2016年上半年四川省房地产估价师《案例与分析》：商业房地产市场调查研究报告内容构成模拟试题

2016年上半年四川省房地产估价师《案例与分析》：商业房地产市场
调查研究报告内容构成模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题〔共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意〕
1、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。

要想使开发项目到达预期的经济效果，必须首先做好__工作。

A．项目策划
B．项目方案的设计
C．可行性研究
D．成本收益分析
2、随着政府土地储备制度的建立，__划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的时机逐渐减少。

A．存量
B．增量
C．流量
D．减量
3、以下行业中，中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。

(过时)
A：批量行业
B：僵滞行业
C：分块行业
D：专业化行业
E：借款合同
4、某套住宅的套内建筑面积为145㎡，套内使用面积为132㎡，应分摊的公共部分建筑面积为9㎡，按套内建筑面积计算的价格为3500元㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为．【2006年考题】
A：3000元㎡
B：3277元／㎡
C：3295元/㎡
D：3599元/㎡
E：工业用地的监测点评估价格
5、在我国以下属于无民事行为能力人的是。

A：18周岁以上的成年人
B：10周岁以上的未成年人
C：不满10周岁的未成年人
D：不能完全识别自己行为的精神病人
E：执行层的组织协调
6、以下情况中会导致房地产价格上升的是。

A：上调贷款利率
B：收紧房地产开发贷款
C：开征房地产持有环节的税收
D：增加土地供给
E：工业用地的监测点评估价格
7、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性。

A：独一无二和供给有限
B：独一无二和价值量大
C：流动性差和价值量大
D：不可移动和用途多样
E：工业用地的监测点评估价格
8、业主委员会是业主大会的。

A：决策机构
B：执行机构
C：监督机构
D：联合机构
E：执行层的组织协调
9、物业使用人和业主在权利上的最大区别是。

A：物业使用人有对物业的最终处置权
B：物业使用人没有对物业的最终处置权
C：业主没有对物业的最终处置权
D：以上三项均不对
E：执行层的组织协调
10、在写字楼出租过程中，物业管理人员常要计算R/U系数。

其中，R/U系数是指__。

A．出租单元内建筑面积与可出租而积的比值
B．可出租面积与出租单元内建筑面积的比值
C．出租单元内建筑面积与建筑总而积的比值
D．可出租单元建筑面积与建筑总面积的比值
11、在房地产交易中往往需缴纳一些税费，包括__。

①营业税；②土地增值税；
③交易手续费；④契税；⑤补交土地使用权出让金；⑥印花税
A．①③④⑤⑥
B．①②④⑤⑥
C．①②③④⑤
D．①②③④⑤⑥
12、为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用发包。

A：专业工程
B：建筑工程全过程
C：分部工程
D：分阶段
E：借款合同
13、__是建设项目的组成部分，它是具有独立的设计文件和相应的综合概(预)算书，竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程。

A．单项工程
B．单位工程
C．分部工程
D．分项工程
14、房地产估价采用。

A：差额定率累进计费
B：足额定率累进计费
C：差额定率累退计费
D：足额定率累退计费
E：执行层的组织协调
15、民事法律关系是指由民法确认和保护的关系。

A：人身
B：社会
C：经济
D：财产
E：执行层的组织协调
16、产生房地产价格泡沫的基础是。

A：土地稀缺
B：城市化进程快
C：投机需求膨胀
D：过度放贷
E：借款合同
17、对监理单位的资质审查、分级标准、申请程序、监理业务范围及管理机构与相应职责均做了详细规定的是__。

A．《工程建设监理单位资质管理实行方法》
B．《工程建设监理单位资质管理假设干细则》
C．《工程建设监理单位资质管理实行规定》
D．《工程建设监理单位资质管理具体规定》
18、建设单位应当在工程竣工验收__工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。

A．5个
B．6个
C．7个
D．8个
19、某建筑物建成于1990年6月，建筑面积4 000 ㎡，经济寿命40年，单位建筑面积的账面原值为2 500元／㎡，1990年6月和2005年6月相对1980年的建筑价格指数为108％和112％，残值率为5％，该建筑物2005年6月的现值为。

A：612.33万元
B：615.74万元
C：625万元
D：648.15万元
E：工业用地的监测点评估价格
20、以下各项房地产的估价原则中，不是普适技术性原则。

A：独立、客观、公正原则
B：合法原则
C：最高最正确使用原则
D：估价时点原则
E：工业用地的监测点评估价格
21、防范估价风险的最后一道防线是。

A：撰写估价报告
B：审核估价报告
C：出具估价报告
D：估价资料归档
E：工业用地的监测点评估价格
22、预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的__。

A．时间类参数
B．融资相关参数
C．收益相关指标
D．评价标准类指标
23、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为．【2004年考题】A：存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量
B：存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C：存量+新开发量+空置房量-拆毁量
D：存量+新增竣工量-拆毁量
E：工业用地的监测点评估价格
24、某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元／㎡，建筑物重置价格为900元／㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元／㎡．则该建筑物的成新率为。

A：44％
B：50％
C：67％
D：94％
E：工业用地的监测点评估价格
25、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土用途，必须取得__同意，并依法办理相关手续。

A．原出让方
B．转让人
C．规划行政主管部门
D．原出让方和市、县规划行政主管部门
二、多项选择题〔共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，此题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分〕1、投资基金中，发起人与管理人、托管人之间是一种__的关系。

A．投资合同
B．基金发行方法
C．信托契约
D．基金章程
2、某商铺的租赁期为15年，租金按每年5％的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8％，则该商铺15年租金收入的现值为万元。

A：11.41
B：11.49
C：12.41
D：12.49
E：借款合同
3、以下关于工程造价全过程动态控制的表述中，正确的有。

A：以投资估算价控制设计方案的选择
B：用预算造价控制施工图设计
C：通过招标投标方式引入竞争机制，择优选择承包商
D：合同管理
E：进行建设项目可行性研究，为投资决策提供依据
4、估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有。

A：地役权设立的情况
B：土地使用期限
C：基础设施完备程度
D：容积率
E：临街状况
5、房屋所有权转移登记是指房屋因原因致使其权属发生转移而进行的登记。

A：买卖
B：赠与
C：交换
D：继承
E：房屋的翻建和改建
6、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括。

A：首席代理
B：买方代理
C：卖方代理
D：双重代理
E：借款合同
7、以下职业资格中，经注册后即可从事相关业务的是__。

A．房地产估价师
B．房地产经纪人
C．结构工程师
D．房地产经纪人协理资格
E．建筑师
8、以下关于经济学中成本分析的表述中，正确的有__。

A．边际成本包括短期边际成本和长期边际成本
B．长期总成本可以分为固定成本与可变成本
C．平均成本曲线、平均可变成本曲线、边际成本曲线都呈“U”形
D．短期边际成本曲线与短期平均成本曲线相交时收支相抵
E．收益等于成本是厂商经营决策的利润最大化原则
9、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有．(2009年试题)
A：可预测性
B：不可控性
C：不可逆性
D：可延期性
E：不可变更性
10、城市基本地形图的复测周期一般为年。

A：20—30
B：10—30
C：10—15
D：5—10
E：执行层的组织协调
11、保险活动所特有的内在功能是__。

A．组织经济补偿
B．分散风险
C．融通资金
D．防灾防损
12、以下表述不符合房地产广告要求的是__。

A．房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有权或者使用权的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间
B．房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当
C．房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明
D．房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果
13、房地产测绘成果主要包括。

A：房产簿册
B：房产数据
C：房产图集
D：房产档案
E：房产资料
14、固体废物按废物的形状可分为。

A：块状废物
B：泥状废物(污泥)
C：颗粒状废物
D：粉状废物
E：固体的废物
15、房地产业。

A：是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业
B：包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动
C：在国民经济产业分类中属于第三产业，是为生产和生活服务的部门
D：关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业
E：是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务
16、房地产市场分析可以帮助开发商。

A：选择合适的项目位置
B：寻找投资合作伙伴
C：确定满足市场需求的产品类型
D：判断租买时机
E：进行土地使用权出让决策
17、香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于__的考虑结果。

A．大陆政策多变
B．占领世界投资市场
C．风险转移
D．投资组合
18、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。

某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为__。

A．1.67%
B．2.1%
C．2.3%
D．2.5%
19、
20、闲置土地的处置方式中，延长开发建设时间，但最长不得超过__年。

A．1
B．2
C．3
D．4
21、监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。

其中，“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的。

A：工程进度控制
B：工程质量控制
C：工程投资控制
D：工程形象控制
E：工程报表控制
22、不属于房地产估价资料的是。

A：反映估价对象状况的资料
B：反映当地经济状况的资料
C：相关实例资料
D：对房地产价格有普遍影响的资料
E：可长期发展项目的资料
23、下面四个选项中，说法不正确的选项是__。

A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物
B．以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分
C．乡、村企业的土地使用权可以单独抵押
D．以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地作用权同时抵押
24、在项目评估过程中，租金或售价确实定是通过__得来的。

A．近期交易物业的租金或售价进行比较
B．市场上交易物业的租金或售价进行比较
C．类似物业的比较
D．市场上近期交易的类似物业的租金或售价进行比较
25、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为__。

A．资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠
B．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠
C．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠
D．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。