城市土地储备制度对房地产市场的影响分析

城市土地储备制度对房地产市场的影响
分析
摘要：现如今，在我国改革开放进程中，各个领域的发展也得到了日新月异的改善，尤其是在，在我国土地制度日益深化改革的背景下，土地供应市场快速发展，房地产市场、土地供应市场以及人民群众都有着紧密的联系。

然而当前全国各地出现炒房热的现象，哄抬房价，造成我国房价迅速上涨。

许多年轻人成为房奴，承担着沉重的房贷压力。

因此在这种情况下，需要全面了解土地供应政策内容，以免对房地产价格造成负面影响。

基于此，本文主要详细分析了土地储备制度的基本性质和实现手段、城市土地储备制度对房地产市场的影响，最后提出了城市土地储备制度对房地产市场的促进措施。

关键词：城市土地；土地储备制度；房地产市场；影响分析
引言
随着市场经济的不断发展，房地产市场得到了快速发展，同时近年来受政府宏观调控的影响，土地储备制度工作的开展使得房地产市场稳定性明显提升。

借助土地储备机构针对各地土地开发进行管理，逐渐形成了比较稳定的作用机制，不仅可以实现对房地产市场的宏观调控，同时也可以对我国社会发展产生促进作用。

1土地储备制度的基本性质和实现手段
土地储备制度是国家主导地方各级政府，利用控制全国各个地区的土地资源供应总量，改变土地资源的储备方法，调整土地储备制度，这样可以科学引导与调节房地产市场。

由于土地储备制度存在差异，导致各个地区形成的约束机制和激励机制都不同，此情况容易导致国家以及地方政府等做出的行为与选择都不一致，进而使土地资源配置效率也不一样，所以通过科学宏观调控房地产市场，可以稳定市场，并实现市场运作的规范化。

土地供应政策的根本目标是保护土地资
源，完善资源配置。

房地产市场主动响应土地储备制度，按照国家发展要求进行
相符的改革发展，保证在国民经济以及区域经济下房地产经济稳定发展，并与人
民群众消费水平相符。

2城市土地储备制度对房地产市场的影响
2.1展现土地价值最大化
在城市土地供应模式中土地收购储备制度已经成为最为重要的特点之一，通
过将出让与收购进行区分，以此来展现政府在土地供应中的主导性作用。

借助收购、储备、交易机制等，在土地一级市场被政府所垄断以后，可以借助招标、拍
卖等方式进行土地供应，而这也会造成经营性用地获取渠道更加单一化，价格涨
幅度增加。

究其原因就是一级市场被垄断以后，虽然在一定程度上遏制了腐败等
问题，且通过拍卖等手段使得土地价格随之增加，另外政府借助价值杠杆完成市
场调控，利用竞争机制使得土地只能被高价买走，虽然提高了土地利用效果与土
地价值，但是从客观层面上来讲使得土地价格明显增加。

2.2杜绝违法交易
在使用土地储备制度以前，开发商主要是通过与原土地使用方达成一致即可，随后进入到相关管理部门中办理手续，从而获取土地。

但是对于土地所具备的价
值与实际用途来讲却难以接受考验。

而借助土地招标、拍卖等方式不仅可以保障
交际的公开性，同时也可以消除不利因素的干扰，实现公平竞争目标，保证市场
规范性，避免出现违法违规等问题。

如同拍卖商品一样，利用拍卖招标方式完成
土地供应，能够确保竞争者处于同等位置上，而只有出价最高、条件最佳者才能
获取中标权，从而展现了土地资产价值，确保土地利用的更加合理，提升了资产
效益。

3城市土地储备制度对房地产市场的促进措施
3.1加强宏观调控和市场监管
政府的经济职能是确保我国国民经济稳定运行以及政府调控经济的重要方法，主要通过宏观调控和市场监管维持市场的稳定。

首先，就宏观调控而言，主要是
指政府按照有关的政策方针和法律法规，适当调节和干预国民经济的运行状况，是政府将经济与政治手段进行有机结合，真正实现经济的稳定发展与经济结构的优化。

其次，就市场监管而言，政府是行政主体，监督经济运行实际情况，利用政府经济调控尽可能减少市场经济运行过程中的不科学因素，降低经济损失。

如果政府不具备较强的经济调控能力，政府自然就会缺乏公信力，而且不利于促进市场经济健康有序发展。

因此，政府需要进一步强化市场的宏观调控与监管，使我国经济朝着现代化的方向不断发展，不断完善经济结构，实现我国经济健康有序发展。

3.2科学实施竞争制度
随着土地资源供应的日益紧张，我国土地储备制度也逐渐趋于规范化，除了采用协议出让的方式，还可通过招标拍卖挂牌等方式进行供地。

但是，目前我国土地招拍挂市场还没有完全成熟，市场效果尚未达到预期，还需要政府、房地产企业以及社会公众的共同努力。

因此，在土地市场中政府必须要充分发挥主导作用，应该重视市场监管，出台有关的政策，积极优化现行的土地招拍挂制度，主动引导每个竞价企业正常竞价，引进多种机制，例如：熔断机制、自持机制等，建立稳定的土地市场，在优质的政策性调节的基础上，市场化调节才能够发挥出更有效的作用，以真正地实现科学调控房地产市场。

3.3健全相关法律法规
为保证城市土地储备经营制度更好地服务于房地产市场调控，相关法律法规的健全必须得到重视，土地制度机构存在的土地变现能力差、制度运作监督缺失或不足等问题也需要得到针对性解决。

还应关注收购、储备、出让土地过程中可能出现的违规违纪行为，以此针对性建设监督和约束土地储备机构的机制，避免抬高房地产价格、违规操作以地生财等情况出现，房地产市场的有序、公平发展可获得支持。

3.4针对性开展土地收储优化
土地收储属于城市土地储备经营制度涉及的重要内容，其同样能够较好服务于房地产市场调控，基于政府采用的征收、购买、置换等收储土地方式，即可避
免土地闲置等问题出现，土地更大效益的发挥、房地产市场调控同样可获得有力支持。

城市土地储备经营制度的土地收储内容优化需围绕闲置土地的处理力度加大、土地储备工作信息公开和披露制度展开，以此结合市场供需实际、保证房地产市场产生稳定的土地供给预期，即可更好地服务于房地产市场调控。

制度优化还应关注廉租住房、公共租赁房、中小套型普通商品住房、中低价位商品住房的土地供应适当增加，房地产开发的土地供应结构可由此得到有效调节，居住用地需求可由此得到更好满足。

3.5延伸融资渠道
在土地收购与储备中资金与土地属于最为重要的基本要素，从土地收购与储备过程来讲，也可以将其看作是土地流转过程，同时也是资金循环的过程，由于土地储备中需要大量资金，所以不能过度依赖国家财政拨款与商业银行贷款，而是可以从多元化入手，打造出适合土地储备资金筹措的机制，以此来满足土地收购与储备要求。

如可充分利用民间资金，以合作经营等方式进行融资等。

另外，明确土地储备有着运作周期长、资金投入量大等特点，因此就要从完善资金筹措机制出发，转变原有的发展模式。

借助增设土地基金，能够实现土地债券化发展目标，同时也可以加强社会资金的吸收，完成土地储备工作。

只有找出适合的资金筹集渠道，才能打造出完善的自己支持体系，才能促进土地储备融资工作的全面开展。

结语
综上所述，要促进房地产事业的稳定发展，就要从展现土地储备制度优势出发，针对城市发展情况进行分析，发挥出政府的宏观调控作用，运用科学的调控手段，解决房地产市场发展中的问题，实现长远发展目标。

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