卢浮公馆阶段执行方案(三季度-0717)
XX三期住宅工程以顾客为关注焦点工作方案
XX三期以顾客为关注焦点工作方案1、总体思想：在XX三期的质量管理工作中必须把顾客满意作为出发点和最终的归宿，判断三期建筑产品质量的唯一标准是让顾客满意；必须牢固树立质量与顾客息息相关的意识，从而自觉地主动地满足顾客要求，最大限度的减少差错的发生才能达到顾客满意。
2、编制目的和编制依据编制目的：增强XX三期购房客户满意，满足顾客要求，并针取超越客户期望编制依据:只有充分识别顾客的需求和期望并通过有效运作使其得到满足，甚至超值的满足才能最终赢得顾客从而赢得市场3、强化“顾客”意识：在三期建设团队内部树立顾客意识，将“涉及顾客无小事”作为指导思想，实现从团队各成员到施工单位、监理单位、施工班组贯彻到底，并协调一致、形成合力、共同为顾客满意尽职尽责。
4、分析顾客需求4.1进度：按合同约定时点交付房屋，针取提早向业主交付符合质量要求的房屋；4.2质量：对二期工程质量的分析总体事项报修类别情况:截止2013年1月在报修的2405项中土建报修803项，铝合金报修720项，属于报修突出问题，具体各维保类别报修量如下：前几位的质量问题排序为：1.土建问题，分为两大类：尤其以观感类问题为主，包含精装修质量问题，干挂石材质量问题，另一类为涉及使用功能及安全性的问题；2.铝合金门窗和进户门（防火门）、阳台栏杆、扶手等质量问题，其中包含有使用功能及安全性问题；3.水电安装质量问题（包含消防、智能化），其中也包含使用功能及安全性问题；4.渗漏质量问题（世纪金鳄）；5.空间尺寸质量问题；6.隔声问题。
可以看出购房业主最关心的工程质量问题还是以土建空鼓、裂缝、渗漏、墙面垂直度、平整度、空间尺寸方正度、净高度、铝合金门窗、进户门成品保护、使用功能及安全性，水电安装质量等为主，以下就购房业主关心的六大类问题从六个维度提出质量要求并提出解决办法：4.3 三期购房业主工程质量关注点的质量目标及过程控制要求：4.3.1 观感质量目标：4.3.1．1室内楼地面(水泥混凝土、水泥砂浆楼面)1) 主控项目(1)面层与下一层应结合牢固，无空鼓、裂纹；(2)国家标准：空鼓面积不应大于400CM2；且每自然间(标准间)不多于2处可不计；(3)置地企业标准：100％无空鼓。
销售执行排期表
10月 2周 3周 4周 1周
开盘强销期
开盘强力转化
开盘
11月 2周 3周
12月 4周 1周 2周 3周 4周 持续销售期
完成销售指标
进场 进场
进场 选择 选择
进场
进场
进场 进场
进场 选择 选择 选择 定稿
选择
考核
已完成
已完成
复试 编制
考核
编制
提交
收筹 提交
通知
三顺位 梳理
5.6 5.7 5.8 六.推广线 6.1 6.2 6.3 6.4 七.路劲会 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6
一.展示线 售楼处
1.1 1.1.1 1.1.2 1.2 1.2.1 1.2.2 样板房 1.3.1 1.3.2 1.3.3 外展场 1.4.1 1.4.2 1.4.3 1.4.5 1.4.6 1.4.7 物业服务 1.5.1 1.5.2 1.5.3 二.组织线 2.1 2.2 2.3 2.4 三.人员线 3.1 3.3 3.4 3.5 四.销售线 4.1 4.2 4.2 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 五.设计线 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5
折页 提袋 楼书（精神手册）
媒体计划启动 定界户外投放 拦截计划启动 封杀计划启动
商家联盟拓展 商家联盟签约 制作权益卡 制作会卡使用说明 社区路演，会员收集 万人入会仪式
接访说辞 认购政策 诚意验资 价格体系制定 算价 房源引导 房源梳理 价格微调
VI SLOGAN 售楼处包装方案 围挡画面 户外画面
7月
8月
9月
1周 2周 3周 4周 1周 2周 3周 4周 1周 2周 3周 4周 1周
营销准备期
房地产项目阶段性营销策划方案(2)(企划推广)
初春如约而至 褐石新品相献
人生是首湖岸边的诗
THE SPRING IS COMING
大禹褐石公园3月推广执行方案
通过上周五对3月份 推广执行策略的提案沟通， 基本确立了3月推广的思路调性，
对库存推售、促销策略以及当月主力的推广包装达成共识。
本次提案主要针对最新梳理确认的推售策略和产品的调整，
MARCH 对应推广动作和节奏进行合理调整，
贯穿主题：褐石早春新气象，绿意湖泊气息。
MARCH
网络通栏SHOW-A 网络通栏SHOW-B
MARCH
网络通栏SHOW-C
MARCH 网络通栏SHOW-A 效果图
MARCH 网络通栏SHOW-B 效果图
MARCH 网络通栏SHOW-C 效果图
其他推广媒体
报纸/网络软文 实时短信 微博互动 业主论坛炒作 DM派单
集中促销活动 线下拓展推广 重点包装推广 依托自然去化
3 MARCH 月推售进度与配合推广动作
库存去化Biblioteka 77平新品蓄客去化100平洋房新品集中蓄客去化
1日
9日
14日
23日加推
31日
上旬主要以库存去化为主， 为后续推广、活动、促销 等工作做好准备动作。
77平产品自女人节活动期间启 动销售，因产品的客户认可度 较高，不需做大肆推广宣传， 可通过短信、网络通栏、call客 等途径做好推广完成蓄客去化。
csm工法施工方案
csm工法施工方案目录一、前言 (3)1.1 编制依据 (3)1.2 工程概况 (3)1.3 施工目的与意义 (4)二、施工准备 (5)2.1 技术准备 (6)2.1.1 现场勘察与测绘 (6)2.1.2 设计交底与图纸会审 (7)2.1.3 材料与设备选择 (8)2.2 物资准备 (9)2.2.1 主要材料清单 (10)2.2.2 施工设备采购与租赁 (11)2.3 人员准备 (12)2.3.1 项目管理人员组织架构 (13)2.3.2 施工队伍组织与培训 (14)三、施工方法与工艺流程 (16)3.1 基坑支护施工 (17)3.1.1 支护结构选型与设计 (19)3.1.2 基坑开挖与防护 (20)3.2 地层差异大区域处理 (21)3.2.1 地层划分与识别 (22)3.2.2 处理措施与施工工艺 (23)3.3 结构施工 (24)3.3.1 模板安装与拆除 (26)3.3.2 混凝土浇筑与养护 (26)3.3.3 钢筋加工与绑扎 (27)3.3.4 混凝土拆模与养护 (29)3.4 防水层施工 (30)3.4.1 防水材料选择 (32)3.4.2 施工工艺流程 (33)3.5 装饰装修施工 (34)3.5.1 内部装饰 (36)3.5.2 室外装饰 (37)四、施工进度计划 (38)4.1 总体施工进度安排 (39)4.2 关键节点设置 (39)4.3 进度监控与调整机制 (41)五、安全生产与文明施工 (43)5.1 安全生产保证措施 (44)5.1.1 安全规章制度制定 (44)5.1.2 安全教育培训与考核 (45)5.1.3 安全检查与隐患排查 (46)5.2 文明施工管理要求 (47)5.2.1 现场布置与管理 (48)5.2.2 环境保护措施 (49)5.2.3 施工噪音与扬尘控制 (50)六、质量管理与验收标准 (51)6.1 质量管理体系建立 (52)6.2 施工过程质量控制 (53)6.3 工程验收标准与程序 (55)一、前言随着城市化进程的加速和基础设施建设的不断推进，新型施工技术的研发与应用日益受到重视。
地产运营管理 计划管理 ：项目全景节点计划表(含三级节点)
责任部门完成标志基准工期计划工期基准周期计划周期基准工期计划工期1土地拓展二级项目获取000.00.02017/1/12017/1/1----区域公司项目拓展部签订土地成交确认书或合作协议2设计二级完成初勘15150.50.52017/1/12017/1/16----事业部完成初勘报告3开发一级收地10100.30.32017/1/12017/1/11----区域公司项目拓展部取得收地确认记录4施工三级完成工地施工围墙----------事业部上报工地施工围墙完成照片5经营二级完成《投后项目目标合约书》770.20.22017/1/12017/1/8----集团投资发展中心完成集团各中心签署6经营三级完成项目公司注册----------事业部取得《营业执照》7开发二级取得用地证3030 1.2 1.22017/1/72017/2/6----事业部取得《建设用地规划使用证》8开发二级取得土地证4545 2.5 2.52017/2/12017/3/18----事业部取得《国有土地使用证》9开发三级取得立项批复----------事业部取得《立项批复》10设计一级完成概念方案3030 1.0 1.02017/1/12017/1/31----区域公司研发设计部通过概念方案内部评审11经营一级完成前端融资首笔放款2525 1.5 1.52017/1/212017/2/15----区域公司资金财务部前端融资首笔放款完成12设计二级完成精装概念方案----------区域公司研发设计部通过概念方案内部评审（含精装户型优化）13经营一级通过预备会1515 2.4 2.42017/2/282017/3/15----集团运营内控中心通过预备会评审决策14经营三级项目全景节点计划上线----------区域公司工程运营部完成项目全景节点计划上线、审批15经营二级开放临展1515 2.0 2.02017/2/152017/3/2----事业部得到营销中心认可，附照片16设计二级完成详勘3030 1.5 1.52017/1/162017/2/15----事业部完成详勘报告17设计三级完成设计试桩报告----------事业部完成结构设计试桩报告18设计二级完成规划方案/扩初设计3030 2.0 2.02017/1/312017/3/2----区域公司研发设计部上报签批通过的规划方案/扩初或会议纪要19设计二级完成景观方案设计3030 1.8 1.82017/1/252017/2/24----区域公司研发设计部上报签批通过的景观方案或会议纪要20设计二级完成精装方案设计----------区域公司研发设计部上报签批通过的精装方案或会议纪要21设计一级里程碑取得规划方案/扩初批复2020 2.7 2.72017/3/42017/3/24----事业部取得政府书面批复意见22施工三级完成工程管理规划编制----------事业部通过区域集团评审，控股报备23经营二级通过启动会77 3.0 3.02017/3/262017/4/2----区域公司工程运营部通过启动会评审决策（营销大纲）24开发二级完成人防报建1515 3.0 3.02017/3/182017/4/2----事业部取得人防报建批复意见25开发二级完成消防报建1515 3.0 3.02017/3/182017/4/2----事业部取得消防报建批复意见26设计三级完成泛光照明方案----------区域公司研发设计部完成泛光照明方案27设计三级完成电梯配置方案----------区域公司研发设计部完成电梯配置方案28设计三级完成智能化方案----------区域公司研发设计部完成智能化方案29设计二级完成二次改造方案----------区域公司研发设计部完成二次改造方案30经营三级开发贷批复----------区域公司资金财务部开发贷审批完成31开发二级取得工规证1515 3.5 3.52017/4/22017/4/17----事业部取得《建设工程规划许可证》32经营一级开盘前销售承诺精装标准确认----------事业部完成精装标准确认书33设计二级完成支护方案设计1515 3.0 3.02017/3/182017/4/2----区域公司研发设计部上报签批通过的支护方案或会议纪要34设计三级完成基坑支护施工图----------区域公司研发设计部完成基坑支护施工图35设计二级完成支护专家评审1515 3.5 3.52017/4/22017/4/17----区域公司研发设计部取得基坑支护施工图专家评审通过意见36设计二级完成桩基施工图3030 2.5 2.52017/2/162017/3/18----事业部完成桩基施工图37设计二级完成报批版施工图3030 3.0 3.02017/3/32017/4/2----事业部完成报批版施工图38开发三级完成施工图审查----------事业部取得施工图审查合格证39设计二级完成样板房精装施工图3030 3.0 3.02017/3/32017/4/2----事业部完成样板房精装施工图40招标二级选定桩基单位1515 1.5 1.52017/1/312017/2/15----区域公司成本管理部上报中标通知书41招标二级选定土方单位1515 1.5 1.52017/1/312017/2/15----区域公司成本管理部上报中标通知书42招标二级选定支护单位1515 1.5 1.52017/1/312017/2/15----区域公司成本管理部上报中标通知书43施工二级完成三通一平3030 2.0 2.02017/1/312017/3/2----事业部上报三通一平验收通过报告44开发三级供电方案批复----------事业部取得供电方案答复通知书45招标二级选定总包单位3030 2.5 2.52017/2/162017/3/18----区域公司成本管理部上报中标通知书46设计三级完成公区精装施工图----------事业部完成公区精装施工图47招标二级选定精装单位----------区域公司成本管理部上报公区（毛坯交付）或批量精装单位中标通知书48开发一级取得施工证1515 4.0 4.02017/4/172017/5/2----事业部取得《建筑工程施工许可证》49施工一级开工11 2.5 2.52017/3/172017/3/18----事业部试桩报告完成，完成第一根正式桩，或天然基础开始动土，上报现场开工照片50设计二级完成实施版施工图3030 4.2 4.22017/4/82017/5/8----事业部完成实施版施工图51设计三级完成二次改造施工图----------区域公司研发设计部完成二次改造施工图52设计二级完成景观施工图3030 6.0 6.02017/6/22017/7/2----区域公司研发设计部完成景观施工图53施工二级完成桩基（含围护桩）4545 4.0 4.02017/3/182017/5/2----事业部上报桩基照片54施工三级桩基检测----------事业部上报桩基检测报告55施工三级总包进场----------事业部上报现场照片56施工三级完成工法展示区----------事业部上报工法展示区照片57施工三级塔吊全部投入使用----------事业部上报现场照片58施工三级完成工地视频监控系统安装调试----------事业部上报调试完成照片59施工二级完成正负零（所有楼栋）5050 5.7 5.72017/5/42017/6/23----事业部上报现场照片60经营一级开发贷放款3030 5.5 5.52017/5/182017/6/17----区域公司资金财务部完成开发贷放款61经营二级通过集团开盘方案审批77 5.7 5.72017/6/162017/6/23----集团营销客服中心取得集团开盘方案审批意见62施工二级工程达预售条件11 5.7 5.72017/6/222017/6/23----事业部该期所有可售单体达到进度形象，现场照片63经营一级取得预售证77 5.9 5.92017/6/222017/6/29----事业部取得《预售许可证》64经营二级开盘前风险检查77 5.8 5.82017/6/192017/6/26----区域公司客服部上报《项目销售风险检查报告》65经营一级里程碑开盘11 6.0 6.02017/7/12017/7/2----事业部取得首批开盘客户签约成交单66经营三级完成首次开盘后复盘----------区域公司工程运营部完成首次开盘后复盘报告67经营一级项目现金流转正1111.011.02017/11/302017/12/1----区域公司资金财务部完成项目现金流转正（预留3个月经营性支出）68经营二级项目销售70%----------区域公司销售部项目全期整盘签约销售70%（且项目预计盈利，项目现金流余量覆盖前端融资本息和3个月经营性支出）69经营二级项目销售90%----------区域公司销售部项目全期整盘签约销售90%（且项目预计盈利，项目现金流余量覆盖全部融资本息和3个月经营性支出）70经营二级项目销售95%----------区域公司销售部项目全期整盘签约销售95%（全盘销售周期）71设计二级完成批量精装修施工图----------事业部完成批量精装修施工图72施工三级施工电梯投入使用----------事业部施工电梯安装、验收完成，具备使用条件73施工一级里程碑主体结构封顶（仅为浙江省）16016011.211.22017/6/302017/12/7----事业部上报所有楼栋均已封顶照片74招标三级完成电梯单位合同签订----------区域公司成本管理部完成合同签订75施工三级完成电梯排产----------事业部上报电梯设备排产完成的照片76设计三级完成门窗图纸深化----------区域公司研发设计部完成门窗深化图77招标三级完成门窗单位合同签订----------区域公司成本管理部完成合同签订78设计三级完成栏杆图纸深化----------区域公司研发设计部完成栏杆深化图79招标三级完成栏杆单位合同签订----------区域公司成本管理部完成合同签订80招标三级完成入户门、防火门、单元门单位合同签订----------区域公司成本管理部完成合同签订81设计三级完成外立面深化图纸----------区域公司研发设计部完成外立面深化图82招标三级完成外立面单位合同签订----------区域公司成本管理部完成合同签订83招标三级完成消防单位合同签订----------事业部完成消防单位合同签订84设计三级完成智能化图纸----------事业部完成智能化图纸85招标三级完成智能化单位合同签订----------事业部上报中标通知书86设计三级完成景观施工图----------事业部完成景观施工图87招标三级完成景观单位合同签订----------事业部上报中标通知书88设计三级完成室外综合管线设计----------事业部完成室外综合管线设计89招标三级完成雨污水单位合同签订----------事业部上报中标通知书90开发三级完成通信网络合同签订----------事业部完成通信网络合同签订91开发三级完成有线电视合同签订----------事业部完成有线电视合同签订92开发三级完成供电合同签订----------事业部完成供电合同签订93开发三级完成自来水合同签订----------事业部完成自来水合同签订序号类别级别项目共分xx期任务名称分期（楼栋）货量区分期供货可售面积（㎡）分期供货可售面积（㎡）节点工期(天）项目获取至节点完成时间（月）节点工期(天）计划开始时间计划完成时间计划开始时间计划完成时间一期二期所含业态及对应楼栋所含业态及对应楼栋XX项目全景节点计划表【精装验收】说明：1、以方案批复、一层地下室、正负零预售、高层30层、精装验收后交付为例；2、表中时间节点作为参考，填写项目获取完成时间后，一期其他节点时间自动计算；3、标准工期参照《项目首期开盘基准周期表》及《工程施工标准工期》执行。
绿地集团房地产开发项目全景计划运营管理办法
6.5 计划执行与调整 6.5.1 城市/区域公司负责项目计划协调、推动、执行和动态更新。 6.5.2 城市/区域公司在月度计划工作会议中对项目计划的执行情况进行落实，城市 /区域公司计划管理部门负责汇总、分析各项目计划执行，对各项目计划执行情况进 行监控及预警；编制项目关键节点报表，重点汇报关键节点执行情况；如关键节点 无法完成，则需要提出【关键节点计划调整申请】，并提出相应解决方案，报事业部 审批。 6.5.3 事业部计划管理部门汇总项目关键节点报表，对各项目的事业部关键节点执 行情况进行监控，通过调配资源力争关键节点如期完成。
匹配。
31.
★ 项目首次开盘准备
营销 力保项目如期开盘销售
会
32.
主体结构至±0.00 工程 项目形象节点与现金流控制
33. 五、
34.
施工 销售
35.
工程达到预售条件 （分标段） 售楼处开放 物业招标完成
工程 项目预售形象及可供应量的控制
营销 为项目销售做准备 营销 为项目销售做准备
36.
△
《商品房预售许可 证》办理
节点 类型
节点名称
★ 项目投资决策会
取得土地成交确认 书或签订框架协议
房地产全流程精细化管理178页
√
√设计供方履约评
价
点
√ √
面积指标跟踪 设计满意度调查
√ √ √
◎2013赛普版权，仁供培训使用 16
制度
程序/流程
作业挃引
•是基二公司的管理模式及企 业文化，用二觃定基本的、 核心的管理原则和公司各层 级单元的责权关系的管理文 件； •制度文件具有权威性、延续 性及稳定性的特征； •制度文件是各类管理文件的 基础和依据；
作业指引
6、项目部品设计确认作业指引
7、项目面积指标控制作业指引
2
龟型图
1 设计管理程序
流程目标: 对设计过程进行管理，使设计满足
公司经营目标和政府要求，表达产品价 值的实现方式。
优化提效方式： 8 1 流程简化？ 2 IT手段应用？ 3成熟产品应用、标准部品 4战略设计供方 5减少户型
谁进行? (相关部门/岗位)
19 19
目录
1.赛普VAC模型 2.标杄企业流程介绉 3.如何有敁实施流程
20
围绕“实现目标”的关键流程其它特点
策划先行
• 亊前计划和沟通，提 高运作敁率
• 亊前制定预案，预防 丌确定亊件
标准精细
• 制定精细的关键过程 成果标准，来保证最 终产品满足目标要求
工作前置
• 在前期进行详尽的产 品方案策划，充分挖 掘土地 价值，发现风 险
6
关键成果：聚焦关键、统一标准
A1信息收 集
拓展论证
A2项目立项
A拓展
A3项目可研
B营销
初步定位建议
可研评 审
定位策划
28天
1..市场定位 2.产品定位及建议（户型/会所/公建挃 标） 3.设计条件 4.成本/投资收益挃标
吉林某地产新里卢浮公馆项目阶段广告推广方案_47页_XXXX年
但是，我们不能直接说品质
因为品质是种看不见的真实，而且很多楼盘都可以说品质，我 们要说品质，就需要说得更好，更到位，于是就需要转换。品 质造就的是什么生活？
有品位的生活
通过有品位的生活，沉淀的又是什么？气质。生活的气质。人 与人不同，建筑与建筑不同，园林与园林不同，均是因为气质 有别而不同。
本阶段广告语
2、贩卖山居？
成为高端楼盘，资源条件尤为重要。相比万科城、证大山水国 际、大唐天下江山等滨江楼盘，以及诺丁山、桃源山庄等依山 楼盘而言，绿地卢浮公馆在资源型豪宅的榜单上显然处于劣势， 我们没有优质的外部资源，不靠天不靠地，不靠山不靠水，我 们惟有依靠绿地集团自我强力的创建，才能在吉林的豪宅市场 方有立锥之地。依靠项目自身，我们又卖什么？
卡地亚组团
六层 全明 法式生态公馆
广告创作
（文案部分）
第一阶段：先假借法国，诉求项目的名贵
卢浮公馆不是卖给一般人的，因为它非凡品，它为什么要采撷 法式元素作为自己的格调与个性，不仅仅是为了风情，而是与 法国沾边的事物，大多是名贵的，它正是想用一种名贵，去迎 合更为高贵的人生。
2、园林
在园区规划上，独特的组团划分、十字交叉公共景观配置、 浪漫风情艺术园林等规划，都是绿地卢浮公馆专为城市精英 量身而制。 园区内多以绿色植被，更有丰富的人文小品，雕塑，让园区 富有文艺性，让业主的生活赏心悦目。
3、户型
户型面积是由75-140平方米，户型区间为2室2厅-4室2厅， 格局方正，布局合理。 同层排水技术，与法国议会大楼、泰国的总理府、中国鸟巢 国家体育场等同品牌——法国爱迪士新风系统以及三玻塑钢 窗的采用等都体现绿地卢浮公馆对品质的精益求精。
问题2
——价格与价值的不对称
项目工作计划时间表
VI设计
灯杆旗 导示系统 （标识牌 、POP旗
销售文件
1
开盘后 宣传及 价格调 整活动
销售第二 阶段开始
老客户带 商业部分开 新客户营 盘方案报告 销活动
项目商业 部分开盘
项目清盘 销售及推 广
春节放假
开发商、代理公司
开发报建
施工许可证
土地证 加油周刊 及户外更 新
交房所需 其他证件 样板 房 商业部分 开盘广告 项目清盘 销售宣传
开发商
主要展示要求 设计单位 勘察单位 土方公司 监理公司 桩基公司 总包施工单位 销售代理公司 广告制作公司 模型制作公司 销售区装修设计公司 主体装修设计施工公司 礼仪公司 样板房设计及装修公司 物业管理公司 商业运营管理公司 售楼处 设计确定 售楼处 装修装饰(家私/家装) 电话申请 室内外展板、灯箱、喷 绘 现场包装 指示牌、挂旗 工地现场广告牌设置 现场广告 工地围墙 通道施工及配置 建筑效果 图 模型制作 整合推广 策略 媒体组合 制作 模型设计 制作 整合营销策略案 确定媒介组合和推广时 间 媒体计划、对接单位确 定 推广名 LOGO 标准色 VI延展 楼书 海报、折页 销售物料 广告推广 手提袋 户型插图 其他 形象宣传 片 户外广告 牌 灯箱 项目宣传片 选址确定 制作安装 方案设计 修改定稿 制作安装到位 方案设计 修改定稿 制作安装到位 确定系列主题 修改定稿 制作安装到位 相关法律文件的取得 法律文件 项目命名确认及手续办 理 预售面积核定 房号 价格表 选房文件 按揭银行确认 付款方式 销售100问 购楼须知 置业计划 房号管理单 认购书 销售合同 购房相关费用 物管收费、内容 开始设 计
九龙·圣景项目工作时间表
时间 工作细项 工程进度（预计） 2013年1月 中旬 下旬 2月 上旬 中旬 下旬 桩 上旬 3月 中旬 下旬 桩基 验收 广场 电影 播放 活动 乡镇 宣传 活动 开始 上旬 4月 中旬 基础 施工 下旬 上旬 基础 验收 5月 中旬 裙楼施工 根据 蓄客 情况 调整 后期 预售许可证 裙楼 楼体 广告 项目 开盘 宣传 项目商业 招商及规 划广告 下旬 上旬 6月 中旬 住宅 部分 施工 住宅 开盘 方案 报告 下旬 上旬 7月 中旬 下旬 方案初 施工图 地勘 步设计 设计 工作 春节 土方工程 放假 基工程 上旬 主体 达到 预售 许可 住宅 部分 开盘 暂拟于2013年1月开工，具体可行日期视日后市场情况及工程进度再行调整 8月 9月 10月 中旬 下旬 上旬 中旬 下旬 上旬 中旬 下旬 上旬 11月 中旬 下旬 主体封顶 商业 招商 及规 划宣 传 上旬 12月 中旬 下旬 上旬 春节放假 2014年1月 中旬 主体验收 下旬 室外园林 景观施工 上旬 2014年2月 中旬 内外部装 修施工 下旬 上旬 2014年3月 中旬 竣工验收 下旬 上旬 收尾工作 2014年4月 中旬 负责人 下旬 交楼 开发商、施工单位
精益流程管理方法
业务状况
必须满足的需求和必须管理的压力. 1. 硬指标的要求 2. 公司的要求
(顾客与供应商) 3. 社会的、政治的、法律的要求 4. 竞争压力 5. 员工的期望
业务结果
组织现在做的如何
1. 硬指标 2. 满足公司要求的程度 3.社会的、政治的、法律的操行 4. 相对与竞争对手的位置 5.员工的期望被满足的程度
业务战略
组织存在的理由和成功的计划. 1. 宗旨/使命/远景 2. 竞争战略 （什么、为什么、何时、怎样） 3. 目的和目标 4. 运作原则 5. 根本的价值和假设
结构 任务
人员
奖励 决策
信息
文化
组织真正是怎样运作的？
1. 对战略、目标的态度 2. 实际的权利和奖赏的分配 3. 实际上员工做和不做的工作 4. 其他关于工作是怎样完成 或没有完成的解释
产品决策和计划管理委 员会
土地获取到最终确定项目 客户定位、完成产品建议 书及项目企划推广方案的 过程（包含住宅和商业配 套）
市场企划部、商从企划部提供产品建议书 到项目施工图完成的设计 工作以及项目施工阶段的 现场设计配合工作
设计管理部
项目开发过程中报批报建 C03-3 项目报批报建管理程序 工作，从土地证获取后开
整 体 绩
效
支持过程
变革管理
公共关系管理
信息和知识管理
财务和会计管理
人力资源管理
战略管理
投决资策 产决品策 项管目理 客关户管系理 外资部整源合
产品决策过程 C02 产品决策程序 C03-1 营销策划程序
从土地信息获取开始，通 过对客户和市场分析、产 品研发、成本规划等环节 决定产品方案，使产品最 大程度满足客户的需求。
房地产剩余房源促销方案
金园房地产（××）××家园剩余房源数据分析暨周期促销活动策划案××矿业（集团）金园房地产开发有限公司××千亩居住园——“××家园”东区和西区，一、二期开发施工工作进展顺利，销售工作取得了显著的成绩。
现就目前一、二期项目剩余房源的相关数据进行汇总和分析，并以此为依据，拟定相关的持续促销活动策划方案【相关数据截至二○一二年八月二十二日止】。
一、一期相关数据分析：㈠可售房源总套数：2568套。
㈡已售房源套数：2216套（其中2178套已交款并办理了相关手续；38套未办理手续）。
㈢剩余房源套数：352套。
⑴剩余房源分布于一期所有栋号。
⑵××家园东区剩余房源：106套（其中：a1#楼15套；a2#楼16套；a3#楼21套；a4#楼6套；a5#楼10套；a6#楼11套；a7#楼13套；a10#楼7套；a11#楼7套）。
⑶××家园西区剩余房源：246套（其中：a1#楼47套；a2#楼28套；a3#楼38套；a4#楼52套；a5#楼3套；a6#楼8套；a7#楼30套；a8#楼5套；a9#楼9套；a10#楼13套；b1#楼13套）。
㈣一期各单位交款情况汇总表：1㈤一期数据分析：不考虑任何销控的房产销售，其剩余房源遍及所有栋号是种必然。
在一期剩余房源中，东区的a3#楼（剩余21套，为剩余量最多）、a1#楼、a2#楼（分别剩余15套、16套）、a7#楼（剩余13套）。
西区的a1#、a4#楼（分别剩余52套、47套）等，以上栋号在社区区域位置上的优势是显而易见的，但其剩余量是最多的。
是人为销控形成的？还是其他原因？这些不得而知。
总体而言，一期所有剩余房源在目前二期销售的过程中具备了“现房优势”，与新售房源想比较有着一定的特定关注度，其后期销售在二期房源销售过程中是不成问题的（也具备已定的增值因素，可作为促销的方式和手段）。
东方卢浮宫国际文化创意园项目方案
东方卢浮宫国际文化创意园项目方案东方卢浮宫国际文化创意园项目方案随着全球文化交流的不断深入，文化创意产业成为各国发展的重要方向。
为了促进东方文化的创新与传承，我们提出了东方卢浮宫国际文化创意园项目方案。
项目概述：东方卢浮宫国际文化创意园将建立在一个广阔的土地上，面积约为1000亩。
该园区将以东方文化为主题，融合了不同的文化元素和艺术风格，旨在成为一个文化创新和交流的中心。
主要设施和功能：1. 卢浮宫艺术馆：项目中将建设一个仿照巴黎卢浮宫而建的艺术馆。
该艺术馆将收藏东方艺术品和国际知名艺术家的作品，展示各个时期的东方文化艺术。
2. 创意工作室：为艺术家和设计师提供一个创作和工作的空间。
工作室将配备先进的设备和技术，为艺术家们提供优秀的创作条件，激发他们的创造力。
3. 文化交流中心：该中心将举办各种文化交流活动，包括展览、讲座、研讨会和文化节等。
通过这些活动，不仅可以让更多的人了解东方文化，还可以促进不同国家之间的文化交流和合作。
4. 学术研究机构：为了推动东方文化的研究与传承，该园区将设立一个学术研究机构。
这个机构将吸引国内外的学者和专家，进行东方文化的深入研究，并举办学术研讨会。
5. 创意产业园：为了促进文化创意产业的发展，项目还将建设一个创意产业园。
该产业园将提供办公场所和支持服务，吸引各类文化创意企业入驻，推动创意经济的发展。
投资与合作：东方卢浮宫国际文化创意园项目计划通过政府投资、与企业的合作以及国际文化交流项目的资助来实施。
同时，项目方也欢迎国内外的投资者和合作伙伴加入到项目中来。
预期效益：1. 促进东方文化的传承与创新，提升文化产业发展水平。
2. 打造一个具有国际影响力的文化创意中心，吸引国内外游客和艺术爱好者。
3. 促进文化交流与合作，增进不同国家间的友谊与了解。
4. 推动创意经济的发展，带动周边产业的繁荣。
5. 提供平台和机会，激发艺术家和设计师的创造力和潜力。
总结：通过东方卢浮宫国际文化创意园项目的实施，我们将为东方文化的传承和发展做出贡献，同时也为全球文化交流与合作搭建一个平台。
欧美金融城项目西区公建三期T6、T7项目大体积混凝土浇筑专项施工专项方案
目录第一章、编制依据 (4)第二章、工程概况、施工重点难点分析及施工目标 (4)1、工程情况简介 (4)2、结构设计概况 (5)3、本次底板混凝土浇筑情况 (5)4、质量安全目标 (5)第三章、施工部署 (6)1、施工重点、难点分析 (6)2、施工总体安排 (6)3、施工流程 (7)4、进度、设备及人员计划 (8)5、泵车施工平面布置 (10)第四章、施工准备 (10)1、技术准备 (10)2、混凝土原材料准备 (11)3、混凝土配合比要求及设计 (12)4、混凝土试块计划 (13)第五章、混凝土浇捣 (13)1、混凝土浇捣准备 (13)2、混凝的土泵送 (14)3、混凝土浇筑 (14)4、混凝土养护 (18)第六章、大体积混凝土的测温 (19)1、测温点的布设方法 (19)2、测温要求 (20)3、测温点的安装及保护 (20)4、数据采集与整理 (20)5、测温注意事项 (21)6、温控施工的现场监测 (21)第七章、混凝土的热工计算 (21)1、混凝土泵输出量和混凝土罐车数量计算 (21)2、混凝土热工计算 (22)第八章、砼成品保护及注意事项 (24)第九章、质量保证措施 (24)第十章、安全保证措施 (26)第十一章、环境保护措施 (26)第十二章、值班人员及后勤管理工作 (27)第十三章、商品混凝土供应方案 (27)第十四章、附件 (27)1、泵车施工平面布置图2、测温点平面布置图3、测温点剖面图欧美金融城项目西区公建三期T6、T7项目大体积混凝土浇捣第一章编制依据1、2、3、4、5、依据的规范和规程、标准：《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2011）《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2011）《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）（2013年版）《混凝土结构设计规范》GB50010-2010《混凝土泵送施工技术规程》JGJ/T10-2011《混凝土强度检验评定标准》GB/T50107-2010《砼外加剂应用技术规范》GB50119-2013《大体积混凝土施工规范》GB50496-2012《大体积混凝土工程施工技术规范》DB33/T1024-2005 浙江省标准《高层建筑混凝土结构技术规范》JGJ3—2010第二章工程概况、施工重点难点分析及施工目标1、工程情况简介工程名称：建设单位：设计单位：监理单位：地质勘察单位：施工总承包：工程地点：本工程地上由2栋43-46层的办公楼及3层裙房组成；主楼、裙房地下室2层。
A3楼预售节点计划保证措施方案
碧桂园国际一期3#商务楼预售节点建设方案根据建设单位开盘预售时间节点要求，经与我公司管理人员协商，3号楼主体结构施工节点可满足预售要求，结合我公司多年施工经验和管理能力，提出如下方案。
一、项目概述本项目为碧桂园泰富国际项目(3#楼、4#楼及地下室)，总建筑面积约88，290.68平方米。
3#楼总建筑面积33,477.96 m2，标准层1,950 m2，地上19层，地下1层，总建筑高度98.75m；剪力墙结构，首层标高-0.800m，首层高5.35m，标准层层高5.2m，每层为夹层结构。
4号楼总建筑面积39,779.79 m2，首层(含商业裙楼)建筑面积3229m2，标准层单层面积约1,950 m2，地上19层，地下1层，建筑总高度98.75m:剪力墙结构，首层标高-0.800m，首层高5.35m，标准层层高5.2m，每层为夹层结构。
地下室总面积约为11,352.36m2，为框架剪力墙结构。
基础为桩基+筏板，桩基为直径800的钻孔灌注桩，其中3号楼198根，4号楼219根。
地下室底板标高-6.150m，下层板厚350mm，钢筋为双层双向12150；下屋面厚度250mm，顶板标高-1.400m，层高4.75m，配筋为双层双向12180；主楼地下室底板厚400mm，钢筋为双层双向12150；主楼地下室顶板厚度180mm，顶板标高-0.800m，层高5.35m，配筋为双层双向10170。
二、总体部署(1)生活区的布置1.我公司先后承接了绿地新都市d座(四新大道与梅林西路交叉口)55-79#楼、12-13#楼工程，绿地悦澜湾住宅小区1座(四新北路与凤凰湖环湖路交叉口)工程。
前期，为保证两个项目施工人员的生活需要，我司在凤凰湖环湖路搭建了临时设施。
现在绿地新都会d座55-79#。
绿地悦澜湾住宅地块一标段仅有一栋超高层建筑进行主体结构施工，其他建筑装修已基本完成；目前生活区很多宿舍楼空置，计划容纳4× 12× 6人/间=约288人。
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内容三：
卢浮公馆产品说明会
（产品说明，地段、户型、配套等产品说明）
报广主题之
艺术雕琢生活
86万㎡殿堂级艺术城邦，钜献郑东
这里是郑州的未来，这里是未来的郑州 86万㎡艺术城邦，厘定品质筑家新标准 新里•卢浮公馆，继老街坊后人居升级典范
报广主题之
品质捍卫价值
品质筑家关键词：精工 细节 人性化设计 居住价值最大化
当一个急功近利的阶段即将过去， 唯有产品的全面革新和系统的精工细造， 才能满足压抑已久的价值需求， 以及，透析品质的鉴赏力。
房地产投资评估专家虞晓芬
地产投资专家刘霜
浙江大学教授、地产投资专家 徐剑艺
地产项目价值评估分析专家推荐
1965年11月出生，浙江宁波人，1987年毕业于哈尔滨工业大学后一直在浙江工业大学任教，1994 年起任浙江工业大学经贸学院付院长，1995年获得全国首批房地产估价师执业资格，1999-2000 年到澳大利亚La Trobe 大学进修访问，入选浙江省"151人才工程"第二层次，获“霍英东教学基 金会第八届青年教师奖”。 一直从事技术经济、房地产经济教学与科研工作，在房地产宏观政策与市场研究、城市经济、技 术创新等方面有较深研究。多次参加中国人民银行、建设部、国土资源部调研。
第二阶段：信心建立
在市场上形成投资取向的讨论，以活动为主造势和引导 实现项目价值感与消费者心理价值感的对接 为开盘营造足够的市场氛围
阶段思路，本阶段两线交叉进行，进行全面的心理攻击
线上///通过生活阶层的建立，区隔市场竞争对手。将项目本身地位 进行提升。通过报版和新媒体的组合投放，赋予项目新的市场想象 线下///通过线下活动，在市场上形成对于投资取向的讨论，形成话 题。引导市场，正确看待购房的价值取向，建立市场信心。
推出部分针对结婚所需的优惠活动，拉近与客户的距离，刺激消费 活动时间：8月底
集中阐述
品质优势
目的：通过品质诉求，主要为建筑品质，提升消费者对于项目产品质数的信心 策略：通过产品卖点的实际诉求，以媒体诉求为主，配合针对性产品说明会，与实际购房 刚性需求进行连接，保证消费者对于产品的高关注度和信任度
推广主题
国际品质，艺术生活
规划：每个细节雕琢，只为这个阶层独属
建筑：ART-DECO新古典主要风格，建筑品质保障 园林：承袭欧洲风范，自成景仰 品牌：品牌开发商，品质保证，诚信保证
阶段活动
与建筑面对面
暨新里· 卢浮公馆产品推介会
活动时间：8月底 活动地点：临时销售中心
活动目的：围绕本阶段“品质”宣传点，对绿地代表的高建筑品质进行炒作，同时 借助此次活动提升项目的美誉度、认同度。
活动内容：通过建筑品质的展示，与消费者进行直面的沟通，让消费者了解到什 么样的建筑品质是好的建筑品质；
诉主 求题 ：： 投世 资界 取向 向东 看 ， 郑 州 向 东 看
诉主 求题 ：： 感生 受活 在 高 处
诉主 求题 ：： 规艺 划术 生 活 礼 赞
第一阶段：品质占位
树立项目在市场上品质领先的地位 通过项目具体卖点拆解宣传，将项目质数悉数体现，拉升消费者对于项目的了解 实际的卖点针对性诉求，进一步打消消费者购买的顾虑
媒体组合策略
◆ 开发新的针对性媒体，（建议选用《航空杂志》）主攻投资理财概念 ◆ 活动报道以软文轰炸为主，通过软性的诉求进行隐性诉求
◆ 针对已经积累的客户，可以通过短信方式进行通知和高知
阶段活动二
巴黎婚纱展
结合九月、十月国内结婚高潮期，举办婚庆类题材的活动
选择与项目关联的法式气质，体现项目的气质
解决投资型客户的购买顾虑
产品解决之道——品质住家的引领者
针对市场信心不足和对于产品的担心，我们需要确立产品的市场占位——品质住 家，安心之家。 购房是实现品质生活的必要条件，一个高品质的项目和一套高质量的住房，是一 个家庭的必备条件。同样也是切合刚性需求对于住房的品质要求。
解决改善型客户的购买顾虑
5.12地震对于整个国民经济的影响波及房地产行业，将本来陷入困境的房地产业，推进了 更加不景气的社会舆论中。 拥有众多房产在地震中变得一文不值，导致整个市场对于房地产的购买价值观念发生了改 变，对于品质住房的要求提到了最前面。
徘徊的消费者
刚性需求凸显，消费归于理性
资料来源：郑州搜房网
2008年，房地产行业面临的重重困境，房地产投资者资产的缩水，导致大批投资者淡 出。刚性消费需求凸显，对于购房的需求呈现更加理性的趋势。
资料来源：郑州搜房网
资料来源：郑州搜房网
地段区位、房屋品质以及价格成为影响消费者购买的三驾马车，消费者需求是价格与 价值的等同。
无法判断价值、开发商不诚信以及价格不稳定是购房中消费者面临的最大问题，对于 房屋的保值问题、居住的价值将成为重要的考虑因素。
市场环境导致消费者高观望度
市场形式不明朗，市场声音多为认为房价会降，买涨不买跌的消费心理导致消费者持 币观望。
正商东方港湾－7月11日－14日，全城购房者联合起来，正商地产首届专场房展会隆重开幕；300套亲民房惊喜价 限时竞购！ 正商蔚蓝港湾－城中心，仅192席，多层双气蓝贝小屋，全城极少数典藏！38.7－56.01平米，精致小户型，全城咨 询，优惠卡盛约办理中！ 鑫苑逸品香山－7月12日，首度认筹，最高2万抵5万特惠限量发布！ 隆福国际－活动七月，多重大力回报进行中！17月凡是缴纳意向定金的客户均可获赠食用油一桶；2本月购房客户 处在正常优惠的基础上，更可享受1000元抵5000元的优惠活动…… 长城康桥华城－首付4.5万，准现房入住，客户老带新优惠全线升级，更多惊喜，更多期待！收冠之作，39－67平 米珍藏小户，最后50席绝版推出！ 美景花郡－仲夏优惠大四喜：1购房惊喜特惠，花园路准现房5000元装修费用大派送！2周末神秘活动，健康生活 时尚有趣，每周万元抽奖等你拿；3老客户推荐新客户成交，2000元优惠大赏双人共享4美景天城美时 光五星级会所游泳票超值赠送，清凉仲夏的水上乐趣！ 正商颖河港湾－青年购房月，礼献全城，青年购房者，凭结婚证、大学毕业证，享受购房额外优惠！ 远大理想城－一期10套亲情特惠房珍藏发售！ 曼哈顿－国际豪华车展，名庄传奇酒会，恭候莅临！7月12日－13日09：00－20：00销售中心，璀璨上演！敬请莅 临销售中心，更有绝对惊喜，超乎想象 阳光公园道－VIP会员全城招募火热进行中！
郑州新里〃卢浮公馆第三季度
推广思路与执行建议
低迷中前行的楼市
销售量不容乐观，成交均价无法突破
资料来源：郑州搜房网
资料来源：郑州搜房网
据郑州房管局数据显示，6月19—25日，郑州商品住宅单日成交量最高为184套（19日成交量），单 日成交均价最高为5107元/M²（22日成交均价），走势平稳。
开发商谨慎推新房，价格暗降优惠多重
软文主题
汇聚国际品质，打造世界精品
阶段活动
祝福中国 祝福奥运
新里· 卢浮公馆与您相约奥运开幕式
活动时间：8月初 活动地点：选择郑州知名酒吧
活动目的：借助奥运的高关注度，实现消费者对于项目关注度的转嫁。另一方面， 树立绿地集团的社会形象，与消费者进一步拉近距离。
活动内容：选择郑州知名酒吧，现场为观众提供适量酒水、饮料以及小点心； 邀请等级客户到现场观看奥运会开幕式； 中间穿插主持人热场小活动，与项目的基本信息进行链接。
15
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30
建筑面对面（产品说明会）
大河网
郑州搜房网 短信
活动类宣传 活动类宣传
活动宣传
户外
硬广 软文 网络 杂志 户外
媒体投放创意
◆ 选择同一媒体（建议选择《大河报》）同一版面进行集中投放
◆ 选择特殊版面进行投放，连版八分之一版面（参考示意卓越· 维
港项目媒体投放创意）
分析：此八款报纸为卓越·维港项目同一天在《南方都市报》上投放的硬 广。系列感很强，同时在当天引起了相当的反响。
首先须明确我们的目标消费群有那些，他们关心或不 得不购买的理由是什么？
他们是什么人？
政、企中高层或者私营企业主； 本市及周边投资者； 老街坊的老客户或者集团品牌的追随者； ……
购买理由
本市及外地（开封、新郑等）的投资客。 改善居住的购买者（结婚、添丁或者居住环境、面积等需改善客户）
他们关心自己的投资是否获得回报 他们有不得不买的理由但却因害怕房价下跌购买不值而却步
竟然明白目标消费群的心态，那这个阶段我们如何操作了？
首先需明白“卢浮宫馆”的阶段目标！
我们项目当前核心问题：
积累客户，实现火爆开盘
实现火爆开盘
积累 客户
产品信心
市场信心
市场解决之道——价值与价格链接
刚性购房者，需要确定，购房价格与价值的对等性。保值与投资功能兼具，是购 房者首要关注的问题。 市场投资环境恶劣的情况下，确立项目的投资价值，是促成消费者购买的重要因 素。
策略思路
品质保证
7.20-8.30，解决消费者对于项目的品质疑惑
市场信心
8.20-9.10，市场投资取向引导，增强消费者信心
火爆开盘
9.1-9.30，开盘前强势蓄客并实现顺利开盘
信心诉求期
7月
投资论坛
品质诉求期
8月
产品推介会
开盘期
9月
花样巴黎艺术节
盛大开盘
秋交会
诉主 求题 ：： 品国 质际 信品 心质 ， 艺 术 生 活
迷乱复杂的市场行为
开发商呼吁政府救市，媒体言论不一，市场前景更加不明朗
2008年，开发商面临市场的紧迫形式，同时又面临政策宏观调控，在面对地震之后的 冷世后，开始呼吁政府挽救房地产的尴尬局面。 各种言论加剧了房地产市场未来的不稳定性，导致开发商和消费者双方均存在望市情 绪。