大唐臻观_2018年度营销推广策略及执行
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需两旺，且房价快速上涨
• 南宁房价持续扩大，政府面临较大的限购压力 • 市场需求旺盛，炒房投机行为逐渐兴起 • 在限价背景下，开发商多通过捆绑车位和通过
高精装报价来实现溢价，客户购房门槛陡增
• 限售等政策在全国铺开，南宁房价涨幅仍居前 • 规避投资者通过企业为主体进行炒房投资行为 • 规避房企购买自有的低价房源通过二手房溢价
项目位置
青秀区青环路82号（琅东站后400米）
占地面积（㎡）
99567.92
总户数
1470
建筑面积（㎡）
199135.84
容积率
2.0
物业类型 在售产品
在售价格 客户来源
高层、小高层、洋房
高层5#：113-121㎡ 小高层9# 洋房10#、18#、19#、20#、27#、21#、22#：146-221㎡ 收差情况：高层约34-37万/套（3000元/㎡） 小高层约47-52万/套（3500元/㎡） 洋房约40-182万/套（3000-11000元/㎡，） 洋房10、18、19、20、27#底复9000，顶复5000，标准层 3000。 洋房21，22#底复9000+2000代建费，顶复 5000+2000代建费，标准层3500） 收指标费就可确认房号，一次性收取指标费，可刷卡或网上转 账至股东账户，无收据，后期如果不够买可退
以青秀区客户为主，少数来自其他城区，区内以桂林为主
客户关注点
地段、产品
保利冠江墅
由于受到限价政策等影响，冠江墅组团暂缓推出，主打中国院子概念，对外宣称是 顶级全城的配套、元首级的安防再到世府邸的定制，由于地段、配套等资源、建筑 风格、定位、大平层产品等与项目同质化严重，未来将是本案最有力的竞争者
项目位置 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡）
• 认房又认贷，二套首付提至四成，三套房停贷 • 3 套及以上住房取得不动产证 2 年内禁止转让 • 全面限价，除住宅限价外将车位纳入限价范围 • 进行精装价格指导，最高不得超过3000元/㎡
2017年9月
• 扩大限售范围，法人机构购置二套房及以上在 取得取得不动产证 2 年内禁止转让
• 销售商品房时未与购房人达成购房协议前，不 得收取购房人任何费用
荣和公园大道
目前项目已经进入尾盘的状态，余货主要为176㎡的大户型产品，由于项目占据凤岭 北稀缺的核心位置，大户型产品与本案存在一定的竞争关系
项目位置 占地面积（㎡）
青秀凤凰岭路16号（佛子岭路与凤凰岭路交汇处）
81424
总户数
2103
建筑面积（㎡）
425386
容积率
4.0
物业类型
高层
在售产品 2#、3#、6#、8-12#：130-176㎡
地段、配套、学区
中国铁建·云景山语城 有单价低，总价低，该项目从开售至今均保持热销的姿态，短短4个月，推货基本清 空
*总供应套数96套，目前去化92套，存量4套，月均销售约23套 *数据统计截止至2017年12月
彰泰红
彰泰红：低密花园洋房，地处凤岭南板块，与本案位置较为接近，资源配套同质化 严重，于2017年9月30日进行内部认购，认筹之后剩余房源封盘，外收落定房号， 预计将来与本案存在较大的竞争关系。
• 南宁市160㎡以上的产品去化，2015年为3275套，2016年为3275套，2017年为3876套，呈稳步上升趋势 • 南宁市300万以上的产品去化，2015年371套，2016年为678套，2017年为1067套 • 数据来源于克尔瑞
竞品分布图
荣和公园大道 天昌青山府
华夏院子 云景山语城
彰泰红
总户数 容积率
490 3.46
物业类型 在售产品 在售价格
高层、洋楼、公寓
48-758㎡ 写字楼
15200
客户以青秀区为主，周边社区改善客户及凤岭山语城老带新客
客户来源
户占多数。部分客户从中国铁建上下游单位（如招商银行、新 浪、今日头条等）推介会等方式获知项目信息，客户多看重项
目地段、配套、品牌。
客户关注点
在售价格
130㎡19000 176㎡22000-23000
客户来源 客户关注点
到访客户主要通过围挡、地铁、公交、全民营销荣享会等推广 方式到访项目，看重项目地段、配套、品牌。
地段、配套、学区
荣和公园大道 荣和公园大道目前去化已86套，月均销售约6套，目前的销售单价2.3万元/㎡，价格 处于稳步攀升中
全国楼市调控措施调控城市多110个城市和部调控范围广一线城市和重点城市二线城市周边三四线县调控次数繁发布政策250次以上密集度史无前例内容多样化涵盖限购限贷限售限价利率上调等内容重引导预期频繁释放调控不放松的信号增加土地供应建长效机制开展住房租赁试点加快房地产税立法2017年楼市调控呈现六大特点轮番调控下楼市销售出现降温2017迎楼市最严调控年全方位措施给楼市降温南宁楼市政策措施2016年4月补贴商业办公30契税且购房享受学区待遇政策背景政府托市目的明显寄望通过房地产拉动经济2016年10月非公开发文对重点项目限价规定涨幅不得超过前八个月均价的8上半年利好政策刺激加之地王频出市场供需两旺且房价快速上涨全国开启新一轮政策调控重点打压房价上涨2017年5月在限价背景下开发商多通过捆绑车位和通过高精装报价来实现溢价客户购房门槛陡增2017年9月扩大限售范围法人机构购置二套房及以上在取得取得不动产证销售商品房时未与购房人达成购房协议前不得收取购房人任何费用规避房企购买自有的低价房源通过二手房溢价2017年4月暂停公积金异地贷款首套房公积金贷款首付不低于20二套或二次申请不低于50商住用地出让采用限地价限房价竞产权移交房面积方式出让6月之后南宁商住用地基本采用此方式出让
物业类型 在售产品 在售价格 客户来源 客户关注点
南宁市青秀区凤岭南路16号（凤岭南路与青环路交汇处）
72273.26
总户数
预计950户
260416.06
容积率
2.4
150-200㎡高层、超高层大平层/联排别墅
未售
未售
以青秀区客户为主，少数来自其他城区，区内以桂林为主
地段、产品、景观、配套、品牌
天昌·青山府
60-80 234,612
3471
80-100 1,024,259 11287
100-120 753,103
6772
120-140 1,211,649
9462
140-160 542,306
3750
160-180116,095
615
200-220 59,618
285
中国铁建·云景山语城
3.36
0.07
1.76
1.83
荣和·公园大道
2.75
1.2
0
1.2
绿地中央广场
6.9
0.5
0
0.5
保利·君悦湾
21
0
21
21
招商·境界
2.6
0
2.6
2.6
华发·国宾壹号
8.32
4.6
0
4.6
合计
81.22
6.37
61.65
68.02
*除保利君悦湾外，其余项目均为160㎡以上，不含别墅 *数据统计截止至2017年12月
政策背景
• 一季度南宁楼市供需双减，市场表现相对低迷 • 经济低迷，GDP增速仅5.5%省会城市倒数第三 • 政府托市目的明显，寄望通过房地产拉动经济
• 上半年利好政策刺激，加之地王频出，市场供 需两旺，且房价快速上涨
• 全国开启新一轮政策调控，重点打压房价上涨
• 3月份全国近40个城市出台调控政策 • 上半年利好政策刺激，加之地王频出，市场供
容积率
1.9
物业类型
小高层、高层
在售产品
D地块169-191㎡，目前推出D3A/D5
在售价格 客户来源 客户关注点
未售 青秀区客户占比较大，其中天昌项目的业主再购、老带新
占多数
地段、配套、环境
招商·境界
招商境界，柳沙半岛稀缺的一线江景心派洋房，项目地块小，货量少，未来在一定 周期内与本案形成竞争关系。
• 青秀区商品住宅160㎡以上 产品库存量约426910㎡， 库存套数约1855套，占全市 库存约1/2；
• 去化周期以近6个月平均去 化量进行估算；
• 数据来源于克尔瑞。
2017年青秀区房地产市场回顾 青秀区土地资源日渐稀缺，供应开始走低，但价格依旧坚挺
• 数据来源于克尔瑞
2017年南宁大户型市场回顾 面积在160-200㎡总价在400万以内是大户型去化主力，高总价产品去化存在难度
2016年10月 2017年4月 2017年5月
• 非公开发文对重点项目限价，规定涨幅不得超 过前八个月均价的8%
• 重点加强市场监管，重抓明码标价一房一价等
• 暂停公积金异地贷款，首套房公积金贷款首 付不低于20%，二套或二次申请不低于50%
• 商住用地出让采用“限地价，限房价，竞产 权移交房面积”方式出让，6月之后南宁商住 用地基本采用此方式出让。
95,785
1051
3
92,026
827
5
263,754
2008
7
188,185
1301
8
125,231
729
11
46,587
250
12
24,758
119
7
34,359
151
12
17,622
71
21
11,866
44
15
49,577
169
57
116,910
322
138
1,169,244
9223
——
• 南宁市商品住宅160㎡以上 产品库存量约853736㎡， 库存套数约3563套；
（%）
发布政策250次以 上，密集度史无 前例
涵盖限购、限贷 、限售、限价、 利率上调等内容
（万㎡）
频繁释放调控不 放松的信号，增 加土地供应
开展住房租赁试 点，加快房地产 税立法
南宁楼市
新政出台相对温和，限价已成政策底线
政策措施
2016年4月
• 非南宁居民家庭首套新房补贴6000-10000元 • 下调住宅契税，二手房营业税免征由5年改2年 • 补贴商业办公30%契税，且购房享受学区待遇
保利·冠江墅
招商境界
绿城春江明月
保利·君悦湾
青秀区160㎡以上大户型存量分析
青秀核心区竞品整体库存达到68.02万㎡，其中可售面积6.37万㎡，未推售面积61.65 万㎡，区域竞品市场未来面临较大的同类产品推货压力。
区域 凤岭南 凤岭北 柳沙
可售量 0
1.77 4.6
未推量 合计整体存量
36.29
③ 思考3：面对销售额年15亿的目标，如何撬动高端客群，实现年度目标。
全国楼市调控措施
2017迎楼市最严调控年，全方位措施给楼市降温
2017年楼市调控呈现六大特点
调控城市多
调控范围广
调控次数繁
内容多样化
重引导预期
建长效机制
110个城市和部 门
一线城市和重点 城市，二线城市 、周边三四线县 市
轮番调控下楼市销售出现降温
2018年大唐臻观营销策略报告
2018年1月26日
明确年度目标
提升大唐地产品牌影响力，建立 TOP级豪宅系列
收获更大利润，为大唐地产上市提供充 足利润值
15亿元销售任务达成
2018年重要节点
内部加推
3月10日
加推
9月中旬
加推
12月上旬
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月 11月 12月 2018
内购首开
*总供应套数156套，目前去化86套，存量70套，月均销售约6套，余货去化周期约12个月 *数据统计截止至2017年12月
中国铁建·云景山语城
高层户型基本售完，洋房预计在明年五月份推出，定位主打都市桃源生活。
项目位置
南宁青秀区云景路以北（保利童心缘旁）
占地面积（㎡） 建筑面积（㎡）
26569.12 92000
面积段 60以下 60-80 80-100 100-120 120-140 140-160 160-180 180-200 200-220 220-240 240-260 260-280 280-300 300以上
合计
库存量（㎡）库存套数（套） 去化周期
82,552
1,886
30
20,032
295
9
2017年南宁房地产市场回顾 虽受到政策的影响，但整体市场依旧供不应求，呈现量价齐升的态势
• 数据来源于克尔瑞
2017年南宁房地产市场回顾
按照南宁整体的去化周期估算，刚需市场供不应求，但大户型市场仍以去库存为主
南宁市商品住宅去化周期表
面积段 库存量（㎡）库存套数（套）
60以下 271,816
5852
天项目地处凤岭南板块青秀山旁，与本案位置较为接近，资源配套同质化严重，未 来预计供应169-191㎡大面积段单位，预计将来与本案有直接竞争关系。核心主诉 求地段、青山。
D3
AD
D
3
5
D
6D
7 D
8
D 2D
1
D 9
项目位置
东盟商务区桂花路5号
占地面积（㎡）
93333
总户数
504
建筑面积（㎡）
107332.95
36.29
1.76
3.53
23.6
28.2
160㎡以上各楼盘可售及存量情况表
项目
住宅总建（万㎡） 可售量（万㎡）未推量（万㎡）合计存量（万㎡）
天昌·青山府
12.79
0
12.79
12.79
彰泰红
6.22
0
6.22
6.22
保利·冠江墅
14.16
0
14.16
14.16
万科·澳门园
3.12
0
3.12
3.12
3月10日
加推
11月中旬
本案面临的3大核心问题
① 思考1：面对市场固有豪宅印象，项目如何比肩南宁传统豪宅，如何突破 现有豪宅市场竞争格局，树立豪宅新标杆。
② 思考2：项目预期售价要突破市场同类项目均价天花板，“高价入市”对 项目首发快速抢得市场关注及高端圈层传播、奠定整盘基调及标杆形象 这两方面存在一定难度。
220-240 74,406
323
240-260 52,970
215
260-280 15,576
58
280-300 55,122
188
300以上 289,183
761
合计 4,891,482 44157
去化周期 18 8 4 3 6 7 9 9 7 16 14 16 46 66 ——
青秀区商品住宅去化周期表
项目位置 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡）
物业类型 在售产品 在售价格 客户来源 客户关注点
柳沙半岛柳和路与荔滨大道交汇处
13133
总户数
122
26313.2
容积率
2.0
花园洋房
211㎡——289㎡ 预计价格区间：17000-22000
青秀区客户占比较大 景观、产品
保利·君悦湾
保利·君悦湾，柳沙半岛、国宾区、私享官邸，核心输出景观、产品等诉求，产品具 有较强的竞争力，但由于预售问题，目前暂停了对外的推广、营销动作。
• 南宁房价持续扩大，政府面临较大的限购压力 • 市场需求旺盛，炒房投机行为逐渐兴起 • 在限价背景下，开发商多通过捆绑车位和通过
高精装报价来实现溢价，客户购房门槛陡增
• 限售等政策在全国铺开，南宁房价涨幅仍居前 • 规避投资者通过企业为主体进行炒房投资行为 • 规避房企购买自有的低价房源通过二手房溢价
项目位置
青秀区青环路82号（琅东站后400米）
占地面积（㎡）
99567.92
总户数
1470
建筑面积（㎡）
199135.84
容积率
2.0
物业类型 在售产品
在售价格 客户来源
高层、小高层、洋房
高层5#：113-121㎡ 小高层9# 洋房10#、18#、19#、20#、27#、21#、22#：146-221㎡ 收差情况：高层约34-37万/套（3000元/㎡） 小高层约47-52万/套（3500元/㎡） 洋房约40-182万/套（3000-11000元/㎡，） 洋房10、18、19、20、27#底复9000，顶复5000，标准层 3000。 洋房21，22#底复9000+2000代建费，顶复 5000+2000代建费，标准层3500） 收指标费就可确认房号，一次性收取指标费，可刷卡或网上转 账至股东账户，无收据，后期如果不够买可退
以青秀区客户为主，少数来自其他城区，区内以桂林为主
客户关注点
地段、产品
保利冠江墅
由于受到限价政策等影响，冠江墅组团暂缓推出，主打中国院子概念，对外宣称是 顶级全城的配套、元首级的安防再到世府邸的定制，由于地段、配套等资源、建筑 风格、定位、大平层产品等与项目同质化严重，未来将是本案最有力的竞争者
项目位置 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡）
• 认房又认贷，二套首付提至四成，三套房停贷 • 3 套及以上住房取得不动产证 2 年内禁止转让 • 全面限价，除住宅限价外将车位纳入限价范围 • 进行精装价格指导，最高不得超过3000元/㎡
2017年9月
• 扩大限售范围，法人机构购置二套房及以上在 取得取得不动产证 2 年内禁止转让
• 销售商品房时未与购房人达成购房协议前，不 得收取购房人任何费用
荣和公园大道
目前项目已经进入尾盘的状态，余货主要为176㎡的大户型产品，由于项目占据凤岭 北稀缺的核心位置，大户型产品与本案存在一定的竞争关系
项目位置 占地面积（㎡）
青秀凤凰岭路16号（佛子岭路与凤凰岭路交汇处）
81424
总户数
2103
建筑面积（㎡）
425386
容积率
4.0
物业类型
高层
在售产品 2#、3#、6#、8-12#：130-176㎡
地段、配套、学区
中国铁建·云景山语城 有单价低，总价低，该项目从开售至今均保持热销的姿态，短短4个月，推货基本清 空
*总供应套数96套，目前去化92套，存量4套，月均销售约23套 *数据统计截止至2017年12月
彰泰红
彰泰红：低密花园洋房，地处凤岭南板块，与本案位置较为接近，资源配套同质化 严重，于2017年9月30日进行内部认购，认筹之后剩余房源封盘，外收落定房号， 预计将来与本案存在较大的竞争关系。
• 南宁市160㎡以上的产品去化，2015年为3275套，2016年为3275套，2017年为3876套，呈稳步上升趋势 • 南宁市300万以上的产品去化，2015年371套，2016年为678套，2017年为1067套 • 数据来源于克尔瑞
竞品分布图
荣和公园大道 天昌青山府
华夏院子 云景山语城
彰泰红
总户数 容积率
490 3.46
物业类型 在售产品 在售价格
高层、洋楼、公寓
48-758㎡ 写字楼
15200
客户以青秀区为主，周边社区改善客户及凤岭山语城老带新客
客户来源
户占多数。部分客户从中国铁建上下游单位（如招商银行、新 浪、今日头条等）推介会等方式获知项目信息，客户多看重项
目地段、配套、品牌。
客户关注点
在售价格
130㎡19000 176㎡22000-23000
客户来源 客户关注点
到访客户主要通过围挡、地铁、公交、全民营销荣享会等推广 方式到访项目，看重项目地段、配套、品牌。
地段、配套、学区
荣和公园大道 荣和公园大道目前去化已86套，月均销售约6套，目前的销售单价2.3万元/㎡，价格 处于稳步攀升中
全国楼市调控措施调控城市多110个城市和部调控范围广一线城市和重点城市二线城市周边三四线县调控次数繁发布政策250次以上密集度史无前例内容多样化涵盖限购限贷限售限价利率上调等内容重引导预期频繁释放调控不放松的信号增加土地供应建长效机制开展住房租赁试点加快房地产税立法2017年楼市调控呈现六大特点轮番调控下楼市销售出现降温2017迎楼市最严调控年全方位措施给楼市降温南宁楼市政策措施2016年4月补贴商业办公30契税且购房享受学区待遇政策背景政府托市目的明显寄望通过房地产拉动经济2016年10月非公开发文对重点项目限价规定涨幅不得超过前八个月均价的8上半年利好政策刺激加之地王频出市场供需两旺且房价快速上涨全国开启新一轮政策调控重点打压房价上涨2017年5月在限价背景下开发商多通过捆绑车位和通过高精装报价来实现溢价客户购房门槛陡增2017年9月扩大限售范围法人机构购置二套房及以上在取得取得不动产证销售商品房时未与购房人达成购房协议前不得收取购房人任何费用规避房企购买自有的低价房源通过二手房溢价2017年4月暂停公积金异地贷款首套房公积金贷款首付不低于20二套或二次申请不低于50商住用地出让采用限地价限房价竞产权移交房面积方式出让6月之后南宁商住用地基本采用此方式出让
物业类型 在售产品 在售价格 客户来源 客户关注点
南宁市青秀区凤岭南路16号（凤岭南路与青环路交汇处）
72273.26
总户数
预计950户
260416.06
容积率
2.4
150-200㎡高层、超高层大平层/联排别墅
未售
未售
以青秀区客户为主，少数来自其他城区，区内以桂林为主
地段、产品、景观、配套、品牌
天昌·青山府
60-80 234,612
3471
80-100 1,024,259 11287
100-120 753,103
6772
120-140 1,211,649
9462
140-160 542,306
3750
160-180116,095
615
200-220 59,618
285
中国铁建·云景山语城
3.36
0.07
1.76
1.83
荣和·公园大道
2.75
1.2
0
1.2
绿地中央广场
6.9
0.5
0
0.5
保利·君悦湾
21
0
21
21
招商·境界
2.6
0
2.6
2.6
华发·国宾壹号
8.32
4.6
0
4.6
合计
81.22
6.37
61.65
68.02
*除保利君悦湾外，其余项目均为160㎡以上，不含别墅 *数据统计截止至2017年12月
政策背景
• 一季度南宁楼市供需双减，市场表现相对低迷 • 经济低迷，GDP增速仅5.5%省会城市倒数第三 • 政府托市目的明显，寄望通过房地产拉动经济
• 上半年利好政策刺激，加之地王频出，市场供 需两旺，且房价快速上涨
• 全国开启新一轮政策调控，重点打压房价上涨
• 3月份全国近40个城市出台调控政策 • 上半年利好政策刺激，加之地王频出，市场供
容积率
1.9
物业类型
小高层、高层
在售产品
D地块169-191㎡，目前推出D3A/D5
在售价格 客户来源 客户关注点
未售 青秀区客户占比较大，其中天昌项目的业主再购、老带新
占多数
地段、配套、环境
招商·境界
招商境界，柳沙半岛稀缺的一线江景心派洋房，项目地块小，货量少，未来在一定 周期内与本案形成竞争关系。
• 青秀区商品住宅160㎡以上 产品库存量约426910㎡， 库存套数约1855套，占全市 库存约1/2；
• 去化周期以近6个月平均去 化量进行估算；
• 数据来源于克尔瑞。
2017年青秀区房地产市场回顾 青秀区土地资源日渐稀缺，供应开始走低，但价格依旧坚挺
• 数据来源于克尔瑞
2017年南宁大户型市场回顾 面积在160-200㎡总价在400万以内是大户型去化主力，高总价产品去化存在难度
2016年10月 2017年4月 2017年5月
• 非公开发文对重点项目限价，规定涨幅不得超 过前八个月均价的8%
• 重点加强市场监管，重抓明码标价一房一价等
• 暂停公积金异地贷款，首套房公积金贷款首 付不低于20%，二套或二次申请不低于50%
• 商住用地出让采用“限地价，限房价，竞产 权移交房面积”方式出让，6月之后南宁商住 用地基本采用此方式出让。
95,785
1051
3
92,026
827
5
263,754
2008
7
188,185
1301
8
125,231
729
11
46,587
250
12
24,758
119
7
34,359
151
12
17,622
71
21
11,866
44
15
49,577
169
57
116,910
322
138
1,169,244
9223
——
• 南宁市商品住宅160㎡以上 产品库存量约853736㎡， 库存套数约3563套；
（%）
发布政策250次以 上，密集度史无 前例
涵盖限购、限贷 、限售、限价、 利率上调等内容
（万㎡）
频繁释放调控不 放松的信号，增 加土地供应
开展住房租赁试 点，加快房地产 税立法
南宁楼市
新政出台相对温和，限价已成政策底线
政策措施
2016年4月
• 非南宁居民家庭首套新房补贴6000-10000元 • 下调住宅契税，二手房营业税免征由5年改2年 • 补贴商业办公30%契税，且购房享受学区待遇
保利·冠江墅
招商境界
绿城春江明月
保利·君悦湾
青秀区160㎡以上大户型存量分析
青秀核心区竞品整体库存达到68.02万㎡，其中可售面积6.37万㎡，未推售面积61.65 万㎡，区域竞品市场未来面临较大的同类产品推货压力。
区域 凤岭南 凤岭北 柳沙
可售量 0
1.77 4.6
未推量 合计整体存量
36.29
③ 思考3：面对销售额年15亿的目标，如何撬动高端客群，实现年度目标。
全国楼市调控措施
2017迎楼市最严调控年，全方位措施给楼市降温
2017年楼市调控呈现六大特点
调控城市多
调控范围广
调控次数繁
内容多样化
重引导预期
建长效机制
110个城市和部 门
一线城市和重点 城市，二线城市 、周边三四线县 市
轮番调控下楼市销售出现降温
2018年大唐臻观营销策略报告
2018年1月26日
明确年度目标
提升大唐地产品牌影响力，建立 TOP级豪宅系列
收获更大利润，为大唐地产上市提供充 足利润值
15亿元销售任务达成
2018年重要节点
内部加推
3月10日
加推
9月中旬
加推
12月上旬
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月 11月 12月 2018
内购首开
*总供应套数156套，目前去化86套，存量70套，月均销售约6套，余货去化周期约12个月 *数据统计截止至2017年12月
中国铁建·云景山语城
高层户型基本售完，洋房预计在明年五月份推出，定位主打都市桃源生活。
项目位置
南宁青秀区云景路以北（保利童心缘旁）
占地面积（㎡） 建筑面积（㎡）
26569.12 92000
面积段 60以下 60-80 80-100 100-120 120-140 140-160 160-180 180-200 200-220 220-240 240-260 260-280 280-300 300以上
合计
库存量（㎡）库存套数（套） 去化周期
82,552
1,886
30
20,032
295
9
2017年南宁房地产市场回顾 虽受到政策的影响，但整体市场依旧供不应求，呈现量价齐升的态势
• 数据来源于克尔瑞
2017年南宁房地产市场回顾
按照南宁整体的去化周期估算，刚需市场供不应求，但大户型市场仍以去库存为主
南宁市商品住宅去化周期表
面积段 库存量（㎡）库存套数（套）
60以下 271,816
5852
天项目地处凤岭南板块青秀山旁，与本案位置较为接近，资源配套同质化严重，未 来预计供应169-191㎡大面积段单位，预计将来与本案有直接竞争关系。核心主诉 求地段、青山。
D3
AD
D
3
5
D
6D
7 D
8
D 2D
1
D 9
项目位置
东盟商务区桂花路5号
占地面积（㎡）
93333
总户数
504
建筑面积（㎡）
107332.95
36.29
1.76
3.53
23.6
28.2
160㎡以上各楼盘可售及存量情况表
项目
住宅总建（万㎡） 可售量（万㎡）未推量（万㎡）合计存量（万㎡）
天昌·青山府
12.79
0
12.79
12.79
彰泰红
6.22
0
6.22
6.22
保利·冠江墅
14.16
0
14.16
14.16
万科·澳门园
3.12
0
3.12
3.12
3月10日
加推
11月中旬
本案面临的3大核心问题
① 思考1：面对市场固有豪宅印象，项目如何比肩南宁传统豪宅，如何突破 现有豪宅市场竞争格局，树立豪宅新标杆。
② 思考2：项目预期售价要突破市场同类项目均价天花板，“高价入市”对 项目首发快速抢得市场关注及高端圈层传播、奠定整盘基调及标杆形象 这两方面存在一定难度。
220-240 74,406
323
240-260 52,970
215
260-280 15,576
58
280-300 55,122
188
300以上 289,183
761
合计 4,891,482 44157
去化周期 18 8 4 3 6 7 9 9 7 16 14 16 46 66 ——
青秀区商品住宅去化周期表
项目位置 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡）
物业类型 在售产品 在售价格 客户来源 客户关注点
柳沙半岛柳和路与荔滨大道交汇处
13133
总户数
122
26313.2
容积率
2.0
花园洋房
211㎡——289㎡ 预计价格区间：17000-22000
青秀区客户占比较大 景观、产品
保利·君悦湾
保利·君悦湾，柳沙半岛、国宾区、私享官邸，核心输出景观、产品等诉求，产品具 有较强的竞争力，但由于预售问题，目前暂停了对外的推广、营销动作。