全过程投资监理在土地整理项目中的应用
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￣ ＮＮＮ芦苇等植物 ，为实施 田间工程提供平整的场地 ，
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招 投 与 价 标 标 造
次和不同的利益诉求。 （ ） 目内容 的综合性和复杂性 ，本项 目施工地域有 １ ３项 ． ５ 万亩之广 ．现场为促淤形成的滩涂 ，地形复杂 ，前期场地平 整工程量很大 ，建设内容分布广 、多 、杂 包含水利工程、 市政 工程 、房建工程、机电安装工程等各种工程类型 ，技术 上又 面临盐碱 滩涂 洗碱 和互花米草去除两大难 点 ，施 工不可 预见 的因素较多。 （） ４ 目前我 国关于土地开 发整理标准还 未统一 各地根 据具体情 况在 项 目规划设计 施工时所 设定 的标 准差异较 大 ， 本项 目为申报 国家现代 农业 示范区 ，各项 建设 标准都要 求较 高 ，由此对项 目总体投资 的控制带来 了挑战。
的投 标报价 和最终 签订 的施工合 同进行 审核并提 出监理 意 见 ：第三在项 目施工阶段对中期付款 总承包单位提 出各类
求在招投标过程 中全部体现出来。中标后设计 单位 编制 的初 步设计概算顺利通过 了主管部 门的批复 ，施工承发包合 同总 价约为批复概算额的 ８％，实现 了以往最困难的设计阶段 的 ５
造价控制 目标 。
５ ３ 施 工 、结 算 阶段 严 格 执 行 合 同 文件 ．
的因工程 （ 设计 ） 变更和签证引起 的索赔进行 审核 ；第 四在竣 工结算阶段对总承包单位提 交的结 算造价进行 审核 ，并代 为
性 就 形成 了矛 盾 。 ４ ３ 过 程 的 可 控 工 程 复杂 性 的 矛 盾 ． 陛和
这里要特 别注意全过程投资监理 同工程监理在施工阶段
的造价 控制 和政府投资项 目常用 的跟踪 审计 的区别。工程监 理 受业主委托 ．在施工阶段负责对工程建设质量 、工程进度 和投资支 出实施监督和控制 。由于质量 、进度和投资三大控
目的特点 ，形成完善 、合理 、有效并具有 自 身特 色的投资监理机制。
关键词 ：投资监理；土地整理项 目；应用 中图分类号 ：Ｆ ０ ． 文献标识码：Ｂ 文章编号 ：Ｉ ０ — １ ４ ２ １ ） ８ ０ ２ — ３ ４７９ Ｏ ７ ４ ０ （０ １ ０ — ０ ８ ０
随着 土地资源 的 日益稀缺 ，土地 开发 整理项 目成 为一 项实现土地资源可持续利用 的战略性基础工程。国土资源部 于 ２０ ０３年发布的 《 国土地开发整理规划（０ １ ００ 》指 全 ２ ０ —２ １） 出， “ 土地开发整理”是指 采用 工程 、生物等措施 ．对 田、
建
议
书
４ ２ 造价 的确定 性和 工程不可预见性 的矛盾 ．
基 于本 工程项 目的特点 采用 了设计 勘察施 工一体 化 招
标模式 ．并且采 用了总价 包干合同形式 。中标联 合体 在招投 标过程 中出于竞争需 要 。以及 招投标过程 中时间安排较 紧 ．
投资估算
蠢
算ｆ
Ｈ 蓦
篷设譬 ２１ 第 期（ 第 ４ ２ ｆ ０ 年 ８ 总 １ ５ １ ６］ ）
体投资 目标的实现 ，代建单位 更多追 求工程质量和工期如期
完成 、总包单位 毫无疑问追 求经济利益最大化 ，土地租赁开
发单位则关心 工程建设标准能尽量提高 易于今后二次开发。
这些矛盾交织在 一起 对项 目投 资控制 的可控性造成 了负面的
４ １ 投资的有限性和工程 高标 准的矛盾 ． 本工 程项 目由政府专 项耕 地开 垦资金投 资 ，按照 国家
基本建设项 目审批程序 ．在项 目立项 、规划设计 、可行性研 究、初步设计等审批阶段对项 目总投资均有严格的控制 ，需
编制项 目估算 和概算 ．并上报主管部 门批复 ，一旦确定就不 允许 变化。但由于本市对滩涂土地开发整理还在摸索阶段 ，
篷设譬
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招 投 与 价 标 标 造
（） ３相应 的施工 图预算 （ 经过 招投标竞争 即形成 了施工 中 标价 ） 不得超过初步设计概算。 （） ４ 合同采用 固定总价包干形式 ，除非政府主管部门的审
在本项 目中 ，作 为受委托 方的 工程造价 咨询单 位 向本
项 目的委托人上海市 土地储备 中心提供 了全过程的专业咨询 服务。首先在项 目立项和规 划设计阶段就积极参与本项 目的
实施 ，主要就项 目建设特征项 目对投资估算及建设项 目财务
评价提出咨询意见 ：其次在 工程招投标阶段 ，参与招投标策 划 ．确定招标模式和承发包合 同类 型 ，对招标代理单位编制
（） ２ 农田水利工程 。包括河道工程、斗渠及农渠工程 、排 水沟工程等 ．在项 目区内建成 引、排 灌体 系 ，以保 证项 目
区对 灌溉 、排 涝 、洗 盐 的需 要 。
（） ３ 水工建筑物 。包括田间节制阀和引排水泵 闸等 。
（） ４ 田间道路工程。包括为农业生产服务的机耕路 、生产 路 、涵桥及附属防护林建设 。
财务 制度办 事 ，而每笔资金使 用是否合乎市场实际情况则不
作 为控制重 点 ，所 以难 以对项 目投 资控 制起到真正 的决定性 作 用。
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下难点。
全过程 的造价控制是指工程造价的控制活动从项 目建议 书阶段对工程造价的预测开始 ，到实际造价 的确定和项 目后 评价 为止 ，贯穿工程建设项 目的整个 建设 周期。主要包含两 个方面 的含义 ：第一 ，项 目的造价 控制是全 过程 的 第二 ． 项 目的造价控制是动态的。本工程 项 目所采 用的全过程投资 监理则可充分发挥专业造价 工程师在项 目建设全过程 中对工 程造价确定与控制的专业优 势 ．能 更加公正 、客观地对项 目 投 资进行全 过程、全 方位 、主动的监控管理 ．且不受项 目投 资性质 和不同实施 阶段 的影响 ．从而使投资方节约造价 ，力
求做 到少投入 多产 出。实践证 明 ，越早 引入投资监理 就越
能体现投资控制 的效果 （ 见图 １。 ）
项
目
土地开发整理项 目规划设计规范制定较早 ．而国家对于新型
农业开发园区的要求在不断提高 ，造成本项 目在建设过程中 的标准不断提高 ，投资的有限性和不断提高的工程建设标准
形 成 了矛 盾 。
影响。
５ 投资监理的主要方法和措施
针对本 工程项 目的特点和难点 ．为实现既定的投 资控制 目标 ，作 为受委托 的造价咨询单位在投资监理过程中主要 采
取 了 以下方 法 和 措施 。 ５ １ 全 过 程 的 造 价 控 制 ．
４ 投资控制的难点
根据项 目的上述特点 ，在整个项 目的投资控制上面临 以
的投资控制 目标即工程造价作为整个投 资监理工作的主要 目
标。在投 资监理 工作 中需充分 发挥投 资监理人 员 的专业技
１ 项 目背景
东 滩农 业综合 开发项 目是上 海市全 面贯彻 落实 国务院 关于 加强海域滩涂资源开发 ，并优 先用于发展现代农业 ” 的部署 和要 求所做 出的科学的战略决策 对缓 解上海土地 占 补 平衡 、确保上海粮食安全都具有重大的政治意义 和社会效 益。其一期 １ ． ５万亩土地开发整理工程位于南汇东滩促淤圈围 工程 ３ 围区 大治河河 １北 侧的长江边滩 ．东邻长江 口 ． ＃ ２ １ 南面围大治河河 口．西与浦东新 区滨海接壤 ，北 与 ２ 围区 ＃ 相连。开发整理面积约 １ ４ 公顷。是上海市唯一的大规模滩 ７ ０ 涂 农业 开发项 目，目标是建设一个集种养结合 、生产加工 、 湿地科普 、农业旅游 科教研发等为一体 的低碳 、循环 现 代化农业产业园区。
起步阶段 。土地整理项 目造价 控制有其 自身 的特点 ，本文结 合本市一个土地整理项 目的投资监理 实践 ．探讨如何结合土 地 整理项 目的特点 ，形成完善、合理 、有效并具有 自身特色
的投 资监 理 机 制 。
２ 投资监理 的目标
作 为建设 单位委 托的造价 咨询 单位 ．应 以建设单位 总
图 １ 全 过 程 造 价 控 制 示 意 图
投标单位对 现场勘察 程度不够 ，对设计勘察 施工过程 中可能
遇到 的复杂 因素未予详尽考虑 ，中标价偏低 。而在 实际施 工 中需要解决 的施 工难点较 多 ，工期 紧张 、对施 工造价 影响很 大 。由于是 总价包干合 同，造价 的确定 性和 工程 的不可预见
春插秧的目标 ．工程必须在一年内完成
， ，
本土地整理项 目所含的主要工程内容如下。
（） １土地平整工程 。包括将局部高差较大处平整 同时清
。
因此工期 非常紧。
（） 目利益相 关方较多 ．有项 目投资建设方、项 目代建 ２项 方、项 目实施方 、土地开发租赁方等等 造 成较 多的管理层
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写
全过程投 资监理在 土地 整理项 目中的应 用
子 继东 Ｌ
（ 上海建实财务监理有限公司， 上海 ２０３ ） ０２ ３
摘
要 ：结合 某个土地整理 项 目的全 过程 投 资监 理实践 ，探 讨如何 结合土地整 理项
水 路 、林 、村进行综合整治 ，增加有效耕地面积 ，提 高土
地 质量和利 用效 率 ，改善 生产 、生活条件 和生态 环境 的活 动 。相对于一般房建 、市政行业已形成较 为成熟的投资监理
机 制 而 言 ，上 海 的 土 地 整理 项 目引入 全 过 程 投 资 监 理 尚处 。
能、咨询经验和敬业精神 ，具体分析土地 整理项 目的特点 ， 采取全过程投资监理的方法 ，通过定性与定量 的分析 ．技术 与经济 的结合 ，协助委托人合理 、合法使 用建设资金 ，以达 到节约资金 ．控制投资 的目的 ，使本项 目最 终完成 的总投资
在批准的总概算 内 ．保障投资方实现其对本 项 目在投 资效益
等方面的预期 目标。
３ 项 目特点
南汇东滩 １ ． ５万亩土地开发整理项 目 一项 涉及 面广 、 是
政策性强、技术综合的系统工程，并具有如下特点。
（） 目实施季节性较强 ，工期紧 ，土地整理工程一般选 １项
择在农闲季节 （ 今冬明春 ） 施工最好 为保证本项 目 ２ １ 年开 ００
批意见 中要 求提高 （ 或减低 ） 工程规模 、设计标准和要求 时，
允许调整合同总价 ，其他情况一律不予调整合同总价 。 招标单位通过 以上操作将限额设计，设计 方案比选 和优 化 、设计概算 的审查通过 ，施工招标控制价等造价控制 的要
的工程招标文件 、招 标限价提 出审核意见 。对各个投标单位
制 目标 是 互 相 牵 制 和 约 束 的 ， 因此 往 往 出现 为 了 抓 质 量 和 进
度而不得不在投资控制方面作 出让步的尴尬局面 ．而且其只 限于在施工阶段发挥一定的作用。同样全过程跟踪审计属于
现代工程项 目的投资控制追求 的是过程 的可控性 ，可控
性指在优化建设 方案、设计方 案的基础 上 在建设程序 的各
个阶段 ，采 用一定 的方法和措施把 工程 造价 控制在合理 的范
依法 的被动性控制 ．代表 出资者对建设单位 的资金使用情况
进行全程监督 。由于财会人 员一般不掌握工程技术 ，仅仅按
围和核定 的造价 限额 以内。由于本 工程 项 目涉及 的利益主体
较 多 ，在项 目管理 上需要层层 委托 ，遇 到疑难问题需要层 层 向上汇报 ，同时各方的利益诉求也 有差别 ．建设单位追求总
￣ ＮＮＮ芦苇等植物 ，为实施 田间工程提供平整的场地 ，
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次和不同的利益诉求。 （ ） 目内容 的综合性和复杂性 ，本项 目施工地域有 １ ３项 ． ５ 万亩之广 ．现场为促淤形成的滩涂 ，地形复杂 ，前期场地平 整工程量很大 ，建设内容分布广 、多 、杂 包含水利工程、 市政 工程 、房建工程、机电安装工程等各种工程类型 ，技术 上又 面临盐碱 滩涂 洗碱 和互花米草去除两大难 点 ，施 工不可 预见 的因素较多。 （） ４ 目前我 国关于土地开 发整理标准还 未统一 各地根 据具体情 况在 项 目规划设计 施工时所 设定 的标 准差异较 大 ， 本项 目为申报 国家现代 农业 示范区 ，各项 建设 标准都要 求较 高 ，由此对项 目总体投资 的控制带来 了挑战。
的投 标报价 和最终 签订 的施工合 同进行 审核并提 出监理 意 见 ：第三在项 目施工阶段对中期付款 总承包单位提 出各类
求在招投标过程 中全部体现出来。中标后设计 单位 编制 的初 步设计概算顺利通过 了主管部 门的批复 ，施工承发包合 同总 价约为批复概算额的 ８％，实现 了以往最困难的设计阶段 的 ５
造价控制 目标 。
５ ３ 施 工 、结 算 阶段 严 格 执 行 合 同 文件 ．
的因工程 （ 设计 ） 变更和签证引起 的索赔进行 审核 ；第 四在竣 工结算阶段对总承包单位提 交的结 算造价进行 审核 ，并代 为
性 就 形成 了矛 盾 。 ４ ３ 过 程 的 可 控 工 程 复杂 性 的 矛 盾 ． 陛和
这里要特 别注意全过程投资监理 同工程监理在施工阶段
的造价 控制 和政府投资项 目常用 的跟踪 审计 的区别。工程监 理 受业主委托 ．在施工阶段负责对工程建设质量 、工程进度 和投资支 出实施监督和控制 。由于质量 、进度和投资三大控
目的特点 ，形成完善 、合理 、有效并具有 自 身特 色的投资监理机制。
关键词 ：投资监理；土地整理项 目；应用 中图分类号 ：Ｆ ０ ． 文献标识码：Ｂ 文章编号 ：Ｉ ０ — １ ４ ２ １ ） ８ ０ ２ — ３ ４７９ Ｏ ７ ４ ０ （０ １ ０ — ０ ８ ０
随着 土地资源 的 日益稀缺 ，土地 开发 整理项 目成 为一 项实现土地资源可持续利用 的战略性基础工程。国土资源部 于 ２０ ０３年发布的 《 国土地开发整理规划（０ １ ００ 》指 全 ２ ０ —２ １） 出， “ 土地开发整理”是指 采用 工程 、生物等措施 ．对 田、
建
议
书
４ ２ 造价 的确定 性和 工程不可预见性 的矛盾 ．
基 于本 工程项 目的特点 采用 了设计 勘察施 工一体 化 招
标模式 ．并且采 用了总价 包干合同形式 。中标联 合体 在招投 标过程 中出于竞争需 要 。以及 招投标过程 中时间安排较 紧 ．
投资估算
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篷设譬 ２１ 第 期（ 第 ４ ２ ｆ ０ 年 ８ 总 １ ５ １ ６］ ）
体投资 目标的实现 ，代建单位 更多追 求工程质量和工期如期
完成 、总包单位 毫无疑问追 求经济利益最大化 ，土地租赁开
发单位则关心 工程建设标准能尽量提高 易于今后二次开发。
这些矛盾交织在 一起 对项 目投 资控制 的可控性造成 了负面的
４ １ 投资的有限性和工程 高标 准的矛盾 ． 本工 程项 目由政府专 项耕 地开 垦资金投 资 ，按照 国家
基本建设项 目审批程序 ．在项 目立项 、规划设计 、可行性研 究、初步设计等审批阶段对项 目总投资均有严格的控制 ，需
编制项 目估算 和概算 ．并上报主管部 门批复 ，一旦确定就不 允许 变化。但由于本市对滩涂土地开发整理还在摸索阶段 ，
篷设譬
Ｐｏ ｃＭａａｅ ｅｔ ｒ ｅｔ ｎｇｍ ｎ ｊ
ｏ！ 一 苎４… ｊ Ｉ 堂 —ｊ ６ ￣… ）
招 投 与 价 标 标 造
（） ３相应 的施工 图预算 （ 经过 招投标竞争 即形成 了施工 中 标价 ） 不得超过初步设计概算。 （） ４ 合同采用 固定总价包干形式 ，除非政府主管部门的审
在本项 目中 ，作 为受委托 方的 工程造价 咨询单 位 向本
项 目的委托人上海市 土地储备 中心提供 了全过程的专业咨询 服务。首先在项 目立项和规 划设计阶段就积极参与本项 目的
实施 ，主要就项 目建设特征项 目对投资估算及建设项 目财务
评价提出咨询意见 ：其次在 工程招投标阶段 ，参与招投标策 划 ．确定招标模式和承发包合 同类 型 ，对招标代理单位编制
（） ２ 农田水利工程 。包括河道工程、斗渠及农渠工程 、排 水沟工程等 ．在项 目区内建成 引、排 灌体 系 ，以保 证项 目
区对 灌溉 、排 涝 、洗 盐 的需 要 。
（） ３ 水工建筑物 。包括田间节制阀和引排水泵 闸等 。
（） ４ 田间道路工程。包括为农业生产服务的机耕路 、生产 路 、涵桥及附属防护林建设 。
财务 制度办 事 ，而每笔资金使 用是否合乎市场实际情况则不
作 为控制重 点 ，所 以难 以对项 目投 资控 制起到真正 的决定性 作 用。
２ Ｌ ９
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下难点。
全过程 的造价控制是指工程造价的控制活动从项 目建议 书阶段对工程造价的预测开始 ，到实际造价 的确定和项 目后 评价 为止 ，贯穿工程建设项 目的整个 建设 周期。主要包含两 个方面 的含义 ：第一 ，项 目的造价 控制是全 过程 的 第二 ． 项 目的造价控制是动态的。本工程 项 目所采 用的全过程投资 监理则可充分发挥专业造价 工程师在项 目建设全过程 中对工 程造价确定与控制的专业优 势 ．能 更加公正 、客观地对项 目 投 资进行全 过程、全 方位 、主动的监控管理 ．且不受项 目投 资性质 和不同实施 阶段 的影响 ．从而使投资方节约造价 ，力
求做 到少投入 多产 出。实践证 明 ，越早 引入投资监理 就越
能体现投资控制 的效果 （ 见图 １。 ）
项
目
土地开发整理项 目规划设计规范制定较早 ．而国家对于新型
农业开发园区的要求在不断提高 ，造成本项 目在建设过程中 的标准不断提高 ，投资的有限性和不断提高的工程建设标准
形 成 了矛 盾 。
影响。
５ 投资监理的主要方法和措施
针对本 工程项 目的特点和难点 ．为实现既定的投 资控制 目标 ，作 为受委托 的造价咨询单位在投资监理过程中主要 采
取 了 以下方 法 和 措施 。 ５ １ 全 过 程 的 造 价 控 制 ．
４ 投资控制的难点
根据项 目的上述特点 ，在整个项 目的投资控制上面临 以
的投资控制 目标即工程造价作为整个投 资监理工作的主要 目
标。在投 资监理 工作 中需充分 发挥投 资监理人 员 的专业技
１ 项 目背景
东 滩农 业综合 开发项 目是上 海市全 面贯彻 落实 国务院 关于 加强海域滩涂资源开发 ，并优 先用于发展现代农业 ” 的部署 和要 求所做 出的科学的战略决策 对缓 解上海土地 占 补 平衡 、确保上海粮食安全都具有重大的政治意义 和社会效 益。其一期 １ ． ５万亩土地开发整理工程位于南汇东滩促淤圈围 工程 ３ 围区 大治河河 １北 侧的长江边滩 ．东邻长江 口 ． ＃ ２ １ 南面围大治河河 口．西与浦东新 区滨海接壤 ，北 与 ２ 围区 ＃ 相连。开发整理面积约 １ ４ 公顷。是上海市唯一的大规模滩 ７ ０ 涂 农业 开发项 目，目标是建设一个集种养结合 、生产加工 、 湿地科普 、农业旅游 科教研发等为一体 的低碳 、循环 现 代化农业产业园区。
起步阶段 。土地整理项 目造价 控制有其 自身 的特点 ，本文结 合本市一个土地整理项 目的投资监理 实践 ．探讨如何结合土 地 整理项 目的特点 ，形成完善、合理 、有效并具有 自身特色
的投 资监 理 机 制 。
２ 投资监理 的目标
作 为建设 单位委 托的造价 咨询 单位 ．应 以建设单位 总
图 １ 全 过 程 造 价 控 制 示 意 图
投标单位对 现场勘察 程度不够 ，对设计勘察 施工过程 中可能
遇到 的复杂 因素未予详尽考虑 ，中标价偏低 。而在 实际施 工 中需要解决 的施 工难点较 多 ，工期 紧张 、对施 工造价 影响很 大 。由于是 总价包干合 同，造价 的确定 性和 工程 的不可预见
春插秧的目标 ．工程必须在一年内完成
， ，
本土地整理项 目所含的主要工程内容如下。
（） １土地平整工程 。包括将局部高差较大处平整 同时清
。
因此工期 非常紧。
（） 目利益相 关方较多 ．有项 目投资建设方、项 目代建 ２项 方、项 目实施方 、土地开发租赁方等等 造 成较 多的管理层
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篷 堡… ＿兰 （ ｌ Ⅲ里 一ｌ … ｌ 量 兰 ｌ …
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全过程投 资监理在 土地 整理项 目中的应 用
子 继东 Ｌ
（ 上海建实财务监理有限公司， 上海 ２０３ ） ０２ ３
摘
要 ：结合 某个土地整理 项 目的全 过程 投 资监 理实践 ，探 讨如何 结合土地整 理项
水 路 、林 、村进行综合整治 ，增加有效耕地面积 ，提 高土
地 质量和利 用效 率 ，改善 生产 、生活条件 和生态 环境 的活 动 。相对于一般房建 、市政行业已形成较 为成熟的投资监理
机 制 而 言 ，上 海 的 土 地 整理 项 目引入 全 过 程 投 资 监 理 尚处 。
能、咨询经验和敬业精神 ，具体分析土地 整理项 目的特点 ， 采取全过程投资监理的方法 ，通过定性与定量 的分析 ．技术 与经济 的结合 ，协助委托人合理 、合法使 用建设资金 ，以达 到节约资金 ．控制投资 的目的 ，使本项 目最 终完成 的总投资
在批准的总概算 内 ．保障投资方实现其对本 项 目在投 资效益
等方面的预期 目标。
３ 项 目特点
南汇东滩 １ ． ５万亩土地开发整理项 目 一项 涉及 面广 、 是
政策性强、技术综合的系统工程，并具有如下特点。
（） 目实施季节性较强 ，工期紧 ，土地整理工程一般选 １项
择在农闲季节 （ 今冬明春 ） 施工最好 为保证本项 目 ２ １ 年开 ００
批意见 中要 求提高 （ 或减低 ） 工程规模 、设计标准和要求 时，
允许调整合同总价 ，其他情况一律不予调整合同总价 。 招标单位通过 以上操作将限额设计，设计 方案比选 和优 化 、设计概算 的审查通过 ，施工招标控制价等造价控制 的要
的工程招标文件 、招 标限价提 出审核意见 。对各个投标单位
制 目标 是 互 相 牵 制 和 约 束 的 ， 因此 往 往 出现 为 了 抓 质 量 和 进
度而不得不在投资控制方面作 出让步的尴尬局面 ．而且其只 限于在施工阶段发挥一定的作用。同样全过程跟踪审计属于
现代工程项 目的投资控制追求 的是过程 的可控性 ，可控
性指在优化建设 方案、设计方 案的基础 上 在建设程序 的各
个阶段 ，采 用一定 的方法和措施把 工程 造价 控制在合理 的范
依法 的被动性控制 ．代表 出资者对建设单位 的资金使用情况
进行全程监督 。由于财会人 员一般不掌握工程技术 ，仅仅按
围和核定 的造价 限额 以内。由于本 工程 项 目涉及 的利益主体
较 多 ，在项 目管理 上需要层层 委托 ，遇 到疑难问题需要层 层 向上汇报 ，同时各方的利益诉求也 有差别 ．建设单位追求总