上海市闸北板块价值评估方案

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 04 05
供应
成交
供求比
累计供求比
板块市场供大于求
供求关系
06年1月至07年5月期间，不夜城板块总体供给、去化统计如下：
供应 去化
套数 2680 1906
面积 251624 191174
累计供求比例：1.41
纵向市场
在售工程分布 市场走势 市场价格 供求关系 工程分段分析
在售工程分布
紫兰苑
泰阁
绿洲雅宾利 蒙特利城
卓悦居
目前闸北内环板块有5个主要的 在售工程。分布区域较为零散。分 布零散，且体量仅以绿洲雅宾利和 蒙特利城稍大，其余皆为城区改造 的小规模开发产物。
在售主要工程资料
名称
总建
容积率
市政规划
“规划在十一五期间，依托交通枢纽优势，利用铁路上海站北广场土地储 藏和综合改造的契机，撤除不夜城地区成片旧区，加快闲置地块建立和功 能调整，根本完成不夜城地区形态建立，加大功能开发力度，建成以现代 交通效劳为核心，中小企业商务效劳为支撑，旅游综合效劳为特色，商贸 效劳、中介效劳、特色会展、房产建筑业为配套的现代效劳业集聚区，成 为上海现代交通商务区核心区。〞
类比板块选择 板块价格比较 板块供求比较 整体市场比较
类比板块选择
武宁、长寿板块是指普陀区内环以 内、中山北路以南、苏州河以北的 区域。与不夜城板块相似，处于准 城市中心的位置， 区域内楼盘性价比较高，是高品质 楼盘集中的区域之一。该地区的生 活配套也相当成熟。武宁路商圈是 该地区商业的主要聚集地，商场、 大卖场、便利店、餐饮店、电影院 等商业、文化设施都很齐全。
不夜城
06-4-3
06-7-29
06-11-21
07-2-8
绿洲雅宾利
蒙特利城
紫兰苑2期
卓悦居
市场价格
极低 极高
价格 9903 17017
时间点 06-01 06-04
均价 14960
从统计数据中，我们可以清楚地看到06年至今，不夜城板块房产市 场大幅上扬之势：
06年初始，不夜城板块以10000左右的单价低开市场；
成交 成交 推出 成交面 推出面 去化
均价 套数 套数 积
积
率
06 年 15545 1737 2680 169638 251881 65% 后
06年4月份，绿洲雅宾利上市 为整个不夜城板块的价格上 扬打响了头炮。这样大幅度 价格提升的影响下，市场反 响为累计供求比出增长趋势， 腥增供给量去化纵向比较相 对困难，价格提升的程度缺 乏市场支撑。
06 06 06 06 06 06 06 06 06 06 06 06 07 07 07 07 07
累计供求比
在价格产生较大的变动之后，市场供求比例呈现增大的趋势
工程分段分析
06年前 06年后
成交均 价
9886
15545
涨幅 57%
06年1月-07年5月，06年前开盘工程尾盘均价仅 9886，06年后开盘的工程整体均价达15545， 前后涨幅57%，区域市场内，公寓产品价格的陡 然增长可见一斑。
市场走势〔以客源入手分析〕
市区客、外籍中高客源为主
价格较高，压缩 了本地客源的购 置意愿。客源大 局部是徐汇、黄 埔、卢湾等区拥 有一定购置力的 人士，以及近3 成的外籍华裔客 户。
雅宾利
蒙特利 紫兰苑
市区客与区域客各占半壁
客源局部来自徐汇、黄埔、卢湾等区，相对紧 邻绿洲雅宾利的价格优势，吸引大量闸北老区 的拆迁户，这些客源利用拆迁补偿购置原生活 环境的物业。
14960
13939
1.41 1.05 0.83
板块供求比较
不夜城
武宁
长寿 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000
武宁供求比例适中，成交价格最具说服力； 不夜城板块是以较高的供求比支撑着较高的价格
14655
板块供求比较
供求关系决定市场价格，供、求、价三者之间的关系可以明了的说 明市场的安康状况，也就是市场价格的合理性，市场供求平衡时的 价格才是真正适宜的市场价格。 从统计的数据、图表我们可以看到： 武宁板块市场供求较为平衡，1.05的供求比例与其13939价格是三 个板块中最有说服力的，长寿板块0.83的供求比例足以支撑14655 的市场价格。 而不夜城板块市场却以1.41的供求比例支撑着14960的价格，可见 不夜城板块市场价格虚高的情况。
成交套数 33 2 14 89 37 175
成交面积 3578 283 1465 11160 4686 21172
工程分段分析
06年1月-07年5月份期间，06年之后开盘在售的主要楼盘交易情况：
楼盘
成交均价
成交套数
成交面积
绿洲雅宾利（一期） 17592
639
蒙特利名都城
15186
248
灵广花园（二期）
区域客为主
闸北本区域客源 占近7成，其余来 自全市其它区； 拆迁户居多； 由于产品自身定 位经济化，购置 客层相对较低。
市场走势
客源直接反响的就是价格承受能力，而产品定位是区位、品质、地段等条 件的结合产物，并且最终归结到价格。
从不夜城板块的客源层次出发，板块楼盘档次定位根本上可以分为高、中、
低三档，以房产市场同时期产物的水平比较，板块产品存在较大的差异和
根本概况
区位特点 交通条件 生活配套 市政规划
区位特点
不州河以北、中山北路以南。
北临大宁板块； 东接北外滩板块、南倚北静安板块； 北黄埔板块； 西靠武宁板块、长寿板块。
大宁板块
武宁板块
不夜城板块 北外滩板块
长寿板块 北静安板块 北黄埔板块
区位特点
1
1.1 1.19 1.15 2.06 1.74 1.33 1.31 1.94 1.74 1.54 1.71 1.51 1.86 1.41
0.5
0
Jan- Feb- Mar- Apr- May- Jun- Jul- Aug- Sep- Oct- Nov- Dec- Jan- Feb- Mar- Apr- May-
06 06 06 06 06 06 06 06 06 06 06 06 07 07 07 07 07
武宁
不夜城
长寿
不夜城以三者最低的起点价格，涨至与武宁、长寿相近
板块价格比较
在以上三个板块中，不夜城板块的价格起点是最低的，可是经过06年4月份的涨幅后， 成交均价一度领跑武宁、长寿板块；但就在不夜城板块涨势减缓，成交均价小幅变 化的时候，武宁、长寿的市场价格却平稳的逼近，甚至赶超。 可见，在经过较为剧烈的价格上涨后，不夜城板块的市场缺乏强劲的动力继续推进 市场价格上扬，后继乏力，而平稳开展的武宁、长寿却保持相当连贯的市场成长态 势，稳步开展。 另外，同质板块之间存在近似的开展速度，就不夜城板块06年初较其它两个板块较 低的成交均价来说，目前的市场价格大大超出了价格所应有的上涨幅度；
16781
15873
15295
1452614450
13968 135511331813404
14409成交均价： 14960
12000
11000 10000 9983 1006510037
9000 Jan- Feb- Mar- Apr- May- Jun- Jul- Aug- Sep- Oct- Nov- Dec- Jan- Feb- Mar- Apr- May06 06 06 06 06 06 06 06 06 06 06 06 07 07 07 07 07
建筑形态
面积段（2R 、3R）
绿洲雅宾 利
60000(一期)
3.3
蒙特利城
690000
3.45
高层 小高层、高层
紫兰苑
40000
3.4
小高层、多层
泰阁
9044
——
卓悦居
51300
5.39
小高层 高层
97--108 130--160
88--114.38 126--136.49
93-112 120-137
800
15.00
蒙特利、圣和圣、紫兰苑
700
13.00
600 绿洲雅宾利，蒙特利
500
11.00 9.00
400
7.00
300
4.40
5.00
200
3.00
100
1.101.191.152.061.741.331.311.941.741.541.711.511.861.41.100
0
-1.00
06- 06- 06- 06- 06- 06- 06- 06- 06- 06- 06- 06- 07- 07- 07- 07- 07-
错位。市场整体呈现向上的走势，表现在价格的上扬。雅 宾 利
客
源
5% 30%
55% 10%
市区（黄埔、卢湾、徐汇） 闸北本区 外籍人士 其他客源
市场价格
20000 19000 18000
峰值
06-11-26 泰阁
17000 16000 15000 14000 13000
17017 165561620216409
闸北板块价值评估
2007.6
不夜城板块公寓价格解读
引言 板块概况 纵向市场 横向市场 价格解读
引言
不夜城板块，位于老上海的下支角地区之一——闸北，地理意义上的上海中 心城区，在上海市中心土地资源日益紧张，以及老城区规模性改造的情况下，其 区位、交通以及配套等居住生活方面的优势逐步明显，公寓价格亦借房产市场整 体上扬的趋势水涨船高。就该板块整体较差的居住环境、上海居民的传统观念而 言，当前的公寓市场价格是否适宜呢？这里将偏重从数据的角度进展分析。
不夜城板块
生活配套
不夜城板块各项生活配套设施齐备：
医院：上海市中医院、长征医院闸北分院、芷江地段 医院、海宁地段医院等； 教育配套：同济大学第三分校、上海机电学院、塘沽 学校、沪北中学、市北中学、闸北第三中心小学、共 和路小学等； 商业配套：不夜城广场、太平洋百货、农工商超市、 吉盛伟邦等。 各项配套均以满足百姓根本生活需求为标准。
06年4月，伴随绿洲雅宾利强势开盘，房产市场成交均价直线上窜至 17017的峰值；
之后，低价楼盘尾盘渐少，以及大量中高价格楼盘上市，支撑不夜 城板块将房产市场各月份的成交均价一直维持在15000左右浮动。反 而缺乏继续上扬的动力和趋势。
供求关系
套数 900
供求对比图表
紫兰苑、联富假日公寓 17.00
该板块在文化、商业等角度，一直处于 城市亚中心的地位。 以不夜城商圈为中心商业配套，各项配 套丰富，但缺乏全市辐射力的商业、文 化中心。
由于板块内，老城区 密布，火车站外来人 流混杂，加之上海居 民的传统居住观念， 极大地降低了该板块 的住宅档次。
交通条件
该板块的交通配套相当成熟： 轨道交通1号、3号、4号、以 及正在建立中的8号线、10号 线纵横穿插，929、942、962、 928、912、955、837、845、 823、862、706等40余条公交 线路密集分布。南北高架方便 自驾出行。 铁路上海站、中山路长途汽车
12240
50
紫兰苑二期
12301
249
67888 30362 3865 25203
圣和圣广场 卓悦居（西区）
联富假日公寓 累计
13061 16709 13120 15545
116 220 210 1737
10070 19459 12791 169638
工程分段分析
5
4.5
4.4
4
3.5
3
2.5
2 1.5
1、不夜城板块区位价值的表达，以及产品质量的提升，势必带动板块成交价格； 2、经过楼价暴涨后，市场持续上涨缺乏动力，当前价格的上升空间缺乏； 3、目前市场供求比为1.41，供大于求，市场价格支撑存在问题； 4、价格暴涨后，引发累计供求比数值上涨，出现去化压力，价格提升的程度缺乏 市场支撑。
横向市场
板块内有两条轨道交通，10多条公交线路，两座跨苏州河桥梁和中山北路高架，构 筑了三维立体交通网络。也是上海未来主要的轨道交通枢纽之一。
板块价格比较
板块价格比较
20000 19000 18000 17000 16000 15000 14000 13000 12000 11000 10000
9000
Jan- Feb- Mar- Apr- May- Jun- Jul- Aug- Sep- Oct- Nov- Dec- Jan- Feb- Mar- Apr- May-
70-90 130
86--98
市场走势
报价：13000
紫兰苑
报价：11000-13000
泰阁
报价：18500
绿洲雅宾利
蒙特利城
报价：16000
报价：16000-18000
卓悦居
由于产品地段与品质 的分段，各个工程定 位都有所针对。
立足各档次主力供给 与成交的三个工程的 客源，来说明目前不 夜城板块的产品定位 与走势。
累计17个月的房产交易统计显示，不夜城板块呈现供大于求的情况，供给超出需求 近1/4，市场消化潜力被高估。
工程分段分析
06年1月-07年5月期间，06年之前开盘在售的主要尾盘交易情况：
楼盘 富泉公寓 协和大厦 富邑华庭 新红厦公寓 北方佳苑
累计
成交均价 10445 10423 10242 9968 9123 9886