保障性住房项目可研报告[管理资料]

目录
第一章总论 (8)
1．1 项目背景 (8)
项目名称 (8)
项目建设单位简况 (8)
可行性研究编制依据及范围 (9)
项目提出的理由和过程 (10)
项目提出的背景 (10)
项目提出的理由 (13)
项目概况 (17)
项目建设地点及建设规模 (17)
主要技术经济指标 (17)
第二章市场分析与市场战略 (21)
区域宏观经济环境分析 (21)
房地产产业分析 (21)
(22)
(28)
第三章项目的建设条件 (32)
(32)
(32)
(32)
场地土地权属类别及占地面积 (34)
(34)
(34)
、水文地质条件 (35)
(37)
(38)
(39)
第四章建设内容与建设规模 (40)
项目建设内容与总规模 (40)
项目规划 (40)
公共服务设施 (42)
居住区户型建设规划 (42)
规模编制依据 (42)
居住区规模拟定原则 (43)
户型规划 (43)
商业规划 (44)
规划依据 (44)
商铺规划内容 (44)
建构筑物一览表 (45)
第五章工程建设方案 (46)
总体规划布局 (46)
规划设计依据： (46)
总体规划 (47)
规划布局 (49)
规划设计创意 (49)
(50)
道路结构与交通组织 (50)
环境绿化设计 (51)
建筑方案 (51)
建筑功能 (52)
建筑特征 (52)
建筑艺术与风格 (53)
结构方案 (53)
设计依据 (53)
设计采用标准、法规 (53)
设计荷载 (55)
(55)
结构分析 (56)
整体分析 (56)
基础计算 (56)
建筑材料 (56)
混凝土耐久性分类 (57)
抗震缝、沉降缝、伸缩缝 (57)
地基基础 (58)
给水排水设计 (58)
设计依据 (58)
设计范围 (59)
(59)
(64)
(67)
、节能措施 (69)
(70)
电气设计 (73)
设计依据 (73)
设计范围 (74)
变配电系统 (74)
低压配电系统 (76)
照明系统 (76)
建筑物防雷及接地安全 (77)
火灾自动报警系统 (78)
通信系统 (80)
有线电视系统 (80)
安全技术防范系统 (80)
车库管理系统 (81)
节能 (81)
第六章项目环境保护 (87)
(87)
环境保护的目的与原则 (87)
环境保护的目的 (87)
环保的原则 (88)
项目场址环境现状 (88)
项目建设与运营对环境的影响 (89)
环境保护措施 (89)
治理措施方案 (90)
(91)
(92)
第七章项目实施进度安排及招标方案 (92)
项目实施进度安排 (92)
招标方案 (94)
第八章投资估算与资金筹措 (96)
估算说明 (96)
总投资 (97)
总投资估算 (97)
总投资构成分析 (97)
产品开发建设投资估算 (98)
资金筹措 (100)
各地块投资估算及构成分析 (101)
第九章财务评价 (103)
评价方法与效益分析结果 (103)
房屋出售、出租计划与收入、经营税金及附加估算 (104)
、商品房出售 (105)
、商业用房出租 (106)
(106)
(110)
清偿能力分析 (110)
现金流量分析 (111)
不确定性分析 (112)
盈亏平衡分析 (112)
敏感性分析 (112)
(113)
(113)
. 同类项目一般投资者的最低期望值 (113)
(114)
(117)
第十章社会评价 (118)
项目对社会的影响分析 (118)
对所在地居民收入的影响 (118)
对所在地居民就业的影响 (118)
对所在地不同利益群体的影响 (119)
对所在地文化教育卫生等方面的影响 (119)
对所在地基础设施和公共服务的影响 (120)
项目于社会的互适性分析 (120)
项目与国家、省及市发展战略的互适性分析 (120)
项目与当地文化技术的互适性 (120)
项目承担机构能力的适应性 (121)
项目对公平的影响 (121)
社会风险分析 (121)
结论 (122)
第十一章风险分析 (123)
项目风险因素识别 (123)
市场风险 (123)
技术风险 (123)
工程风险 (124)
资金风险 (124)
外部协作风险 (124)
社会风险 (124)
风险评估 (124)
降低风险的主要措施 (126)
第十二章研究结论及建议 (127)
项目评价结论 (127)
(127)
建议： (128)
第一章总论
1．1 项目背景
项目名称
湖南省保靖县保障性住房项目
项目建设单位简况
保靖县城镇建设投资有限公司成立于2005年11月18日，在保靖县工商局注册，注册资会为3000万人民币，注册号为4331251000670（1-1），公司法人代表：向权标，组织机构代码为：78089087-5，保靖县城镇建设投资有限公司是根据国家改革投资管理体制、提高投资效益的精神和县域经济发展的需要，由县财政出资组建的国有独资企业，公司实行企业管理，独立核算、自负盈亏。

公司下属三部两室（财务部、工程技术部、征地拆迁部、总经理室和办公室），建立健全了各项规章制度，具有专用的办公室场所和完善的工作体系。

公司的资本组成较为稳定，经营状况良好，发展顺利。

公司现有资产万元，负债万元，负债率为%。

公司自成立以来，在县委、县政府的直接领导下，在各企业、银行、职能部门的大力支持和帮助下，为保靖的城市基础设施建设、重点项目建设以及县域经济建设做出了较大的贡献。

可行性研究编制依据及范围
a)研究依据
（1）项目可行性研究报告编制合同
（2）《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》（国发【2007】24号）
（3）《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国务院发【2008】131号）
（4）《湖南省人民政府关于进一步加强住房保障工作的意见》
（5）《湖南省经济适用住房管理办法》{试行（建房[2008]460号）}
（6）国家发改委、建设部2006年7月联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》
（7）《保靖县解决低收入家庭住房困难建设规划（2007年－2010年）》
（8）《湖南省保靖县城乡总体规划（修编2009—2030）》
（9）《保靖县土地利用总体规划（2006—2020年）》
（10）《保靖县统计年鉴（2003-2008）》
（11）其他有关专业的设计规范
（12）建设单位提供的其他各项基础资料
b)研究范围
本项目可研报告依据国家有关部门的法令、政策、规划、对项目建设的必要性、建设规模、建设地点与条件、项目总体规划方案、工程技术方案、环境保护、投资估算及经济、社会效益等方面进行综合研究，提出有关结论和建议。

供业主及有关部门进行决策。

项目提出的理由和过程
项目提出的背景
a)保靖县县城概况
保靖县位于湖南省西北边陲，湘西土家族苗族自治州中部，地处云贵高原东缘，武陵山脉中段，东接永顺、古丈,南边接吉首、花垣县，西抵重庆秀山，北靠龙山。

地域范围在北纬28°24′－28°55′，东经109°12′－109°50′之间，，县城设在迁陵镇，东至湖南省省会长沙1064里，北距北京4586里。

S231省道经过县域西部，G209国道经县城横贯全境。

正在建设的张花高速公路从保靖县城南测通过。

全县呈西北和东南高，中间低的马鞍形地形，武陵山脉斜贯县境，群山起伏，岭谷相间，山、丘、岗、坪交错。

是一个山多田少的边远山区县。

保靖地形复杂，地貌类型多样。

境内群山起伏，高低悬殊。

西北部为武陵山中支的一部分，最高海拔——。

中部为中低山谷地，多溪谷平原和岗丘阶地，地势较平缓，海拔在300~500米之间。

东南部为武陵山南支的一部分，多是切铷破碎的中山山地，最高海拔——。

显现出西北和东南高，中间低的“马鞍形”地貌轮廓。

因地形复杂，尤其是地势高差悬殊的中山地带。

呈现出地跨三带的主体气候特征。

“山下开桃花，山上飘雪花”，“一山有四季，十里不同天”，这些谚语是对山地气候垂直差的生动写照。

地热越高，气湿越低。

海拔每升高100m，℃，无霜期缩短5天，不同高度的季节也就有了差异。

℃，气温最低月为元月，℃，最高月为7月，每年平均27℃，℃，℃，无霜期288天左右，春夏秋冬，四季分明。

全保靖县下辖16个乡镇（10镇6乡）195个行政村村、6个社区14个居委会。

保靖县矿产资源丰富，固体矿物燃料有烟煤，高碳石煤，稀有金属资源有五氧化二钒，五氧化二钇，铂金等，黑色金属有铁锰，有色金属有汞铅铜镁锌等，此外还有硫磷钾等化学矿物燃料以及石灰石，陶瓷土石英石棉等建筑材料，含量皆较为丰富。

保靖县是一个农业大县，境内主要产烤烟、茶叶、花椒、红薯，盛产果用瓜、猕猴桃、特色茶、两薯等。

主要的蔬菜种类有：白菜、波菜、芹菜、蒜、葱、黄瓜、豆类、莴笋、青菜、菠菜、苋菜、韭菜、筒蒿、南瓜、苦瓜、葫芦、茄子、辣子、芋头、大头菜、生姜、蕃茄、藉等，以白菜、辣椒栽培面最大。

保靖县城位于迁陵镇西北部，辖迁陵镇喜阳桥、阳朝、竹子坪、风筝坪、二月坡、大月坡、沙水井七个社区和花井村、腊水村、大田村，以及复兴镇陇洞村。

总的看来，受山地地形、经济条件、基础设施建设以及文物保护等因素限制，城市拓展尚缺乏动力，城市旧区负荷沉重、环境恶劣，新区开发较慢、缺乏统筹。

城市商业中心仍在旧
城，行政中心已迁往新城区。

城市中已开始小规模住宅小区开发，有计划开发的居住用地面积在城市总用地中占据比例逐渐增大，但私房建设在城市中仍大量占据新区土地。

老旧企业缺乏景气，现状工业用地面积较小，并且分布较零散，尚未形成完整的工业区统一接纳和管理工业生产。

公共设施用地依托老城，逐步向外拓展，私房建设用地的空间分割导致新区商业设施严重不足、缺乏活力，城市中心功能混合，保靖城市核心尚处于形成中。

b)项目由来
本项目分为三个地块，地块一位于保靖县城西北老城区，北部广场北面为酉水，码头路横穿住宅区与广场，东西两面均为老城区住宅，西南角为迁陵镇小学，东北角为保靖县雅丽中学。

地块二位于保靖县二保山山腰部分，从断桥而上，基地北面为水泥砖厂，山脚下为保靖县县城的一条主要道路，西北角为岳阳桥，基地东北部为保靖县人民法院。

地块三位于保靖县人民政府附近，基地南侧为梅花派出所，东部及北部为山体,周围有大片桔林。

首先由于县城的不断发展，人口不断增加，同时缺乏住房的人群多是收入较低，无法解决住房问题的困难人群；其次，保靖县的房地产业目前尚处于起步阶段，人们的购房需求也在不断上升，市面上却缺乏可以满足他们需求的足够的房源；再次，保靖县也需要通过此次的项目建设来树立一个标榜，为之后保靖的建设指明方向。

项目提出的理由
a)解决低收入住房困难户、提高人民生活水平的需要
当前，住房和房地产业发展存在着三个主要矛盾，即房地产业发展粗放与人口资源矛盾突出；住房保障制度滞后，低收入家庭住房状况较差；房地产市场体系不健全，调控机制不完善，使部分城市普通商品房的房价过高，超出了中低收入者的支付能力。

全国住房工作会议曾明确指出“住房问题是重要的民生问题”，并要“积极采取措施，逐步扩大廉租住房制度的保障范围，解决好城市低收入家庭的住房困难”。

政府的思路很明确，就是要通过政府在公共服务领域的努力，把解决城市低收入人群的住房困难当做“重中之重”，从而将“民生第一优先权”作为今后的住房新国策。

低收入家庭住房保障制度是对人的基本生存权利的肯定。

城市中低收入家庭的生活困难，是一个不容回避的现实问题。

他们的住房问题是无法通过市场的手段解决的，满足这些家庭的基本生活需求，是全社会的责任，更是政府的责任。

要实现他们的基本生存权利就必须运用政府的手段。

1996年我国在联合国第二次人居大会上就指出：“人人享受有适当的住房是一项最基本的人权，和发展权的重要内容”。

国发（2007）24号文件《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》是我国自1994年住房体制改革启动以来，从国务院直接下发的第三个与住房制度改革相关的文件。

其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”，基本确立了住房保障制度的政策框架。

把解
决低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容。

因此，本项目的建设是解决花垣县低收入家庭的住房问题，提高城市低收入人民生活水平的迫切需要。

b)维护社会稳定，构筑和谐保靖的需要
低收入家庭住房保障制度是社会保障制度的重要组成部分。

社会保障是任何一个国家所具有的一项社会福利政策，是政府的职能和行为。

政府要赢得人民的支持，就必须维护和服务于人民的福利权利，必须保证每一个社会成员在基本的社会福利供给方面得到平等的对待。

当前我国城镇住房制度改革的目标是建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新体制，实现住房的商品化、社会化。

但是夕低收入者靠自身能力是无法通过市场解决住房问题的。

如果政府不对这部分人建立保障，而完全依靠市场，将会无法满足这部分人的基本住房需求，这可能导致他们对社会产生不满情绪，从而造成社会的不稳定。

抑制房地产价格过快上涨，警惕出现房地产泡沫，
是坚持科学发展观，加强宏观调控的一项重大内容，也是建立“和谐社会”，逐步缩小贫富差距，化解社会冲突，实现社会公平的重要内容之一。

把解决城镇低收入家庭住房困难上升到构建和谐社会和维护群众利益的层面，明确解决城镇低收入家庭住房困难是政府公共服务的一项重要职责，为实现“人人享有适当住房”的目标奠定政策基础。

如果不能很好地解决这一社会问题将会构成社会不稳定的主
要因素之一。

党中央新一届领导班子的“亲民”政策，倡导“以人为本，构筑和谐社会”，关心弱势群体，保障公民权益，是建设小康社会的前提条件。

本项目建设不仅是保护弱势群体，维护社会稳定，构筑和谐保靖的迫切需要，更是解决保靖县低收入家庭“住房难”、部分地灾区搬迁、工薪阶层住房困难而实施的一项德工程、民心工程。

c)促进相关产业发展的需要
房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。

通过房地产的发展，可以直接拉动基础性的第二产业的发展，比如建筑业、建材业、钢铁业、能源、建筑机械、电气制造等，这是对第二产业的直接拉动。

同时，它可以间接地拉动第三产业的发展，比如交通、通讯、商业。

此外，房地产业是劳动密集型产业，它能增加地方劳动力就业，弥补第二产业节约劳动力给地方经济带来的不足。

从这个意义上讲，可以起到促使地区劳动力市场均衡、促进区域经济发展的作用。

因此，本项目的建设不仅能够提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求，而且能够扩大社会就业、促进消费、扩大内需、拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展。

房地产业的产业链较长7涉及数十个产业。

%，有3000多万人直接从事与房地产业有关的工作，其中仅物业管理行业目前就有500万人。

因此，通过本项目的实施，对于促进保靖县经济的持续和谐发展，促进保靖县全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有一定的意义
d)提升城市形象、提高城市竞争力的需要
城市是人类文明和进步的标志。

在现代，作为人类主要聚落形式的城市，是一定地域范围的政治、经济、文化、科技、信息中心，是先进生产力的聚集和发展中心，是高效率的经济社会生活综合体。

人是生产力中具有决定性的力量。

以人为本的可持续发展观规定了为人的发展提供最佳的物质环境和精神家园是人类社会追求的不变目标。

域市发展必须始终以提高人的生活质量和素质为中心，以适宜人居住、生活、休息、工作和全面发展为根本原则。

可见，人居环境己成为决定一个地区经济发展后劲和发展活力的重要因素，它不仅密切关系到广大市民的居住、学习、工作、休闲和娱乐，也影响外来投资者的信心和热情，因而又关系到城市经济的发展。

因此，搞好环境建设，对于每个城市政府都是一项至关重要的工作。

改盖和优化人居环境为中心，合理确定城市性质和发展规模，合理地进行城市工业、第三产业和居住区总体规划布局，科学地进行城市基础设施、建筑物、绿地的统一规划布局。

在促进城市经济发展的同时，最大限度地改善人们的吃、穿、住、用、行的条件，是不断满足居民全面发展的需要。

本项目的建设，一方面可以解决保靖县低收入居民住房困难的问题，另一方面可以促进改善保靖县的城市人居环境、提升城市形象、提高城市化质量，增强先讲生产力的动力和城市竞争力。

项目概况
项目建设地点及建设规模
保靖县保障性住房建设项目分为三个地块，地块一位于保靖县城西北老城区，北部广场北面为酉水，码头路横穿住宅区与广场，东西两面均为老城区住宅，西南角为迁陵镇小学，东北角为保靖县二中。

地块二位于保靖县二保山山腰部分，从断桥而上，基地北面为水泥砖厂，山脚下为保靖县县城的一条主要道路，西北角为岳阳桥，基地东北部为保靖县人民法院。

地块三位于保靖县人民政府附近，基地南侧为梅花派出所，东部及北部为山体,周围有大片桔林。

，，。

总建筑面积77892平方米，其中：（其中经济适用房39643平方米，，）。

商业8900平方米，，绿地面积为9646平方米。

拟建经济适用房、廉租房、商铺等。

主要技术经济指标
主要技术经济指标表
地块二技术经济指标
地块三技术经济指标
第二章市场分析与市场战略
区域宏观经济环境分析
保靖位于湘西州经济区中西部，地处吉首的北向，是湘西州经济区的重要节点。

湘西州经济区依托张花高速公路、319、209国道以及枝柳铁路，将快速带动沿线地区城镇的经济发展。

保靖在未来的发展中，依托矿产品深加工业、陶瓷、食品工业和电力的发展，大力发展工业，展现特色，城市实力将得到快速提升，在未来的区域格局中提升自身地位。

2009年全年实现生产总值（GDP），按可比价格计算，同比增长%，亿元，增长%；第二产业，%，亿元，%；，%。

第三产业，%。

按常住人口计算，全县人均生产总值，%。

在全县生产总值中，三次产业结构由上年的18:54 :28 调整为15 : 54 ：31 ，其中第一产业下降3个百分点，第二产业持平，第三产业上升3个百分点。

房地产产业分析
保靖经济迅速发展，城市化水平迅速提升时期。

其中房地产投
资持续快增长，以住宅为主的房产业以初具规模。

对于改善居民居住条件，扩大投资和消费增长，以及增加社会就业等方面都起到了积极的推动作用。

“十一五"期间，保靖县认真贯彻国家有关稳定住房价格的宏观调控政策。

对房地产业采取积极措施，规范行政审批行为，增强办事透明度，加大房地产行政执法监督力度，健全房地产法制体系。

同时健全住房保障体系，提高居住质量。

对保障性住房建设进一步规范了审批程序，明确土地供应政策，确保优惠政策真正落实到中低收入家庭。

近年来，随着国民经济快速发展和城市化的快速推进，保靖县房地产市场得到了长足发展，投资稳步增长，商品房供应结构基本合理，住房消费需求旺盛，房价继续保持平稳上涨趋势，
商品住宅建设和供应协调发展。

房地产市场的快速发展，对推进城市化，提高城镇居民的居住水平、改善居住环境、推动经济增长发挥了积极的促进作用。

2009年，保靖县深入贯彻国家宏观调控政策，积极规范房地产市场运作，治理维护房价稳定，实现了房地产市场有序规范发展。

，%；，；，%，。

本次可研针对保靖近3～5年的商业和居住物业进行调查，并结合近3年统计年鉴进行综合分析，保靖县房地产具有以下特点：1）人们对房地产的投资热情增加，导致了房地产需求的增长。

随着房地产价格的不断上涨，房地产增值的潜力显而易见。

尤其是投
资商铺，自古就有“一铺富三代”之说，可以说是投资的安全性、收益性和流动性的最佳组合。

2）商品房价格上涨较快，房价收入比偏高。

商品房住宅价格由2005年的多层1020元/㎡；2006年的多层1270元/㎡；2007年的多层1380元/㎡；上涨到2008年的多层1420元/㎡和2009年的多层1550元/㎡、高层1620元/㎡。

2008年全县城镇居民人均可支配收入8153元，按户均3人计算，。

，。

2008年全县商品住宅均价1420元/平方米，，。

保靖县商品房房价收入比偏高。

3）政府支持力度较大
保靖县城区基础设施建设不断完善，城市品位不断提高，且县委政府近加大招商引资、促进市民收入提高的同时，精简办事程序、提高办事效率、优化经济举措，不断激活房地产开发市场，增加了城区对房地产投资商的吸引力，引来了许多实力的开发商投资。

4）保靖县经济适用住房缺乏
随着保靖县住宅建设速度的加快，城市居民人均居住面积由八十年代的10平方米，增加到近年的30平方米，《保靖县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》明确指出要按“合理布局、节约用地、突出特色、优化环境”的原则，加快发展房地产产业，要优化房地产开发的层次和布局，使住房结构适用不同阶层的消费需要，避免新的积压。

国家宏观政策在一定程度上稳定了房价，保障性住房的建设，就是满足低收入阶层的住房需求，对于稳定房价也能起到一定的调节作用。

根据保靖县保障性住房的发展规划，从2008年开始实施保障性住房建设的开发，主要分为廉租房和经济适用性住房。

目前廉租房的建设已经完成共计600套，约近3万平方米。

但还不能满足城区低收入住房困难户的住房需求。

经济适用房的实施工作也较为滞后。

为此，县委、县政府准备迅速启动经济适用住房的开发建设，未来三年拟建设经济适用住房1000套，本项目拟解决470套左右的经济适用住房。

总体来说，保靖县房地产市场的发展与全市经济社会的发展是相适应的，但同时也存在着几点问题阻碍着保靖县房地产产业的健康发展。

一是住房保障体系不够完善，这对切实稳定住房价格有着不利的影响;二是信息工作没有得到开发商的足够重视，不利于主管部门收集准确的信息，做出及时调整。

随着旧城改造、棚改区改造以及城市化进程的加速，保靖县房地产会带来更多的市场机会。

该项目总体战略采用发展战略，它又称进攻性战略、增长型战略，它是充分利用外部机会，挖掘内部优势资源，求得更高层次发展的战略。

发展战略是基本的战略选择，包括新领域进入战略、一体化战略和多元化战略。

发展战略实现方式有内部发展和外部发展良种途径，包括产品开发、直接投资、并购、战略联盟等方式。

而基本竞争战略采用的是重点集中化战略，它是指企业把经营战略的重点放在一个特定的目标市场上，为特定的地区或特定的消费群
体提供特殊的产品或服务。

重点集中化战略与成本优先战略及差别化战略不同。

成本优先战略与差别化战略面向全行业，在整个行业的范围内进行活动。

而重点集中化战略则是围绕一个特定的目标进行密集型的生产的经营活动，要求能够提供比竞争对手更为有效的服务。

企业一旦选择了目标市场，便可以通过产品差别化或成本领先的方法，形成重点集中化战略。

因此，采用重点集中化战略的企业，基本上就是特殊的差别化或特殊的成本领先企业。

重点集中化战略也可使企业获得超过行业平均水平的收益。

这种战略可以针对竞争对手最薄弱的环节采取行动，形成产品的差异化；或者在为该目标市场的专门服务中降低成本，形成低成本优势；或者兼有产品差异化和低成本的优势。

重点集中的企业由于其市场面狭小，可以更好地了解市场及顾客，提供更好的产品与服务。

但是重点集中化战略在获得市场份额方面有某些局限性，由于其目标市场相对狭小，企业的市场份额总体水平较低。

本项目的目标市场为保靖县县城，基于目前保靖县的房地产业还处于起步阶段，人们的住房需求比较旺盛，市场住宅供应不足，同时有需求与买不起的矛盾较为明显，故本项目旨在响应国家“积极采取措施，逐步扩大廉租住房制度的保障范围，解决好城市低收入家庭的住房困难”的号召，一定程度上解决保靖县的低收入人群的住房困难。