北京东亚·马赛公馆营销决策意见

东亚·马赛公馆营销决策意见
东亚新华营销中心
前言
项目概要
项目开发营销工作回顾
住宅部分现状
公寓部分现状
面临的主要问题
地区和市场
住宅部分
公寓部分
定价方案
住宅部分
-可比价值单向对比
-价值测试
-价格测算
公寓部分
-可比价值单向对比
-价值测试
-价格测算
广告宣传策略
主题塑造
推广策略
广告策略
基本营销框架
开盘方式
作用和目的
计划框架
•内容提要
•东亚·马赛公馆营销决策意见
项目开发营销工作回顾、住宅部分现状、公寓部分现状、面临的主要问题
项目开发营销工作回顾
一、2010年3月11日
•市场预热，住宅主推80~130
㎡户型。

均价待定
二、2010年5月8日
•售楼处开放
三、2010年9月20日
•住宅均价17200元/㎡
四、2010年10月24日
•马赛公馆一期开盘
•批准套数551套，约占住宅
总套数的56%
五、2011年10月27日
•住宅均价上调500，达到
17500元/㎡
六、2011年2月28日
•公寓Mimi19号楼开盘
（45~50㎡）
•公寓总价80万/套起（2000
元/㎡精装标准）
七、2011年3月1日
•住宅均价16800元/㎡起
•住宅均价18000元/㎡
•Mini公寓13800元/㎡起
八、2011年5月17日
•整体均价19000元/㎡
九、2011年6月22日
•宣布整盘售罄
十、2012年后
•项目团购方圆拟重售，项目
于7月初整体变现
•住宅390套，公寓128套（含
9套底商）
•经过2年多的发展，价格从17200发展到19000的均价，
•位置：大兴区清源西路
•总面积：11.4万㎡
•住宅面积：9.7万㎡，共980套
•公寓面积：0.8万㎡，共171套
•两限房面积:8万㎡，共1003套
•商铺面积：0.17万㎡，共11套
•车位面积：0.7万㎡，共199个
•销售周期：1.73年
•东亚·马赛公馆营销决策意见
东亚·马赛公馆
位置：大兴区清源西路
面积：总11.4万㎡；住宅9.7万㎡，共980套；公寓0.8万㎡，共171套 状态：项目将于2012年7月初交房达到现房状态
7#
8#
9#
10#
11#
12#
13#
14#
15#
两限
两限
两限
两限
两限
两限
19#
楼座 总计 套数 83纯南两居 89南北两居 96南北两居 101南北两居 106南北两居 103南北两居 125南北三居 139南北三居
合计 套数 销售率 百分比 7# 96
3
14 12 29 69.79% 8# 2 3 9 6 20 80.39% 9# 32 34 17
16
99 2.94% 10# 36 36
17
17
18
124 3.13% 11# 2 1
16
19
81.37% 12# 1 12 3 8
6 30 76.56% 13# 13
1 32
46
54.90% 14# 1 2 16 19 83.90% 15# 4
4
96.8% 合计
86
2
93
22 65 34 48 40 390
60.20%
•
截至目前：马赛公馆剩390套住宅，其中77%以上为83~106平米两居室户型，23%为125~139平米三居室户型，其中46%以上为100平米以内两居室户型
•未售总套数 –390套 •未售总面积 – 4.06万平米 •
未售产品 –两居室83~106平米 –两居室300套 –三居室125~139平米 –三居室90套 •
未售产品配比（户型） –两居室77.44% –三居室22.56% •
未售产品配比（面积） –100平以下两居室
46..41% –100平米以上两居室
31.03% –100平米以上三居室
22.56%
•东亚·马赛公馆营销决策意见
产品 LOFT 顶层东西向 平层中间层东西向 商铺底层东西向 小计
面积 45-49 ㎡ 45-49㎡ 90-181㎡ -
总套数 40 131 11 182
销售周期 479 479 479 479
销量 39 13 2 54
销售率 97.50% 9.92% 18.18% 29.67%
剩余套数 1 118 9 128
•
截至目前：马赛公馆剩128套商住公寓（含9套底商），其中92%以上为45~49平米平层户型
•未售套数 –128套 •未售面积 –0.7万平米 •
未售产品 –Loft45~49平米1套 –平层45~49平米118套 –底商90~181平米9套 •
未售产品配比 –Loft0.78% –平层92.19% –底商7.03%
•东亚·马赛公馆营销决策意见
面临的主要问题
•市场信誉
•根据公开信息表明，公司已于2011年6月宣告售罄，按现有资源重售，会影响公司市场信誉。

•不良影响
•产品规划带来的硬性条件使得可以调配的空间也以价格为主。

价格变动将牵动新老业主的神经，不良影响将被放大。

开盘方式
•以竞品定价
•通过市场调研和价值比对定价，可能造成的结果是难以快速抽身，且市场活动被动，客群容易被高素质竞品夺取。

•以市场承受力定价
•通过辐射范围的客群承受力定价，可能造成的结果是对客群承受力的把握偏差，利润不能尽可能的最大化。

•以盈利标准定价
•通过核算成本和公司盈利需要来定价，可能造成脱离市场实际承受能力，影响营销计划周期。

开盘价格
•独立的细分市场
•以市场背景为延展，以项目特色区分竞争压力较小的市场，开展推广、预热、开盘等营销工作，可能延长计划周期。

•现有竞品市场
•以现有竞品市场表现为依据，分析类比项目市场发展情况，很可能营销工作被压制。

营销策略
•马赛公馆主要面临开盘方式、开盘价格、营销策略三个方面的问题
•
东亚·马赛公馆营销决策意见
住宅部分、公寓部分、市场展望
参考大兴区域项目情况，对区域市场形势进行分析。

商品住宅项目：
【黄村组团】领海朗文世家、旭辉御府、金地仰山、首邑溪谷、华润公元九里、新里西斯莱、cago 、首开康乃馨城、红木林、中建国际港
【大兴新区组团】联港幸福湾、龙湖时代天街、保利
春天里 商住项目：
【黄村组团】首开康乃馨城、波普公社
大兴区组团分布
大兴现有房地产项目根据市场聚集结构形成黄村、新城南区两个组团，其中黄村组团的市场驱动因素为大兴新城核心区规划、黄村商业中心外扩，新城南区组团的市场驱动因素为大兴新城整体城市产业、交通、配套等规划，如地铁4号线和新兴区域商业中心。

组团分布图
黄村组团
新城南区组团
楼盘分布图领海朗文世家
旭辉御府
金地仰山
首邑溪谷
首开康乃馨城
华润公元九里
新里西斯莱
cago
中建国际港
波普公社
红木林
联港幸福湾
龙湖时代天街
保利春天里
•住宅部分
•大兴区黄村组团新老住宅项目并存，新项目数量不多，且现阶段老项目平均总去化率已至高位，竞争环境已相对和缓；新城南区组团内住宅项目较新，区域间竞争与客群争夺激烈。

0套
500套 1000套 1500套 2000套 2500套
3000套 3500套 领海朗文世家 旭辉御府 金地仰山 首邑溪谷 红木林 华润公元九里 新里西斯莱 cago 中建国际港 联港幸福湾 龙湖时代天街 保利春天里 住宅总套数
3000套 740套 2063套 2900套 1600套 1092套 2420套 380套 2300套 3309套 2418套 2848套 住宅去化套数 2990套
440套
1973套
2863套
960套
163套
2420套
300套
420套
0套
1269套
400套
套数
黄村组团
新城南区组团
•商住部分
•大兴区域内商住项目较少，首开康乃馨城与波普公社项目剩余房源不多，区域内商住产品竞争趋于和缓。

0套
200套 400套 600套 800套 1000套 1200套 1400套 首开康乃馨城
波普公社 商住总套数 108套
1211套 商住去化套数
99套
1208套
套数
•领海朗文世家
•项项目至今剩余10套180-220㎡大户型，属于尾盘阶段；
•项目客群主要来自大兴区域占50%、丰台占20%，地缘性客群突出；•项目价值竞争力：价格、环境（绿化、水系等）。

名称领海朗文世家
地址大兴黄村西北端(黄村兴业大街)
占地40.8万㎡年限70年
建筑
形制
总建面44万㎡
容积
率
1.41梯户
比
2T3
总套数3000套
户型
配比
120-220
㎡三四居
为主
总去
化率
99%
得房率86%层高3m
产品
类型
平层
物业费 2.4元/㎡·月水电民用燃气市政
车位1:0.8差价50元/㎡
外立
面
石材、面砖
工程进度现房
楼间
距
20-30m
加推部分41#楼王
开盘时间2012.5.26
入住
时间
现房精装毛坯
开盘套数53套
成交
均价
17000元/
㎡
优惠
2万抵20万；老带
新：老客户2000
元购物卡、新客
户半年物业费总价区间210-300万元
户型区间120-220㎡
户型配比
128㎡
三居
17
剩余
套数
去化
比例
100.00% 180㎡
四居
34876.47% 220㎡
五居
220.00%
•主力户型概览
•南北通透、动静分区、干湿分离，但动线设计存在交叉；
•主次卧双阳台设计，品质感突出。

•首邑溪谷
•项目于2012.5.1推出7、8、9#楼别墅房源共27套，至今售罄，其余在售房源为20#中的85㎡二居、125㎡三居产品，共剩余76套；
•现阶段项目以去化剩余房源为主，并准备于近期内加推别墅房源；
•项目价值竞争力：产品品质、园林、户型
名称首邑溪谷
地址大兴黄村新城北区金星西路与兴泰路的交叉口
占地10.5万㎡年限70年建筑形制
16-27层板
楼、4层别
墅
总建面25万㎡容积率 2.1梯户比
1T2、2T4、
2T2
总套数3203户型配比
85二居占70%、
125㎡三居占
20%、200-300
㎡叠拼占10%
总去化率95%
得房率80%层高 2.95m产品类型
平层、跃
层、叠拼物业费 2.6元/㎡·月水电民用燃气市政车位
地下：出售3:1、
出租待定
差价100元/㎡外立面
石材、真
石漆
工程进度全封顶楼间距100m
开盘部分7#、8#、9#别墅
开盘时间2012.5.1入住时间2013.6精装毛坯
开盘套数27套成交均价28000元/㎡优惠
全款95折、
贷款99折实际总价
区间
600-700万元
户型区间200-300㎡
户型配比
200㎡上叠18
剩余套数
去化比例
100.00% 300㎡下叠90100.00%合计27总剩余0总去化100.00%其它房源20#楼
开盘时间—入住时间2013.6精装毛坯套数108套成交均价21000元/㎡优惠
全款95折、
贷款99折实际总价
区间
170-340万元
户型区间85-125㎡
户型配比
85㎡二居54
剩余套数
31
去化比例
42.59%
剩余未开房源
•主力户型概览
85㎡二居
•全明户型、方正格局、动静分区、干湿分离，空中花园设计，大幅提升品质感；•过道面积过大，存在浪费。

•金地仰山
•项目于2011年10月份推出东区1-10#楼、西区1、2、6、10、12#楼共计80-180㎡房源800多套，至今剩余90套（140㎡三居30套、180㎡四居60套）；
•现阶段项目客群主要以丰台区为主占40%、大兴占10%；
•项目价值竞争力：交通、外部商业配套、产品品质、物业、品牌。

名称金地仰山
地址大兴新城北区
占地12.3万㎡年限70年建筑形制
15-18层板楼、6-9
层洋房
总建面27万㎡容积率 1.8梯户比1T2、2T2、2T4总套数2063
户型配
比
88㎡二居占40%、
120-140㎡三居占
50%、180㎡四居
占10%
总去化率96%
得房率79-85%层高 2.9m产品类型平层、跃层
物业费
3.2元/
㎡·月
水电民用燃气市政
车位地下1:0.7差价50元/㎡外立面石材、面砖
工程进
度
全封顶楼间距50m
开盘部
分
西区1#、2#、6#、10#、12#，东区1-10#
开盘时
间
2011年10
月
入住时
间
2012年4月、9月、
10月，2013年4月精装毛坯
开盘套
数
800多套均价西区18000元/㎡；
东区23000元/㎡
优惠—
户型区
间
88-180㎡
剩余房
源
140㎡三
居剩余套
数
30
180㎡四
居
60
合计90
西区在售部分东区在售部分
•主力户型概览
124㎡三居
•全明户型、南北通透、动静分区、干湿分离、动线合理，入户玄关设计、大面宽采光；•不足点是进深过大。

•旭辉御府
•项目至今共推出房源563套（137-460㎡），去化344套，剩余219套；
•项目在售房源剩余较多，其产品总价区间为250-900万元，主要面向高端改善型客群，目前客群主要来自大兴与丰台，属于地缘性高端改善客群；
•项目价值竞争力：低密、户型、内部配套（会所、公园等）。

名称旭辉御府
地址大兴南五环兴业路出口向南直行第四个红绿灯左转
占地6万㎡年限70年
建筑形
制
9栋10-15
层板楼、
10栋6-9
层洋房总建面17万㎡容积率 1.9梯户比
1T2、
2T2、
2T3总套数744
户型配
比
—总去化
率
55%得房率83-85%层高 2.9m
产品类
型
平层、
跃层物业费
3.98元/
㎡·月
水电民用燃气市政车位地下1:1差价
100-200
元/㎡
外立面
石材、
真石漆工程进度全封顶楼间距30-70m
在售部分除17、18#楼未开，其余楼栋阶段性顺推
开盘时间—
入住时
间
2013.6.30精装毛坯开盘套数—均价
小高层
17000元/
㎡、洋房
21000元/
㎡
优惠
全款92、
贷款94、
老带新
各送一
年物业
费
剩余总价
区间
250-900万元
剩余户型
区间
137-460㎡
推出房源563总剩余219总去化61.00%
未开售楼座
•主力户型概览
138㎡三居
•全明户型、南北通透、动静分区、南北双阳台设计；
•入户玄关区域面积过大存在浪费。

•华润公元九里
•项目于2012.4.27推出177-460㎡房源221套，至今去化163套，剩余58套；•项目客群以大兴区为主，置业特征以改善型自住为主；
•项目价值竞争力：产品品质、精装修、多功能空间赠送
名称华润公园九里
地址
大兴黄村北区，东至兴业大街，南至金星路，西至兴盛大
街，北至后高路
占地12万㎡年限70年
建筑
形制
6-15层板
楼
总建面22万㎡容积率 1.74
梯户
比
1T2、2T2总套数1092套
户型配
比
—总去
化率
25%得房率83-87%层高 3.1m
产品
类型
平层、顶
层复式、
一层下跃物业费 4.98元/㎡·月水电民用燃气市政
车位1:02差价
400元/
㎡
外立
面
石材
工程进度封顶楼间距40m
开盘部分13-19#楼，共7栋
开盘时间2012.4.27
入住时
间
2012年
底
精装7000元/㎡开盘套数221均价
28900元
/㎡优惠
全款98、
贷款99、
搜房会员
优惠2万
抵20-30万实际成交
均价
27809元/㎡（建委网）
实际总价
区间
430-1150万元
户型区间177-460㎡
户型配比
178㎡四居24
剩余套
数
13
去化率
45.83%
230㎡四居1381390.58%
340㎡多居41
267-365㎡
顶层复式
281932.14% 282-680㎡
一层下跃
271255.56%
此次开盘7栋
•主力户型概览
•全明户型、格局方正、南北通透、动静分区、干湿分离、功能分区、大面宽采光；•动线设计存在交叉。

•绿地新里西斯莱公馆
•项目住宅产品基本售罄，剩余20套220-270㎡大户型产品；
•项目客群主要以大兴区域为主，成交客群中普遍兼具改善与投资双重属性；•项目价值竞争力：交通、商业配套（内外部）、品牌
名称新里西斯莱
地址大兴黄村高米店收费站出口
占地16万㎡年限70年
建筑形
制
高层、
小高层
板塔、
别墅总建面65万㎡
容积
率
2.6梯户比
1T2、
2T2总套数2420套
户型
配比
60多㎡一
居；80-90
㎡二居；
130-180㎡
三居（为
主）；
260-270㎡
四五居
总去化
率
99.17%得房率82%层高 2.95m
产品类
型
平层物业费
2.95元/
㎡·月
水电民用燃气市政车位地下1:0.9差价300元/㎡外立面
石材、
涂料工程进
度
部分现房+
部分准现
楼间
距
70-100m
开盘时
间
2010年11
月
入住
时间
2012年底
最后一批
精装
2500元/
㎡
开盘套
数
—成交
均价
21000元/
㎡
优惠
全96折、
贷98折户型区
间
60-270㎡
房源合
2420总剩20总去化99.17%
•主力户型概览
144㎡三居
•南北通透、动静分区；
•采光面窄、进深过大、北向主卧。

•cago
•项目于2011.4.9推出6#楼（三期全部），81-147㎡房源共计380套，至今去化310套剩余70套；
•项目客群主要以地铁4号线沿线区域为主，其它区域为西红门、角门、公益西桥、广安门等区域，置业特征以自住为主；
•项目价值竞争力：价格、装修、准现房（等证）
名称cago
地址大兴工业开发区广茂大街
占地7万㎡年限70年建筑形制
三期21层
板塔、5
个单元总建面项目三期6万㎡容积率 3.08梯户比
2T3、
2T4、
2T5总套数380套户型配比
81㎡一居
占25%；
80-100㎡
二居占
50%；
100-147
㎡三居占
25%
总去化率78.90%
得房率78%层高 2.9m产品类型平层物业费 2.28元/㎡·月水电民用燃气市政车位1:0.5差价
50-100元
/㎡外立面墙漆工程进度内装楼间距—
开盘部分三期6#楼
开盘时间2011.4.9入住时间现房精装
1000元/
㎡
开盘套数380套均价
16500元/
㎡
优惠
全款95、
贷款99实际成交
均价
16000元/㎡
实际总价
区间
105-224万元
户型区间81-147㎡
户型配比
81㎡一居95
剩余套数
15
去化比例
84.21%
95-99㎡
二居
1905571.05%
100-147
950100.00%
•主力户型概览
98㎡二居
•格局方正、动静分区；
•北向客厅、入户玄关处存在面积浪费。

•红木林
•项目于2012.5.1推出9#楼，90-140㎡房源共计116套，至今去化84套，剩余21套；另外，加上其它楼座剩余房源（2#楼33套、10#楼10套、11#楼75套），项目目前在售剩余房源为139套；
•项目客群主要以地铁4号线沿线为主，置业特征为自住；
•
项目价值竞争力：交通、外部配套（商业、教育等）、赠送多功能空间
名称 红木林
地址 大兴地铁大兴枣园站A 出口向西350米 占地
6.5万㎡
年限
70年
建筑形制
10栋14-28层板塔、4栋叠拼 总建面 17.5万㎡ 容积率 2.2 梯户比
1T2、2T4、2T6
总套数
1600套
户型配比
40-50㎡一居占10%；70-90㎡二居占60%；100-140㎡三居占20%；180㎡四居占10%
总去化率
60%
得房率 80% 层高 2.9m 产品类型 平层 物业费 2.6元/㎡·月 水电 民用 燃气 市政 车位 1:1 差价 50元/㎡ 外立面
面砖 工程进度 封顶
楼间距
50-80m
开盘部分 9#
开盘时间 2012.5.1 入住时间 2013年9月 精装 毛坯 开盘套数 116套
均价
21500元/㎡ 优惠
—
实际成交均价 21000元/㎡ 实际总价区间 150-230万元 户型区间 90-140㎡
户型配68㎡一居 44 剩余0 去化比100.00% 9#
11#
10#
2#
•户型概览
•南北通透、格局方正、动静分区、大面宽采光，大面积赠送（主要通过奇偶错层送露台方式赠送）；
•过道面积存在浪费，动线设计欠考究。

108㎡二居
77㎡一居138㎡二居
面积赠送概况
108㎡二居
77㎡一居
138㎡二居
客厅凸窗
奇数层露台
偶数层露台
奇数层露台
偶数层露台
奇数层露台
主卧凸窗 奇数层露台
主卧凸窗
偶数 层露台
赠送面积项 奇数层
合计
客厅飘窗 奇数层露台 面宽 3.60m 3.30m 进深 0.90m 3.50m 面积系数 1.00 1.00 面积 3.24㎡ 11.55㎡
14.79㎡
赠送面积项 偶数层
合计 客厅飘窗 偶数层露台 面宽 3.60m 3.30m 进深 0.90m 2.00m 面积系数 1.00 1.00 面积
3.24㎡ 6.60㎡
9.84㎡
赠送面积
项 奇数层 合计 客厅飘窗 奇数层北露台 奇数层南露台 面宽 3.30m 3.60m 3.90m 进深 1.70m 3.60m 1.70m 面积系数 0.66 1.00 1.00 面积 3.70㎡ 12.96㎡ 6.63㎡ 10.33㎡
赠送面积
项 偶数层 合计 客厅飘窗 偶数层露台 面宽 3.30m 2.70m 进深 1.70m 4.60m 面积系数 0.66 1.00 面积 3.70㎡ 12.42㎡ 16.12㎡
赠送面积项 奇数层
合计
主卧飘窗 奇数层露台 面宽
3.30m 3.80m 进深 0.90m 3.80m 面积系数 0.66 1.00 面积 1.96㎡ 1
4.44㎡
16.40㎡
赠送面积项 偶数层
合计 客厅飘窗 偶数层露台 面宽 3.30m 8.20m 进深 0.90m 7.20m 面积系数 0.66 0.57 面积
1.96㎡ 33.53㎡
35.49㎡
面积赠送情况
奇数层户型面积得房率验收使用面积赠送面积实际使用面积实际使用率赠送率77.00㎡80%61.60㎡14.79㎡76.39㎡99.21%19.21% 108.00㎡80%86.40㎡10.33㎡96.73㎡89.56%9.56% 138.00㎡80%110.40㎡16.40㎡126.80㎡91.88%11.88%
偶数层户型面积得房率验收使用面积赠送面积实际使用面积实际使用率赠送率77.00㎡80%61.60㎡9.84㎡71.44㎡92.78%12.78% 108.00㎡80%86.40㎡16.12㎡102.52㎡94.93%14.93% 138.00㎡80%110.40㎡35.49㎡145.89㎡105.72%25.72%
•中建国际港
•项目于去年6月、12月分别推出1#、2#楼，房源共计537套（85-160㎡），至今去化418套，剩余110套（120-160㎡大户型）；
•项目客群主要以4号线沿线区域为主，80后自住客户为主、投资客户亦不少；•项目价值竞争力：交通、内外部配套（商业、市政）
•据了解，项目短期内不打算加推住宅产品，开售写字楼的可能性居高
名称中建国际港
地址大兴新城黄村兴华大街地铁4号线枣园站
占地11.4万㎡年限70年
建筑形
制
8栋34
层板塔总建面41万㎡容积率 2.5梯户比2T4
总套数2300套
户型配
比
89㎡二
居占40%；
123㎡三
居占40%；
140㎡四
居占20%
总去化
率
18.00%得房率75%层高 2.9m
产品类
型
平层物业费 2.9元/㎡·月水电民用燃气市政车位地下1:1差价
40-60元/
㎡
外立面涂料工程进
度
1#、2#楼主体15层楼间距
100-
160m
开盘部
分
一期1、2#楼
开盘时
间
1#：2011年6月
2#：2011年12月
入住时
间
2013年
10月精装毛坯开盘套
数
537套均价
23000元/
㎡
优惠—实际成
交均价
18048元/㎡（建委网）
实际总
价区间
150-260万元
户型区
间
85-160㎡
户型配
比
85-90㎡
二居
330
剩余套
数
去化比
例
100.00
% 120-140
㎡三居
1325062.12%
140-160
66609.09%
1# 2#
•主力户型概览
88㎡二居
•全明户型、格局方正、南北通透、动静分区；
•过道面积过大存在浪费。

•联港幸福湾
•项目开盘期未定，目前正在等预售证，首批房源为1#、16#楼（60-125㎡）共280套；
•项目2011年11月至今蓄客免费办卡近2000组，客群来源以大兴为主，其中刚需首置占80%；
•项目价值竞争力：外部配套（念坛公园）、工程进度（今年10月交房）名称联港幸福湾
地址
大兴北臧村镇罗奇营村，芦求路与黄良路交叉路口
东北角
占地31万㎡年限70年
建筑
形制
板楼、
小高
层
总建
面
50万㎡容积率梯户
比
总套
数
3309（商品
住宅500多
套）
户型配
比
60㎡一居
占17%，
80-90㎡
二居占
65%,125
㎡三居占
18%
总去
化率
0%
得房
率
83-87%层高 2.8m产品
类型
平层物业
费
2.51元/
㎡·月
水电民用燃气市政车位地上 1:1差价待定
外立
面
涂料工程
进度
外立面楼间距35-45m
开盘
部分
1#、16#
开盘
时间
尽快（等预
售证）
入住时
间
2012年10
月
精装毛坯
开盘
套数
280套均价
10800元/
㎡起
优惠
目前
登记
办卡
99折户型
D区16#
1#
•主力户型概览
88㎡二居
•南北通透、动静分区；
•入户玄关区域面积存在浪费，卫生间无采光。

•龙湖时代天街
•项目于2012年5月推出4#楼房源（85㎡复式二居）192套，至今售罄；加上其余已开售楼座内剩余在售房源，东区剩余房源490套；
•项目客群以地铁4号线沿线区域为主，大兴区客群占少数，目前成交客群中自住、投资客户各占一半；
•项目价值竞争力：交通、园林、物业、品牌
•据了解，西区1#、2#楼产品仍为85㎡复式二居，3#楼产品未知。

名称龙湖时代天街
地址大兴地铁4号线生物医药基地站
占地25万㎡年限70年
建筑形
制
板楼、
高层总建面65万㎡容积率 2.8梯户比
2T16、
1T2、
2T2总套数2418
户型配
比
85㎡二居、
98㎡三居、
130-168㎡
四居
总去化
率
70%
得房率80%层高3m
产品类
型
平层、
复式物业费 4.7元/㎡·月水电民用燃气市政车位地下1:1差价—外立面待定工程进
度
东区打地
基
开盘部
分
4#
开盘时
间
2012年5月入住时
间
2014年6月精装毛坯
开盘套
数
192套均价13900元/㎡优惠
新浪
5000抵
2万；
全款95
折实际总
价区间
110-260万元
户型区
间
85㎡二居复式
户型配
比
85㎡二
居复式
192剩余
套数
0去化比
例
100.00
%
东区剩余未开售部分
•主力户型概览
98㎡三居
•全明户型、南北通透；
•户型狭长、动静区存在相互影响、过道面积存在浪费。

•保利春天里
•项目于2012.5.5推出11、12、15#楼，84-95㎡房源共762套，至今去化约460套，剩余约300套；
•项目客群主要以地铁4号线沿线区域为主占80%，置业特征为刚需自住；
•项目价值竞争力：交通（地铁）、商业配套（凯德商业）、品牌
名称保利春天里
地址大兴地铁4号线天宫院站
占地15万㎡年限70年
建筑形
制
高层、
板楼总建面40万㎡
容积
率
2.8梯户比2T4总套数2848
户型
配比
58㎡一居占
6.3%，84㎡二
居占44.8%，
95㎡三居占
38.5%，140㎡
四居占5.2%，
153㎡四居占
5.2%
总去化
率
14%得房率75-80%层高 2.85m
产品类
型
平层物业费 2.98元/㎡·月水电民用燃气市政车位地下1:1差价60元/㎡外立面待定工程进
度
挖坑
楼间
距
200m
开盘部
分
11#、12#、15#
开盘时
间
2012.5.5入住
时间
2014年精装毛坯
开盘套
数
762套均价13000优惠
5万抵10
万，搜
房团购3
万
实际总
价区间
120-150万元
户型区
间
84-95㎡
户型配
比
84㎡二
居
381
剩余套
数
约300
去化比
例
60.60%
95㎡三
381
11#
15#
12#
凯德商业
•主力户型概览
84㎡二居
•格局方正、大面宽采光；
•通透性差、动静区之间存在影响、动线设计存在交叉。

•首开康乃馨城
•项目于2012.5.12推出42-83㎡商住公寓108套，至今去化99套，剩余9套；•项目客群主要以大兴区为主占75%，置业特征投资为主占60%；
•项目价值竞争力：价格
名称首开康乃馨城
地址大兴兴旺路、丽园路交汇处路南
占地20.5万㎡年限
公寓40
年
建筑形
制
3层、8
层筒子
楼
总建面
30万㎡（公寓5500
㎡）
容积率 2.2梯户比
1T5、
2T8总套数
3204套（限价房
3096套+商住108套）
户型配
比
—总去化
率
91.67%得房率公寓55-68%层高
公寓
4.2m
产品类
型
loft 物业费
住宅1.8元/㎡·月；商
业2.5元/㎡·月
水电民用燃气无
车位1166个差价120元/㎡外立面面砖工程进
度
封顶楼间距公寓20m
商住部
分
地块西北角一栋3层+一栋8层
开盘时
间
2012.5.12入住时
间
2013.6.1精装
3000元/
㎡
开盘套
数
108套均价
14000元/
㎡
优惠
全93、
贷95实际成
交均价
13300元/㎡
实际总
价区间
70-130万元
户型区
间
42-83㎡
户型配
比
42㎡3
剩余套
数
去化比
例
100.00% 48㎡320100.00%
60㎡62887.10%
76㎡80100.00%
83㎡3166.67%合计108总剩余9总去化91.67%
商住部分
•主力户型概览
60㎡loft
•大面宽设计；
•通透性差。

•波普公社
•项目于2012.2.28推出1#楼南向房源（62-110㎡）共138套，至今去化135套，剩余3套；
•项目客群主要以大兴区为主占70%，丰台、亦庄占30%，置业特征自用办公为主占90%；
•项目价值竞争力：交通、社会认知、产品
名称波普公社
地址大兴黄村清源北路与兴华大街交叉口西北角
占地 2.15万㎡年限50年
建筑
形制
总建面10万㎡容积率 3.5
梯户
比
3T12、
4T23、
3T16总套数1211套户型配比42-105㎡
总去
化率
99.75
%得房率67-68%层高3m
产品
类型
平层物业费 2.95元/㎡·月水电
民水、商
电
燃气有车位495个差价
30-80元/
㎡
外立
面
陶土
板工程进
度
准现房楼间距—
开盘部
分
1#楼南向房源
开盘时
间
2012.2.28入住时
间
2012年底精装毛坯开盘套
数
138套均价
13800元/㎡
起
优惠
全97、
贷99实际成
交均价
15087元/㎡
实际总
价区间
93-150万元
户型区
间
62-110㎡
户型配
比
65㎡
一居
100
剩余套
数
3
去化
比例
97.00
% 80二
居
190
100.00
% 107三
居
190
100.00
%
•主力户型概览
•空间方正利用率高；
•东西朝向、通透性差。

领海朗文世家 （六期） 主力120-177㎡ 首邑溪谷
金地仰山 （西区小高层） 旭辉御府 （小高层） 华润公元九里 绿地新里西斯莱 cago
（三期）
红木林 中建国际港 联港幸福湾
龙湖时代天街 保利春天
里
期房阶段 17000元/㎡起
19000元/㎡
17000-18500元/㎡ 17800元/㎡起 26000元/㎡ 18500元/㎡ 16000元/㎡ 19950元/㎡ 18048元/㎡ 10800元/㎡
起 13900元/㎡ 13000元/㎡
准现房阶
段 特价房16100元/㎡起 21000元/㎡
18000元/㎡
17000元/㎡ 27809元/㎡ 20500元/㎡ 16500元/㎡ 21000元/㎡
— — — — 现房阶段
17000元/㎡
—
—
—
—
21000元/㎡
—
—
—
—
—
—
0元/㎡
5000元/㎡
10000元/㎡ 15000元/㎡
20000元/㎡ 25000元/㎡ 30000元/㎡ 期房阶段
准现房阶段 现房阶段
11500元/㎡
12000元/㎡ 12500元/㎡ 13000元/㎡ 13500元/㎡ 14000元/㎡ 14500元/㎡ 15000元/㎡ 15500元/㎡ 期房阶段
准现房阶段
现房阶段
首开康乃馨城 波普公社
首开康乃馨城 波普公社 期房阶段 13000元/㎡ 12800元/㎡ 准现房阶段 13300元/㎡
15087元/㎡
现房阶段
—
—
•大兴住宅产品供应格局
0套
200套 400套 600套 800套
1000套 1200套 1400套 领海朗文世家 旭辉御府 金地仰山 首邑溪谷 红木林 华润公元九里 新里西斯莱 cago 中建国际港 联港幸福湾 龙湖时代天街 保利春天里 ≤91㎡ 0套 0套 0套 31套 26套 0套 0套 15套 590套 94套 138套 1221
91-130㎡ 0套
0套
0套 45套 387套 0套
0套 55套 838套 358套 210套 865套
≥131㎡
10套 339套 90套 0套 291套 815套 20套 0套 454套 98套 489套 300套
套数
0套 500套 1000套 1500套 2000套 2500套 3000套 1≤90㎡ 2115套 91-130㎡ 2758套 ≥131㎡
2906套
套数
黄村组团
新城南区组团
大兴各项目剩余房源供应结构
大兴剩余房源供应结构汇总
•由图表可看出，大兴区域剩余房源结构较均衡，但组团之间区别较大；
•
≤90㎡房源主要由保利春天里和中建国际港两项目供应，中、大户型分布相对分散。

•大兴商住产品供应格局
0套 1套 2套 3套 4套 5套
6套 7套 8套 首开康乃馨城
波普公社 ≤60㎡ 8套
0套 61-90㎡ 1套 3套 ≥91㎡
0套
0套
套数
0套 1套 2套 3套 4套 5套 6套 7套 8套 1≤60㎡ 8套 61-90㎡ 4套 ≥91㎡
0套
套数
大兴各项目剩余房源供应结构
大兴剩余房源供应结构汇总
•大兴区域内商住产品供应已不多，此类产品竞争层面趋于和缓。

住宅部分、公寓部分。