三方利益驱动下保障性住房价格问题的思考

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探 讨 保障 性 住
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在城 镇化 建 设快 速发 展 的 背景 下 我 国保 障 性住房 建 设进展 缓慢 缺 口 仍 很 大 不 能很 好 的 满 足 低 收入人 群 的 住 房 需 求 由 于 保 障 性住 房是 满 足 低 收入 群 体或 其 他社 会 弱 势群体 的住 房 需 求 带 有保 障 性质 的 因 此 其 价 格 的 合理 性 与 否对 其 发展 至 关重 要 当 前 的 学 者 对 保 障 性 住房 价 格 的研 究 主 要从 政 府 的 角 度 考虑 对居 民和 开发 商 的 影 响 因 素 关 注 度 不 够 且 定 价 的模 式 侧 重 于 奖 励 性 质 的福 利 意 义 而 非 满 足 基 本住房 需 求 的 保 障 保 障 意 义 导 致很 多 真 正 需 要住 房 保 障 的 居 民 迟 迟 得不 到 保 障 本 文主 要 针 对 这些 问题 从 政 府 开发 商 低 收 入 居 民 的 角 度 分 析保 障 性住 房 价 格制 定 的 影 响 因 素及三 者 的 利益 诉求 提 出 保 障 性住房 价 格制 定相应对策
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展离 不 开 政府 的 宏 观 调 控 政 府 应 控制 保 障 性住 房 与 同 区 域 同 品 质 的 商 品 住房 要合 理 的 价 格 比 例 关 系 不 合 理 的 价 格 比 例 不 利 于 区 域 的 经济 发展 及稳 定 保 障 性 住房 价 格 中 含 有 政府 政 策 优 惠 的成 份 与 同 品 质 商 品住 房 的 市 场 销 售 价格 和 市 场 租 赁价 格相 比 是相对 比 较 低 的 这就 要求 在保 障 性住 房 选 址 时要考 虑 多 种 因 素 如建在 太 繁 华 的 高房 价 区 过 低 的 保 障 性住 房 价 格就 会 引起 周 边 经济 的不 稳 定 如果 保 障 性住 房 的 周 围 缺 乏 工 作 岗位 和 教 育 医 疗 等 资 源 居 民 对其 满 意 度 就 会 下 降 影 响 其 销 售情 况 进 而 对 销 售 价 格 产 生反 作 用 1 2 开 发商 方 面 影 响 因素 ( 1 ) 成本 因 素 开发 商 不 是社 会 福 利机 构 其活 动 的动 机还 是 以 追 求 利润 最大 化 为 目 的 这样 一 来 成本 越 低 在利润率 不 变 的情况 下 房 价就 会越 低 开发 商 在 选 择保 障 性住 房建 设 时 势 必 会 相应放 弃 一 些其 他 的 商 业房 地 产 开发 这就 会 产 生 一 定 的 机 会 成本 过 低 的利 润无 法 吸 引 开发 商 的 眼 球 他 们 对 利润 的要求 将 直观地反 映在房 价 上 ( 2 ) 后 期 社 会 效应 因 素 开发 商可 能 会 为 了 进入某个 市 场 而 放 弃 适 当 利润 取得 当 地 的 认可 为获 得 后 来 回 报 更 高 的投资建设活 动提 前铺 路 或 者 为 了 提高 知 名 度 而在 价 格制 定时做 出 更多 的让 步 1 3 消 费者 方 面 影 响 因 素 ( 1 ) 个人 收入 因 素 当 地居 民人均 收入是 决 定 保 障 性住 房 价 格 的 重要参考 消 费 者 当 然 对 价 格最为 关 注 他 们 的可 承受 支付 能 力对 价 格 的 制 定 影 响 是 最大 的 但 是 由 于 我 国 的 个人 收入 及财 产 不 够透 明 政 府 在 调 查 居 民 收入 及财 产 状 况 难 免 有 出 入 这就 对 价 格 的 合理 性造 比 如很 多企 业 的 员工 表 面 工 资 成影 响 比 较 低 但 隐 藏 的福 利 性很 大 并 不 体 现在 工 资上 ( 2 ) 个人 喜 好 因 素 虽 然 中低 收入 人群对保 障 性住房 的 价 格考虑 是最大 的 但保 障 性 住 房 的 区 域 舒 适 度 等 因 素 也 在 一 定程 度 上影 响 着 消 费 者 的 消 费 行 为 这些 行 为 在 一 定 程 度 上 反 映 到 供求 关 系 上 进 而 影 响 房 价稳 定 ( 3 ) 适 婚 人 口 因 素 通 常 居 民在 结 婚 之 前对 住 房 的 需 求更 为迫 切 因 此适 婚 人 口 比 例 高 的 地 区 对 保 障 性 住房 的 需 求 同 样更 为 迫切 如 果保 障 性 住房 不 能 满 足 低 收入 家 庭 适 婚 人 口 的 住房 需 求 势 必 会 影 响 其健 康发展 价 格 也 会 受 到
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保障 性 住房价 格的影响 因 素
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政府 方 面 影 响 因 素 ( 1 ) 财政 因素 保 障 性住房建 设是 一 项 需 要 耗费 巨 大人 力 物 力 和 财 力 的 系 统 工 程 政府 作 为其 中 的 主 要 建 设力 量 需 要 承受 非 常 大 的 财 政 压 力 较 低 的 财 政 能 力势 必 会 影 响 到 对保 障 性住 房 的 补 贴 力 度 导 致 价 格 高 于 被保 障 人 群 的 偿付 能 力 近 几 年 由 于 房 地 产 的快 速 发 展 地 方 财 政 对房 地 产 的 依 赖很 大 一 时之 间 很 难摆 脱 这 种 情 况 下 发展 收 益 较 低 的保 障 性 住房 对 各 地 政府 都是 一 个 挑战 ( 2 ) 土 地资 源 因 素 土 地 产 资源 归 政 府 所 有 政 府 通 过 出 让 土 地来 保证 房 地 产 市 场 的 发 展 同 时 由 于 土 地 资源 的 稀缺 性 政 府 对 土 地 资 源 规划 利 用 和 理 与 否直 接 影 响 着房 地 产 市 场 的发 展 房 价 也 受 到 土 地 资 源 的左 右 保 障 性 住 房 虽 然 带 有保 障 性质 与 其 他 商 业房 地 产 相 比 受 市 场 影 响 小 但 因 土 地 资源 有 限 地 价 会 间接 的 反 映 在 房 价 上 导 致 房 价上涨或 回 落 ( 3 ) 政 策 因 素 主 要指 政府 为 建设 保 障 性 住房 对开 发 商 所给 出 的 比 较 吸 引 的 优 惠 政 策 如 较低 的 税 收 较 高 的 土 地 补 贴 等 合 适 的 政 策 可 以 有效 保 障 项 目 的 实施 和 运 行 为 后 续发展提供 动 力 由 于 政府 对 保 障 性住 房 实 行 限 价政 策 使 得保 障 性住房 的利 润较 低 而 与 之 相 应 的 金 融 保 障 政 策 不 完 善 对社 会 闲散 资金缺 乏 吸 引 力 进 而 导 致 融 资成本 增 高 保 障性住房 价 格较 高 ( 4 ) 地域 因 素 区 域经济 的稳 定 发
20 1 6 年 2 月下
住 宅 与房 地 产
【 研 究与应 用 ]
三 方 利 益 驱 动 下 保 障性 住房 价 格 问题 的 思 考
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( 长安大 学
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为 了 保 障性 住 房 政 策 的 顺 利 实 施 及 后 续健康 发 展 基 于 政 府 开 发 商 低 收 入 居 民 三 方 各 自的 利 益 诉 求 摘 要 房 价格 制 定 的 影 响 因 素 提 出 我 国 保 障 性 住 房 价 格 制 定 合 理 性 对 策 关键词 保 障 性 住 房 ; 三 方 ; 利 益 ; 价 格 十 中 图分 类号 TU l l 3 5 4 1 文献标 志 码 A 文章编 号 1 0 0 6 一 6 0 1 2 ( 2 0 1 6 ) 0 2一 0 2 5 4 一 0 2