08年方圆三亚项目定位及规划建议148p

三亚房地产市场分析
三亚城市发展简述
三亚城市状况
• 中国日照时间最长的城市，全年有近300天艳阳高照。 • 中国年均温度最适宜的城市，年平均气温25.4℃。 • 中国空气质量最好的城市，负氧离子含量位居中国第一、世界第二。 • 中国最长寿的地区（人均寿命88岁）。百岁以上老人，海南省有400多 人，三亚市70多人。 • 中国最佳养生城市，被誉为天然氧吧、康复中心。 • 中国人居环境最佳城市，有海水、沙滩、阳光、气候、动物、植物、 岩洞、温泉、森林等度假休闲要素。 • 被联合国誉为“世界最适合人类居住的城市”。 • 中国最大最佳潜水基地—亚龙湾潜水基地。
2007年，房地产业完成增加值42.2亿 元，比上年增长12.3%。房地产开发 投资126.96亿元，增长42.2%。其中， 商品房投资98.58亿元，增长45.1%。
06-07年海南商品房投资额
100
98.58
80
67.94
60
40
20
0
06年
07年
商品房投资额，单位（亿 元）
06-07年海南省施工、竣工、销售面积比
1）百花争艳、百鸟争鸣 08年三亚和海口房产经济圈将迎来全面开花的大发展阶段，但城市与城市之间、板块与板块 之间、楼盘与楼盘之间的竞争也将会更加激烈
板块与板块之间竞争的“六国演义” 六国主要指海南的六大房地产板块：三亚、海口、琼海、文昌、兴隆和五指山，这六大板块在 08年将主导海南房地产市场。
08年海南房地产发展趋势
1) 海南省房地产情况综述
地产发展状况
◆ 外销型市场，受到全国性地产政策的影响远不及北京、上海等高热地区 ◆ 2005年海南房地产市场总体表现良好，开发投资增长速度放缓。 ◆ 2006年，房屋销售面积明显大于竣工面积。 ◆ 2007年，从供给层面上看，海南省房地产投资并未出现过热现象。从需求层面上看，增 长也比较缓慢。
省区 河南 河北 辽宁 江西 四川 湖南
销售套数 302 284 274 264 252 223
销售面积 2.92 2.60 2.37 2.47 2.48 2.22
数据来源：2008年初某专业地产策划公司调查数据
2007年，海口市房地产销售中，岛内购买商品住宅123.52万平方米，占总销售面积的48.64%； 岛外购买商品住宅130.43万平方米，占销售总面积的51.36%;
2002．01—2006．07商品房施工和销售变动趋势
从上表中可以看出，海南省的房地产开发逐渐走向以市场为导向的开发过程，从2002年 到2006年上半年这个阶段开始的调整，海南房地产的开发量和销售量逐渐实现了同步，从宏 观分析中可以看出海南省的地产开发在市场需求上进行了完备的调查，从产品的研发、户型 的配比、地块资源的整合都做出了细化，从而在产品开发量和产品需求方面形成了高度的平 衡，同时我们也看到海南地产的开发也日趋理性，从盲目的追求开发量和产品快销转向了紧 跟市场的产品的定位和地块资源最大化的挖掘。
1200 1000 994.89
1175.96
800
600
400
200
203.47 125.89
0 06年
302.77 215.42
07年
施工面积（万㎡） 竣工面积（万㎡） 销售面积（万㎡）
房屋施工面积1175.96万平方米，增长18.2%；房屋竣工面积215.42万平方米，增长71.1%； 房屋销售面积302.77万平方米，增长48.8%。
从以上统计表可以看出：
◆07年，房地产施工面积大大超过竣工面积，尚有大部分余量将于08年释放；
◆07年，海南房地产竣工面积比06年增长超过七成，07年明显为海南省房地产建设由平静 转向高潮的转折点；
◆07年，海南房地产竣工面积少于销售面积，当年供需不平衡，呈现供不应求状态。
08年海南房地产发展趋势
距市区28公里
距市区40公里
14家：12家已对外营业或试 规划25家：其中12家今年开工
规划7家
业，2家在建
旅游项目众多：海底观光世 从规划看，旅游项目主要依靠蜈支洲 从规划看，娱乐项目较少：国际游艇
界、海上运动中心、高尔夫 岛：游艇度假、海洋公园、海洋湿地 码头、世界香草园、世界鲜花园、古
球场、潜水俱乐部、游艇度 公园，蜈支洲岛潜水俱乐部等各类娱 船主题广场、旅游文化村
三亚市的商品房销售“岛外市场”特征更明显，购房者中，岛外人士占九成，按销售面积计算， 排在前四位的客户来自东北三省、浙江、上海和北京，占75%。
三、海南省房地产发展现状及走势分析
06-07年海南房地产投资额
140
120
100
89.28
80
60
40
20
0
06年
126.96 07年
房地产开发投资额,单位 （亿元）
陵水县旅游定位
2005年，陵水县确立了打造国际高端路线的“珍珠海岸：休闲度假之洲”的旅 游品牌。 珍珠海岸包括57公里的海岸线，从北至南重点发展香水湾休闲旅游度假景区、 椰子岛及海上观光旅游景区、南湾猴岛游览景区、清水湾休闲旅游度假景区、 土福湾国际旅游度假景区和高峰温泉康体疗养景区六个度假区。
2）进入持续发展的牛市，未来五年，海南房地产将令世人刮目相看。 因素1：海南环境资源的唯一性， 因素2：房产新政对海南房地产企业和消费者产生的影响不大。 因素3：海南作为中国的旅游中心之一，已越来越具有国际知名度和影响力 因素4：政府加大力度进行相关配套建设，城市形象包装，城市品牌塑造。 因素5：大的开发商和品牌企业的进入 因素6：到海南买房的人群品质上升 因素7：供求关系决定了海南房产稀缺，需求者品质要求高，人群来的多，只能促使海南的房价继 续往上提。
但是我们也需要注意：在销售面积增长保持的同时，个别城市的销售套数反而 同比减少，比如2008年春节黄金周期间，三亚市成为众多国内购房者青睐的 热点。据统计，三亚楼盘销售比去年同期减少44套，但销售面积却比去年同期 增长了7700平方米，7天即完成9亿多元货量销售。由此可以判断，整体市场 都在向户型面积微调增长，奢侈性度假物业特征需求更加明显。
世界著名的旅游度假胜地，将以观光游为主向以休闲度假游为主转变。高 调地提出拓展东西两翼滨海度假区，将海棠湾、亚龙湾、红塘湾和旧城区 作为未来三亚度假区建设的核心区域。
从全中国的角度看三亚，三亚是中国唯一一个热带旅游城市，是全中国的 旅游度假第三地； 三亚市“山、海、河、城”融为一体，具有高质量生态环境的园林城市； 旅游休闲度假的地产概念在三亚已经悄然兴起
三亚重点湾区介绍
海棠湾度假区
海棠湾定位为“国家海岸”，将建设为： 世界级的旅游休闲度假区，成为国家品牌。 以滨海高端酒店为主体的多元化滨海旅游休闲度假区
国际顶级品牌滨海酒店带主要由位于海岸线上的6个主题酒店群组成，规划建设25家 五星级或超五星级酒店。 目前已确定要建12家酒店，分别属于今典集团、嘉里集团、哈萨克斯坦阿尔迪克发展 有限公司等十个国内外开发商和酒店集团旗下，包括了两个七星级和十个五星级酒店。 其中8家将于今年动工，丽笙世嘉、港丽、希尔顿逸林、香格里拉四个品牌已确定要 进驻，而喜达屋、希尔顿、温德姆、卡尔森等国际品牌可能管理余下的四家酒店。
假、蝴蝶谷、贝壳馆
乐项目
7.5公里
21.8公里
6公里
热带海洋性气候，全年平均 热带海洋性季风气候，全年平均气温 未知
气温，冬季海水最低温度22 ，冬季平均最低气温
度
是珊瑚保护区，海水清澈， 坡度大、浪大，特别是靠北的海面 海面比较平稳，海浪作用平均
海洋生物种类较多，优于海
棠湾和土福湾
沙滩长度，宽阔平缓、沙粒 沙滩岸线，坡度平缓
沙滩长度，坡度较平缓，沙粒偏黄
洁白细腻
完善
一般
较差
均位于百花谷商业中心，总 蜈支洲岛：购物以士多店为主，岛内 两个小型商业街，在运动康体中心内
建筑面积3.5万㎡，有购物 有中西餐厅、自助餐厅，无SPA和健 配有医疗所/室
亚龙湾国家旅游度假区
亚龙湾是海南省唯一一处国家级旅游度假区，也是我国唯一一处国家级的热带滨海旅游 度假区。
规划面积18.6平方公里，拥有滨海公园、豪华别墅、会议中心、高星级宾馆、度假村、 海底观光世界、海上运动中心、高尔夫球场、潜水俱乐部、游艇俱乐部、蝴蝶谷、贝壳馆 等国际一流水准的旅游度假区。
目前亚龙湾有9家五星级酒店已对外营业，今年计划开业的有3家，同时在建的有2家。
2) 房地产市场销售供给现状分析
市场近两年呈现供不应求
04年-07年海南地产市场需求表
350
300
302.77
250
212.81 200
241.97 175.33
203.47 215.42
150 125.77
125.89
100
50
0 04年
05年
06年
07年
竣工面积（万㎡） 销售面积（万㎡）
海南房地产市场从04年开始， 总 销 售 面 积 逐 年 增 加 ， 从 06 年开始，住宅销售面积大于 竣工面积
ห้องสมุดไป่ตู้
世界级游艇休闲社区
世界级游艇休闲社区包括位于南区的国际游艇港、海棠湾国际风情小镇，位于中区的龙江塘游 艇社区，位于北区的风塘区国际社区和主题公园，以及游艇度假项目。
国家级海洋科研、教育、博览中心 主要包括海洋公园、国家海洋研究院、国际海洋科学中心、国际海洋大学、国家海岸湿地公园 ，其中大部分功能集中于北区，只有海洋公园选址在南区。
07年三亚市国民生产总值达122.32亿元，比上年增长22.1%，其中旅游业和房地产业成为 GDP的重要组成部分。2005年，旅游业对GDP的贡献率超过20%，房地产业的贡献率为 17.2%。
三亚市旅游定位
世界一流的的国际性热带滨海旅游城市。到2015年，把三亚初步建成亚 洲一流、世界知名的旅游目的地。
土福湾度假区
土福湾度假区位于陵水县西南部，与三亚市交界，规划总用地5.186平方公里，规划7 座五星级酒店、国际游艇码头、世界香草园、世界鲜花园、古船主题广场、旅游文化村等 旅游设施。主要功能为：
• 综合休闲度假区 主要包括文化休闲中心、古船主题广场和特色旅游文化村
• 黎苗风情街区 是体现土福湾文化特质的区域，主要包括黎苗风情寨、温泉度假村、古墓遗址公园
二、海南省房地产市场整体消费特征
海口地产项目客户分布表
全国各省市购买海口房地产排名表2007年1—7月 海南房产80%由外省客户购买 （单位：套、万平方米）
省区 销售套数
山西
625
黑龙江 563
北京
529
广东
513
江苏
322
湖北
311
销售面积 6.23 5.22 5.71 6.04 2.99 3.08
整体定位 交通 酒店数量 旅游项目
海岸线 温度
海面
沙滩 配套
购物 餐饮 SPA 健身 医疗
国家海岸VS珍珠海岸 表2.3-1：亚龙湾度假区、海棠湾度假区、土福湾度假区对比情况表
亚龙湾度假区
海棠湾度假区
土福湾度假区
国家级旅游度假区
世界级的旅游度假区——“国家海岸 国际高端路线“珍珠海岸”的一部分
”
距市区25公里
• 主题休闲度假区 主要包括世界香草园、世界鲜花园、运动康体中心、滨港风情街、国际度假别墅和
特色旅游文化村 • 国际游艇码头区
主要包括：在英洲河口建设国际游艇码头、水上运动中心和疍家浮岛，以及国际私人 会所、游艇别墅。
1区
综合休闲度假区
黎苗风情街区
3区 4区
主题休闲度假区
5区
国际游艇码头区
香水湾度假区 香水湾景区总面积7.467平方公里，以铜岭为界分隔成A、B两区。A区规划面积为2.347平 方公里，B区规划面积为5.12平方公里。其中A区建设五星级酒店5个、度假别墅区4个，生态 景观公园2个。B区建五星级酒店5个，产权式度假酒店2个，高尔夫球场1个、生态景观公园2 个、体育中心1个。有八家酒店预计开工，其中包括富力地产在B区规划的三家超五星级酒店。
08年方圆三亚项目定位及规划建议148p
项目研究工作阶段划分
项目市场调研
市调成果沟通
项目整体定位与规划建议
1) 海南省房地产情况综述
海南省基本情况
● 中国唯一的热带海岛省份 ● 海洋面积占中国总海域的1/3 ● 人口预期寿命名列全国前茅，有全国一流的空气环境 ● 海南省是中国最大特区 ● 目前有各类旅游饭店200多家，是适合休闲旅游的度假圣地
清水湾度假区 清水湾景区总规划面积约2万亩（0.13平方公里），由雅居乐地产和浙江绿城地产共同开 发。其中1.5万亩为雅居乐分10年开发，计划建两个18洞高尔夫球场、6家五星级酒店、豪华别 墅以及公寓；其余5000亩由浙江绿城地产开发，计划建1家五星级酒店、1个36洞高尔夫球场 和度假别墅。今年将有两家五星级酒店动工。