判例卖房后案外人不迁户口为什么要原房主担责

概要：二手房买卖中原户口迁出问题非常特殊，如果不事先在合同中做合适的限制性条款，一旦发生原房中有户口的人不愿意迁出，或无处迁出的问题，买方人将处于无计可施、束手无策的尴尬境地！
案例：房屋内有第三人户口未迁出，卖方应承担责任
B于2013年3月与C签订《房屋买卖合同》，将位于北京市西城区的一套房产出售给C。

2013年5月双方签订《补充协议》，约定2013年11月10日前将购买
房屋户口全部迁出，并于当日扣留房款中的20万元作为保证金。

2013年6月办理完房屋过户手续，B将自己户口迁出，但是B的前夫D户口仍在涉诉房屋，经多次协商D拒绝迁出户口。

这时，B认为户口迁动属于户籍部门管理，D不属于房屋买卖的当事人。

所以B
和C作为合同的双方没有权利为D设定义务。

即未经D允许代理其约定户口迁出
义务，且遭D拒绝，属于无权代理行为。

根据合同法规定，无权代理应属无效，
且约定内容不属于可履行条款，属于管理性条款。

为此，B诉到法院，要求认定补充协议无效，C返还B与C多次协商退还20万押金。

C认为：双方共签订的为迁出户口留20万保证金的协议是协商一致签订的，合法
有效。

应等B按协议约定将房屋户口全部迁出，再返还保证金。

法院审理判决
西城法院认为：B主张《补充协议》为合同以外的D设立了迁户口的义务属于无
权代理或无权处分。

对此观点，法院认为根据《合同法》第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。

本案B、C在补充协议中约定由B将全部户口迁出，现D不同意将户口迁出，由此造成的违约责任应由B承担，B主张该约定
属于无权代理或无权处分的抗辩意见不能成立。

现B要求C退还保证金的诉讼请求，缺乏依据，亦不予支持。

上诉及二审：一审判决后，B不服，上诉至北京市第二中级人民法院。

B认为案外
人户口迁出条款不属于房屋买卖合同的条款，户口迁移不影响房屋所有权的转移，故扣留20万元作为户口迁移保证金的约定不属于房屋买卖合同条款，应属无效。

且原审法院依据合同法第六十五条裁判属适用法律错误，迁移户口问题非买卖合同条款，而根据合同法第五十一条，B约定D迁出户口，未经其同意，其亦未追认，应属无效。

C称：买卖房屋当时B没有提供D的户口本，即使现在发现有D的户口，B也有
迁走的义务。

关于20万元不是违约金，但现在还不具备给的条件。

二审法院认为：2013年5月13日的《补充协议》系B、C的真实意思表示，依
法成立并生效，各方均应依约履行。

B关于该《补充协议》无效的请求，无法律依据，不予支持。

当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。

双方在该《补充协议》明确约定，C预留20万元房款作为B迁出户口
的保证金，并约定该20万元的给付前提是B将涉诉房屋内的户口全部迁出。

现B
未履行完毕将涉诉房屋上户口全部迁出的义务，C据此抗辩拒绝支付20万元的主张，于法有据，应予采纳。

据此判决：驳回上诉，维持原判。

（以上内容整理自：2015二中民终字第05076号民事判决书）
A律师提示：二手房户口问题必须有正确的处理方案
在二手买卖中，户口问题是引发纠纷的一个焦点。

尤其是在购买学区房等房产时，户口问题尤为重要。

关于二手房买卖的户口最特殊的事情在于：“户口迁出问题”无法强制处理，法院不
受理户口迁出的诉求，公安户籍部门也无法强制迁出户口。

基于二手房买卖户口问题的这个特性，如果双方在签订买卖合同时，对户口问题未作适当约定，又碰到卖方不愿意主动迁出户口。

基本上卖方将处于无计可施、束手无策的处境
在签订合同时怎么预防这个问题呢？
A律师认为，合同条款一定要进行特殊处理：针对户口迁移问题明确约定时限，并预留高额尾款或者约定适当的违约金，是比较有效的制约措施。

虽然户口强制迁出问题法院不受理，但是如果涉及违约金等约定，法院还是可以处理的。

预留高额尾款直接影响卖方利益，不迁出户口，就拿不到应得的全部房款。

而合适的违约金条款，当卖方迟迟不迁出户口时，买方可主动起诉追究责任。

同时也请大家注意，就迁出户口所订的违约金如果过高，法院最终也未必认可。

这方面的违约金标准，目前并无明确的法律规定，不同案件中法院掌握也不相同。

因此，相对而言，预留高额的尾款比约定违约金效果更好。

当然，两者一起使用最好！
就上面的案例来讲，涉及到卖方家庭成员以外的人的户口问题，这类现象实践中也有，甚至有的是上上家房主的户口一直未签出。

就本案一审和二审判决来讲，虽然结果一样。

但一审引用的合同法65条并不适当，实际上为原房中其他人户口问题
设定的条款，并不是为案外人设定义务，而是作为合同条款的履行设定的条件，该条件并不违法，应为有效。

当然，在购房时，对所购房产中到底有没有户口、有几个人的户口，购房人应亲自核实。

现在一个房子中因特殊原因，有不止一个户口本的情况还是有的。

碰到这种情况，购房人要特别谨慎对待！。