资产评估的基本假设与方法

（二）公开市场假设
❖指资产可以在充分竞争的产权市场上自由买卖，其 价格的高低取决于一定市场的供求状况下独立的买 卖双方对资产的价值判断。
❖资产买卖的双方都有足够的时间收集信息。 ❖资产用途可以随便选择。
（三）破产清算假设
❖针对破产清算企业。假定资产的所有者在特定条件 下被迫将其资产整体或拆零在公开市场上出售。
❖ 影响K值的主要因素是：
1、时间因素
2、地域因素
3、资产的功能
A
B
C
❖ 【例】如上例中，目前市场上没有全新相 同的设备，但有类似设备，全新价格为 70000元，预计残值 7000元。通过比较两 者的性能、使用设备、技术水平等因素后 确定的调整系数为1.7。则被评估资产的现 行市价是多少？
❖ （三）物价指数法
（三）成本生产能力关系法
❖相互关系为：重置成本（甲）/重置成本（乙）＝[生产能力 （甲）/生产能力（乙）]X
❖式中的生产能力也可以是产量。
其中x是规模经济效益指数
【例】被评估资产甲生产能力为600000件/年，参照资产乙 的重置成本为5000元，生产能力为300000件/年，设x取值 0.7，求被评估资产的重置价格。
❖ 四、资产评估的价格标准
（一）现行市价法
❖以全新的与被评估资产完全一样的资产的现行市价 作为依据，确定被评估资产的现行市价。所依据的 的价格标准是现行市价。
（二）重置成本法
❖按照被评估资产的现时完全重置成本减去应扣损耗 和贬值来确定资产的现行市价的方法。所依据的价 格标准是重置成本。
（三）收益现值法
❖ 计算： A．该设备的零部件的更换，属于可补偿的有形损耗： ❖ 扣减有形损耗后的复原重置成本＝复原重置成本－可补偿的有
形损耗＝300－30＝270万元
B．利用使用年限法估算设备的不可补偿的有形损耗： ❖ 不可补偿的有形损耗率＝（已使用年限/总使用年限）×100％
＝[10/(10+15)]×100%=40% ❖ 不可补偿的有形损耗＝扣减可补偿有形损耗后的复原重置成本
1968年构建时成本为15万元，三次改造成本分别 为8万元、4万元和3万元，求该项资产的有形损 耗率（该项资产预计1999年报废）。
加权更新成本的计算
❖ 加权投资年限＝471/30=15.7年 ❖ 剩余使用年限＝1999－1991＝8年 ❖ 有形损耗率＝15.7/(15.7+8)=66.24%
❖ 直接价值法
（二）价格指数法
❖也叫趋势法，它是根据已掌握的同类资产历年的价 格指数，找出被评估资产价格变动方向、趋势和速 度，推算出原购置日期和评估基准日的价格指数， 再据以计算被评估资产的重置成本。
❖计算公式为： C=(I1/I2)C0 其中，C为重置成本，I1为评估基准日价格指数或 分类价格指数，I2为被评估资产原购置时间价格指数， C0 为被评估资产原值。
前提条件
❖市场成熟（不存在市场分割）、参照资产易于搜寻、 参照资产的技术指标易于观察和处理、参照资产与 被评估资产在技术指标和性能等方面相同或相近
适用范围：单项生产要素的评估
❖ 三、影响现行市价的基本因素
（一）资产的固有价值 （二）供求关系 （三）质量因素 （四）成新率
❖ 四、现行市价法的评估方法
❖把未来一系列的预期收益流全部折现成现值，加总求得 评估值。 所依据的价格标准是收益现值。
（四）清算价格法
❖清算价格是指企业破产或清算时，在规定的时间内以变 卖企业资产的方式来清偿债务、分配剩余权益状态下的 非正常成本价格，一般低于资产的重置成本，更低于市 价。依据的价格标准是清算价格。
（五）历史成本法
收益
❖ 三、资产评估的基本假设
（一）继续使用假设
❖ 即假定被评估资产可以继续使用，从而考察它在以 后时间能为其持有人带来的经济收益。
❖继续使用的方式包括： （1）在用续用 （2）转用续用 （3）移地续用 ❖继续使用的条件包括 ： （1）具有剩余寿命；（2）具有收益能力；（3）产
权明确，或者通过界定可以明确；（4）可以确定最 佳用途；（5）产权可以转让
❖ 三、重置成本的确定
（一）加和分析法
❖ 也叫详细定价法，就是在进行资产评估时，将重置 资产分成若干组成部分，先确定各组成部分的现时 价格，然后加总得出被评估资产的重置成本。
❖1、直接成本 ：构建全新资产的全部支出中可直接 计入购买成本的支出。
❖2、间接成本 ：如购置资产所发生的管理费、总体 设计制图费、前期准备费、维修费等。
（二）决定有形损耗的因素
1、使用时间 2、使用率 3、资产本身的质量 4、维修保养程度
（三）有形损耗与折旧 （四）有形损耗的确定方法
❖观察法、比率法和直接价值法。
❖ 观察法
也叫成新率法，是指由具有专业知识和丰富经验的工 程技术人员对被评估资产的主要实体部分进行技术鉴 定，或通过向资历较深、有经验的工程技术人员或操 作人员咨询来确定其损耗程度，再与同类或相似全新 资产进行比较，判断被评估资产的成新率，从而估算 其有形损耗。
（一）市价折扣法
❖以相同资产在全新情况下的市场价格为基础，减去按现 行市场价格计算的已使用年限的累计折旧额，从而得到 被评估资产的现行市价。
❖ 评估公式为： 被评估资产的现行市价
＝相同的全新资产的市价－应计折旧
＝相同的全新资产的市价－（相同全新资产市价－残值） ×已使用年限/法定使用年限
❖ 【例】甲企业与乙企业进行联营，甲企业 投入专用设备一套，规定使用年限为15年， 已使用4年，要求按现行市价法进行评估作 价。经调查，目前同样设备的全新现行市 价为120000元，预计残值为12000元。
❖它采用被评估资产的帐面价值减去它的帐面历史折旧， 得到该项资产的帐面残值，即该项资产的现行市价。依 据的价格标准是历史成本。
第二节 现行市价法
❖ 一、基本思路（对比）
把被评估资产和相同或相似的全新资产进行对 比，通过减去累计折旧的方法得出被评估资产 的现行市价。
❖ 二、现行市价法的前提条件和适用范围
（一）功能性损耗的确定
❖1、功能性损耗产生的原因 ❖2、确定功能性损耗的思路
计算公式为：R=（1－x）{ tn1[Ct /1(i)t] }
1）工作量比重法 2）直接成本比例法
❖ 【例】某企业5年前购置一台C616车床，原购置费 190000元，运杂费1500元，直接安装费1200元（其 中，原材料600元，人员工资600元）据统计分析，这 台机床安装成本的间接成本为每元人工成本的0.85倍。 又据市场调查，该种机床现行购置价格230000元，运 杂费为2400元，直接安装费1800元（其中，原材料 1000元，人员工资成本800元），间接成本平均为其 直接成本的0.9%。这台机床的重置成本是多少？
（四）统计分析法
❖统计分析法是用统计学原理来估算资产重置价值的一种方 法，它一般用于企业整体评估。
1、把全部固定资产按有关规定或一定规则划分为若干类别。
2、在各类资产中抽样选择代表性资产，运用上述方法估算 其重置成本。
3、依据代表性资产的重置成本与帐面历史成本计算出分类 资产的调整系数。评估公式为： K=R/R’
也叫修复费用估算法，它是通过确定被评估资产 恢复原有的精度和功能所需要的费用来直接确定 该资产的有形损耗。它一般适用于可以恢复功能 的资产。
【例】某工业企业有一台大型设备，复原重置成本 为300万元。通过和技术人员交谈，得知该设备 的某些零部件需要更换，整个维修费大约为30万 元。该设备1989年1月1投入生产，评估基准日为 1999年1月1日。预计修复后该设备至少还可以使 用15年。确定其有形损耗率。
×不可补偿有形损耗率＝270×40％＝108万元
C．求综合有形损耗率 ❖ 综合有形损耗率＝（可补偿有形损耗＋不可补偿有形损耗）/复
原重置成本＝138/300×100％＝46％
❖ 五、无形损耗的确定
无形损耗是由于科学技术的不断发展和技术水 平的不断提高而导致的资产贬值。
一般将无形损耗分为两类，即功能性损耗和经 济性损耗。
用物价指数来调整被评估资产的帐面价值，从 而求得资产的现行价格。
评估公式为： 现行市价＝帐面原价×评估日定基物价指数－ 差异贬值
❖ 五、现行市价法的评估程序
1、确定被评估资产 2、确定评估指标 3、整理资料，并验证其准确性 4、选择适当的参照资产 5、用定性或定量方法分析并调整差异，综合
考虑各种因素，确定调整系数K 6、计算得出结果 7、结合其他方法，检查是否符合实际情况，
❖ 二、资产价值的构成基础
（一）价值资产和非价值资产
❖价值资产是指有价值的资产，即凝聚了一定量的人 类一般劳动的资产 。
❖非价值资产则是指没有凝聚人类一般劳动的资产 。
（二）资产价格的构成基础
❖1、被评估资产的价值量； ❖2、被评估资产在继续使用中的获利能力； ❖3、法律上允许改变其使用用途的权利从而能增加的
❖复原重置成本法 按照现行市场价格 ，使用与被评估资产相同的材料、 相同的设计标准、相同的建造或制造生产工艺，达到 其原有功能及技术性能指标要求，从而重置一个全新 状态的被评估资产所需的全部成本。
❖更新重置成本法 按照现行市场价格，使用现代材料，根据现代设计 原理和标准，建造或购买一个与被评估资产具有相同 功能的全新资产所需支付的全部成本。
第一节 资产评估的基本假设
❖ 一、资产业务的分类
资产业务是市场经济条件下有关资产市场的一 系列业务的总称。
主要包括资产的产权转让、资产的价值和实物 补偿、资产的纳税、资产的保险、资产的抵押、 质押和担保等。
产权转让是指按照一定的法律、规定变更资产 产权的经济行为。
产权（property rights），是指财产权，它本身 是一组权利，由所有权及其派生的一系列权利 组成。（既包括有形权利也包括无形权利）
重置资产有形损耗＝重置成本×（1－成新率）
两种方式
❖一种是总体观察法
❖另一种方式是加权平均法
❖ 【例】某工业企业有三条生产线，各生产线占总成 本的比例分别为10％、40％和50％。经对各条生 产线的分别观察，有形损耗率分别为：30％、10％ 和20％。则三条生产线的总体损耗率为：
❖ 比率法
通过确定被评估资产已使用年限与该项资产预期可使 用年限的比率来确定资产的有形损耗率。
❖ （二）市价比较法
市价比较法是指在资产市场上找不到与被评估 资产完全相同的资产，但在市场上可以找到类似 的资产作为参照资产，以类似资产的成交价格为 基础，再对差异因素做必要调整，从而确定被评 估资产的现行市价。
评估公式为：
现行市价＝[相似全新资产市价－（相似全新资产 市价－残值）×已使用年限/法定使用年限]×调 整系数K
有形损耗率＝已使用年限/法定使用年限＝已使用年限 /(已使用年限＋剩余使用年限)
当资产在使用过程中有更新的情况时，注意要用加权投 资年限来代替已使用年限。
加权投资年限＝∑加权更新成本/∑更新成本
其中，加权更新成本的权数为从更新日到评估日的使用 年限，即：
加权更新成本＝更新使用时间×更新成本
【例】某资产构建于1968年，于1979年、1985年 和1989年做过三次技术改造，1991年对该资产进 行评估，有关数据如下：
如果需要，还要进行必要的调整
第三节 重置成本法
❖ 一、基本思路
评估的基本公式为： 现行市价（评估价值） ＝重置成本－有形损耗－无形损耗 ＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
❖ 二、重置成本法的特点及分类
（一）重置成本法的特点
❖1、考虑因素比较全面。 ❖2、适用性强。
（二）重置成本法的分类
其中，K为重置成本与历史成本的调整系数，R为某类抽样 资产的重置成本，R’为某类抽样资产的 被评估资产重置成本＝∑某类资产帐面历史 成本×K
❖ 四、有形损耗的确定
（一）有形损耗
❖ 有形损耗也叫有形贬值或物质损耗，是指由于机器、 厂房、设备、原材料等资产由于在使用中的磨损或 暴露于自然环境造成的侵蚀而引起的资产价值的损 失。
应用市价折扣法评估资产时，应当注意的问题是：
❖ （1）参照资产必须是与被评估资产完全相同的资产； ❖ （2）如果市场分割使参照资产有几个不同的价格时； ❖ （3）要分析被评估资产有无非正常损耗； ❖ （4）已使用年限为实际已使用年限，它与名义使用年
限的关系为： 实际已使用年限＝名义使用年限×开工率