房地产开发收入确认及预交税款处理的探讨
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纳 税
＆ 筹 划
房 地 产 开 发 收 入 确认 及 预 交 税 款 处 理 的 探 讨
刘 万椿
（ 上海 众 华沪银 会 计师 事务 所 ２ ０ ０ ） ０ ０ １
【 要】 摘 房地 产销 售收入 在 会计上 的确 认和 在税 法上 的规 定存在 着较 大的 差异 ，企业财 务人 员和 外部相 关
数 家建 筑施 工 企 业 ，进 行 房 地 产 开 发 ，待 工 程 完 工 后 ， 进 行 工 程 竣 工 验 收 、决 算 和 工 程 款 结 算 等 步 骤 ，取 得
完 成开 发 的房 地产 ，包 括商业 性 土地 、商 品房 、出租 房 、
所有 权 证 的办 理 和转 移 与 房地 产 的 实际 交接 也 通 常不 在
以下 几条收入 确认 的具体 条件 ：
房地 产 开 发 的经 营业 务包 括 土地 的开 发 ，建 造 、销 售住 宅 、商 业 用 房 以及 其他 建 筑 物 、附 着 物 、配 套设 施 等开 发产 品。 开发 产 品 销售 收 入 的范 围为 销售 开 发 产 品 过 程 中取 得 的全 部价 款 ，包 括 现 金 、现 金等 价 物 及其 他 经 济利 益 。 由于 房地 产 销 售 收入 在 会计 上 的确认 和在 税法 上 的 规 定存 在 较 大 的差 异 ，实 务 中，企业 财 务 人 员 和外 部 相
同一 时点 。
因此 ，在满 足 会 计 准则 中关 于 商 品 销售 收入 确 认 的
一
周转 房等开 发 产 品 ， 以用 于 出售 、出 租 、转 让 或 自用 等
用途 。
般 规 定基 础 上 ，在 实 务 中 ，应对 房地 产 商 品销 售 掌握
１房 地产 开发 已竣 工 ，具备交 房入住 条件 。 ． ２ 购销 双方 已履 行 了销 售 合 同规 定 的各 项 义务 ，包 ．
３ 已开具 销售 发票且 价款 已经取 得或确 信可 以取得 。 ． ４ 成 本能 够 可靠 地 计 量 ，包 括开 发 总 成本 可 以 可靠 ． 计量 、可供 销售 总 面积可 以确定 。
二 、房地 产销 售收入 确认 的税 法规定 根 据 国 家 税 务 总局 二 ｏ 九 年 三 月 六 日所 发 布 的 ｏ 《房 地 产 开 发 经 营 业 务 企 业 所 得税 处 理 办 法 》（国税 发 ［ ０ ９］３ 号文 ） ２０ ｔ ，在 税 务处 理上 ，房地 产 开发 企业 应具 体 按 以下规定 确认 销售 收入 的实现 ： １ 采 取 一 次性 全 额 收款 方式 销 售 开 发产 品 的 ，应于 ． 实 际 收讫 价 款 或取 得 索 取价 款 凭 据 （ 利 ）之 日，确 认 权
２ 采 取 分期 收 款 方式 销 售 开 发产 品 的 ，应按 销 售合 ．
■ 计０ 新 ２４ 会 １ １ ．
纳 税 ＆ ￣－Ｊ －Ｏ ：Ａ
同或协 议约定 的价 款 和付 款 日确 认收 入 的实 现 。付 款 方
【
清 交 会 计 处理
的成本 能够 可靠 地计量 。 但 房 地产 销 售 与其 他 商 品销 售 又有 很 大不 同 ，其 建 造期 限长 ，商 品 交付 与 收 款并 非 同 时银 货 两讫 ，而商 品
房 地 产 开 发 企 业 ，是 从 事 房 地 产 开 发 和 经 营 的 企 业 。 在 实务 中 ，通 常 的情 况 是 ，一 家房 地 产 开 发企 业 筹 集 开 发房 地产 所 需 的 资金 后 ，通 过 招标 方 式选 择 一 家 或
仍 未前来 办理房 屋交 接的 ，可视 同购买 方 已收 房 ） 。
关 审计 人 员 对此 的理解 及 其 相关 的会计 处 理 均存 在 着 不
同的 观点 。本 文 拟对 房 地 产销 售 收 入在 会 计 上 的确 认 和 在 税法 上 的规 定 及 其 两者 差 别作 一 讨论 ，并 对 因两 者 差
括 ：（ ）完 工 的 商 品 房 已经 有 关 部 门 检 查 和 验 收合 格 ， １
取 得 相 关 的合 格 报 告 （如商 品房 面 积 实 测 技 术 报告 书 ， 建 筑工 程质 量竣 工验 收 意见报 告等 ） ２）商业 用房 的所 ；（ 有 地 价 款 已付 清 ；（ ３）购买 方 已在规 定 的 时 间 内对 商 品 房 进 行验 收 交接 ，签署 了商 品房 交 接单 （ 如果 按 销售 合 同规 定 ，对 于 已发 出 收房 通 知 书 、购 买 方超 过 规定 期 限
审计人 员时 此的理 解及 其相 关 的会计 处理 均存在 着不 同的观 点。本 文认 为 ，对于 两者差 异所 涉相 关会 计 处理 ， 包括 营业税 、土地 增值 税和 企业 所得 税 的计提 、预 交 、清交等 ，应 综合 考虑会 计 准则和税 法规 定 两方 面因素 ， 在会 计核 算上 予以正确反 映 。
收 入的实现 。
别 而 引起 的相 关会 计 处理 ，包括 营 业 税 、土 地增 值 税 和 企 业所 得 税 的计 提 、预交 、清交 等 与同行 切 磋 ，以期 抛
砖 引玉 ，利于实 务 。
一
、
房地 产销 售收入 在会 计上 的确认
房 地 产销 售 属 于商 品 销售 ，其销 售 收 入 的确 认从 原 理上 而 言 ，应 按照 《收 入会 计 准则 》规 定 的 同时 满 足 的 五项 条 件 ，即 ：（ １）企 业 已将 商 品所 有权 上 的主要 风 险 和报 酬 转移 给 购 货方 ；（ ２）企 业 既 没 有保 留通 常 与所 有 权 相联 系 的继 续管 理 权 ，也 没有 对 已售 出 的商 品 实施 有 效 控 制 ；（ ３）收 入 的金 额 能 够 可 靠 地计 量 ；（ ４）相关 的 经 济 利 益很 可能 流人 企 业 ；（ ５）相 关 的 已发 生 或将 发 生
＆ 筹 划
房 地 产 开 发 收 入 确认 及 预 交 税 款 处 理 的 探 讨
刘 万椿
（ 上海 众 华沪银 会 计师 事务 所 ２ ０ ０ ） ０ ０ １
【 要】 摘 房地 产销 售收入 在 会计上 的确 认和 在税 法上 的规 定存在 着较 大的 差异 ，企业财 务人 员和 外部相 关
数 家建 筑施 工 企 业 ，进 行 房 地 产 开 发 ，待 工 程 完 工 后 ， 进 行 工 程 竣 工 验 收 、决 算 和 工 程 款 结 算 等 步 骤 ，取 得
完 成开 发 的房 地产 ，包 括商业 性 土地 、商 品房 、出租 房 、
所有 权 证 的办 理 和转 移 与 房地 产 的 实际 交接 也 通 常不 在
以下 几条收入 确认 的具体 条件 ：
房地 产 开 发 的经 营业 务包 括 土地 的开 发 ，建 造 、销 售住 宅 、商 业 用 房 以及 其他 建 筑 物 、附 着 物 、配 套设 施 等开 发产 品。 开发 产 品 销售 收 入 的范 围为 销售 开 发 产 品 过 程 中取 得 的全 部价 款 ，包 括 现 金 、现 金等 价 物 及其 他 经 济利 益 。 由于 房地 产 销 售 收入 在 会计 上 的确认 和在 税法 上 的 规 定存 在 较 大 的差 异 ，实 务 中，企业 财 务 人 员 和外 部 相
同一 时点 。
因此 ，在满 足 会 计 准则 中关 于 商 品 销售 收入 确 认 的
一
周转 房等开 发 产 品 ， 以用 于 出售 、出 租 、转 让 或 自用 等
用途 。
般 规 定基 础 上 ，在 实 务 中 ，应对 房地 产 商 品销 售 掌握
１房 地产 开发 已竣 工 ，具备交 房入住 条件 。 ． ２ 购销 双方 已履 行 了销 售 合 同规 定 的各 项 义务 ，包 ．
３ 已开具 销售 发票且 价款 已经取 得或确 信可 以取得 。 ． ４ 成 本能 够 可靠 地 计 量 ，包 括开 发 总 成本 可 以 可靠 ． 计量 、可供 销售 总 面积可 以确定 。
二 、房地 产销 售收入 确认 的税 法规定 根 据 国 家 税 务 总局 二 ｏ 九 年 三 月 六 日所 发 布 的 ｏ 《房 地 产 开 发 经 营 业 务 企 业 所 得税 处 理 办 法 》（国税 发 ［ ０ ９］３ 号文 ） ２０ ｔ ，在 税 务处 理上 ，房地 产 开发 企业 应具 体 按 以下规定 确认 销售 收入 的实现 ： １ 采 取 一 次性 全 额 收款 方式 销 售 开 发产 品 的 ，应于 ． 实 际 收讫 价 款 或取 得 索 取价 款 凭 据 （ 利 ）之 日，确 认 权
２ 采 取 分期 收 款 方式 销 售 开 发产 品 的 ，应按 销 售合 ．
■ 计０ 新 ２４ 会 １ １ ．
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同或协 议约定 的价 款 和付 款 日确 认收 入 的实 现 。付 款 方
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清 交 会 计 处理
的成本 能够 可靠 地计量 。 但 房 地产 销 售 与其 他 商 品销 售 又有 很 大不 同 ，其 建 造期 限长 ，商 品 交付 与 收 款并 非 同 时银 货 两讫 ，而商 品
房 地 产 开 发 企 业 ，是 从 事 房 地 产 开 发 和 经 营 的 企 业 。 在 实务 中 ，通 常 的情 况 是 ，一 家房 地 产 开 发企 业 筹 集 开 发房 地产 所 需 的 资金 后 ，通 过 招标 方 式选 择 一 家 或
仍 未前来 办理房 屋交 接的 ，可视 同购买 方 已收 房 ） 。
关 审计 人 员 对此 的理解 及 其 相关 的会计 处 理 均存 在 着 不
同的 观点 。本 文 拟对 房 地 产销 售 收 入在 会 计 上 的确 认 和 在 税法 上 的规 定 及 其 两者 差 别作 一 讨论 ，并 对 因两 者 差
括 ：（ ）完 工 的 商 品 房 已经 有 关 部 门 检 查 和 验 收合 格 ， １
取 得 相 关 的合 格 报 告 （如商 品房 面 积 实 测 技 术 报告 书 ， 建 筑工 程质 量竣 工验 收 意见报 告等 ） ２）商业 用房 的所 ；（ 有 地 价 款 已付 清 ；（ ３）购买 方 已在规 定 的 时 间 内对 商 品 房 进 行验 收 交接 ，签署 了商 品房 交 接单 （ 如果 按 销售 合 同规 定 ，对 于 已发 出 收房 通 知 书 、购 买 方超 过 规定 期 限
审计人 员时 此的理 解及 其相 关 的会计 处理 均存在 着不 同的观 点。本 文认 为 ，对于 两者差 异所 涉相 关会 计 处理 ， 包括 营业税 、土地 增值 税和 企业 所得 税 的计提 、预 交 、清交等 ，应 综合 考虑会 计 准则和税 法规 定 两方 面因素 ， 在会 计核 算上 予以正确反 映 。
收 入的实现 。
别 而 引起 的相 关会 计 处理 ，包括 营 业 税 、土 地增 值 税 和 企 业所 得 税 的计 提 、预交 、清交 等 与同行 切 磋 ，以期 抛
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房地 产销 售收入 在会 计上 的确认
房 地 产销 售 属 于商 品 销售 ，其销 售 收 入 的确 认从 原 理上 而 言 ，应 按照 《收 入会 计 准则 》规 定 的 同时 满 足 的 五项 条 件 ，即 ：（ １）企 业 已将 商 品所 有权 上 的主要 风 险 和报 酬 转移 给 购 货方 ；（ ２）企 业 既 没 有保 留通 常 与所 有 权 相联 系 的继 续管 理 权 ，也 没有 对 已售 出 的商 品 实施 有 效 控 制 ；（ ３）收 入 的金 额 能 够 可 靠 地计 量 ；（ ４）相关 的 经 济 利 益很 可能 流人 企 业 ；（ ５）相 关 的 已发 生 或将 发 生