(业务管理)大集中系统土地增值税业务操作手册(税务版)(品质)

（业务管理）大集中系统土地增值税业务操作手册(税务版)
目录
大集中系统土地增值税功能模块操作手册 (7)
【Chapter 1系统概述】 (7)
一、【使用说明】 (7)
二、【流程简介】 (7)
（一）新增的房地产项目的流程处理 (7)
（二）存量的房地产项目的流程处理 (8)
三、【上线准备】 (10)
（一）参数配置 (10)
1. 不同阶段的清算房产类型 (10)
2. 项目登记所在区（县）与对应的检查机关 (10)
（二）岗责配置 (10)
（三）项目鉴定 (11)
1.已使用土地增值税模块地区（苏州、南通、盐城、无锡上线地区） (11)
2.未使用土地增值税模块地区（除苏州、南通、盐城、无锡上线地区外） (13)
四、【其他说明】 (14)
（一）土地增值税清算单位状态说明 (14)
（二）土地增值税纳税申报表出表规则 (15)
（三）其他事项说明 (17)
一、【项目登记】 (18)
（一）功能说明 (18)
（二）政策依据 (18)
（三）使用岗位 (18)
（四）业务前提 (18)
（五）具体操作 (19)
1.菜单位置 (19)
2-1.网上办税厅（纳税人外网申报、税务人员内网审核） (19)
2-2.核心征管系统（纳税人外网申报、税务人员内网审核） (20)
3.核心征管系统（办税服务岗操作） (22)
（六）填报说明 (23)
（七）校验规则 (23)
（八）常见问题 (23)
1.纳税人取得的立项批文中含有多个项目时如何填写？ (23)
2.项目所在市、区县和受理机关不一致怎么办？ (24)
3.已登记的房地产项目外网看不到？ (24)
二、【预售登记】 (25)
（一）功能说明 (25)
（三）使用岗位 (25)
（四）业务前提 (25)
（五）具体操作 (26)
1.菜单位置 (26)
2-1.网上办税厅（纳税人外网申报、税务人员内网审核） (26)
2-2.网上办税厅（纳税人外网申报、税务人员内网审核） (28)
3.核心征管系统（税务人员内网信息采集） (29)
（六）常见问题 (31)
1.房地产项目未取得预售许可证如何处理？ (31)
2.预售许可证对应的土地增值税清算单位不一致如何处理？ (31)
四、【项目鉴定】 (32)
（一）功能说明 (32)
（二）政策依据 (32)
（三）使用岗位 (32)
（四）业务前提 (32)
（五）具体操作 (32)
1.菜单位置 (32)
2.核心征管系统（税务人员内网信息采集） (32)
（七）常见问题 (37)
1.征收品目的关联规则有哪些？ (37)
2. 如何查看征收品目？ (38)
五、【预征申报】 (39)
（一）功能说明 (39)
（二）政策依据 (39)
（三）使用岗位 (39)
（四）业务前提 (39)
（五）具体操作 (39)
1.菜单位置 (39)
2-1.网上办税厅（纳税人外网申报） (40)
2.核心征管系统（税务人员内网信息采集） (44)
（六）填报说明 (45)
（七）常见问题 (45)
1.网上办税厅找不到应申报的土地增值税纳税申报表（适用房地产项目预缴申报）？ (45)
2. 某一房产类型预征率错误或者没法选择？ (45)
3. 如何进行保障性住房不预征备案？ (45)
4.保障性住房不预征备案需要提供哪些资料？ (45)
5.如何查看已开票的房产收入？数字为何显示不准确？ (45)
六、【清算条件评估】 (46)
（一）功能说明 (46)
（二）政策依据 (46)
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： (46)
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： (46)
（三）使用岗位 (47)
（四）业务前提 (47)
（五）具体操作 (47)
（六）填报说明 (50)
（七）校验规则 (50)
（八）常见问题 (51)
1.如何查看已开票的房产收入？数字为何显示不准确？ (51)
2.清算条件评估保存后发起的任务无法找到下一环节？ (51)
3.清算条件评估后任务挂起如何操作？挂起的任务如何查询？ (52)
七、【清算申报】 (53)
（一）功能说明 (53)
（二）政策依据 (53)
（三）使用岗位 (53)
（五）具体操作 (53)
1.菜单位置 (53)
2-1.网上办税厅（纳税人外网申报） (54)
（六）填报说明 (58)
（七）校验规则 (58)
（八）常见问题 (58)
1.网上办税厅找不到应申报的土地增值税纳税申报表（适用房地产项目清算申报）？ (58)
2.满足清算条件后为什么出现两张申报表土地增值税纳税申报表（适用房地产项目预缴申报）和
土地增值税纳税申报表（适用房地产项目清算申报）？如何填写？ (59)
3.清算申报无法直接填写附表？ (59)
4.清算申报无法进行保存？ (59)
5.清算申报的分摊方法有误如何修改？ (59)
八、【清算审核】 (60)
（一）功能说明 (60)
（二）政策依据 (60)
（三）使用岗位 (60)
（四）业务前提 (60)
（五）具体操作 (61)
（七）校验规则 (62)
（八）常见问题 (62)
1.如何查找应审核的土地增值税纳税申报表（适用房地产项目清算申报）？ (62)
2.如何自动生成风险应对报告？ (62)
九、【清算后继续销售申报】 (63)
（一）功能说明 (63)
（二）政策依据 (63)
（三）使用岗位 (63)
（四）业务前提 (63)
（五）具体操作 (64)
1.菜单位置 (64)
2-1.网上办税厅（纳税人外网申报） (64)
2.核心征管系统（税务人员内网信息采集） (67)
（六）填报说明 (67)
（七）校验规则 (67)
（八）常见问题 (68)
1.网上办税厅找不到应申报的土地增值税纳税申报表（适用房地产项目清算后尾盘销售申报）？
(68)
2.如何查看已审核的清算项目的单位建筑面积成本费用？ (68)
3. 清算后尾盘销售申报无法直接填写附表？ (68)
4. 清算后尾盘销售申报无法进行保存？ (68)
5.清算后尾盘销售申报的房产类型与清算时不一致如何处理？ (68)
十、【项目梳理】 (69)
（一）功能说明 (69)
（二）政策依据 (69)
（三）使用岗位 (69)
（四）业务前提 (69)
（五）具体操作 (69)
（六）填报说明 (71)
（七）校验规则 (71)
（八）常见问题 (72)
1.如何查看待清理的房地产项目？ (72)
2.如何匹配预售许可证和土地增值税清算单位？ (72)
3.哪些项目属于无需清算项目？ (72)
4.房产类型缺项怎么处理？ (72)
5.清算时核定征收率低于5%如何填写？ (72)
6.已经清算申报但未进行清算审核的房地产项目如何填写基本信息确认表？ (72)
十一、【核定征收】 (73)
（一）功能说明 (73)
（二）政策依据 (73)
（三）使用岗位 (73)
（四）业务前提 (73)
（五）具体操作 (74)
（六）填报说明 (77)
（七）校验规则 (77)
（八）常见问题 (77)
1.为什么清算申报后核定征收率显示为5%？ (77)
2.项目已经销售100%为何还继续催报土地增值税纳税申报表（适用房地产项目核定征收）? .. 77
3.如何查看采用核定征收方式的房地产项目？ (77)
十二、【分期登记】 (78)
大集中系统土地增值税功能模块操作手册
（税务版1.0）
【Chapter 1系统概述】
一、【使用说明】
本操作手册针对大集中系统网上纳税服务厅的房地产项目土地增值税纳税申报及相关涉税资料报送使用。

该功能开发切实贯彻总局纳税申报表及税种管理要求，旨在减轻纳税人重复报送资料的负担，便于税务机关更好地对房地产项目的税种管理和做好纳税服务工作。

每项功能均配有不同的权限。

二、【流程简介】
针对上线初期纳税人的房地产项目的状态有存量的房地产项目（在系统中已有房地产项目登记等信息）和新增的房地产项目（从未做过房地产项目登记的）两种情形，具体不同情形下纳税人涉及的操作流程如下：
（一）新增的房地产项目的流程处理
一般情形下，根据房地产开发项目的开发情况结合土地增值税的清算单位管理要求，对于新开发的房地产项目，纳税人在整个房地产开发和销售过程中需要完成以下步骤：
【注意】如果房地产项目存在分期项目，需要在房地产项目登记后增加一个项目分期步骤，然后按不同的土地增值税清算单位进行预售登记、合同登记、预缴申报、清算申报和清算后尾盘销售申报。

（二）存量的房地产项目的流程处理
对已经进行房地产项目登记的项目的管理要求如下：
1.已经清算并销售完毕的房地产项目和无需清算的项目，系统仅仅进行资料归集，不做下一步的流程，到此结束。

2.已经清算申报但未销售完毕的房地产项目，项目状态为已清算（旧），对尾盘销售部分需做项目鉴定，允许纳税人清算后尾盘销售申报，待销售完毕后，流程结束。

3.已经进行房地产项目登记但未清算的房地产项目，均按系统新流程进行全面处理，预售证登记、预缴申报、清算申报、清算后尾盘销售申报，待销售完毕后流程结束。

三、【上线准备】
（一）参数配置
1. 不同阶段的清算房产类型
（见T_DM_WB 配置表）
如常州：2012年10月1日前清算的类型为：01普通标准住宅、01其他商品房
2012年10月1日-2014年1月1日清算的房产类型为03普通标准住宅、03其他类型住宅、03非住宅类房产，（由省局统一维护）
2014年1月1日后清算的房产类型为02普通住宅、02非普通住宅、02其他类型房产（由省局统一维护）
请各地先行核实01的清算的房产类型，附件：房产类型权限.xlsx
如2012年10月1日前清算的房产类型存在配置错误问题，请统一由市局征科处向省局征科处提出需求。

2.项目登记所在区（县）与对应的检查机关
（T_DM_WB_DJSLJG配置表）
如无锡：项目所在市无锡、项目所在区（县）：江阴
对应的检查机关为：无锡江阴局、
请各地先行核实，附件：受理机构配置.xlsx
如存在配置错误问题，请统一由市局征科处向省局征科处提出需求。

（二）岗责配置
如存在配置问题，请统一由征管科技处提出配置要求，向省局征管科技处反馈。

（三）项目鉴定
由于目前的纳税申报表的出表规则和项目鉴定紧密相关，根据之前有无上线土地增值税相应模块区分处理，具体如下：
1.已使用土地增值税模块地区（苏州、南通、盐城、无锡上线地区）
批量修改项目鉴定的征收品目，如苏州：对照表如下：
其余未能批量修改的项目每个项目逐个修改鉴定。

具体参照未使用土地增值税模块地区的具体做法。

大集中系统中有项目鉴定模板工具，具体做法参见【项目鉴定】。

2.未使用土地增值税模块地区（除苏州、南通、盐城、无锡上线地区外）
之前未使用过土地增值税网上办税模块的地区，鉴于纳税鉴定均对于企业纳税人做的，现行房地产项目的土地增值税管理要求按项目管理，因此，对不同的项目状态下的项目做鉴定。

未清算（旧）：
【项目所在地为省辖市市区】：申报表种类为：08G土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人预征适用）；省辖市市区征收品目为：普通住宅（020102）、非普通住宅（020388）和其他类型房产（020288）。

【项目所在地为县级市】：申报表种类为：08G土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人预征适用）；县级市征收品目为：普通住宅（020102）、非普通住宅（020399）和其他类型房产（020299）。

已清算（旧）：
【查账征收-项目鉴定】：申报表种类为：08I土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用），适用的征收品目：010001土地增值税清算后继续销售
【核定征收-项目鉴定】：申报表种类为：08I土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人核定适用），征收方式为：核定应纳所得税额；适用的征收品目：031001土地增值税核定(房地产开发企业) ，031003土地增值税核定(普通住宅---房地产开发企业)，031004土地增值税核定(其他类型房产---房地产开发企业) ，031005土地增值税核定(非普通住宅---房地产开发企业) 大集中系统中有项目鉴定模板工具，具体做法参见【项目鉴定】。

四、【其他说明】
（一）土地增值税清算单位状态说明
目前系统中土地增值税清算单位有以下几种
1.预售登记前：当一个项目清算单位初始登记后，该项目的清算单位默认状态是预售登记前
2.预售登记后：当一个项目清算单位登记过第一个预售后，该项目的清算单位状态会变成预售登记后,可以申报预缴申报表
3.清算评估中：当一个项目发起清算评估流程后，该项目的清算单位状态会变成清算评估中，此时纳税人的项目开发报告表，可以申报预缴申报表，如果评估不同意，则状态修改为预售登记后。

4.清算中：当清算评估流程通过，清算文书送达回证销号后，该项目的清算单位状态会变成清算中，可以申报预缴申报表和土地增值税清算申报表
5.已自行申报："当第一次正常申报的清算申报表，审核通过后，该项目的清算单位状态会变成已自行申报，在发起清算审核时当再次申报清算申报为更正申报，并且可以申报清算后在销售申报表。

"
6.清算审核中：在发起清算审核时，修改成清算审核中。

同时内外网不允许申报该项目分期的土地增值税清算申报表，外网可申报清算后在销售报表。

在未出局清算结论通知书前，可以撤销已发起的清算审核，此时状态修改为已自行申报。

7.清算审核通过："当内网的清算结论通知书后，送达回证销号后，该项目的清算单位状态会变成清算审核通过，外网可申报清算后再销售申报表和清算申报表（更正申报）
8.已清算：当清算申报表（更正申报）审核通过后，该项目的清算单位状态会变成已清算，外网只允许申报清算后在销售报表
9、核定备案，如果项目状态是清算审核中、清算评估中，不允许发起该流程。

其他状态均可以发起该流程。

核定备案通知书送达回证销号后，在核定清算申报表审核通过后，状态改为已清算。

不同意，不调整状态。

任意状态下，均可根据鉴定出核定清算申报表。

（二）土地增值税纳税申报表出表规则
目前土地增值税中对于从事房地产开发的纳税人，有4张申报表，分别是土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人预征适用）、土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人清算适用）、土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人核定适用）和土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用）。

具体出表规则如下：
1.土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人预征适用）出表规则
（1）项目鉴定：申报表种类为：08G土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人预征适用）；省辖市市区征收品目为：普通住宅（020102）、非普通住宅（020388）和其他类型房产（020288）。

县级市征收品目为：普通住宅（020102）、非普通住宅（020399）和其他类型房产（020299）。

（2）土地增值税清算状态为预售登记后或清算中，未清算（旧），清算条件评估中
（3）项目状态非注销、非作废
2.土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人清算适用）出表规则
（1）项目鉴定：申报表种类为：08G土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人清算适用）；征收品目为：0100土地增值税清算（房地产开发企业）（2）土地增值税清算状态为清算申报中
（3）项目状态非注销、非作废
3.土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人核定适用）出表规则
（1）项目鉴定：申报表种类为：08I土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人核定适用），征收方式为：核定应纳所得税额；适用的征收品目：
031001土地增值税核定(房地产开发企业)
031003土地增值税核定(普通住宅---房地产开发企业)
031004土地增值税核定(其他类型房产---房地产开发企业)
031005土地增值税核定(非普通住宅---房地产开发企业)
（2）土地增值税清算状态为清算申报中
（3）项目状态非注销、非作废
4.土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用）出表规则
新增项目出表规则：
（1）项目鉴定：申报表种类为：08I土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用），适用的征收品目：010001土地增值税清算后继续销售
（2）土地增值税清算状态：已清算申报
（3）登记状态不是注销、作废
存量项目出表规则：
根据各地市配置的房产类型参数表，出具申报表。

房产类型最少为两种，最多为四种。

需要填写附表《已清算房地产项目清算后基本信息确认表》出表规则：
（1）项目鉴定：申报表种类为：08I土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用），适用的征收品目：010001土地增值税清算后继续销售
（1）土地增值税清算状态：已清算（旧）
（3）登记状态不是注销、作废
（三）其他事项说明
1.截图需大集中项目组根据修改情况及时更新
2.常见问题需纳税服务处和各测试单位进一步补充
3.填报说明见附件
【chapter 2具体功能】
一、【项目登记】
（一）功能说明
功能目的：该菜单提供房地产项目登记功能，纳税人按土地增值税清算单位的管理要求填写相关信息，便于税务人员加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。

（二）政策依据
法律依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条、《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发[2009]91号）《关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（苏地税发[2009]72号)第六条、第七条、第八条。

（三）使用岗位
纳税人外网使用或税务机关的纳税服务大厅的综合受理岗内网使用。

（四）业务前提
从事房地产开发的纳税人取得立项批文后进行房地产项目登记。

（五）具体操作
1.菜单位置
（1）网上办税厅（外网）：【涉税业务】--【网上办税】---【房地产项目管理】—【房地产项目（变更）登记】
（2）核心征管系统（内网）：【征管系统】--【申报纳税】---【土地增值税管理】—【项目登记/变更】
2-1.网上办税厅（纳税人外网申报、税务人员内网审核）
第一步：纳税人登录网上办税厅（外网）：【涉税业务】--【网上办税】---【房地产项目管理】—【房地产项目（变更）登记】
第二步：点击【房地产项目（变更）登记】出现以下界面：
【功能一】【查询】：输入具体的项目名称及项目登记日期，点击右上角【查询】按钮可进行模糊查询；
【功能二】【登记】：点击右上角【登记】按钮，可新增一个房地产项目信息登记。

第三步：点击右上角【登记】按钮，新增一个房地产项目：
包括【申请表】、【附报资料】、【政策要点】三个菜单。

其中蓝色框为必填项，白色框为选填项。

第四步：填写完成后，点击【暂存】后可下次打开再修改；点击【提交】后不可修改，等待税务机关审核。

2-2.核心征管系统（纳税人外网申报、税务人员内网审核）
对纳税人提交的房地产项目登记，税务机关审核操作如下：
第一步：【征管系统】--【申报纳税】---【土地增值税管理】—【项目登记/变更】，也可以直接在功能检索中搜"涉税"找到【网上申报涉税申请审核】菜单
第二步：点击【网上申报涉税申请审核】后出现下图，点击查询可找到未审核的涉税事项：
第三步：点击涉税事项下红色字体【房地产项目登记】出现下图：
第四步：税务人员审核相关材料并维护相应信息。

税务人员需【主管税务机关】、【国库信息】、【土地增值税申报方式（按鉴定）】等，并签署审核意见，点击保存后关闭即可。

注：涉税审核事项每天晚上会自动同步数据到外网，如果急需进行下一步操作，可以在点击外网中数据同步，选择项目信息同步即可。

3.核心征管系统（办税服务岗操作）
第一步：办税服务岗登录核心征管系统（内网）：【征管系统】--【申报纳税】
---【土地增值税管理】—【项目登记/变更】点击【房地产项目登记】出现下图：第二步：填写相关信息，点击保存后关闭即可。

（六）填报说明
1.纳税人根据该房地产项目的立项批文，填写【发改委批文号】、【发文日期】、【项目名称】、【项目投资总额】、【项目坐落地址】、【项目规划总建筑面积】、【规划容积率】、【项目所在市】、【项目所在区（县）】等项目基本信息。

2.纳税人根据该项目的规划许可证，填写【项目许可证类型】、【项目规划许可证编号】。

3.【纳税人名称】、【纳税人识别号】、【单位注册地址】为系统自动带出数据，来自税务登记中的纳税人信息。

4.纳税人根据该房地产项目的土地出让合同的信息填写【土地总面积】、【取得土地时间】、【支付土地及契税价款】等土地信息。

5.【主管税务机关】、【国库信息】、【土地增值税申报方式（按鉴定）】等，审核意见，为税务人员维护信息。

（七）校验规则
蓝色框为必填项，白色框为选填项。

当蓝色框内内容为空时无法【提交】。

（八）常见问题
1.纳税人取得的立项批文中含有多个项目时如何填写？
纳税人取得的立项批文中为多个房地产项目（一般为分期项目）时可直接根据分期项目做房地产项目登记，也可进行先做一个房地产项目登记，然后通过内网进行分期项目登记。

2.项目所在市、区县和受理机关不一致怎么办？
纳税人在选择检查机关时找不到对应的检查机关一般是因为配置不全。

可查看受理机构配置T_DM_WB_DJSLJG配置表，看是否配置了该机关。

3.已登记的房地产项目外网看不到？
涉税审核事项（包括房地产项目登记）每天晚上会自动同步数据到外网，如果当天看不到，又急于进行下一步操作，可以在点击外网中数据同步，选择项目信息同步即可。

二、【预售登记】
（一）功能说明
该功能主要目的：1.便于主管税务机关按土地增值税清算单位的要求，加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。

并根据项目的销售情况掌握进度，监控土地增值税是否达到清算条件（2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的）。

2.发票开具功能。

（二）政策依据
法律依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条、《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发[2009]91号）《关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（苏地税发[2009]72号)第六条、第七条、第八条。

（三）使用岗位
纳税人外网使用或税务机关的纳税服务大厅的综合受理岗内网使用。

（四）业务前提
房地产项目登记后
（五）具体操作
1.菜单位置
（1）网上办税厅（外网）：【涉税业务】--【网上办税】---【房地产项目管理】—【房地产项目预（销）售证登记】
（2）核心征管系统（内网）：【征管系统】--【申报纳税】---【土地增值税管理】—【预（销）售登记/变更】
2-1.网上办税厅（纳税人外网申报、税务人员内网审核）
第一步：登陆网上办税厅：【涉税业务】--【网上办税】---【房地产项目管理】—【房产项目预（销）售证登记】
第二步：点击【登记】--进行房产项目预（销）售证登记
第三步：填报【房产项目预（销）售证登记】相应内容
1.点击【关联房地产项目】--选择需要申报项目的土地增值税清算单位编码
2.选择对应项目点击【查询】，在房产项目分期情况列表选择对应清算单位编码--【确认】
第四步：填报【房产项目预（销）售证登记】相应内容，确认无误后点击【提交】完成，待税务机关审核后生效。

晚上会自动同步数据到外网，如果急需下一步操作，可以在点击外网数据同步，选择项目信息同步即可。

2-2.网上办税厅（纳税人外网申报、税务人员内网审核）
对纳税人提交的房地产项目登记，税务机关审核操作如下：
第一步：【征管系统】--【申报纳税】---【土地增值税管理】—【项目登记/变更】，也可以直接在功能检索中搜"涉税"找到【网上申报涉税申请审核】菜单
第二步：点击【网上申报涉税申请审核】后出现下图，点击查询可找到未审核的涉税事项：
第三步：点击涉税事项下红色字体【预（销）售证登记】出现下图：
第四步：税务人员审核相关材料并维护相应信息。

税务人员需【主管税务机关】、【国库信息】、【土地增值税申报方式（按鉴定）】等，并签署审核意见，点击保存后关闭即可。

注：涉税审核事项每天晚上会自动同步数据到外网，如果急需进行下一步操。