世联-山东省滨州市500亩项目地块产品定位-128ppt

2005年 667.27 89.10 401.66 176.51
2006年 833.67 97.21 514.82 221.63
从图表可以看出自近五年来滨州国民生产总值保持着平稳的上升趋势， 各产业健康持续发展，特别是第二产业发展迅速，对GDP的贡献程度增强， 产业结构日趋合理。
经济发展状况
国民生产总值增长趋势
城市概况
【环境气候】 属东亚暖温带亚湿润大陆性季风气候，冬冷夏热，雨热同期， 四季分明。全市年平均气温12.1-13.1℃，极端最高气温40.9℃，极端最低 气温-22.8℃。年平均降水量579.2-633.3毫米，平均日照2526.9小时。
【地域特征】 滨州市地势南高北低，大致上由西南向东北倾斜，渐次过度 到大海。以小清河为界，全境呈现南北两种不同类型的地貌特征：小清河以 南为低山丘陵区，以北为黄河冲击平原。
经济发展状况
人均居住消费性支出逐年增长
人均居住消费支出（元）
1000 800 600 400 200 0
438.25 2002年
400.25
414.47
2003年
2004年
672.48
841.08
2005年
2006年
消费性支出
04年以前，滨州居民在居住项目的消费一直都较为稳定。05年，是滨州房地产具有 转折性的一年，滨州城市西移的发展战略取得了较大的成效，带动了当地房地产的迅速 发展，房地产市场潜在需求被激活，促进了人们对居住性消费的增加，05、06年滨州 的人均消费性支出都叫往年有大幅的提升。
商品房交易旺盛，市场需求呈现较大潜力
年份 施工面积 住宅 竣工面积 销售面积 住宅销售面积 空置面积
2001 320531 274983 163147 105508
84421
19801
2002 549376 505916 200209 221986
182014
18253
2003 595602 560909 282993 308162
滨州城市规划图
随着市政府于 2005年5月完成 搬迁，滨州城市 发展正式向新区 拓展——滨州新 城区，新区已逐 渐成为滨州的新 行政中心、文化 中心，同时已是 滨州人居住的热 点区域。
城市总结
滨州市位于黄河下游、鲁北平原，地处黄河三角洲腹地，北临 渤海，东与东营市接壤，南和淄博市毗邻，西同德州市和济南市 搭界，是山东的北大门。 当地石油天然气储量丰富，居民生活 相对富裕，家庭结构以三口之家为主。由于特殊的地理条件，当 地昼夜温差较大，阳光较为充裕，虽地处北方，但水资源比较充 足。滨州作为一座新兴的城市，主要分为东西两个新老城区，老 城区位于城市的东部，生活，交通都较为便利。新城区位于城市 的西部，目前正在开发建设当中。四环五海作为滨州城市主框架， 目前还尚未得到完全开发，城市有巨大的发展潜力巨大。
报告结构思路
滨州城市概况
滨州房地产市场分析
项目地块剖析
地块的SWOT分析
项目案名建议 建筑风格定位
客群定位
项目价格定位
园林风格定位
开发节奏与首期开发建议 首期开发产品规划
项目品牌战略 及财务测算
会所建议与配套规模
近五年滨州房地产发展分析
房地产发展起步晚，速度快，过程程跨越式发展
年份 完成投资额 住宅 商业营业用房 办公楼 其它
2006年 833.67 412.33 19.47%
近五年滨州市工业生产高速增长，全市大力实施“工业兴市”战略成 效显著。从上表可以看出工业总产值占国民生产总值的比例不断上升，全 市工业化进程稳步加快，为滨州市城市化进程提供有力保障，并给滨州市 房地产的发展创造了良好环境。
经济发展状况
人均收入逐渐增高，消费潜力增强
鲁文化绿地等优美环境条件，更有宽畅的道路系统、优良的交通条件。这里
邮电、银行、学校、超市等生活设施及配套设施一应俱全，西区将为滨州市
未来的城市中心。
城市人口及居住状况
滨州市各县区人口分布状况
县区名称 土地面积（平方公里） 总户数 总人口 人口密度（人/平方公里）
全市
9445
1097331 3731609
滨州市2002～2006年人均生产总值趋势
20.00% 15.00% 10.00%
5.00% 0.00%
12.59% 2002年
16.36%
17.23%
16.93% 17.09%
2003年
2004年
2005年
2006年
人均生产总值趋势
从近5年的情况来看，04年滨州国民经济发展迅速较快，增幅为17.23%， 创历史新高。05年和06年都稍微有点回落，但发展较为平稳。
经济发展状况
历年国民生产总值情况（单位：万元）
时间 国民生产总值
第一产业 第二产业 第三产业
2001年 311.20 62.91 152.09 91.50
2002年 345.96 62.72 173.10 104.78
2003年 413.42 72.07 211.93 122.50
2004年 530.50 80.71 300.04 138.70
城市规划建设
滨州市新区框架基本形成：沿黄河五路的市政大楼、财政大厦、公路局大楼、 交通大厦，广电大厦等行政机关大楼拔地而起，新立河岸、新滨公园、齐鲁 文化绿地、新城喷泉广场的环境建设；金都别墅小区、魏棉小区、各单位宿 舍小区的建成入住，目前几个新住宅项目至尊门第、丽景新园、中海豪庭、 现代城等也热火朝天地建设着，使新区框架基本形成，区域城市建设及设施 配套日渐成熟与完善。
经济发展状况
工业生产总值情况（单位：万元）
时间
2001年
国民生产总值 311.20
工业生产总值 130.09
工业生产总值增幅 12.33%
2002年 2003年 2004年 2005年 345.96 413.42 530.50 667.27 147.10 178.43 258.06 345.13 13.08% 21.30% 44.63% 33.74%
25 20
18.11
18.7
19.49
21ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ74
22.65
15
10
5
0 2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
单位：平方米
人均居住面积
自02年城市居民人均居住面积有较大幅度提高后，滨州市居民人均居住 面积增长缓慢，至2006年底人均居住面积增长速度略有提高，这与滨州 市06年快速发展的经济以及房地产行业大环境有关。但是2006年滨州 22.85平方米的人均居住面积，与山东省24.36平方米的平均水平相比，仍 有差距。
30663
1836 19201
滨州市02年以前房地产尚处于空白阶段，总投资额不足2亿元，房地 产发展起步晚，但整体趋势上来看，整个发展速度较快，投资额大幅度 增长，特别是02年来，历经几年快速发展过程，滨州房地产开始正式步 入发展轨道，至06年投资额达15亿元，呈现跨跃式发展。
近五年滨州房地产发展分析
滨州市区概况
市区由新立河分
隔成东西两区。东区
为老市区，车水马
龙，商业繁华，有以
银座广场为中心的市
区核心商圈。但是老
老
市区因道路狭窄、交
新城区
城
通较为混乱而面临改 造。西区为新市政府
区
所在位置，是滨州市
新行政中心，未来居
住中心区。经过近两
年的大量设施配套及道路建设，西区拥有新滨公园、新城音乐喷泉广场、齐
【人口民族】 2007年，滨州全市总人口373.16万人，人口密度为395人/ 平方公里，其中农业人口285.13万人，非农业人口88.03万人。全市少数民 族约占总人口的5‰，分布全市各县区。主体少数民族是回族，主要集中在 阳信、无棣县的6个乡镇、26个村庄，其中纯回族村18个，回汉杂居村8个。
城市概况
确立了“生态立区”的发展战略：实施“四环五海、生态滨州”综合效益工 程，即建设环城公路、环城水系、环城绿带、环城景点和东、西、南、北、 中五座大型湖泊，集园林与湖水于一色，产业、生态、文化、旅游为一体， 搭建起碧水绿荫生态园林型城市发展框架。
城市规划建设
四环五海
城市规划建设
四环五海
东海
南海
中海
城市规划建设
2001 19701 14347
2769
219 2366
2002 44237 31603
4454
0 8180
2003 57101 45244
9000
739 2118
2004 91000 45100
39321
1668 4901
2005 150206 102572
27883
1710 18041
2006 154708 110326
城市规划建设
1、城市建设现状 概况：滨城区建成区面积51.8平方公里，建成区人口45万，城市道路达 175.6公里；拥有城市公共绿地990公顷；城市化水平达到69.8%。
旧城改造效果明显：在新城区的建设热火朝天之际，滨州老城区的改造也在 紧锣密鼓的进行着。以渤海七路为代表的道路拓宽改造工程， 沿路管网全 部转移地下，路灯全部更换，并新设了公用电话亭、果皮箱，增设了盲道， 统一规划了公交车、出租车停车位；以黄河四路为代表的民心工程，主要是 进行规划控制；以打通“竹节路”为代表的畅通工程，渤海四路全部向北全 部贯通，渤海九路、黄河十路已完工，并在市区主要路口新上9套信号灯， 旧城改造效果渐趋明显。
395
滨城区
1041
191382 613286
603
惠民县
1364
161762 613629
460
阳信县
798
124729 452937
551
无棣县
1979
142287 494247
223
沾化县
2114
126874 359611
183
博兴县
900
145537 415811
531
邹平县
1250
204760 750788
滨州市区概况
滨城区是滨州市一座新兴的城市，地处黄河下游鲁北平原，面积1040平 方公里。是滨州市委、市政府驻地，也是全市的政治、经济、文化和信息 中心。滨城区地势西南部偏高，黄河从市区南端穿境而过，气候属温带季 风气候，大陆性较强。四季分明，日照充足，年平均气温12.5°C。 滨城 区1990年被评为全国“十佳”卫生城，1992年顺利通过国家卫生城市鉴 定。
城市规划建设
老城区面貌
城市规划建设
城市新区面貌
城市规划建设
2、城市规划发展方向 城市建设目标：加快规划控制面积39.8平方公里的东区和建设面积10平方公 里以上的南城、北城“三点一线”开发建设，与日新月异的西区一起共同构 建现代化特别适合商贸和人居，把滨城区建设为现代化、实业型、园林式的 新城区。力争到2007年，全区城市化水平达到85％以上，城市人口56万，其 中主城区30万，副城区10至15万，一般镇11万；建成区面积105平方公里， 使滨城区真正成为滨州城市群的中心。
571
除无棣县、沾化县外，其它县区的人口密度较为靠近，滨城区作为滨州市
中心城区，人口密度未明显凸出，与成为城市群中心的目标仍有差距，但随 着滨州十大产业链的逐步完成和新城区规划的逐步实施完善，近两年滨州城 市化进程将会明显加速。
城市人口及居住状况
近年城市居民居住状况
滨州市2002～2006年人均居住面积
山东滨州项目定位策划报告
报告结构思路
滨州城市概况
滨州房地产市场分析
项目地块剖析
地块的SWOT分析
项目案名建议 建筑风格定位
客群定位
项目价格定位
园林风格定位
开发节奏与首期开发建议 首期开发产品规划
项目品牌战略 及财务测算
会所建议与配套规模
城市概况
【地理位置】 滨州市位于山东省北部、 黄河三角洲腹地、渤海湾西南岸，北通 渤海，东临东营市，南连淄博市，西南 与济南市交界，西与德州市接壤，西北 隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相 望。全市境域横跨黄河两岸，总面积 9444.65平方公里。
294557
15630
2005 1997456 1804419 383701 471856
【行政区划】 滨州市辖滨城区、无棣 县、阳信县、沾化县、惠民县、博兴县、 邹平县、滨州经济开发区两区六县。全 市18个乡，53个镇，15个办事处。 【城市特点】 滨州具有依河傍海的天 然优势，是蜿蜒五千里渤海湾的地理轴 心，京津塘和山东半岛两大经济区的结 合部，环渤海经济圈与黄河经济带的交 汇点。环渤海经济圈的崛起，黄河经济 带的振兴，为滨州的开发奠定了基础。
近几年滨州城市居民收支状况
年份 人均可支配收入 人均消费性支出
2002
7373元
5247元
2003
8093元
5695元
2004
9009元
6268元
2005 10286元
7063元
2006 11725元
7989元
近年来，滨州居民年可支配收入逐年提高，05年首次突 破万元大关，06年人均可支配收入达11725元，而消费性支 出为7989元，消费潜力逐渐增强。