“新土改”有望演绎破冰浪潮

营 、流转土地 。也可作价、折股作为资本从事股份经 商品房 ，过上进工厂上班拿工资 、有社保医保 的 “ 城 营 、合作经营或抵押担保 ，这对于最大限度发挥农村 里 人 ”生 活 。 土地使 用价值和效益 ，保护农民和集体的合法权益 ， 所谓 “ 宅基地换房 ”办法 ，即农 民自愿以其宅基
作 ：加强土地承包经营权流转管理和服务 ，建立健全 土地承包经营权流转市场，按照依法 自愿有偿原则 ， 允许农民以转包 、出租、互换 、转让 、股份合作等形
小产权房将走 向合法化？
小产权房的问题 由来已久 ，所谓的 “ 小产权房”
式流转土地承包经营权 ，发展多种形式的适度规模经 是指 由乡镇政府发证书的房屋 ，第一 ，这样 的房屋没
的具体细则尚未出台 ， “ 小产权房”是否还是集体产 城镇建设的做法 ，不是农村人 口简单地向城镇迁居，
权 ，能否面向城镇居民销售都没有 明细 ，很 多事情就 而是实现城乡统筹发展 。从某种意义上说 ，它推进了 不好确定 。如果 “ 小产权 房”能够确定 产权归属 的 城 乡协调发展 、促进了土地集约高效利用。也是我 国 话 。那伴随而生的很 多问题也就迎刃而解。 小产权房的产 生和存在有其历史根源。从现 行的 各项土地相 关法规来说 ，还缺乏相应 的政 策支撑 。 农村发展史上的一次深刻变革。 ９ 月下旬 ，北京市副市长 赵凤桐 向市人大常委会 作 报告 时透 露 ，北京 目前正 在对天津市 “ 宅基地换
解放和发展农村生产力 ，促进农村土地流转 ，发展农 地 。按 照规定 的置换 标准 ，换取小城 镇 内的一 套住
业 适度规模经营 ，建设现代农业 具有重要意义 。据 宅 ，迁入小城镇居住。原村庄建设用地进行复耕 ，而 悉 ，这一做法将在枣庄全市农村陆续推广。 能会给全国的其他地方带来示范效应 ，并可以被选择 性地借鉴和利用。
十七届三 中全会 以后专家表示 ，由于 “ 新土改” 节约下来的土地整合后再 “ 招”、 “ 拍”、 “ 挂”出
枣庄的改革试验 ，如果可行并具有积极意义 ，可 售 ，用土地收益弥补小城镇建设资金缺 口。 天津试行宅基地换房 以后 ，在社会上反 响强烈 ，
评论称这将使４ 万人告别农村而成为城镇人 ，并拥有 城镇住宅。分析称 ，天津市以 “ 宅基地换房 ”推进小
《 决定 》中申明，只要符合法律 和规定 ，农 民有 今年９ ０ 月３ 日，国家主席胡锦涛视察安徽凤 阳小 岗村
十七届三中全会提出破解城 乡二元结构形成一体 “ 小产权房”的合 法性问题再一次被广泛讨论。随着 如火如茶。很多专家认为 ，城 中村为数众多的 “ 小产
权房”，身份权属问题最应该立法明确 。 云南财经大学土地 与政策研究中心副主任周大研 表示 ，以往 ，农民的住房是 自建的 ，但宅基地却属集 体所有 ，这就存在几个问题 ：当集体土地被征用 时， 只有国有化后才能够进入市场 ；同时，农民宅基地 由
从安徽凤阳小岗村再出发 ，以３ 年农村改革的卓 Ｏ
这一为世界瞩 目的改革方案，涉及到 了三农问题的方 越成绩 为起点，今次 “ 新土改”在诸多方面突破了以 方面面 ，而最为引人关注的莫过于媒体普遍聚焦的农 往发展藩篱 ，同时也为新农村建设开启了很 多新的发 村 “ 新土改”。 “ 搞好农村土地确权 、登记 、颁证工 展 向路 。
始进行 了形形色色的改革试验 ，山东枣庄是走在最前 列的。据 中新社报道 ，山东省枣庄市 山亭区徐庄镇的 ２０ ８ 名农 民，于９ １ 日便领到 了由山亭区人 民政府 月 ５
发放的农村土地使用产权证。据悉 ，由地方政府向农 民发放农村土地使 用产权证在全国尚属首次 。
枣庄市 山亭区政府此次发放 的农村土地使用产权
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宏观 分析
触及到问题根本 ，土地使用权转让也还不能迅速影响
商 品房买卖格局 ，但农村土地使用权 的多种形式流转 和试用期的大幅度延长已经赋予 了小产权房更多的市
场活力。
宅基地换房 能否推 广？
在宅基地换房的尝试与突破领域 ，天津市虽然不 是开拓者 ，确是比较成功 的典范 。从２ ０ 年下半年 ０５ 开始 ，天津市围绕破解土地和资金双重约束的难题 ， 在广泛征求农民意愿和大量调研基础上 ，推出以 “ 宅
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新土改”有望演绎破 冰浪潮
口本刊记者 张 兴 军 “ 新土 改 ” 。
１ 月２ 日， ０ ０ 新华社全 文刊发十 七届 三中全会 通过
的《 关于推进农村改革发展若干重大 问题的决定 》。
证 ，是根据 《中华人 民共 和国农村土地承 包
、
《 中华人民共和国物权法 》等法律 、法规的规定 ，进
行审核 、登记 、确认的土地使用产权证。本产权在不
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改变农村土地集体所有制和农户承包权的基础上 ，具 基地换房”加快小城镇建设 的办法 ，并在 “ 十二镇五 有使用权 、流转权 、转让权和收益权。
村 ”开展试 点 ，涉及津郊近十八万农 民。￣ ２ ０ 年 Ｊ ｌ０ ８ 持证人在产权期限内按规定用途可依法使用 、经 末 ，天津将有十万农民告别乡间老屋 ，住上有产权的
使 用权 的土地将 可 以通过 多种 形式进行流 转。早在 化 新格 局 ，对农 村土地流转等 问题进行探讨 ，使得
时 ，这一突破历 史的改革决定就 已经被定调 为农村 城市化进程的加快 ，全国各地的城中村改造也进行得
于没有分户证 ，不能单独作 为完整的房地产产权进行 交易。而 由于农民住宅产权 的不完整性 ，使农民仅有 的财富不能作为资本来运作。 在十 七届三 中全会之前 ，我 国部分地区就 已经开
营 ；完善农村宅基地制度，严格宅基地管理 ，依法保 有国家颁发的土地使用证和预售许可证 ；第二 ，国土 障农户宅基地用益物权等条款令人瞩 目……” ，条条 房 管局也不会给予这样 的房屋备案。换言之 ，这样 的
目目中无不表 明农民的土地物权 中的流转权被部分承 房子是国家不认可的，购买此类房屋 的权益是不受国 认和可 以部分获得流转权收益的历史性进步。 家法律保护的。