房地产企业(投资企业)设计委托与设计方案评审管理制度

房地产企业（投资企业）
设计委托与设计方案评审管理制度
第一条为了保证设计质量，缩短设计及评审周期，提高资金效益，预防和减少因设计失误而影响进度和工程造价，特制定本制度。

第二条本制度所称的“设计”从范畴上进行划分包括规划设计、市政设计、景观设计、建筑设计和室内设计等，从阶段进行划分包括概念性方案设计、方案设计、初步设计、施工图设计和专业深化设计等。

第三条职责分配
（一）企划发展部
1、负责项目勘察、设计供方的选择，提出设计方案是否满足技术性要求的主导意见；负责审批异地项目公司设计供方的选择；
2、负责项目概念设计方案、方案设计、初步设计；
3、监督项目公司施工图设计；
4、参与设计评审，提出“限额设计”及项目成本控制的主导意见。

5、负责对项目各阶段设计成果进行备案，并负责设计成果评价；
6、对项目的设计管理提供技术支持。

（二）经营管理部
参与设计评审，提出设计方案是否满足市场需求及功能性要求的主导意见。

第四条设计单位选择
公司所选择的设计单位必须满足以下基本条件：
（一）具有独立法人资格。

境外设计单位在国内应有独立法人资格的分支机构。

（二）是著名（品牌）设计机构，对项目市场推广有显著的促进作用。

（三）具有多年的设计经验，成立时间五年以上。

（四）信用良好，经调查近两年内没有重大合同纠纷或其它不良记录。

（五）有类似项目和大型项目、标志性建筑的设计经验。

（六）专业特长与所委托的项目的类型一致。

（七）具有较强的成本意识、市场意识、作品意识。

（八）设计师具有与设计单位同等的能力。

（九）能很好地与其他专业设计相配合。

（十）内部管理体系健全。

（十一）能及时提供税务发票。

同时在选择设计单位时，在可行的情况下应要求设计单位做出以下条件的明确的承诺：
1、同意在公司及项目的宣传资料、广告中出现设计单位的名称和标志；
2、同意在今后的合作中“设计收费标准”有不低于约定额度的优惠；
3、同意在对外宣传中将委托项目作为案例进行正面宣传；
4、必要时，要求同意为公司其它项目的设计提供免费顾问，并在所顾问的项目的宣传资料、广告中以“设计顾问”的名义出现其单位名称和标志。

第五条设计招标、委托文件的编制
（一）责任部门（指企划发展部或代理公司）负责编制授权范围内的设计招标、委托文件。

（二）设计招标、委托文件应包括但不限于：
1、招标公告或邀请招标函；
2、项目介绍；
3、设计要求；
4、投标要求；
5、评标、中标通知书发出的时间；
6、其它文件。

（三）《设计委托书》必须充分、详细、明确，内容应包括但不限于：
1、公司的开发理念；
2、企业专业形象定位；
3、企业文化；
4、公司产品模式，曾经开发的项目的定式风格，项目所在地的历史沿袭、文化特色，目标客户分析，项目的核心开发理念，项目的自然与人文环境；
5、设计目的；
6、设计依据；
7、设计范围；
8、设计原则；
9、成本限额；
10、设计要求。

（四）在编制设计招标、委托文件的过程中，要广泛征询相关部门的意见和建议，尤其是要充分听取分管领导的指导意见。

第六条设计委托后，责任部门应确保与设计单位的项目负责人的有效沟通，及时掌握设计进度和需要补充、明确的内容。

设计期间，责任部门应及时、准确地记录双方沟通的内容，作为解决可能出现的纠纷的原始证据。

第七条当设计内容需要变更时，责任部门应与设计单位及时签署补充协议，确保双方对变更内容理解一致。

第八条设计方案评审的原则
（一）边设计边评审：为了防止设计偏差、缩短设计和评审周期，公司分别对规划设计、初步设计和施工图设计各阶段的设计成果进行依次评审。

阶段设计成果评审通过后，设计单位方可进行下一阶段的设计工作。

（二）责任部门是设计方案评审的责任人，对各阶段的设计成果、质量负责。

第九条规划设计方案的评审
（一）设计方案的评审
责任部门负责组织设计方案的评审和验证，相关部门和人员参与。

（二）规划设计方案应至少经过两轮评审，方可产生最终方案。

1、第一轮评审
各规划设计方案的竞标单位在规定时间内将竞标方案送到后，责任部门组织由成本管理部门、营销部门、物业部门等相关部门、专业工程师及
与项目定位相匹配的外部专家参加的规划方案评审会议进行方案的第一轮评审。

评审后保留2～3家优秀方案的设计单位参加下一轮的方案竞标。

2、第二轮评审
被保留的设计单位吸收其他方案的设计思想，对方案进行改进，并在规定时间内参加规划设计方案的第二轮竞标。

责任部门再次组织规划方案评审会议进行方案的第二轮评审。

第二轮评审的结论报公司招标委员会，由招标委员会确定最终中标设计单位。

未中标的单位公司按照招标文件的规定给予一定的费用。

3、中标单位再次吸收其他单位方案的设计思想和公司的设计要求，对方案进行进一步改进，确定方案后报责任部门，责任部门根据不同的评审事项组织成本管理部门、营销部门、物业部门等部门，根据各部门的专业职能进行内部综合评审或专项评审，提出改进意见，直至方案满足公司的开发要求，确定最终方案。

4、方案设计的评审包括后期初步设计的评审。

5、在各阶段在设计院提交方案或图纸后，责任部门应先组织专业工程师对设计方案或图纸进行预审，提出技术审核意见，然后报规划设计评审会议进行讨论、审核。

6、鉴于设计方案直接决定项目成本的高低，因此在进行设计方案评审时，“成本限额”是评审的一个重要方面。

7、每次设计方案评审后，由责任部门专业工程师整理评审记录，并保存。

（三）方案设计直接影响项目的市场竞争力和盈利能力，在一定程度上决定着项目的成败。

除了采用以上评审方式外，可通过进一步征询社会公众、房地产各领域专家、目标客户的意见。

第十条施工图建筑设计（施工图设计出图前）方案的审核
（一）根据项目需要，规划设计方案确认后，可要求设计单位进行单体建筑的方案设计。

（二）方案设计完成后由责任部门选择、委托建筑设计单位进行施工图设计。

（三）施工图设计出图后由责任部门组织相关部门和人员对施工图方案进行各专业审核。

（四）施工图审核根据项目大小、难易程度、工作量、时间要求等情况由责任部门组织实施，或委托外部专业审图机构或个人实施。

（五）施工图内部审核的结果根据需要可通过或要求外部专业审查机构向设计单位进行传达。

（六）施工图审核是项目设计阶段质量和成本控制的一个重点，主要就满足设计要求和设计规范专业角度，特别是质量、成本角度进行审核，提出修改建议。

（七）为确保项目成本控制目标的实现，责任部门可在施工图设计委托时向设计单位提出单位造价成本的限定要求。

（八）经审核修改后的施工图交设计单位进行修改，以确定最终设计图纸。

第十一条设计评审应从各个专业、各个方面逐一进行，并与设计
单位进行充分沟通，了解设计单位的设计思想，既要满足项目的“设计要求”，又要尽量防止“设计要求”影响设计师设计思想的发挥和体现。

第十二条为提高设计评审质量，减少因设计变更而导致的项目进度延迟和工程造价增加，可以委托社会上的、非政府行为的、与设计单位专业一致的其它设计单位进行评审。

责任部门负责对专业评审机构考察、洽谈、监督和评价。

第十三条设计工作计划
（一）在项目设计委托和设计报批前，责任部门负责编制项目的《设计工作计划》。

（二）《设计工作计划》应包括各阶段工作的起止时间、责任人、工作成果和效果评价等内容。

（三）《设计工作计划》应充分考虑到项目前期手续可能导致的时间延迟和公司确定的开工时间，必须留足施工图会审的时间，严防仓促开工。

（四）《设计工作计划》是对责任部门及相关人员进行绩效考核的依据。

第十四条设计各阶段评审、审核要求
（一）拓展规划方案评审
确定概念规划、概念方案，以及产品定位指标。

初步设计是决定工程采用的技术方案的阶段，这阶段设计图纸的审核，侧重于工程所采用的技术方案是否符合总体方案的要求，以及是否达
施工图是对建筑物、设备、管线等工程对象物的尺寸、布置、选用材料、构造、相互关系、施工及安装质量要求的详细图纸和说明，是指导施工的直接依据，从而也是设计阶段质量控制的一个重点。

----评审目的：确认景观的空间分布、功能划分、道路系统和重点区域景观方案。

确认符合总体成本要求。

----评审目的：确定示范区总图规划方案、销售流线、展示范围，
青年人首先要树雄心，立大志，其次就要决心作一个有用的人才。