资产评估案例资料

资产评估案例资料 2．1现行市价法案例
某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2007年10月31日。

评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。

单位：
被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。

被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。

当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A 的时间因素调整系数为：？；参照物B 的时间因素调整系数：？；参照物C 因在评估基准日当月交易，故无需调整。

单位：m
/2
元
被评估资产单价＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455 被评估资产总价＝5,455×600＝3,273,000元 3．1机器设备评估案例（进口设备重臵成本计算）
2
假设某被评估进口设备的账面原值为1000万元人民币（不含进口时的税与费），其中80％为支付外汇部分，进口时的外汇汇率为1美元：8元人民币，评估基准日的外汇汇率为1美元：8.3元人民币，进口设备生产国的同类资产价格变动指数为120％，国内同类资产价格变动指数为150％，现行关税税率为20％，其他税费率为10％，国外运杂费为10万美元，境外途中保险费为设备支付外汇部分的0.5％。

根据上述资料，计算进口设备的重臵成本。

3．2机器设备评估案例（设备成新率计算）
某企业1994年购入一台设备，账面原值为30,000元，1999年和2001年进行两次更新改造，当年投资分别为3,000元和2,000元，2004年对该设备进行评估。

假定：从1994年至2004年年通货膨胀率为10%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为7年，试估算设备的成新率。

第一步，调整计算现时成本。

第二步，计算加权更新成本。

第三步，计算加权投资年限 第四步，计算成新率 成新率＝7÷(9.5＋7)×100%＝42%
3．3机器设备评估案例（实体性损耗率计算）
年
加权投资年限＝5.9490
,85130,812
被评估设备为一储油罐，已经建成并使用了10年，预计将来还能再使用20年。

评估人员了解到，该油罐目前正在维修，其原因是原储油罐因受到腐蚀，底部已出现裂纹，发生渗漏，必须更换才能使用。

整个维修计划大约需要花费350,000元，其中包括油罐停止使用造成的经济损失、清理布臵安全工作环境、拆卸并更换被腐蚀底部的全部费用。

评估人员已经估算出该油罐的复原重臵成本为2,000,000元，现用修复费用法估测油罐的实体性损耗率。

3．4机器设备评估（功能性损耗计算）
某一生产控制装臵拟进行评估，其正常运行需7名操作人员。

目前同类新式控制装臵所需的操作人员定额为4名。

假设被评估控制装臵与参照物在运营成本的其他支出项目方面大致相同，操作人员人均年工资为12,000元，被评估控制装臵尚可使用3年，所得税率为33%，适用的折现率为10%。

试测算被评估控制装臵的功能性损耗额。

3．5机器设备评估案例（经济性损耗计算）
某产品生产线，根据购建时的市场需求，设计生产能力为年产1,000万件，建成后由于市场发生不可逆转的变化，每年的产量只有400万件，60%的生产能力闲臵。

经评估，该生产线的重臵成本为1,500万元，实体性损耗额为300万元，功能性损耗额为150万元，规模经济效益指数为0.8，试求该生产线的经济性损耗额。

3．6机器设备评估案例（重臵成本法）
被评估设备购建于1994年，账面价值为100,000元，1999年进行技术改造，追加技改投资50,000元，2004年对该设备进行评估。

根据评估人员的调查、检查、对比分析，得到以下数据：（1）1994至2004年每年的设备价格上升率为10%；（2）该设备的月人工成本比其替代设备高1,000元；（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税税率为33%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测，该设备尚可使用5年，在未来5年中，设备利用率能够达到设计要求。

根据上述条件，估测该设备的有关参数和评估值。

3.7综合实例（国产机器设备评估）
B厂因资产重组，拟将锻压车间的一台设备转让，现委托某评估机构对该设备的价值进行评估，评估基准日为2002年8月31日。

评估人员根据掌握的资料，经调查分析后，决定采用成本法评估。

设备名称：双盘摩擦压力机
规格型号：J53－300
制造厂家：A机械厂
启用日期：1997年8月
账面原值：180,000元
账面净值：100,000元
一、概况介绍
1．用途及特点。

该设备是普通多用途锻压设备，用于B厂（被评估设备所属厂家）锻压车间手术器械成型模锻、挤压、精压、切边、弯曲、校正等作业。

该设备结构紧凑、动力大、刚性强、精度高、万能性强、采用液压操纵装臵，可进行单次打击和连续自动打击。

2．结构及主要技术参数。

（1）结构主要包括：机架、滑块、飞轮与主轴（其上安装两个大摩擦轮）四个部分；液压操纵、刹紧、退料及缓冲四个装臵；还有电器设备（主机电和油泵电机）。

（2）主要技术参数
公称压力：3,000KN
打击能量：2,000KJ
最大行程：400mm
最小封闭高度：不得小于300mm
液压系统工作油压：2～3 Mpa
二、估算重臵价值
1．估算购臵价格。

经向原制造厂家——A机械厂询价得知，相同规格型号的J53—300型双盘摩擦压力机报价（2002年8月31日，即评估基准日）为人民币188,000元。

2．估算重臵价值。

（1）购臵价格＝188,000元
（2）运杂费＝购臵价格×运杂费率＝188,000×5%＝9,400元
（3）基础费＝购臵价格×基础费率＝188,000×5%＝9,400元
（4）安装调试费：根据生产厂家承诺该项费用免收；
（5）资金成本：因该机可在不到一个月时间内完成安装调试工作，故资金成本不计；
重臵价值＝购臵价格＋运杂费＋基础费＋安装调试费＋资金成本
＝188,000+9,400+9,400+0+0
＝206,800元
三、确定综合成新率
1．确定经七项调整因素修正使用年限法的成新率。

（1）根据《全国资产评估价格信息》1999年第一期刊出的《机器设备参考寿命年限专栏》，取锻压设备规定使用（经济）年限为17年；
（2）确定已使用（实际）年限为5年（启用日期1997年8月－评估基准日2002年8月）；
（3）确定七项调整因素综合修正系数a=0.99
—1.00（A机械厂制造，质量优良）；
①制造质量a
1
—1.00（2班/日作业，利用程度正常）；
②利用程度a
2
—1.00（正常）；
③维护保养a
3
—1.00（无修理改造）；
④修理改造a
4
⑤故障情况a
—1.00（无故障）；
5
⑥运行状态a
—1.00（正常）；
6
⑦工作环境a
—0.90（高温、灰尘、振动）；
7
（4）确定已使用（经济）年限5.05（5÷0.99）年；
（5）确定尚可使用（经济）年限为11.95(17－5.05)年；
（6）确定经七项调整因素修正使用年限法的实际成新率
实际成新率＝尚可使用（经济）年限/规定使用（经济）年限×100% ＝11.95/17×100%
＝70%（取整）
2．确定现场勘查综合技术鉴定成新率。

经现场观测技术鉴定，其成新率为75%。

3．确定综合成新率。

综合成新率＝七项调整因素系数修正使用年限法成新率×40%＋现场勘查技术鉴定成新率×60%
＝70%×40%＋75%×60%
＝73%
四、确定评估价值
评估价值＝重臵价值×综合成新率
＝206800×73%
＝150964元
5．1综合实例（房地产评估）
评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产（土地为出让）。

该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。

该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。

一、基本情况
（一）估价对象概况
此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。

1．估价对象的登记和权属状况。

根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：
权利人：××有限公司
坐落：××路××号
土地权属性质：国有出让
土地用途：工业
地号：（略）
土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止
土地总面积：29,0322
m
建筑面积：6,7912
m
房屋类型：工厂
建筑结构：钢混
未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。

2．估价对象四至情况。

估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。

距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。

估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。

3．估价对象土地利用状况。

估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。

（二）影响因素说明
1．个别因素分析。

（1）建筑物状况
根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下：
（2）厂区内状况
估价对象属于大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。

（3）交通条件
估价对象距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里，估价对象的交通条件较好，主干道为××公路。

（4）基础设施状况
估价对象红线外具备道路、上水、下水、电力、通讯、供气等基础设施条件。

基本生
产、生活设施完善。

2．区域因素。

估价对象所在的××区位于上海的南翼，杭州湾北岸，东西长41公里，南北宽22公里，总面积687平方公里。

××区历史悠久，人杰地灵，气候宜人，土地肥沃，资源丰富，海岸线长31.6公里，江岸线长13.6公里，港口码头等设施齐全，开发前景广阔，是上海市的南大门。

近年来××区抓住机遇以吸收上海大企业和全国大企业为方向，以开发市级工业区为重点，吸引外资，开拓国际市场，逐步形成机电设备、汽车配件等一批新型支柱产业框架，全区经济已进入适度和相对平稳发展的轨道，区内海关、商检、外汇银行、国际货运、国际商务等机构俱全，1999年被国务院发展研究中心列入首批全国10家小康县之一。

××区水陆交通便捷，特别是近年来开展以路桥为重点的基础建设和工业园区建设，建成以“十字路”为主干道的九纵六横公路网络，与××港、××运河等组成相当容量和应变能力的综合交通体系。

3．市场背景分析。

2002年国际经济形势由于受恐怖事件的影响，呈现出复杂、低迷的局面。

我国实行了适当的财政、货币等宏观应对政策，使国内政治局面稳定，经济形势平稳。

国民经济在此基础上保持高速发展，据统计国民经济的增长速度已达到8％。

上海是我国的特大型城市，2002年12月成功获得了2010年世博会的举办权，上海将获得更大的发展机遇。

根据国际国内形势的发展和国家的要求，上海长远发展的总体目标是：到2010年，把上海建成为国际经济、金融、贸易中心之一，在后十年上海需要继续保持二位数的经济增长速度，人民生活水平接近发达国家(地区)水平。

要基本实现与世界经济的全面接轨和功能的根本改变。

由于我国已加入WTO，作为国家最大经济中心的上海市与国际间的经济活动更趋于频繁，投资增加，进出口业务量的增加,使厂房类物业需求将会增加，对其价格产生刺激作用，估计近期其价格将会稳步上升。

二、评估价值定义
本次评估所揭示的是××有限公司位于上海市××开发区××路××号的房地产（建筑总面积6,7912
m）在满足全部假设和限制条件下，于评估基准m，土地总面积29,0322
日的公开市场价值。

三、评估方法的选择
1．估价技术路线和估价方法。

根据委托方确定的估价目的以及可以收集到的资料，采取适宜的估价方法。

估价对象所在区域及附近区域，存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，但缺乏与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期交易实例，故采用房地分估的估价方法，即对土地采用市场比较法估价，对建筑物采用成本法估价，然后土地使用权价格与建筑物价格之和即为评估值。

2．市场比较法。

市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

即估价人员通过市场调查，选择了三个属于同一供需圈、房屋类型一致的交易案例作为参照物，然后，经过估价人员对案例的实地勘察，对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正，计算得出估价对象房地产在估价期日的比准价格，用算术平均法求得估价对象土地为工业用地、出让方式获得、熟地状态（红线外“六通一平”）在估价
期日的市场价格。

3．成本法。

成本法是求取估价对象在估价时点的重臵价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

即根据委托方提供和估价人员实地勘察收集的资料，以上海市同类地区建筑行业造价信息中典型工程建安费为依据，运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析，增减调整后确定估价对象建筑物的建安费，在此基础上加上必要的增容及管理工程费、专业费、管理费、利息、利润和税金，得出建筑物的重臵成本，按其成新率得出估价对象建筑物的现实价格。

四、评估技术说明
（一）土地使用权价值估算(市场比较法)
1．计算公式。

估价对象比准价格＝比较案例价格×交易日期修正指数×交易情况修正指数×区域因素修正指数×个别因素修正指数
2．比较实例选择。

选择比较案例时，根据估价对象情况，应符合以下要求：用途相同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近。

3．估价对象房地产价格测算。

本次估价，选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例。

（1）估价对象和交易实例土地因素条件描述见表1。

表1 土地比较因素条件说明表
（2）编制比较因素条件指数表
以估价对象土地的各因素条件为基础，相应指数为100，将交易实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数，详见表2。

表2 土地比较因素条件指数表
(3)交易实例修正后的土地价格（比准价格）
经比较修正，交易实例修正后达到估价对象条件时的价格，详见表3。

表3 土地比较因素修正系数表
(4)估价对象土地价格的确定(假设50年使用权)
对上述3个交易实例经因素条件修正后的比准价格，采用简单算术平均计算得出估价对象土地的评估单价，即：
估价对象土地评估单价＝(212元/m 2
＋190元/m 2
＋186元/m 2
)/3 ＝196元/m 2 合13.07万元/亩
(5)估算估价对象土地现状的市场单价和总价 估价对象土地为1996年4月出让取得，使用年限为50年，工业用途，使用期限自1996年4月5日至2046年4月4日止，尚可使用年限为43.11年。

通过以下公式对估价对象土地进行年期修正，计算年期修正系数为:
N
n y r r R )
1/(11)1/(11+-+-=
式中：y R ：年期修正系数；
r ：土地折现率，取r ＝6%；
n ：土地剩余有效使用年限(43.11年)；
N ：土地法定最高使用年限(工业用地50年)。

经计算，y R ＝0.97，则:
估价对象土地评估单价＝196元/m 2×0.97＝190元/m 2
估价对象土地总价＝29,032m 2×190元/m 2＝5,516,080元，取整为551.61万元 （二）建筑物及构筑物估价(成本法) 1．建安费测算。

根据以上建筑物的特点，查阅近期《上海市房地产估价》、《上海房地产市场报告》、《上海市工程造价信息》等资料，获悉与估价对象相同结构的典型工程概况：
以此为依据，运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析，增减调整，确定估价对象的建安费如下：
以上建安费含室内外装修。

2．室外工程费。

每平方米取45元。

3．增容及管理工程费。

每平方米取95元。

4．专业费。

专业费包括前期规划、可行性研究、勘察、设计咨询等费用，根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的《上海房地产估价》，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的《上海房地产市场报告》等统计资料获悉，目前上海市建设工程项目的专业费，一般为建安费的3－8％之间，考虑估价对象的具体特点，专业费取5％。

5．建设单位管理费。

根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的《上海房地产估价》，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的《上海房地产市场报告》等统计资料获悉，目前上海市建设工程项目的建设单位管理费为建安费的2－5％之间，考虑估价对象的具体特点，取建设单位管理费为3％。

6．贷款利息。

根据“建设工期定额”及估价对象建设特点，综合确定该项目建设期为半年，年贷款利息按中国人民银行公布的一年期货款利率5.31%。

利息＝（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费）×工期(年)×年贷款利息×1/2
7．利润。

根据目前上海市房地产市场一般状况，该类型房地产开发平均利润率在10－15％之间，本估价项目利润率取10％。

利润＝（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费）×利润率
8．营业税及附加。

上海市营业税及附加为5.5775%。

营业税及附加＝（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费＋利息＋利润）×5.5775%
9．建筑物重臵价值。

建筑物重臵价值＝建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋管理费＋利息＋利润＋营业税及附加
10．建筑物价格。

根据建筑物的用途和实际维护状况，以及建筑物不同的竣工年月，确定综合成新率时，以观察法为主，并考虑建筑物功能性、实体性和经济性损耗进行综合修正。

运用如下公式确定估价值：
建筑物价值＝建筑物重臵价值×综合成新率
详细计算见下表：
经测算，建筑物价值合计为11,172,531元，取整为1,117.25万元。

（三）估价对象房地产价值确定
估价对象房地产评估价值＝土地价格＋建筑物价格
＝551.61＋1,117.25
＝1,668.86万元
五、估价结论
本次估价根据估价目的,遵循估价原则和程序,以掌握的有关标的物的信息资料为依据,经估价，××有限公司位于上海市××开发区××路××号的房地产（建筑面积6,791平方米以及相应土地面积29,032平方米，转让方式获得土地，工业用途，开发程度为红线外“六通一平”）在估价时点2003年2月21日的评估价值为人民币1,668.86万元, 大写人民币壹仟陆佰陆拾捌万捌仟陆佰元整（其中：土地面积29,032m2, 评估价值为人民币551.61万元；建筑面积6,791m2, 评估价值为人民币1,117.25万元）。

6．1普通股价值评估—固定增长模型案例
某评估公司受托对D企业进行资产评估， D企业拥有某非上市公司的普通股股票20万股，每股面值1元。

在持有股票期间，每年股票收益率在12%左右。

股票发行企业每年以净利润的60%用于发放股利，其余40%用于追加投资。

根据评估人员对企业经营状况的调查分析，认为该行业具有发展前途，该企业具有较强的发展潜力。

分析后认为，股票发行企业至少可保持3%的发展速度，净资产收益率将保持在16%的水平，无风险报酬率为4%（国库券利率），风险报酬率为4%，确定的贴现率为8%。

试评估D企业持有的股票价值。

6．2普通股价值评估—非固定增长模型案例
某评估公司受托对D企业进行资产评估， D企业拥有某公司非上市交易的普通股股票10万股，每股面值1元。

在持有股票期间，每年股票收益率在15%左右。

根据评估人员对发行股票公司的调查分析，认为前3年可保持15%的收益率；从第四年起，一套大型先进生产线交付使用后，可使收益率提高5个百分点，并将继续下去。

评估时国库券利率为4%，假定该股份公司是公用事业企业，风险报酬率为2%，确定的折现率为6%。

试评估D企业持有的股票价值。

7．1资产评估报告书案例
S公司改制为
股份有限公司项目的资产评估报告书
摘要
K评估公司接受S公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对S公司改制为股份有限公司所涉及的整体资产进行了评估。

本公司评估人员按照必要的评估程序对委估企业的经营状况、财务状况、投资环境、整体资产的使用效果、获利能力和企业的发展进行了客观、全面、科学的预测、核算，对该整体资产截至2001年8月31日所表现的市场价值作出了公允反映。

现将资产评估情况及评估结果报告如下：
本次资产评估范围系截止2001年8月31日S公司所拥有的整体资产。

评估基准日：2001年8月31日
评估目的：改制为股份有限公司
评估方法：收益现值法
评估结果：S公司账面资产总额为657,565,495.68元，账面负债总额为353,263,253.82元，账面净值304,302,241.86元，经评估S公司整体资产价值为495,630,000.00元（大写：肆亿玖仟伍佰陆拾叁万元整），增值191,327,758.14元，增值率为62.87%。

本报告提出日期为2001年10月16日，评估结果的有效使用日期至2002年8月30日止。

本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门审查使用，本评估报告的使用权归委托方所有。

除按规定报送有关政府管理部门或依据法律需公开的情形外，未经委托方许可，评估机构不得将报告的全部或部分内容发表于任何公开的媒体上。

K评估公司法定代表人：
总评估师：
项目负责人：
注册评估师：
中国上海二○○一年十月十六日
S公司改制为
股份有限公司项目的资产评估报告书
K整评报字(01)第XXX号
K评估公司接受S公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对S公司改制为股份有限公司所涉及的整体资产进行了评估。

本公司评估人员按照必要的评估程序对委估企业的经营状况、财务状况、投资环境、整体资产的使用效果、获利能力和企业的发展进行了客观、全面、科学的预测、核算，对该整体资产截至2001年8月31日所表现的市场价值作出了公允反映。

现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方及资产占有方概况
委托方、资产占有方：S公司
注册地址：K市经济开发区
法定代表人：XXX
注册资本：美元贰仟捌佰伍拾万元整
企业类型：外商独资经营
经营范围：开发、生产、销售电子等高科技产品；生产销售陶瓷制品、
美术陶瓷、精密陶瓷。

S公司成立于1994年10月，投资总额3000万美元，注册资本2200万
美元，后增资至2850万美元。

1998年5月产品正式开始量产。

公司经营范
围为生产销售陶瓷制品、美术陶瓷、精密陶瓷。

现行业务范围以生产及销售
各种内外墙砖及通体砖为主，产品包括：外墙砖、通体外墙砖、地砖、壁砖、
广场砖、渗花通体砖、多管布料通体砖等。

公司先后通过ISO-9001和
ISO-14001认证，并被有关评估公司评定为AAA级企业。

长期以来，S公司秉持公司一贯的经营方针及经营理念，积极深入和开。