绿城集团全面预算及经营计划表编制指引15页XXXX年

绿城企业_全面估算及经营计划表编制引导_15页_XXXX 年
绿城房地产企业有限企业《全面估算及经营计划表》编制引导
绿城房地产企业二零零九年十月
《全面估算及经营计划表》编制引导
一、《全面估算及经营计划表》各表格分类
．项目企业概略及进度计划表1企业概略
表2项目建筑面积统计表表3项目整体开发计划表
表42010年主要开发工作计划表表52010年规划设计计划表
表62010年工程建设进度计划表表72010年资料设备采买计划表．收入、成本估算
表8 项目销售计划（面积）
表9 项目销售计划（金额）
表10项目销售计划（单位）表11结转收入估算表
表12土地花费总估算表13先期花费估算表表14工程花费估算表
表15项目成本支付计划表
-3-
．三项花费估算
表16营销推行费估算表表17管理花费估算表表18财务花费估算表
4．2010年估算报表
表192010年估算现金流量表表202010年估算收益表
．项目整体估算收益表
表21项目估算收益表（整体）
二、《经营计划表》填写基来源则
．填报表格前，请仔细阅读、理解各表格中的备注内容
．估算表格中所要求填报内容一定填写完整。

．各项目要求按分期标准作好项目分期工作，且如期填写表格内容；所有估算表格的项目分期应保持前后一致，而且应与企业整体经营计划保持一致。

假若有酒店或其余独立的不用于销售的商场等租借物业，需要独自看作一期对待。

．实质已发生的数据按实质状况填报，波及收入成本结转的数据均按国际会计准则口径填列,与按国际会计准则编制的报表数据一致。

1．需分期填列的表格，如表2项目建筑面积表、表8-表10销售计划
-4-
7表（面积/金额/套数）、表14工程花费表等，预留分期均为18期，此中第
8
97-18期隐蔽，若需填列请选中上述行“排除隐蔽”即可；尚若分期多于18
10
11期的，请在“共计”行前自行插入行予以增添，并注意表格中数据的公式与
12
13逻辑关系。

14
15各片区花费估算要落实到详细项目企业，并在项目企业估算中予以说
16
17明；
18
19．表格中标明颜色的部分为公式自动计算，不需填写；请尽量不要进行表格的删除操作，以便影响表格的计算。

-5-
4.三、《全面估算及经营计划表》中主要的定义
5.
6.分期标准：指在不一样时间动工、开盘销售，但计划在半年内，不跨年交
托的工程为同一期。

7.
8.建筑面积：
9.
10.1）建筑面积为该期总建筑面积，包含地下建筑面积
11.
12.2）建筑面积数据的参照次序为建设规划同意证、施工图、已审批的政府
规划设计方案、规划设计方案、合作开发协议或土地出让合同。

此中项目已获得建设规划同意证的,以同意证面积为准;已经达成施工图设计部分，以施工图面积为准；没有达成施工图设计，但已经过政府规划设计方案审批，则以审批后的建筑面积为准；假如没有达成规划设计审批，有规划设计方案的，以规划设计方案为准；没有规划设计方案的，有合作开发协议或土地出让合同的，以土地出让合同或合作开发协议等上边的建筑面积为准。

13.
14.3）地下车库面积按建筑面积（含公摊面积）填写，如无则按40平
15.
16.方米/个进行匡算。

17.
18.可售面积：包含地上可售面积、地下可售面积。

19.
20.车库（位）面积和库房面积一定填写面积；若车库面积还没有明确，按
21.
22.平方米一个匡算。

23.
24.项目动工面积：为今年项目实质新动工面积。

25.
26.项目在建面积：为项目实质已动工面积减去已交托面积。

-6-
四、各表格注意重点及注意重点
（一）表1项目企业概略表
目的:认识项目企业的基本概略及人力资源状况。

注意重点：人力资源编制状况需依据项目企业当前实质状况及招聘计划填写。

（二）表2项目建筑面积统计表
1．目的：面积统计表（一）：明确项目占地面积、建筑面积、分期、各
期物业组成以及可售物业；面积统计表（二）自动计算占地面积、建筑面积
比率，为成安分摊供给依照。

．注意重点：
1）按“分期原则”做好项目分期。

2）建筑面积、地上建筑面积、可售面积、地上可售建筑面积要仔细区分填写。

（3）地下车库面积按建筑面积（含公摊面积）填写，如无则按40平方米/个进行匡算。

（4）对各期中的物业分类应尽量细化。

（三）表3项目整体开发计划表
1．目的:
-7-
1）表露占地面积、建筑面积、地上可售面积
2）表露动工、预售、交托时间。

．注意重点：
1）已达成工作，请按实质状况填写完整。

2）公共配套设备独自建设的一定单列，散布在其余建筑物内的不用独自排列。

3）项目有多次评审，多次权证（包含规划同意证、施工同意证、预售证等）申领、多次开盘等状况请在备注中注明时间、面积等有关信息。

4）分期原则：指在不一样时间动工、开盘销售，但计划在半年内，不
跨年交托的工程为同一期；所有的估算及经营计划表格中的分期都要与表3
一致。

特别注意表8-10销售计划表，表12-14土地/先期/工程花费表分期
尤其重要。

分期举例：某项目一期中多层估计2007年12月交托，小高层部分预
计在2008年5月交托，这类状况应当看作两期。

固然都在半年内交托，但
是跨年度了。

只有在完工交托时，风险责任才发生转移，会计上要结转收入，
需要结转完工物业中已售物业的收入已经相对应的成本。

5）要注意表格内“时间格式要用××年××月表示”。

6）签订土地协议或合同的时间需要填写。

（四）表4 2010年主要开发工作计划表
-8-
．目的：
掌握项目2010年度主要工作计划。

．注意重点：
（1）年初状态要依据实质状况填写。

（2）表格中各数据要依据所要求格式填写。

（3）此中动工计划以实质动工面积为准。

（4）各期数据要与附表2中的保持一致。

（五）表5项目2010年规划设计计划表
．目的：
掌握项目2010年度规划设计计划。

．注意重点：
1）用横线图表示工作内容时间跨度；
2）公共配套设备所包含内容若有独自进行设计的一定单列。

3）重要评审节点在备注中注明详细时间。

4）项目分多期的，将以上表格加以复制填写；未波及的单项以及产品种类，可做适合删减。

1（六）表6项目2010年工程建设进度计划表
2
3．目的：
-9-
掌握项目2010年工程建设进度计划。

．注意重点：
1）一般以用横线图表示工作内容时间跨度；当项目内容为时间则在相应的时点填写对应的面积。

2）年初状态是指2010年初该项工作的进展状况。

3）单项工作跨年度开始和跨年度达成时，需在备注栏中注明开始或结束的时点。

4）备注中注明当地政府规定的预售同意证领取条件，不一样物业种类的银行按揭放款关于建设进度的要求。

5）各项工程进度计划要与附表3中相对应。

（七）表7项目2010年资料设备采买计划表
备注中说明该项采买合同状态,即能否签订合同、洽商中、意愿中。

（八）附表8-10项目销售计划明细表（面积、金额、套数）
1．附表8
目的：认识销售状况：单价、金额以及销售进度。

金额=单价*面积方便敏感性剖析
注意重点：
（1）销售面积指签校正式销售合同的面积，不包含仅签订销售协议的
-10-
2）“将来总可售面积”，是指截止还没有签校正式销售合同的面积；亦即2010-项目结
束估计可销售面积之和。

3）车库（位）面积和库房面积一定填写，车库（位）面积不可以确立的，可按“40平
方米/个”进行匡算。

4）本表预留分期为18期，此中第7-18期（73-138行）隐蔽，若
需填列请选中上述行“排除隐蔽”即可；尚若分期多于18期的，请在“共计”行前自
行插入行予以增添。

2．附表9
目的：认识所有未结转物业的总金额，以及未售物业的将来销售单价。

注意重点：
1）本表所指销售金额指签校正式销售合同的金额，不包含仅签订销售协议的协议金额。

2）“将来总可售销售金额”，是指截止还没有签校正式销售合同的金额；亦即2010-项
目结束估计可销售金额之和。

3）同一期房源分批开盘的,请在相应的开盘时间增添标注,说明本次为当期第几次开盘,推出物业面积金额套数。

（九）表11结转收入估算表
-11-
（掌握项目2010年收入结转估算。

（
（．注意重点：
（
（1）本表所指的“结转”是指财务上按国际会计准则结转销售收入，以物业实质交托给客户为标准（包含领房通知书已发出，业主未领取的状况）。

（
（2）本表所指销售面积和金额均指签校正式销售合同的面积和金额，不包含仅签订销售协议的面积和金额。

（
（3）“将来总可结转的销售面积/金额”＝截止已售未结转的面积/金额+2010年至项目结束估计销售面积/金额。

（
（4）“截止已售未结转”是指截止已经签订销售合同，但在财务上未结转收益表之销售收入的合同面积和金额；
（
（5）“2010年能否交托”需依据下拉框选择“No”或是“YES”，默认状况为不交托，该列一定自行选择；
（
（6）“2010年总可结转金额”：如当年无交托，“2010年可结转
（
（金额”＝“0'；有交托的，“2010年总可结转金额”＝“截止
（
（已售未结转”+“2010年估计销售”；
（
（7）“2010年估算结转面积和金额”原则上应与“2010年总可结转面积和金额”一致，若有特别状况致使“今年估算结转面积和金额”小于“今年可
结转面积和金额”（如估计工程完工滞后/样板房未交等原由），请在备
-12-
注栏中说明不一致产生的原由。

"（十）表12项目土地花费估算表
"
"．目的：
"
"1）土地花费表（一）：认识土地成本的组成，若有其余栏目，自行增添。

如：
青岛企业的拆迁布置房成本。

"
"2）土地花费表（二）：土地成安分摊，各期土地预估总成本依据占地面积分摊，引用表二的占地面积比率，若有不一样的合理的分法，能够删除公式，手工填写。

"
"．土地花费表（一）注意重点：
"
"1）土地花费表（一）和（二）两张表的共计应当相等。

"
"2）对不确立或暂估的土地花费请在备注栏中予以说明，并注明暂估
"
"依照。

"
"．土地花费表（二）注意重点：
"
"1）假定项目各期土地成本按占地面积分摊，某一期结转土地成本＝该期总未结
转土地成本/该期总未结转可售面积*该期2010年估计结转面积；若项目企业采
纳其余分摊方法，请直接改正相应公式，并在备注栏中说明方法及原由。

"
"（2）“账面节余成本”为存货科当今包含的土地花费，即"完工产品"、
"
"在开发物业"和"待开发物业"中土地成本的共计数；
-13-
3）各期总未结转土地成本＝各期估计总成本-累计已结转成本。

4）“累计已结转销售成本”由财务管理部依据国际会计准则报表口径填写，需与报送
企业的国际会计报表一致；“账面节余成本”请注意与国际会计准则报表查对能否一致。

（（十一）表13项当先期花费估算表
（
（．目的：
（
（1）先期花费表（一）用途；认识先期成本的组成。

（
（2）先期花费表（二）用途：先期成安分摊，各期先期预估总成本依据地上可售建筑面积（含拥有物业）分摊，引用表二的建筑面积比率，若有其余
合理的方法亦可。

（
（．先期花费表（二）注意重点：
（
（1）先期花费表二和表一的共计数应当相等。

（
（2）假定项当先期花费按建筑面积分摊，某一期结转先期花费＝该期
（
（总未结转先期成本/该期总未结转可售面积*该期2010年结转可售面积；尚若项目企业采纳其余分摊方法，请直接改正相应公式，并在备注栏中说明
方
（
（法及原由。

（
（（3）“账面节余成本”为存货科当今包含的先期花费，即"完工产品"、
（
（在开发物业"和"待开发物业"中先期花费的共计数。

（
（4）“总未结转先期花费”＝估计总成本-累计已结转成本。

-14-
5）“累计已结转销售成本”由财务管理部依据国际会计准则报表口径填写，需与报送
企业的国际会计报表一致；“账面节余成本”请注意与国际会计准则报表查对能否一致。

（十二）表14项目工程花费估算表
．目的：认识各期工程成本以及公建配套成本。

．注意重点：
1）其余与表12、表13一致，多了一项公共配套工程成本的分摊。

2）一般公共配套物业采纳谁享受谁分摊的原则，假如各期的业主都享受，则均要分摊，分摊原则依照各期地上可售面积（含拥有物业）所占比率分摊。

（（十三）表15项目成本计划表（整体）
（
（1．目的：认识各项成本的支付计划。

（
（．注意重点：
（
（（1）成本支付计划填报时期为2010年1月至项目结束，此中
2014
（
（年及此后年度（若有）计划支付数可汇总填列。

（
（2）因企业规划设计或成本估算不确立以及各项原由造成的成本支付时间不可以确立的，也一定在现有条件下作出估计，以便对项目整表现金
流做出初步测算。

-15-
3）B列数字都从表12-14链接过来，土地、先期、工程的未付总数应当和前面各表一致。

（（十四）表16项目2010年营销推行花费表
（
（．目的：
（
（掌握项目2010年度营销推行花费估算。

（
（．注意重点：
（
（（1）样板房装饰花费不列入销售推行费估算，在“表14工程花费-精
（
（装饰成本”中填报。

（
（（2）招商花费请列入“其余营销活动费”，并在备注栏中予以说明。

（
（
（
（
（（十五）表17项目2010年管理花费估算表
（
（1．目的：对2010年管理花费分明细作出详尽估算。

（
（．注意重点：
（
（1）管理花费估算表以及后边1-22花费明细表，先由花费发生或控制单位填报估算，再由人力资源部/综合管理部及财务管理部审查汇总后填报；此中各花费明细表“上年实质发生数”“列支科目”由财务管理部供给数据或负责填写。

（
（2）管理花费“上年实质数”共计数，原则上应与财务管理部上报企业企业复原后的花费报表共计数一致，存在差别的请在备注栏中说明原由。

-16-
（3）各花费明细表填列说明详见表17-1至表17-20的编制说明。

A.（十六）表18项目2010年财务花费估算表
B.
C.1．目的：对2010年财务花费分明细作出详尽估算。

D.
E.．注意重点：
F.
G.1）表18项目2010年财务花费估算表：借钱利息净支出用正数，净
收入用负数填列；银行存款利息收入用负数填列；汇兑损益及其余财务花费净支出用正数、净收入用负数填列。

H.
I.2）表18-1金融机构借钱利息支出表
J.
K.A.按不一样金融机构按不一样贷款逐笔填列，同一笔贷款计区分多次送还亦
L.
M.需分开列示，以方便计算利息。

N.
O.金融机构是指经国家同意从事钱币信誉活动的组织，包含银行、信托投资企业、保险企业、财务企业等。

P.
Q.C.请依据国际会计准则区分贷款利息能否知足资本化条件，不可以资本化
R.
S.的部分在“财务花费”科目列支，资本化部分在“开发间接费”科目列支。

T.
U.（3）表18-2资本占用费支出/收入估算表
V.
W.企业及所属子企业是指上市企业报表范围内需要归并抵消之所有子企业，详细范围同依照国际会计准则编制报表时所认定之范围。

X.
Y.企业借入金额用正数填列，借出金额用负数填列；对同一企业既有借入又有借出的，能够分开填列，也能够汇总填列。

-17-
C.请依据国际会计准则区分贷款利息能否知足资本化条件，不可以资本化
的部分在“财务花费”科目列支，资本化部分在“开发间接费”科目列支。

4）表18-3其余借钱利息支出/收入:其余借钱是指除金融机构借钱及计提资本占用费之外的单位及个人借钱，包含企业少量股东借钱。

（十七）表19项目2010年资本计划表
依据资本管理中心要求填写。

（十八）表20项目2010年估算收益表
1．目的：对2010年估计可实现收益作出详尽估算。

．注意重点：
1）表20项目2010年估算收益表：本表无需独自填列，均取自各明细表数据。

2）表20-1开发间接费估算表
考虑开发间接费需按分期在不一样年度结转的需要，本表分期填列。

考虑企业及所属子企业占用资本在企业归并中会集并抵销，开发间接费中利息填列时需区分资本占用费及外面借钱利息。

关系方定义见表18-2。

C.“估算年度新增开发间接费”之“金融机构及外单位贷款利息/关系
方资本占用费”共计数需于表18-1、18-2和表18-3保持一致。

（3）表20-4计提土地增值税（预征部分）估算表
-18-
A.仅当年有结转收入的企业需要填列；计税基础为财务上销售收入结转
额，并不是估算年度销售合同签订金额。

结转收入类型：依据不一样的预收税率填列。

（（十九）表21项目整体估算收益表
（
（．目的：对项目将来估计可实现收益作出详尽估算。

（
（．注意重点：
（
（1）表21项目整体估算收益表：本表无需独自填列，均取自各明细表数据。

（
（2）表21-1项目营销策划费估算表（整体）：2010年估算营销策划费直接等于“表6营销策划费估算表”共计数；2011-2014年及此后估算花费，企业有分年估算的，按分年估算填列，没有分年估算的，能够按当年估计销售额的必定比率暂估。

（
（3）表21-2项目管理花费估算表（整体）：2010年估算管理费费直接等于“表7管理花费估算表”共计数；2011-2014年及此后管理花费，企业有分年估算的，按分年估算填列，没有分年估算的，能够按当年估计销售额的必定比率或其余以为合理的方法进行暂估。

（
（4）表21-3项目利息估算表（整体）：项目利息包含金融机构及外单位借钱和关系方资本占用费利息两部分。

区分不一样利息主假如考虑关系方资本占用费内部抵销。

-19-
（5）表21-4项目贷款计划表（整体）：
A.贷款计划编制时间为2010年1月到项目结束，将来年度贷款计划不
确立的，也一定依照最有可能的获得的状况进行估计。

B.因成安分期结转的原由，项目贷款（包含2009年贷款余额及此后各
期改动）一定分至每一期，不一样意所有填在某一期。

假如贷款系多期共同取得，能够依照各期资本占用状况或贷款对应抵押物状况或是其余以为合理的方法进行分摊。

C.送还贷款用负数表示，增添贷款用正数表示，最后每一期的贷款余额
应为零。

存在酒店经营性贷款的，余额能够不为零。

-20-。