税务师第3章土地增值税(单元测试)

第三章土地增值税（单元测试）
一、单项选择题
1.下列关于转让房地产取得收入的说法中，不正确的是（）。

A.纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入，但不包括无形资产收入
B.对纳税人取得的实物收入，要按取得收入时的市场价格折算成货币收入
C.取得的收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币确认收入
D.当月以分期收款方式取得的外币收入，以实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币确认收入
2.计算土地增值税时，纳税人如果能按照转让房地产项目计算分摊利息支出且能提供金融机构贷款证明的，对于利息支出以外的其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的（）计算扣除。

A.5%以内
B.7%以内
C.10%以内
D.15%以内
3.2013年2月，位于县城的某工业企业销售2011年购入的一栋旧厂房，取得收入1000万元，并签订产权转移书据。

该厂房购入原价为600万元，购入时另支付相关税费26万元，已提折旧250万元。

房地产评估机构评定的该厂房重置成本价为1200万元，成新度折扣率为六成。

该企业销售厂房应缴纳土地增值税（）万元。

A.8.37
B.67.65
C.77.37
D.77.79
4.2013年2月，位于市区的房地产开发企业新建办公楼一幢，按照国家有关规定支付地价款800万元，缴纳相关税费25万元；办公楼开发成本1500万元；办公楼开发费用中的利息支出为200万元（能提供金融机构贷款证明且能按转让房地产项目计算分摊）；当年办公楼竣工验收以后，当年将总建筑面积的40%对外销售，签订产权转移书据，取得销售收入3000万元；剩余建筑面积对外出租，当年取得租金收入50万元。

已知：当地政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为5%，该房地产开发企业应缴纳土地增值税（）万元。

A.602.63
B.585.13
C.758.03
D.848.7
5.2013年2月，位于县城的某房地产开发公司转让新建普通标准住宅一幢，取得转让收入3000万元，并签订产权转移书据，该公司为取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本共计1500万元，利息支出80万元（包括超过贷款期限的利息20万元，利息支出能提供金融机构贷款证明且能按转让房地产项目计算分摊）；已知当地政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为3%。

该公司应缴纳土地增值税（）万元。

A.0
B.139.95
D.279.9
6.下列关于土地增值税允许扣除项目金额中的利息支出的说法中，不正确的是（）。

A.纳税人支付的超过商业银行同类同期贷款利率的利息，不得扣除
B.纳税人支付的超过国家规定上浮幅度的利息支出，不得扣除
C.纳税人支付的超过贷款期限的利息，可以扣除
D.纳税人支付的加罚的利息，不得扣除
7.根据土地增值税的有关规定，下列说法正确的是（）。

A.非房地产开发公司应自交付房地产之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理土地增值税的纳税申报
B.非房地产开发公司应自交付房地产之日起15日内，向房地产所在地的主管税务机关办理土地增值税的纳税申报
C.非房地产开发公司应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理土地增值税的纳税申报
D.非房地产开发公司应自转让房地产合同签订之日起15日内，向房地产所在地的主管税务机关办理土地增值税的纳税申报
8.对于符合土地增值税清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起（）日内到主管税务机关办理清算手续。

A.7
B.15
C.30
D.90
【答案】D
【解析】对于符合土地增值税清算条件应进行土地增税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

9.某市房地产开发企业开发一幢写字楼，为开发该写字楼取得土地使用权支付地价款和相关税费共计1800万元，发生房地产开发成本1600万元，发生管理费用100万元、销售费用150万元、未发生借款，无利息支出；该写字楼竣工验收后，将总建筑面积的1/2对外销售，签订销售合同，取得销售收入4000万元；剩余的建筑面积对外出租，当年取得租金收入200万元。

已知当地省级人民政府规定房地产开发费用扣除比例为9%。

该房地产开发企业应缴纳的土地增值税为（）万元。

A.476.1
B.514.15
C.519.1
D.667.15
10.位于市区的某房地产开发企业，2013年1月通过竞拍取得一宗土地使用权，支付地价款和相关税费合计2000万元，当年占用40%的土地面积用于开发写字楼。

开发期间发生开发成本4000万元；发生利息费用200万元（全部为向某大型工业企业借款的利息支出）。

10月，房地产开发公司将写字楼总建筑面积的1/2对外销售，签订销售合同，取得收入18000万元。

已知当地政府规定房地产开发费用的计算扣除比例为最高限额比例。

该房地产开发企业应缴纳的土地增值税为（）万元。

A.5350.5
B.6895.5
C.7009.5
11.位于市区的某房地产开发企业，2013年1月通过竞拍取得一宗土地使用权，支付地价款和相关税费合计3000万元，开发期间发生开发成本6000万元；发生管理费用200万元、销售费用400万元、利息费用100万元（能提供金融机构的贷款证明且能按转让房地产项目计算分摊利息支出）。

7月份该写字楼竣工验收。

8月，房地产开发公司将写字楼总建筑面积的1/3直接销售，签订销售合同，取得收入8000万元；11月，房地产开发公司用所开发写字楼的l/3奖励给企业优秀的销售人员。

剩余的l/3对外出租，当年取得租金收入50万元。

已知当地政府规定房地产开发费用的计算扣除比例为5%。

则该房地产开发公司当年应缴纳土地增值税（）万元。

A.2256
B.2388
C.2599
D.2782
12.2013年10月，位于市区的某房地产开发企业转让一栋2年前建造的办公楼，签订销售合同，取得收入200万元，当时的建造成本为154万元；经房地产评估机构评估，该房屋重置成本价为220万元，成新度折扣率为七成。

该房地产开发企业应缴纳土地增值税（）万元。

A.10.47
B.10.5
C.13.01
D.13.04
13.某工业企业2013年转让一幢委托建筑公司新建的办公楼，签订产权转移书据，取得转让收入4000万元，取得与该办公楼相关的土地使用权所支付的金额为800万元，开发期间发生的开发成本为1000万元，利息支出50万元（不能提供金融机构的贷款证明），转让过程中缴纳相关税金共222万元（其中含印花税2万元）。

当地省政府规定，计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为9%。

该企业转让办公楼应缴纳土地增值税（）万元。

A.544.8
B.617.2
C.618.1
D.726.4
14.某房地产开发企业取得一宗土地使用权用于开发建造写字楼，支付地价款和相关税费共计150万元；开发期间支付前期工程费60万元、基础设施费40万元、开发间接费用30万元、支付建筑企业工程款630万元（合同规定工程总价款700万元，当期实际支付总价款的90%，剩余的10%作为质量保证金留存1年，建筑企业没有就质量保证金开具发票）；项目竣工后，企业对外销售了60%的写字楼；剩余的40%用于对外出租。

则该房地产开发企业进行土地增值税清算时，可以扣除的房地产开发成本是（）万元。

A.438
B.456
C.498
D.730
15.纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，按照（）计算征收土地增值税。

A.同类房地产的最高销售价格
B.土地增值税最高一级的税率和速算扣除系数
C.同类房地产的最高销售价格的20%
D.评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估确定的收入
二、多项选择题
1.下列各项中，不属于土地增值税征收范围的有（）。

A.转让非国有土地使用权
B.出让国有土地使用权
C.房地产的继承
D.房产所有人将房屋产权赠与直系亲属
E.房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营
2.下列各项中，属于房地产开发成本扣除项目的有（）。

A.土地征用费
B.三通一平支出
C.开发间接费用
D.以出让方式取得土地使用权而支付的土地出让金
E.公共配套设施费
3.房地产开发企业转让新建房，可列入加计20%扣除基数的有（）。

A.取得土地使用权支付的契税
B.开发间接费用
C.与房地产开发项目有关的财务费用
D.转让房地产缴纳的教育费附加
E.转让房地产缴纳的印花税
4.关于普通标准住宅的标准，下列说法正确的有（）。

A.住宅小区建筑容积率在0.8以上
B.住宅小区建筑容积率在1.0以上
C.单套建筑面积在120平方米以下
D.单套建筑面积在150平方米以下
E.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下
5.下列各项中，免征土地增值税的有（）。

A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的
B.因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产
C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额占扣除项目金额之和的比例为15%
D.企事业单位转让旧房作为廉租住房房源，且增值额未超过扣除项目金额之和20%的
E.房地产评估增值
6.根据土地增值税的有关规定，下列各项中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（）。

A.房地产开发项目全部竣工、完成销售的
B.整体转让未竣工决算的房地产开发项目的
C.直接转让土地使用权的
D.取得销售许可证满2年仍未销售完毕的
E.取得的房地产销售收入占该项目收入总额85%以上的
7.根据土地增值税的有关规定，下列说法中，正确的有（）。

A.土地增值税清算时，未全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入
B.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除
C.房地产开发企业为取得土地使用权支付的契税，计入房地产开发成本中扣除
D.纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内
补缴的，不加收滞纳金
E.房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同规定扣留的质量保证金，一律不得扣除
8.下列关于房地产开发企业土地增值税清算的说法，正确的有（）。

A.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，一律据实扣除
B.对于分期开发的房地产项目，各期清算方式应保持一致
C.货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费
D.房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理
E.房地产开发企业销售已装修房屋，其装修费用按照房屋原值的20%计入房地产开发成本
9.下列各项中，属于土地增值税征税范围的有（）。

A.存量房地产的买卖
B.单位之间交换房地产
C.房地产的代建房行为
D.房地产的继承
E.抵押期满以房地产抵债的
10.下列各项中，房地产开发企业转让新建房和房地产开发企业转让存量房，在计算土地增值额时，均能扣除的项目有（）。

A.取得土地使用权所支付的金额
B.房地产开发成本
C.财政部规定的其他扣除项目
D.评估价格
E.转让房地产缴纳的城建税
11.下列各项中，房地产开发企业转让新建房和房地产开发企业转让未经开发的土地使用权，在计算土地增值额时，均能扣除的项目有（）。

A.取得土地使用权所支付的金额
B.房地产开发成本
C.房地产开发费用
D.评估价格
E.转让房地产缴纳的教育费附加
12.房地产开发企业新建房转让，在计算应缴纳的土地增值税时，下列税金中，允许作为“与转让房地产有关的税金”扣除的有（）。

A.营业税
B.城市维护建设税
C.教育费附加
D.印花税
E.契税
13.根据土地增值税的有关规定，下列说法中正确的有（）。

A.非房地产开发公司转让原自用住房的，应从签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产所在地主管税务机关备案
B.纳税人以分期收款方式转让房地产的，主管税务机关可根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限
C.房地产开发公司应当在签订房地产转让合同，发生纳税义务后7日内或在税务机关核定的期限内，按照规定向主管税务机关办理纳税申报
D.自然人转让的房地产坐落地与其居住地不在同一地的，应在其居住地的主管税务机关申报纳税
E.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，在计算土地增值税时不得扣除
14.位于市区的某房地产开发企业，2013年1月通过竞拍取得一宗土地使用权，支付地价款和相关税费合计2000万元。

开发期间发生开发成本3000万元；发生利息费用100万元（不能提供金融机构的贷款证明）。

9月，房地产开发公司将写字楼对外销售了1/2，签订销售合同，取得收入7000万元；另转让一栋2年前建造的旧办公楼，签订销售合同，取得收入2000万元。

已知当地政府规定房地产开发费用的计算扣除比例按最高的限额比例扣除。

则下列关于房地产开发公司在计算应缴纳的土地增值税时，税务处理正确的有（）。

A.房地产开发企业在计算转让新建写字楼应缴纳的土地增值税时，可以扣除房地产开发费用为250万元
B.房地产开发企业在计算转让新建写字楼应缴纳的土地增值税时，可以扣除房地产开发费用为125万元
C.房地产开发企业在计算转让新建写字楼应缴纳的土地增值税时，可以扣除的税金为385万元
D.房地产开发企业在计算转让旧办公楼应缴纳的土地增值税时，可以扣除的税金为110万元
E.房地产开发企业在计算转让旧办公楼应缴纳的土地增值税时，可以扣除的税金为111万元
三、综合题
某市一家房地产开发企业，2013年委托建筑公司承建写字楼一栋，其中：90%建筑面积直接对外销售，签订销售合同，取得销售收入6000万元；剩余的10%对外出租，当年取得租金收入300万元。

与该写字楼开发相关的成本、费用有：
（1）受让土地使用权，支付地价款和相关税费1100万元；
（2）支付建筑成本2500万元、开发间接费用500万元；
（3）发生管理费用120万元、销售费用300万元、利息费用200万元（不能提供金融机构的贷款证明）；
（4）当地政府规定，房地产开发费用扣除比例为10%。

（5）另将当年取得的一块未经开发的土地使用权转让，签订产权转移书据，取得转让收入800万元，该土地使用权受让原价为300万元，缴纳相关税费9万元。

要求：根据上述资料回答下列问题：
（1）该房地产开发企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计（）万元。

A.346.5
B.357.5
C.390.5
D.374
（2）该房地产开发企业计算销售写字楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额共计（）万元。

A.4389
B.4942.5
C.5127
D.5418
（3）该房地产开发企业销售写字楼应缴纳土地增值税（）万元。

A.174.6
B.261.9
C.317.25
D.483.3
（4）该房地产开发企业转让未经开发的土地使用权应缴纳土地增值税（）万元。

A.181.02
B.181.28
C.168.4
D.170.29。