估价时
点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。

①年正常纯收益预测：
武汉粤闽记甜品店经营状况：通过市场调查并结合武昌鲁磨路类似店经营状况考察了解，并与评估标的作比较分析，武汉粤闽记甜品店开业三年营业收入逐渐稳定，并逐步上升。

依据来预测该门面未来几十年年客观收入、成本及利润。

通过我们对周边类似店铺的调查了解，此方法测算的结果基本上附合实际情况。

则年正常纯收益=总收益-营业成本-营业费用-维修费用-税费-房屋折旧=24，782.5元。

常年收益为3万元（实际调查该地段平均收益）
管理费约为租金的2%（实际调查）
维修费为建筑物重置价的1.5%
房产税为为租金的12%（参考中国银行最新贷款利率）
所以，该门面正常年经营收支情况如下：
②估价对象价值的确定：
收益还原法计算公式：V＝a÷r×[1-（1+r）-n]
V表示房地产价格；
a表示房地产年纯收益(24782.5元)；
r表示房地产资本化率(8%)；根据银行存贷利率，房地产还原利率取8%。

n表示房地产的剩余使用年限（31.5年）。

数据代入计算公式,V=24782.5÷8%×[1-（1+8%）-31.5]=282，366元。

③成本法评估建筑物现值
建筑物价值评估：委估物业建筑面积40.5平方米, 采用重置成本法评估建筑价值。

重置成本是根据最新颁布的《武汉市建设工程价格信息》上的数据，考虑一定的投资利息与利润综合取定，成新率采用平均年限法，残值率为0，则：
经勘测，门面是钢混结构，使用了8年，判断其为九成新，残值率为0。

建筑物价值=重置成本×成新率=750×40.5×90%=27337.5元。

土地价值=房地产价值--建筑物现值=282，366-27，337.5=255，028.5元≈25.5万元
土地单价=255，028.5/40.5=6297元
2.基准地价修正法
基准地价内涵是指在一定基准日、设定的土地开发程度、设定的土地用途法定最高年限的区域平均土地使用权价格。

本宗地基准地价估价依据为武汉市2007年发布的《武汉市商业用地级别及基准地价表》。

①估计对象级别：
本次估价的估价对象为武汉粤闽记甜品店，位于武汉市洪山区鲁磨路118号，登记利用方式为商业用地。

估价对象根据区位条件所在地级别为商业用地Ⅳ级，2007年基准地价为3943元/平方米。

④计算综合修正系数
p=∑mini(m为权重系数，n为估价对象各因素修正系数)
计算得：p=∑mini=0.011243
⑤计算估价对象修正价格
根据估价人员对估价对象的调查以及委托人提供的资料，得出估价对象的容积率为1.0，对应的容积率修正系数为0.845。

宗地面积状况修正系数为1.03，宗地形状修正系数1.06，临街深度修正系数1.21，宽深比修正系数0.98，物价修正指数1.32。

估价对象价格=基准地价*（1+综合修正系数）*容积率修正系数*宗地面积状况修正系数*宗地形状修正系数*临街深度修正系数*宽深比修正系数*物价修正指数*权益状况修正=3943*（1+1.011243）
*0.845*1.03*1.06*1.21*0.98*1.32*（1-1/（1+9%）29.5）/（1-1/（1+9%）40）*= 5520.2（元/平方米）3、地价的确定
经估价人员现场勘察和对地产市场的分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，采用收益法与基准地价系数修正法进行测算。

两种方法对应的评估结果分别为6297.0元/平方米和5520.2元/平方米，用算术平均法求得地价为5908.6元/平方米。

待估宗地分别采用两种方法测算的结果差距较大，收益法里的客观纯收益比较难从经营收益中剥离出来，而武汉市的基准地价是2007颁布施行，该基准地价能很好反应武汉市现行地价水平。

根据同类用地的地价水平，以及估价人员的估价经验综合认为基准地价系数修正法测算结果比较符合客观实际，价格较为合理，故采用两种方法的平均测算结果作为最终估价结果，由此得出估价结果为5908.6元/平方米。

确定估价对象在满足估价设定条件下的土地使用权总价格为23.93万元（大写人民币：贰拾叁万玖仟叁佰元整）。

单位面积地价：5908.6元/平方米
大写金额：伍仟玖佰捌元陆角每平方米
评估面积：40.5平方米
土地总价：23.93万元
大写金额：贰拾叁万玖仟叁佰元整
4、估价人员
中国注册房地产估价师：##
（注册证号： B200542003 ）
中国注册房地产估价师：##
（注册证号：4420070078）
5、估价作业日期
2008年4月23日至2008年4月30日。

6、估价报告应用有效期
本报告在市场无较大波动情况下有效期为一年，即自2008年4月30 日至2009 年4月30日止。

若在此期间房地产行情发生较大变动或者国家相关政策发生变化，该估价结果应随之调整。

房产估价报告范文
估价项目名称：****院******楼房产现值评估
委托方：****院房****所
北京****房地产开发有限公司
估价方：**不动产评估有限公司
估价人员：****
估价作业日期：2003年*月*日至2003年*月*日
估价报告编号：
目录
一、致委托方函 (2)
二、估价师声明 (3)
三、估价的假设和限制条件 (4)
四、估价结果报告 (6)
（一）委托方 (6)
（二）估价方 (6)
（三）估价对象 (6)
（四）估价目的 (8)
（五）估价时点 (8)
（六）价值定义 (8)
（七）估价依据 (8)
（八）估价原则 (9)
（九）估价方法 (10)
（十）估价结果 (11)
（十一）估价人员 (12)
（十二）估价作业日期 (12)
（十三）估价报告应用的有效期 (12)
五、房地产估价技术报告 (13)
（一）个别因素分析 (13)
（二）区域因素分析 (14)
（三）市场背景分析 (16)
（四）最高最佳使用分析 (17)
（五）估价方法选用 (17)
（六）估价结果确定 (18)
六、附件 (20)
致委托方函
****院房地产管理所、北京****房地产开发有限公司：
受贵单位委托，我公司对位于北京市****的****院***所属的***研发楼房产（总建筑面积为****.8平方米）现值进行了评估。

我公司本着公正、公平、公开、客观、科学的原则，根据国家相关法律、法规的规定，实施了评估所必须的各项程序，确定估价对象于估价时点2003年1月10日，在价值定义设定条件下的估价结果如下：
建筑面积：4185.8平方米
单位房屋价值：1339元/平方米
房屋总价：560.48万元
大写金额：伍佰陆拾万元肆仟捌佰元整
（货币单位：人民币元）
房地产估价的详细结果、过程及估价结果运用的条件，详见附后的估价报告全文。

法人代表（签名）：
**不动产评估有限公司
2003年1月18日
估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自已公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘查。

6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7、为维护委托各方的利益，对于估价对象的最终补偿价格由委托双方协商确定。

8、本报告由**不动产评估有限公司负责解释。

房地产估价师签名：
姓名注册房地产估价师注册号签名
*** ***
*** ***
估价的假设和限制条件
1、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

2、在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，未受特殊因素的影响，估价假设估价对象之历史和未来均处于公平的市场环境中。

3、本估价报告不考虑不可预见因素及不可抗力因素影响。

4、委托方合法有偿取得土地使用权。

5、****院文献情报中心科技信息研究开发楼在估价时点无他项权利,故此次评估的房屋价格设定为估价时点不含抵押权、地役权等他项权利限制状态下的价格。

6、我们对估价对象未来收益的预测等技术操作依据委托方提供的有关资料进行，如果这些资料的真实性或估价对象未来的利用方向及利用程度的改变，会导致估价对象价格的改变，应重新进行价格评估。

7、估价假设一年按365天计算，估价时点2003年1月10日的**人民银行六个月至一年（含一年）短期贷款利率为 5.31％，一年期整存整取利率为 1.98％。

8、在对估价对象的评估过程中，假设其未来纯收益每年不变，房地产综合资本化率每年不变。

9、本次估价中的综合资本化率定为7％。

10、本次评估中，我们将估价对象的土地用途设定为综合用途（登记用途为科研、设计），综合用途的法定最高出让年期为50年；估价对象于1995年12月27日竣工，为钢筋混凝土框架结构，耐用年限为60年，考虑其剩余使用年限受土地最高出让年限的限制，故估价对象剩余使用年限为50年。

11、本评估报告中所依据的有关资料系由委托方提供，并对其真实性负责。

因委托方提供的资料失真造成评估结果有误，评估机构和估价人员不承担责任。

12、评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于估价期日2003年1月10日，剩余使用年限为50年的房屋所有权的价格现值。

13、未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。

14、评估报告自估价时点起半年内有效。

房地产估价结果报告
一、委托方
（一）****院房地产管理所
联系人：***
单位地址：***
（二）北京****房地产开发有限公司
法定代表人：***
单位地址：***
二、估价方
**不动产评估有限公司
法人代表：***
单位地址：***
估价机构资质级别：壹级
资质证书号：建房估证字[2002]***号
三、估价对象
（一）估价对象实体状况
此次评估的估价对象为*****文*****楼的房屋部分，其具体情况如下：
1、土地状况描述
估价对象所占用土地位于北京市****路*号，土地登记用途为科研、设计，评估设定用途为综合，其基础设施达到宗地红线外“七通”（供水、排水、供电、通讯、供暖、通气、道路），宗地红线内“六通一平”（供水、排水、供电、通讯、供暖、道路及场地平整）。

估价对象周边都是**院科研办公楼，土地总面积为5849.5平方米，土地形状规则，土地四至：东至***中心旧楼，南至******集团，西至***南路，北至*****集团。

根据北京市基准地价，估价对象位于三类地价区。

2、建筑物状况描述：
估价对象位于北京市****南路*号院内，该院内地上总建筑面积为12854.6平方米，地上平均容积率为 2.20。

本次评估的估价对象总建筑面积为4185.8平方米，于1995年12月27日竣工。

估价对象在估价期日2003年1月10日的具体状况如下：
层数：5层（局部6层）
结构：钢筋混凝土框架结构
外墙：正面为瓷砖贴面，局部蓝色钙塑板造型，首层局部石材饰面，其他面为外墙涂料
内墙：加气混凝土砌块
顶棚：部分采用轻钢龙骨石膏板吊顶，会议室局部有造井造型，外涂乳胶漆
地面：办公室及楼梯间、走廊全部为预制水磨石地面，会议室为水泥地面上铺地毯。

卫生间：墙面、地面贴白色瓷砖，配有普通卫生洁具
门窗：铝合金门窗
设备：国产电梯一部
其他装修情况：会议室四周围墙有90cm高木护墙板；木包暖气。

（二）估价对象权属状况。