浅谈供应链视角下房地产项目成本控制研究

浅谈供应链视角下房地产项目成本控制
研究
摘要：本文将供应链管理的思想引入到房地产企业的成本管理中，以房地产
开发企业为核心，上游和下游企业为主干，充分利用供应链上下游合作伙伴企业
的信息资源和服务，分析了房地产项目成本体系的构成，成本控制体系的构成及
成本控制体系的保障措施，探讨了供应链视角下房地产项目成本如何管控。

关键词：房地产；成本控制；供应链
一、引言
近年来，我国不断出台相关调控政策和措施，国家大力倡导稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，房地产企业在新时代面临
新的挑战。

房地产企业的成本支出不断提升，应当增强企业自身的成本控制，增
加企业的效益。

二、供应链视角下房地产项目成本体系的构成
房地产项目供应链成本控制的最终目标是将链条上的总成本降低到合理最低值，使房地产企业获得较多利润，增强市场竞争力【1】。

房地产供应链成本可分
为房地产企业上游成本、中游成本和下游成本，其核心和界限是房地产开发企业
自身内部成本【2】。

2.1供应链上游环节成本
（1）可行性研究费。

可行性研究通常是项目所在城市经济与发展规划分析、市场分析及预测、目标市场定位、产品定位、工程建设及销售计划、投资经济效
益分析、风险及应对等综合分析及建议。

（2）土地费。

土地成本通常包括土地取得费用和土地开发费用。

（3）勘察设计费。

勘察设计费主要包括地质勘查费、规划设计费、方案设计费、初步和施工图设计费等费用。

（4）咨询费。

通常包括监理、招标代理、造价咨询、项目策划、检测、环境评估等费用。

2.2供应链中游环节成本
（1）材料设备购置费。

主要包含企业从外部采购材料、设备支付的及在采购过程中发生的全部开支。

（2）建筑安装费。

建筑安装费通常包含建筑工程费、安装工程费、装修费及其他费。

（3）管理费。

管理费通常是指开发企业从土地获取、交付客户至售后服务整个开发过程中维持企业正常生产、运营所产生的费用3。

（4）财务费。

房地产开发项目通常需要投入的资金金额较大，通常需要获得金融机构的贷款，需要支付一定的贷款利息和金融服务费用，如信托投资机构以入股形式产生的股息和分红。

（5）税费。

房地产开发项目税费主要涉及增值税及其附加、土地增值税、房产税、契税、印花税等。

2.3供应链下游环节成本
（1）销售费。

房地产销售费用主要是开发企业为了将商品房销售出去，通过销售代理、广告宣传等为房屋销售所产生的各项费用。

（2）物业管理费。

物业管理费一般包含公共物业及配套设施的保养费用；聘请物业公司咨询服务类费用；管理人员工资以及小区入住前投入的费用等。

三、供应链视角下房地产项目成本控制体系的构成
3.1项目供应链上游成本控制
供应链上游成本中土地费和勘察设计费是两项关键的费用。

（1）土地成本控制。

在供应链上游成本中，土地费成本的高低对于整个供
应链成本有着非常重要的作用。

首先，开发企业在拿地前期应针对土地所属城市
及板块等因素做好深入市场背景信息调查。

其次，开发企业应做好项目市场定位，了解地块周边竞品销售价格、土地楼面价等。

再者，开发企业应编制好投资估算
目标成本，预测项目整盘开发周期、预期售价和总投资、预期利润等，推算出合
理的土地预期价格。

最后，开发企业从公司整体战略及资金储备等方面研究决定
是否获取地块。

（2）勘察设计成本控制。

项目的设计环节通常会直接影响供应链中游、下
游的成本。

从成本角度，开发企业委托设计院必须要严格执行限额标准，开发企
业在设计任务书中应明确限额设计指标。

同时，开发企业可以委托第三方设计优
化咨询公司对委托设计的成果文件进行优化，降低后期供应链中游施工阶段的建
安费用。

3.2项目供应链中游成本控制
项目供应链中游成本中材料设备购置费和建筑安装工程费是两项关键费用。

（1）材料设备购置成本的控制。

首先，房地产开发企业与材料设备采购企
业间需要建立战略合作伙伴关系。

强调合作伙伴企业之间是相互信任、长期合作，拥有共同价值目标，追求的是房地产供应链项目整体收益最大化。

【4】其次，房
地产开发企业采购人员需要对材料设备的市场价格全面调研分析，确保材料设备
采购质优价廉，降低采购成本。

再者，应推广使用集中采购，房地产开发企业集
团针对各下属城市公司的采购需要统一计划，统一集中采购、规模化采购，严格
控制材料设备购置费的成本。

（2）建筑安装成本的控制。

建筑安装费是供应链中游成本中最重要的成本。

在施工过程中要确保工程质量、安全、进度、投资、环境管理等满足工程的整体
目标。

承包商对于承包的施工合同要做好深入成本分析，在施工中做好成本偏差
分析控制，要加强工程变更、工程索赔的成本管理。

同时，监理单位也要在监理
合同范围内对项目进行监督，在质量合格基础上控制好供应链成本。

3.3项目供应链下游成本控制
项目供应链下游成本中销售费和物业管理费是两项重要费用。

（1）销售成本控制。

销售阶段首先要准确市场定位和品牌形象推广，制定
有效的销售策划方案，不断完善销售推广计划，控制销售成本。

其次，房地产开
发企业或销售代理公司应当建立优秀的销售团队，用科学的管理制度，制定有效
的绩效考核制度，销售人员薪资与销售业绩匹配。

再者，数据、信息的充分共享
有利于增加房地产开发企业与客户的成交量，通过企业销售与顾客的数据、信息
共享，极大的提高交易效率，有效控制销售阶段的成本。

（2）物业管理成本控制。

当前，很多房地产开发集团都建立了下属的物业
公司。

首先，房地产开发企业和物业公司在项目后期运营维护目标上应达成共识。

其次，物业公司应提高物品的使用效率，做好物资采购成本管理，将物资浪费控
制在最低水平。

再者，物业管理阶段，最重要的是要让业主满意，在提升物业服
务水平的前提下，控制好物业成本。

四、供应链视角下房地产项目成本控制体系的保障措施
4.1树立供应链成本管控观念，促进成本优化
房地产开发企业需要深入探索供应链成本管理，企业全员需要树立供应链成
本管理观念。

许多行业标杆房地产企业在供应链成本管理实践中进行了有效的尝试，创新了专业化协作和产业链整合等经典模式【5】。

部分标杆房地产企业以高
度垂直一体化的生产经营模式替代传统外包经营模式，其成本管控涵盖房地产开
发所有环节，并延伸至供应链上下游企业。

4.2强化供应链组织管理保障、适应成本控制需求
房地产企业构建供应链成本控制体系，需要积极引进高素质复合型人才，优
化企业员工结构体系。

这就要求企业员工不仅要熟悉掌握个人岗位工作，还需熟
悉房地产开发整个供应链流程，方便在执行任务时，能够得到有效的沟通。

企业
招聘高素质人才，注入新思想、不断改进和优化企业供应链成本。

同时，企业应
当完善激励和考核政策，将绩效考核与成本控制挂钩，将成本控制与员工薪酬奖金挂钩，确保成本管控落实到实处，落实到企业全体员工、责任到人。

4.3构建供应链信息化系统，动态监控目标成本
房地产企业要强化信息化建设作为企业成本管控的强有力技术支撑。

首先，供应链信息化系统依托于计算机系统，可以将繁琐复杂的成本管控工作趋于系统化、便捷化，节约时间、更好服务成本管控。

其次，供应链信息化系统可以让成本人员实时有效监控项目的动态成本。

再者，供应链信息在后期项目结束后，便于项目后评价的分析，为企业类似项目的成本管控提供有利经验和保障【6】。

例如，企业可以集团与项目公司间远程协同信息化管控，建立健全成本信息管理系统。

运用ERP系统加强供应链在决策、运营、技术等多方面的协作，不断提升企业成本管控能力【7】。

4.4建立供应链企业合作伙伴关系，有效控制成本
供应链合作伙伴关系的建立有利于简化签订合同相关繁琐手续，不再需要反复协商合同条款，降低相互间的交易成本，达到项目控制成本的目的。

房地产供应链合作伙伴关系管理主要包括：（1）合作关系的选择。

通过供应链上下游企业合作伙伴价值分析和谈判，做到合作企业间发展战略应该一致，这样才能达到长期共同发展、互利共赢的目的。

（2）合作实施管理。

合作伙伴需要建立预期目标和协议，实施效果评估，可以通过第三方检查、评估，持续改进合作策略。

（3）合作风险管理。

识别企业间潜在的合作风险，针对合作伙伴企业风险定量分析，指定风险分担合作协议等内容【4】。

五、结语
供应链成本管理是当前房地产企业构建全面成本管控体系的重要手段。

房地产企业项目供应链成本涉及面广，在我国全面建立房地产企业供应链管理系统，实现供应链成本管控，任重而道远。

本文从供应链视角分析了房地产项目成本体系的构成，成本控制体系的构成及成本控制体系的保障措施，期望能够为房地产企业成本管控提供新的借鉴。

1李丽丽，供应链视角D房地产公司项目成本控制研究[D]哈尔滨工业大学硕士学位论文，2018.6 20
2王幼松，伍洋，张雁基于供应链理论的房地产企业成本管理模式研究，[J]建筑经济，2010.08，106-107
3梁玉婉供应链管理模式下房地产企业成本控制研究,[D]湖南工业大学硕士学位论文，2015，22-23
4曹吉鸣基于房地产供应链的合作伙伴关系管理,[J]建筑经济，2005年1期，41-42
5张娜基于供应链的房地产开发企业成本管控研究,[J]现代经济信息，2019年33期，165
6杜志磊施工项目成本控制信息化的研究,[J]造价管理，2009（8）：104-108.
7王静雅供应链视角下C房地产公司成本控制研究.[D],西安石油大学硕士学位论文，2020.6.15
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