课程资料：价方法及其运用(二)

第八节长期趋势法
【长期趋势法适用的估价对象和具备的条件】（二级考点）
1．长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，根据房地产在未来较长时期内获得收益的变动规律，推测和判断房地产价格的方法。

（）（2011年题库）
【答案】×
【题库解析】长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，根据房地产价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律，推测、判断房地产的未来价格的方法。

2．在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。

（2006年题库）
A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B．市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C．房地产在过去无明显的季节变动
D．政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格
【答案】A
【题库解析】A项是长期趋势法运用的假设前提，B项是长期趋势法估价需要具备的条件，C项是长期趋势法适用的估价对象。

2017年教材将长期趋势法适用的估价对象的说法调整为：长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产。

【直线趋势法】（二级考点）
1．用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲=1480＋80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙=1500＋60i，该两类房地产的价格增长潜力相比（）。

（2010年题库）
A．甲类房地产比乙类房地产强
B．乙类房地产比甲类房地产强
C．该两类房地产强弱程度相同
D．该两类房地产强弱程度不可比
【答案】A
【题库解析】i前常数b是直线的斜率，斜率越大则直线越陡，故甲类房地产比乙类房地产的价格增长潜力强。

可以通过画坐标轴图进行直观分析和判断。

2．利用直线趋势法对某类商品住宅2004～2013年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y＝3522＋385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且∑X＝0。

经验证该方程拟合度较高，则利用
该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格为（）元/㎡。

（2014年题库）A．5447
B．5832
C．6987
D．7757
【答案】D
年份时间X
2004 （1）－9
2005 （2）－7
2006 （3）－5
2007 （4）－3
2008 （5）－1
2009 （6）1
2010 （7）3
2011 （8）5
2012 （9）7
2013 （10）9
总计0
【题库解析】∑X＝0，n=10为偶数，以中间两项相对称，取X的间隔为2，前者依次为－1，－3,－5，…，后者依次为1，3，5，…。

该商品住宅2004年～2013年的价格（元/㎡）
Y＝3522＋385X=3522＋385×11=7757（元/㎡）
【平均增减量法】（二级考点）
1．某类房地产2005～2009年的价格如下表，各年增长量的权重分别为0．1、0．2、0．2、0．5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为（）元/㎡。

（2010年题库）
某类房地产2005～2009年的价格（元/㎡）
年份2005 2006 2007 2008 2009
价格6810 7130 7460 7810 8150 A．8460
B．8500
C．8790
D．8838
【答案】B
【题库解析】该房地产价格逐年上涨额的加权平均数为d=320×0．1＋330×0．2＋350×0．2＋340×0．5=338（元/㎡）
据此预测该宗房地产2010年的价格为：V=6810＋338×5=8500（元/㎡）。

2．运用平均增减量法进行预测的条件是：房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否则就不宜采用这种方法。

（）（2009年题库）
【答案】×
【题库解析】是上升或下降的数额大致接近。

如果是上升或下降的幅度大致接近，则为平均发展速度法适用的条件，注意二者的区别。

3．某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。

利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（）。

（2007、2008、2009年题库）A．7974．00
B．8023．00
C．8056．25
D．8078．00
【答案】C
【题库解析】d＝（7645－6000）÷4＝411．25（元/㎡），V2009＝P0＋di＝6000＋411．25×5＝8056．52（元/㎡）。

4．估价对象类似房地产过去5年的价格分别为7800元/㎡、8140元/㎡、8470元/㎡、8800元/㎡和9130元/㎡。

若每年价格变化量按时间序列由前往后权重分别为0．1、0．2、0．3、0．4，则选用平均增减量法预测估价对象未来第一年的价格为（）元/㎡。

（2015年题库）A．9452
B．9455
C．9469
D．9497 【答案】B
【题库解析】
(81407800)0.1(84708140)0.2 (88008470)0.3(91308800)0.4331(/
d=-⨯+-⨯
+-⨯+-⨯=元㎡)
，估价对象未来第一年的价格＝7800元/㎡＋331元/㎡×5＝9455元/㎡。

【平均发展速度法】（二级考点）
1．根据有关统计资料，对某类房地产价格统计数据整理如下表，其中，2006年的房地产价格统计数据缺失。

则关于该类房地产价格的说法，正确的有（）。

（2010年题库）
某类房地产2004～2009年的价格（元/㎡）
年份2004 2005 2006 2007 2008 2009
价格6810 7130 —7810 8150 8490 A．利用平均增减量法模拟2006年的价格为7482元/㎡
B．利用平均增减量法预测2010年的价格为8826元/㎡
C．利用平均发展速度法模拟2006年的价格为7438元/㎡
D．利用平均发展速度法预测2010年的价格为7438元/㎡
E．无法利用平均增减量法预测2010年的价格为8873元/㎡
【答案】ABCE
【题库解析】此题综合性较强。

利用平均增减量法，d=（8490－6810）÷5=336（元/㎡），则2006年价格＝6810＋336×2＝7482（元/㎡），据此预测该宗房地产2010年价格为6810＋336×6＝8826（元/㎡）
利用平均发展速度法，t=(8490/6810)0．2=1．045，则2006年价格＝6810×1．0452＝7438（元/㎡），据此预测该宗房地产2010年价格为6810×1．0456＝8873（元/㎡）
2．某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（）元/m2。

（2005年题库）
A．4800
B．5124
C．5800
D．7124
【答案】C
【题库解析】t＝（4800/3500）1/5＝1．07，V2008＝P0×t i＝3500×1．078＝5802（元/㎡）。

【移动平均法】（二级考点）
1．在运用移动平均法预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。

（）（2010年题库）
【答案】√
2．在运用移动平均法预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的变动程度进行移动平均。

（）（2015年题库）
【答案】×
【题库解析】在运用移动平均法预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。

【长期趋势法的作用】（二级考点）
1．长期趋势法可以用于（）。

（2011年题库）
A．推测、判断房地产的未来价格
B．预测收益法中未来的租金、空置率等
C．市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整
D．比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋势或潜力
E．填补某些房地产历史价格资料的缺乏
【答案】ABDE
【题库解析】C选项，长期趋势法用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整，不是进行房地产状况调整。

2．长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于（）。

（2005、2007年题库）A．假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测
B．收益法中未来租金、运营费用的预测
C．成本法中对先前发生费用的正确性的校核
D．市场比较法中对房地产状况进行调整
E．某些缺乏的房地产历史价格资料的填补
【答案】ABE
【题库解析】在动态分析法中预测开发完成后的价值可以采用比较法与长期趋势法结合，即根据
类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。

3．房地产价格上涨或下降趋势的强弱与房地产目前价格的高低无关，价格较低的房地产其价格上涨趋势可能更强劲。

（）（2007年题库）
【答案】√
4．关于长期趋势法用途的说法，正确的有（）。

（2014年题库）
A．可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值
B．可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益
C．可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整
D．可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低
E．可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏
【答案】ABE
【题库解析】C选项可用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整。

D项错在长期趋势法可用于比较两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力，而不能用来比较分析两宗房地产价格水平的高低。

【本章其它考点预测】
指数修匀法。

虽然在2005～2016年的考试中没有出现，但不可掉以轻心，与开发教材的指数平滑法一样。