2007年四月南京房地产市场动态报告

2007年4月南京市场动态报告
目录
第一部分房地产市场信息解读 (3)
一、政策信息 (3)
1.央行4月16日起上调存款准备金率至10.5% (3)
2.国土部下达2007年土地计划，严格控制新增建设用地 (3)
3.建设部:2007年侧重结构性调整，着力增加小户型供应 (3)
二、全国市场信息 (4)
1.央行建议：预售款第三方监管，完工后发个人房贷 (4)
2.外资银行开始启动人民币业务，涵盖住房按揭贷款 (5)
3.上海将试点“以房养老”，首例试点选定八旬夫妇 (5)
4.江苏:2007年全省县城以上城镇全面建立廉租房制度 (6)
5.江苏三项措施解决“夹心层”群体住房难题 (6)
三、南京市场信息 (7)
1.2007年一季度土地成交面积增1.4倍，成交额70.5亿 (7)
2.南京部分房产实施新规 (7)
3.工业用地缘何招拍挂出让，国土资源局权威解读 (8)
4.上海房企抢滩江北，明发2.68亿再拿地 (8)
5.下关地块挂牌价创新高 (9)
6.一季度江北板块“供销两旺” (9)
7.渣打银行南京分行：开展房贷业务仍需时日 (10)
8.仙林房价上升势头明显 (10)
四、土地信息 (11)
1.南京市国有土地使用权公开出让公告【2007年第05号】 (11)
2.南京市国有土地使用权公开出让公告【2007年第06号】 (14)
五、南京市场住宅类成交情况 (16)
六、市场综述及下月住宅类市场预测 (17)
1.市场综述 (17)
2.下月市场预测 (18)
第二部分别墅市场信息动态.................................. 错误！未定义书签。

一、南京别墅市场信息动态................................................................. 错误！未定义书签。

1.玛斯兰德上院南京独创“空中公开”..................................... 错误！未定义书签。

2.高力国际物业正式进驻钟山国际高尔夫................................. 错误！未定义书签。

3.世外边城5月推出二期半山别墅............................................. 错误！未定义书签。

二、南京市场别墅成交情况................................................................. 错误！未定义书签。

1.2007年4月份别墅市场走势图................................................ 错误！未定义书签。

2.2007年4月份别墅成交分析.................................................... 错误！未定义书签。

3.下月别墅市场预测..................................................................... 错误！未定义书签。

第一部分房地产市场信息解读
一、政策信息
1.央行4月16日起上调存款准备金率至10.5%
中国人民银行5日下午17：19宣布，将从2007年4月16日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

此次上调是央行应对流动性过剩局面采取的最新举措，旨在控制由此造成的信贷扩张和投资反弹。

这是央行2007年以来第三次上调存款准备金率，也是央行自2006年6月以来第六次上调存款准备金率。

至此，商业银行法定存款准备金率已达到了10.5%。

2.国土部下达2007年土地计划，严格控制新增建设用地
国土资源部日前向各地下发2007年全国土地利用计划。

根据计划，今年新增建设占用农用地与耕地量与去年持平；同时，国家将禁止别墅类、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。

国土部要求在严格控制农用地转用的同时，严格控制新增建设用地总量；在强化计划对用地审批调控的同时，强化计划对实际用地的调控；在强化计划执行过程监管的同时，加强计划执行结果的评估考核。

近年来，国家在土地宏观调控上给予高压，根据“十一五”规划纲要，到2010年末，全国耕地面积必须确保不低于18亿亩。

国土部刚公布的2006年度全国土地利用变更调查结果显示，2006年建设占用耕地251万亩，这个数字控制在年度用地计划之内。

2006年，实际占用农用地433.2万亩。

2007年的计划将基本与之持平。

3.建设部:2007年侧重结构性调整，着力增加小户型供应
2007年政府对房地产的调控依旧保持高度关注，调控不到位的地方2007年将有明显改善，尤其是增加小户型房屋供应方面。

2007年房地产调控将侧重于结构性调整，增加有效供给，同时在保障低收入人群住房制度方面会有进展。

在调控手段上，仍然会从土地、财税和金融政策
三方面入手：在土地的供应方面，2007年依旧是从紧的土地控制政策，严格控制新增建设用地，同时要盘活存量，提高土地的使用效率；在金融政策的调控方面，2006年以来央行数次提高存款准备金率，旨在解决流动性过剩的问题，对开发商的短期流动资金有一定影响，但对长期贷款的影响并不大。

二、全国市场信息
1.央行建议：预售款第三方监管，完工后发个人房贷
中国人民银行在2007年4月最新出版的《中国房地产金融报告》中提出，要尽早启动、平稳推进房地产预售制度改革，可以考虑对预售款实施第三方监管制度、实行房屋完工后发放个人房贷的新制度等。

报告提出，应考虑采取四方面的措施：第一，严格执行现有房地产信贷管理关于“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”的规定；第二，可借鉴香港经验，加强对预售款的管理，由律师事务所、银行等机构负责管理预售款除定金以外的首付款和个人购房贷款，根据工程进度向开发商逐笔拨付资金；第三，也可借鉴欧美经验，验收交房后再把全部购房款交给开发商。

但为避免对开发资金链造成巨大冲击，应坚持渐进原则。

可逐步推迟银行发放个人房贷的时间，在过渡期内每年推迟2个月，经过5-6年，最终实现房屋完工后发放个人房贷的新制度；第四，在改革模式选择上，避免“一刀切”，各地可以选择香港地区的房屋预售模式或欧美的房屋预售模式，也可结合上述两种模式的做法，逐步向欧美模式过渡，在过渡期内，对预售款按香港模式实施第三方监管制度。

报告还提出，应加快拓展房地产融资渠道，加速开放直接融资。

一是大力发展多层次、全方位的房地产金融市场体系。

推动房地产金融产品多元化，形成包括房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等在内的房地产金融产品体系，研究适合国情的不动产证券工具，加快短期融资券信用评级系统建设。

研究扶持包括房产评估、房产中介、保险、担保、贷款服务等机构的房地产金融支持服务体系，形成一个广泛的房地产金融分工布局。

二是支持房地产企业参与金融市场的创新。

积极拓宽房地产企业的自主融资渠道，提供相应的政策支持，鼓励房地产企业优化资本结构，保持财务稳健。

2.外资银行开始启动人民币业务，涵盖住房按揭贷款
从4月23日开始，汇丰银行、花旗银行、渣打银行和东亚银行北京分行正式向本地居民开办人民币业务。

4家银行均表示，虽然对开户的个人客户没有起存金额的要求，但账户余额如果低于一定金额，银行将收取不菲的账户管理费，最高可达到300元/月。

在这4家银行中，东亚银行的收费最为优惠：一般存款客户如果每个月的日均存款余额低于5000元，则需缴纳人民币10元/月的账户管理费。

也就是说，客户至少需存入5000元才能免去管理费。

与中资银行相比，外资银行对账户的收费方式更为合理。

目前，国有商业银行普遍针对单个账户收取小额管理费，客户在同一家银行有多少个小额账户就收多少个账户的管理费。

外资银行则是按“人头”收费，将客户名下所有账户的余额归集起来，考察总的余额是否达到相应层次的标准，而不是对各个账户分别收费。

3.上海将试点“以房养老”，首例试点选定八旬夫妇
上海市公积金管理中心日前透露，该中心会同有关部门开展“以房养老”方案研究和试点工作已取得实质性突破。

据悉，目前此方案将在一户家庭（八旬夫妇）中先行试点，试点方案暂定名为“以房自助养老”协议，而并非此前传言甚广的“倒按揭”模式。

据透露，“以房自助养老”初定做法是：65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付给公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心交付。

目前首例“以房自助养老”的协议将在6月份左右正式完成。

随后的“以房自助养老”试点会更具针对性，除原则方面不变外，对具体做法的细则将作出微调。

4.江苏:2007年全省县城以上城镇全面建立廉租房制度
从江苏省建设厅获悉，2007年，江苏省县城以上城镇将全面建立廉租房制度。

江苏将从投资计划、资金安排、土地供应等方面积极提供保障，认真落实从土地出让净收益中安排5%用于廉租住房建设的政策。

据介绍，完善住房保障体系是江苏省政府2007年关注民生十大工程之一。

近期，江苏省将召开尚未建立廉租房制度的县（市）座谈会，逐县落实。

在推进经济适用住房建设方面，江苏将全省新开工经济适用房面积和竣工面积的任务分解落实到各县（市）主管部门，并建立考核制度，于2007年上、下半年对计划实施情况各组织一次检查，督促各地认真落实。

同时，江苏省还将积极开展中低收入人群的住房保障制度研究，通过试点示范改革经济适用住房的供应方式，探索发展租赁型经济适用住房、共有产权等多种住房保障形式，提高低收入家庭住房保障水平。

5.江苏三项措施解决“夹心层”群体住房难题
从江苏省建设厅获悉，目前江苏省正通过三种举措来探索解决“夹心层”困难群体的住房难题。

据介绍，“夹心层”群体包括两类城市居民：一是收入略高于当地最低生活保障线，无法享受当地廉租房保障，也无力购买商品房的部分居民；二是虽被列入经济适用房供应对象，但无法正常缴存住房公积金、无法获得公积金贷款而无力购房的人群。

江苏省正通过三种举措探索解决“夹心层”困难群体的住房难题。

一是扩大廉租房惠及面，即将当地廉租住房制度保障线由最低生活保障线提高到最低工资保障线，使得更多家庭受益；二是实施“产权共有型”经济适用房制度，目前江苏省已选择五市共1000户住房困难家庭纳入先行试点；三是试行“公共租屋”及“租赁型经济适用房”制度，由政府筹措资金，购买适量二手住房和经济适用房，出租给符合购买经济适用房条件的家庭，或者将经济适用房适量转化为廉租房。

三、南京市场信息
1.2007年一季度土地成交面积增1.4倍，成交额70.5亿
2007年一季度，我市土地市场销售红火，实际出让总面积与2006年同期相比增长139%，成交额增长441%。

4月2日，南京市国土资源局有关负责人分析了近期楼面地价波动的原因:土地市场需求旺盛、主城区地块供应日益减少和城市各项功能设施日益完善。

据介绍，2007年一季度，全市共公开出让土地30幅，实际成交29幅，远高于2006年同期的12幅。

全市实际出让土地254．4公顷，成交额70．5亿元，分别比2006年同期增长139%和441%。

出让的土地量，已占2007年全年计划的40%左右。

房地产企业需求旺盛，市场竞争激烈，直接导致楼面地价出现一定幅度的波动。

市国土资源局有关负责人说，受宏观调控影响，2005年下半年起，房地产企业用地需求开始大幅降低。

经过一年多的调整，尤其是2006年房屋销售出现回暖迹象后，房地产企业土地需求增加，所以尽管南京市土地出让量一直较为充裕，土地市场的竞争还是显得激烈。

主城区土地供应日益减少，是楼面地价波动的又一因素。

近年来南京市加大了江宁、浦口和仙林新三区土地供应量，逐渐减少主城区的土地供应。

物以稀为贵，主城区地价波动幅度较大，也带动了全市地价的整体变化。

2.南京部分房产实施新规
4月1日起，《南京市城市房屋安全管理条例》正式施行，办法对房屋的拆改、质量鉴定等问题都作了详细说明，其中私拆乱改房屋结构情节严重的最高处罚可达10万元。

近日，市物价局和国土局联合发布了关于拆迁安臵房基准价的定价细则问题，规定其利润不得超过开发成本的3%，住宅小区内经营性设施的建设费用等五种费用不得计入房价，同时房价的制定不得超过基准价的3%等。

市建工局推出的建筑结构工程施工质量新规定4月份实行，“一房一验”工程将进一步升级，住宅质量将由表及里地接受检查。

3.工业用地缘何招拍挂出让，国土资源局权威解读
南京市政府办公厅最近出台《南京市工业用地招标拍卖挂牌出让实施细则(试行)》，首次明确，今后全市工业项目一律通过招标拍卖挂牌出让方式取得土地使用权。

近年，南京市建设用地总量逐年增加，其中工业用地约占建设用地总量的60%以上。

长期以来，工业用地由于其特殊性一直采用协议转让的形式进行出让，导致土地利用效率低下、低水平重复建设、工业布局和结构不合理等一系列问题，经济社会发展与土地供需矛盾越来越突出。

通过关系低价取得工业用地的现象也时有发生。

此次国务院统一部署，要求各地工业用地实行招标拍卖挂牌出让，是国家加强土地调控的重要举措。

同时，这也是南京市城市化、工业化进程的内在要求。

全面推行工业用地公开出让，充分发挥市场配臵资源的基础性作用，有利于促进土地的集约节约利用，有利于防止和减少土地资产流失等。

实行招标拍卖挂牌出让，今后工业用地将“先拿地、后批项目”。

为有效防止土地闲臵，《实施细则》规定，自出让合同签订之日起，对分别须由国家、省或者市、县环境保护行政主管部门和投资行政主管部门负责审批、核准的工业项目，投资者如未能分别在12个月、9个月和6个月的时限内取得工业项目基本建设审批文件的，土地出让合同自然终止，所支付的定金50%予以退还。

4.上海房企抢滩江北，明发2.68亿再拿地
在4月18日下午2点50分结束的“南京国土使用权2007第4号”公开拍卖会上，江北、江宁四幅地块全部成交。

江北两幅地块是本次拍卖的热点，其中，江北顶山街道地块（NO.2007G17）地块被明发集团以2.68亿的价格竞得，楼面单位地价为1109元/平方米。

竞争该地块的开发商还有南京金盛田、江苏华侨房地产、南京开元国际。

江北浦口区沿江街道NO.2007G18地块共吸引了9家开发企业争夺。

经过47轮的激烈竞争，上海富乐盛投资有限公司力克南京润信，以1.3亿元拿下，楼面单位地价为1853元/平米。

江宁科学园两幅地块（NO.2007G19地块、NO.2007G20地块）都只有一家报价，分别被南京金湖房产和中国石化集团华东石油局以12250万元和11200万元竞得。

5.下关地块挂牌价创新高
近日，南京市国土资源局公布了2007年第6号国土使用权出让公告，其中，由于“热河南路地块”起拍价较高，极可能成为下关地区的下一个“高档住宅”。

公告显示，地块编号为G28的南京市下关区热河南路31号地块，东至姜家园，西至热河南路，南临姜圩路，北至住宅区，实际出让面积为27242.5平方米；规划用地性质为二类居住用地；容积率≤1.3；建筑限高35米，根据国家、南京市有关规定，本住宅项目中套型建筑面积90㎡以下住房面积占住房总面积的比重不得低于20%。

据了解，城北板块的下关地块近年来屡创新高。

2006年11月1日的拍卖会上，同是来自下关小桃园附近的姜家园地块经过30轮拍卖，卖出7000万天价，身价翻了7倍，折合楼面地价2494元/平方米。

而当时出让的姜家园地块为毛地，加上大约7000元/平方米左右的拆迁成本，实际楼面价格达到了近万元。

业内人士表示，在主城区土地供应日渐趋紧的背景下，热河南路31号地块不出意外仍会再次卖出天价。

6.一季度江北板块“供销两旺”
与城北、河西等板块一季度上市房源不足的状况不同，大盘林立的江北板块在一季度有着大量房源上市。

其中天润城、威尼斯水城、大华锦绣华城、华欧国际友好城等大盘持续有房源推出，位于桥北、六合等区域的一些小盘也纷纷上市。

其中地处桥北滨江板块的幸福美地赶在春节前推出首批房源，新盘泰山•天然居也在春节后抢先面世。

3月份南京领取商品房预售许可证的30家楼盘中，有8
家来自江北。

然而庞大的上市量仍然被快速消化。

网尚房地产研究机构在对全市各板块的分析中发现，2006年江北、江宁两大郊区板块的上市量、销售量一直占据全市50%左右的比重，但2007年一季度两大板块的上市量已经达到全市总量的70%以上，销售量也占到全市6成左右。

而在两大板块中，又以江北最为突出，在一
季度，江北板块商品住宅的总成交量占据全市34.79%的份额，成为全市最为活跃的板块。

7.渣打银行南京分行：开展房贷业务仍需时日
4月23日，《第一财经日报》、新浪等国内多家媒体表示：汇丰、花旗、渣打、东亚四家在华转制外资法人银行均已获得监管部门确认，从4月23日起就可以向本地居民提供全面人民币服务。

尽管南京有四家外资金融机构，但目前只有“渣打银行”在华转制外资法人银行获得了监管部门确认。

然而，在4月23日上午9点，从渣打银行南京分行得到的答复是：个人申请住房按揭及其后续推出的人民币投资理财等金融服务尚未在南京地区展开。

渣打银行一位高管人员曾公开表示，渣打集团一向非常重视中国市场，包括房贷在内的人民币业务自然也是渣打一直渴望已久的，不仅是房贷，个人贷款方面渣打也有着丰富的经验。

“在人民币牌照发下来，房贷、储蓄、理财产品等人民币产品和服务我们肯定会推出。

”
目前，南京现有外资银行营业性机构即外资银行的分行共3家，分别为渣打银行南京分行、恒生银行南京分行、比利时联合银行南京分行；1家代表性机构即代表处，日本瑞穗银行南京代表处。

共计四家外资银行。

8.仙林房价上升势头明显
2006年在南京楼市异军突起的仙林板块，2007年将更加引人关注。

近期，仙林板块利好频传：仙林大道竣工，地铁2号线东延到马群，轻轨高架的规划日趋成熟，南京大学仙林新校区去年11月破土动工，12月鼓楼医院仙林国际医院、金鹰国际中心仙林店相继动工……规划利好带动板块成熟，人文仙林的居住魅力日益显现，在南京购房者心目中的认可度也与日俱增，区域市场表现活跃，房价水涨船高。

据了解，2006年下半年仙林板块花园洋房的价格基本都在7000元/平方米左右，而同区域的小高层房源不过5000元/平方米左右。

值得关注的是，2007年仙林将有栖霞建设的栖园、招商地产的依云溪谷、仙林房地产的山水风华和交通臵业的汇杰文庭等高档项目集中面市。

项目的高品质和区域的美好前景，为仙林房价冲万埋下了伏笔。

四、土地信息
1.南京市国有土地使用权公开出让公告【2007年第05号】
地块编号：NO.2007G21地块
土地坐落：南京市玄武区汉府街地块，东箭道以东，长江路以北，住宅区以南，部队用地以西；
用地总面积为13338.0平方米，实际出让面积为13338.0平方米；
规划用地性质：商业、办公用地；
容积率：容积率指标以市规划项目审批小组审定的方案为准；
建筑密度：≤50%；
建筑高度：A区≤12米、B区≤18米；
控制指标说明：如确因建筑组合或功能性需要突破规划控高，在B区东北侧的局部可突破至21米。

地块编号：NO.2007G22地块
土地坐落：南京市六合区经济开发区龙池大酒店以南B地块，江北大道以西，浦六路以东；
用地总面积15797.1平方米，其中市政配套面积6812.6平方米，实际出让面积8984.5平方米;
规划用地性质：商业金融业用地；
容积率：≤1.6；
建筑密度：≤35%；
绿地率：30%；
建筑高度：≤24米。

地块编号：NO.2007G23地块
土地坐落：南京市六合区瓜埠镇中心小学西南地块，金江公路以东，瓜埠小学以西，长丰路以南，长岗路以北；
用地总面积为12956.3平方米，市政配套面积133.3平方米，实际出让面积为12823.0平方米；
规划用地性质：居住、商业（其中商业用地占20％）；
容积率：≤1.6；
建筑层数：多层，原则上4－6层；
建筑间距系数：1.3；
绿地率：≥35%。

地块编号：NO.2007G24地块
土地坐落：南京市六合区马鞍镇汤营村、方州路以北、站前西路以东、站前路以南地块；
用地总面积为15700.9平方米，市政配套面积5917.4平方米，实际出让面积为9783.5平方米；
规划用地性质：商业金融业用地；
容积率：≤1.2；
建筑密度：≤30%；
绿地率：30%；
建筑高度：≤24米；
地块编号：NO.2007G25地块
土地坐落：南京市江宁区禄口街道铜山社区铜溧路南侧地块；
用地总面积为13333.2平方米，实际出让面积为13333.2平方米；
规划用地性质：旅馆业用地；
容积率：≤0.8；
建筑密度：≤28%；
绿地率：35%；
建筑高度：≤16米。

土地交付条件:拆成自然平整；外部条件（道路、水、电、气等）均以现状为准。

土地使用权出让年限：居住份额用地70年，商业、办公份额用地40年，其它份额用地按法定最高出让年限。

有意竞买者请于2007年5月8日至2007年5月21日上午11：00（工作日），到南京市土地矿产市场管理办公室办理报名手续（截止时间以现场公证部门确认的时间为准），按规定交付竞买保证金。

接受竞买报价时间（工作日）：起始时间：2007年5月8日上午8：30；截止时间：2007年5月22日下午2：30（以现场公证部门确认的时间为准）。

竞买人报价必须采用南京市土地矿产市场管理办公室统一制作的《国有土地使用权公开出让竞买报价书》，进行现场书面报价。

不接受电话、邮寄、口头等报价方式。

在挂牌期限截止时，对出让地块有两个竞买人，且该地块已有有效报价的，出让人主持对公开出让地块进行现场书面竞价，出价最高者为竞得人。

在挂牌期限截止时，对出让地块有三个或三个以上竞买人，且该地块已有有效报价的，出让人主持对该地块进行现场拍卖竞价，出价最高者为竞得人。

2.南京市国有土地使用权公开出让公告【2007年第06号】
地块编号：NO.2007G26地块
土地坐落：南京市江宁区空港工业园新城大道以北，燕湖路以东A地块；
用地总面积为40453.8平方米，实际出让面积为40453.8平方米；
规划用地性质：商业用地；
容积率：≤1.5；
建筑密度：≤40%；
绿地率：30%；
建筑高度：≤24米。

地块编号：NO.2007G27地块
土地坐落：南京市江宁区空港工业园新城大道以北，燕湖路以东B地块；
用地总面积为42311.2平方米，实际出让面积为42311.2平方米；
规划用地性质：商业用地；
容积率：≤1.5；
建筑密度：≤40%；
绿地率：30%；
建筑高度：≤24米。

地块编号：NO.2007G28地块。