项目管理-常州绿地世纪城B地块项目后评估——设计总结N 精品
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根据规划局意见调整至C地块
3.2 政策解读
•规范要求 •规范突破 •风险管控 •规范原则
设计总结
已有优秀现场照片
3.2 政策解读——规范要求
设计总结
常州市地区规范要求： 1、地块内部建筑须满足： （1）低层住宅建筑满足1：1.32； （2）高层住宅满足大寒日连续日照不低于2小时，且A.B.C地块最北侧建筑日照阴影（满足大寒日不低于2小时日照标准）不得 超过相邻地块南侧多层建筑控制线及建筑阴影控制线； （3）地块内建筑对外部建筑日照无新增影响。 2、根据常州市关于《 江苏省城市规划管理技术规定》的补充规定，高层住宅（35m-50m）山墙之间最小间距不小于15m。 3、车位配比要求：控规要求机动车每户1辆，非机动车每户2辆。实配机动车别墅每户2辆，高层住宅每户1辆，非机动车每户2 辆。 4、公共绿化要求：绿地率不少于30%。（绿地率：居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地的比率 ） 5、小户型要求: 无70、90配比要求。 6、容积率计算规则： （1）车库顶板抬高要求：房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高一半者为地下室，房间地平面低于室外地平面高度 超过该房间净高1/3，且不超过1/2者为半地下室。实际地下室房间地平面低于室外标高2.0米超过房间净高（3.7米）的一半， 为地下室，不计入容积率。 （2）层高限制：住宅建筑层高不能超过3.0米，公建不能超过4.5米，底商总高不大于7.4米。 （3）阳台面积限制：空中花园（阳台）进深不能超过3.0米。 7、退让要求：北，西，东建筑退让用地边界及绿化绿线均为10米。（详见附图一）；南侧多层退让道路红线10米，高层退让道 路红线15米；新裕路两侧多层退让道路红线8米，高层退让道路红线10米
周边道路：龙城大道---用地北侧、城市主干道 龙 江 路---用地东侧、城市主干道 飞 龙 路---用地南侧、城市干道 新 闸 路---用地内部、城市之道
道路断面： 道路标高：小区内部场地抬高 周边交通：公交98路 、 内部设公交回车场 交通站点：新闸路段，在地块周边
市区主要人流 可开设机动车出入口
3.1 项目简介 3.2 政策解读 3.3 总图规划 3.4 地下车库（人防）设计 3.5 方案设计 3.6 施工图设计 3.7 室内设计 3.8 景观设计 3.9 效果把控 3.10 产品创新 3.11 规划报建与验收 3.12 技术管理
设计总结
3.1 项目简介
•城市区位 •项目区位 •周边情况 •周边交通 •规划条件
3.1 项目简介——规划条件
龙 江 路 （ 高 架 桥 ）
设计总结
规划要点 B地块： • 用地面积： 98255平方米 • 建筑面积： ≤216161平方米 • 容 积 率： ≤2.5 • 建筑密度： ≤30%％ • 绿 地 率： ≥30%％ • 层 数： 4层～32层
配 建：占地8000平方米的12班幼儿园 配 建：建筑面积2000平方米的菜市场
3.1 项目简介——城市区位
设计总结
城市 南京 苏州 徐州 南通 盐城 无锡 常州 扬州 镇江 常熟
人口（万）
800
10.18%
1000 13.30%
858
10.91%
728
9.26%
726
9.23%
637
8.10%
459
5.84%
446
5.67%
311
3.96%
GDP（亿） 4170 7400 2220 2760
城市GDP总量：常州市2009年GDP总量为 2518.66亿元按可比价计算增长11.7%，其 中第一产业91.6亿元，增长4.7%；第二产业 1429.73亿元，增长10.8%；第三产业 997.33亿元，增长14.1%。GDP增速在全省 13个城市中列第10位，在苏南5市中列第2 位。
城市经济状况： 2010年全市完成财政总收 入841.7亿元，比上年增长23.5%。
天山花园
均价 6000元/平方米
三、周边优劣：
生活配套设施不断完善，居住区人流量稀薄，
需3-5年的规划发展
四、后 评 估：
周边配套少。项目商业配套和幼儿园规模
不大，提前出形象有利于销售
3.1 项目简介——周边情况ห้องสมุดไป่ตู้
设计总结
自身条件 有利条件：童子河（泄洪河道）景观 不利条件：飞龙居住板块端头，外环高架外
项目后评估-03设计总结
绿地集团 苏南事业部 常州公司 绿地世纪城 B地块
2012/06
苏南事业部 技术部
项目后评估
设计总结
后评估的目的
序言 项目启动会纲要！ 知识是可以管理的！ 总结过去，指导未来！ 不同管理者，基本的品质！ 设计师有问题，问题在管理者！
项目后评估
1. 项目总体概况及评价 2. 土地分析与产品定位 3. 设计总结 4. 营销总结 5. 合约总结 6. 工程总结 7. 物业总结 8. 项目总结
3.1 项目简介——项目区位
图片
文字
A
C
B
设计总结
3.1 项目简介——周边情况
设计总结
一、周边配套：
商业：绿都万和城商业配套较多
教育 : 幼儿园：待定（项目C地块）
中小学：新闸小学、中学
医疗：三井医院
景观：常州荷园、飞龙体育公园
二、周边竞品：
绿都万和城
均价 7000元/平方米
银河湾第一城 均价 7-8000元/平方米
5000 2430 1800 1580
销量（套/日） 200-250 400-410 150-200
150-200 200-220
30- 50 50- 80
价格
注：人口统计为2010年6月全国人口普查数据
城市人口数量：2010年末常州户籍人口为 360.8万人，与常住人口之比为1：1.3；十 年间常州户籍人口共增加19.3万人，增长 5.7%，年平均增长0.6%。
设计总结
已有优秀现场照片
3.1 项目简介——城市区位
常州市政府 武进区政府
设计总结
大 区 域区位：直线距离省会南京约115公 里，距金融中心上海155公里，有着十分优 越的区位条件和便捷的水陆空交通条件。
大 区 域交通：市区北临长江，南濒太湖， 京杭大运河、京沪铁路和沪宁高速公路穿越 而过，民航机场通达北京、广州、厦门、深 圳等国内多个大中城市，并具备了开通中程 国际航线的条件；长江常州港万吨级通用码 头已建成投入运行，石化码头和集装箱码头 也在建设中。
紧龙江路高架，有绿化带隔离 噪音干扰 西侧紧临工厂（非化工厂） 对策 有利条件：临河设置别墅 不利条件：城市绿化带堆坡，临高架设小户型
3.1 项目简介——周边交通
设计总结
周边交通 龙江路为贯穿常州南北并连接沪宁及沿江
高速的重要交通干线，龙城大道东西向贯穿城 市，两条道路的交汇处即为常州第一高架—龙 江路高架。
3.1 项目简介——项目区位
设计总结
城市规划： 城市用地发展战略是：“控制东西，
发展南北，重点向北发展的新区也与 母城基本连片，故布局结构形态是： 以老城为中心，以对外交通干线为发 展轴，形成以戚墅堰、湖塘、新闸、 龙虎塘为四翼的“一城四翼”城市布 局。
飞龙居住区介于新老市中心之间， 南行北往都很方便。随着周边生活配 套设施不断完善，飞龙居住区的远景 成长潜力及投资价值十分显著。而区 内其他大型生活社区的建设崛起，更 将为该片区插上发展的翅膀，振翼高 飞。
3.2 政策解读
•规范要求 •规范突破 •风险管控 •规范原则
设计总结
已有优秀现场照片
3.2 政策解读——规范要求
设计总结
常州市地区规范要求： 1、地块内部建筑须满足： （1）低层住宅建筑满足1：1.32； （2）高层住宅满足大寒日连续日照不低于2小时，且A.B.C地块最北侧建筑日照阴影（满足大寒日不低于2小时日照标准）不得 超过相邻地块南侧多层建筑控制线及建筑阴影控制线； （3）地块内建筑对外部建筑日照无新增影响。 2、根据常州市关于《 江苏省城市规划管理技术规定》的补充规定，高层住宅（35m-50m）山墙之间最小间距不小于15m。 3、车位配比要求：控规要求机动车每户1辆，非机动车每户2辆。实配机动车别墅每户2辆，高层住宅每户1辆，非机动车每户2 辆。 4、公共绿化要求：绿地率不少于30%。（绿地率：居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地的比率 ） 5、小户型要求: 无70、90配比要求。 6、容积率计算规则： （1）车库顶板抬高要求：房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高一半者为地下室，房间地平面低于室外地平面高度 超过该房间净高1/3，且不超过1/2者为半地下室。实际地下室房间地平面低于室外标高2.0米超过房间净高（3.7米）的一半， 为地下室，不计入容积率。 （2）层高限制：住宅建筑层高不能超过3.0米，公建不能超过4.5米，底商总高不大于7.4米。 （3）阳台面积限制：空中花园（阳台）进深不能超过3.0米。 7、退让要求：北，西，东建筑退让用地边界及绿化绿线均为10米。（详见附图一）；南侧多层退让道路红线10米，高层退让道 路红线15米；新裕路两侧多层退让道路红线8米，高层退让道路红线10米
周边道路：龙城大道---用地北侧、城市主干道 龙 江 路---用地东侧、城市主干道 飞 龙 路---用地南侧、城市干道 新 闸 路---用地内部、城市之道
道路断面： 道路标高：小区内部场地抬高 周边交通：公交98路 、 内部设公交回车场 交通站点：新闸路段，在地块周边
市区主要人流 可开设机动车出入口
3.1 项目简介 3.2 政策解读 3.3 总图规划 3.4 地下车库（人防）设计 3.5 方案设计 3.6 施工图设计 3.7 室内设计 3.8 景观设计 3.9 效果把控 3.10 产品创新 3.11 规划报建与验收 3.12 技术管理
设计总结
3.1 项目简介
•城市区位 •项目区位 •周边情况 •周边交通 •规划条件
3.1 项目简介——规划条件
龙 江 路 （ 高 架 桥 ）
设计总结
规划要点 B地块： • 用地面积： 98255平方米 • 建筑面积： ≤216161平方米 • 容 积 率： ≤2.5 • 建筑密度： ≤30%％ • 绿 地 率： ≥30%％ • 层 数： 4层～32层
配 建：占地8000平方米的12班幼儿园 配 建：建筑面积2000平方米的菜市场
3.1 项目简介——城市区位
设计总结
城市 南京 苏州 徐州 南通 盐城 无锡 常州 扬州 镇江 常熟
人口（万）
800
10.18%
1000 13.30%
858
10.91%
728
9.26%
726
9.23%
637
8.10%
459
5.84%
446
5.67%
311
3.96%
GDP（亿） 4170 7400 2220 2760
城市GDP总量：常州市2009年GDP总量为 2518.66亿元按可比价计算增长11.7%，其 中第一产业91.6亿元，增长4.7%；第二产业 1429.73亿元，增长10.8%；第三产业 997.33亿元，增长14.1%。GDP增速在全省 13个城市中列第10位，在苏南5市中列第2 位。
城市经济状况： 2010年全市完成财政总收 入841.7亿元，比上年增长23.5%。
天山花园
均价 6000元/平方米
三、周边优劣：
生活配套设施不断完善，居住区人流量稀薄，
需3-5年的规划发展
四、后 评 估：
周边配套少。项目商业配套和幼儿园规模
不大，提前出形象有利于销售
3.1 项目简介——周边情况ห้องสมุดไป่ตู้
设计总结
自身条件 有利条件：童子河（泄洪河道）景观 不利条件：飞龙居住板块端头，外环高架外
项目后评估-03设计总结
绿地集团 苏南事业部 常州公司 绿地世纪城 B地块
2012/06
苏南事业部 技术部
项目后评估
设计总结
后评估的目的
序言 项目启动会纲要！ 知识是可以管理的！ 总结过去，指导未来！ 不同管理者，基本的品质！ 设计师有问题，问题在管理者！
项目后评估
1. 项目总体概况及评价 2. 土地分析与产品定位 3. 设计总结 4. 营销总结 5. 合约总结 6. 工程总结 7. 物业总结 8. 项目总结
3.1 项目简介——项目区位
图片
文字
A
C
B
设计总结
3.1 项目简介——周边情况
设计总结
一、周边配套：
商业：绿都万和城商业配套较多
教育 : 幼儿园：待定（项目C地块）
中小学：新闸小学、中学
医疗：三井医院
景观：常州荷园、飞龙体育公园
二、周边竞品：
绿都万和城
均价 7000元/平方米
银河湾第一城 均价 7-8000元/平方米
5000 2430 1800 1580
销量（套/日） 200-250 400-410 150-200
150-200 200-220
30- 50 50- 80
价格
注：人口统计为2010年6月全国人口普查数据
城市人口数量：2010年末常州户籍人口为 360.8万人，与常住人口之比为1：1.3；十 年间常州户籍人口共增加19.3万人，增长 5.7%，年平均增长0.6%。
设计总结
已有优秀现场照片
3.1 项目简介——城市区位
常州市政府 武进区政府
设计总结
大 区 域区位：直线距离省会南京约115公 里，距金融中心上海155公里，有着十分优 越的区位条件和便捷的水陆空交通条件。
大 区 域交通：市区北临长江，南濒太湖， 京杭大运河、京沪铁路和沪宁高速公路穿越 而过，民航机场通达北京、广州、厦门、深 圳等国内多个大中城市，并具备了开通中程 国际航线的条件；长江常州港万吨级通用码 头已建成投入运行，石化码头和集装箱码头 也在建设中。
紧龙江路高架，有绿化带隔离 噪音干扰 西侧紧临工厂（非化工厂） 对策 有利条件：临河设置别墅 不利条件：城市绿化带堆坡，临高架设小户型
3.1 项目简介——周边交通
设计总结
周边交通 龙江路为贯穿常州南北并连接沪宁及沿江
高速的重要交通干线，龙城大道东西向贯穿城 市，两条道路的交汇处即为常州第一高架—龙 江路高架。
3.1 项目简介——项目区位
设计总结
城市规划： 城市用地发展战略是：“控制东西，
发展南北，重点向北发展的新区也与 母城基本连片，故布局结构形态是： 以老城为中心，以对外交通干线为发 展轴，形成以戚墅堰、湖塘、新闸、 龙虎塘为四翼的“一城四翼”城市布 局。
飞龙居住区介于新老市中心之间， 南行北往都很方便。随着周边生活配 套设施不断完善，飞龙居住区的远景 成长潜力及投资价值十分显著。而区 内其他大型生活社区的建设崛起，更 将为该片区插上发展的翅膀，振翼高 飞。