永泰大厦招商策划案

永泰大厦招商策划案
第一章、市场调研及分析一、城市房地产投资环境分析二、城市房地产市场概况三、商业房地产市场研究及项目竞争市场分析第二章、项目定位及商业经营方向分析一、产品分析二、项目定位三、商业经营方向分析四、项目发展前景预测第三章、项目SWO分析一、项目SWO分析二、对策第四章、招商方案的拟定一、招商策略制定二、前期准备三、主力商家招商四、品牌店招商五、招商执行的提升和改善第五章、项目建议、项目产品建议二、招商执行建议一个城市商业综合体的成功运作，离不开全面的市场调研、精准的产品定位、合理的整体布局、先进的营销策划等；而营销工作的关键在于如何永续招商，和前期的业态布局的优化、调整、不断提升品质和规划经营引领消费，及早建立能够抵御风险的防范机制，及日后逐渐完善的商业、物业、互动共荣的管理，唯如此，永泰大厦才能获得预期的投资回报，投资者获得适当的租金收益，经营者获得合理的利润空间。

“永泰大厦”工程即将达到主体结构完成，全面招商在即，有必要对前期的业态布局
和招商思路作理性的分析总结，这是因为永泰大厦将步入集团公司的矩阵拓展型模式，在永泰大厦，营销理念导入了销售先行,售后返租，招商实施，商业物业自行组团，经营管理的格局。

整个流程是一项系统性的工程，应不断优化，梳理提升，审视、改善并超越现状，使之成为企业规范行为的标准化流程，以利在董事会和经理室的决策领导下，把理念转化为实务，把管理经验转化为执行模式，注重加强品质教育和过程控制，使“永泰大厦”为日后开拓市场的克隆之母本，力争在“永泰大厦”全面开业的三年内，把永泰大厦旗下的商业、物业管理公司打造成江苏乃至全国知名的品牌企业，达到环境效益、经济效益、社会效益的最佳结合！诺亚公司将秉承“专业动人，服务感人”和“永泰成功，我们必成功”的服务理念，竭诚为永泰大厦不断的提供全方位、多样化的服务，“合作多赢”，共同发展。

第一章、市场调研及分析、城市房地产投资环境分析1、城市发展研究■昆山概况1）昆山市：
昆山市位于江苏省东部，东邻上海，西接苏州，北邻太仓；是江苏省的东大门。

1989年撤县设市，总面积927平方公里，境内地势平坦，河流纵横，土壤肥沃，物产富饶，这里是“百戏之祖曲的发源地，千年古镇周庄被誉为“中国第一水乡”，享誉海内外。

昆山物产丰饶，盛产驰名中外的阳澄湖清水大闸蟹，素有江南“鱼米之乡”美称。

2）昆山市城市规划与布局：
昆山市辖10个镇：玉山镇、巴城镇、周市镇、陆家镇、花桥镇、淀山湖镇、张浦
镇、周庄镇、千灯镇、锦溪镇。

昆山市现有户籍人口65万左右；昆山市现有流动人口70万人左右；昆山市现有常住总人口约135万人左右。

12个园区：中科昆山高科技产业园、中国留学人员创业园、清华（昆山）科技园、昆山市沿沪产业带、昆山模具产业基地、昆山旅游度假区、昆山国家农业示范区、昆山高新技术服务中心、昆山高新技术产业园区、昆山经济技术开发区、昆山出口加工区、花桥国际商务城。

3）交通现状及规划：
昆山：昆山地处中国东南沿海长江三角洲的东部，东距上海50公里，西邻苏州37公里。

航空:上海虹桥机场（距45公里，约半小时车程）
，上海浦东机场（距100公里，约小时车程）。

港口:上海港（中国最大港口、距离60公里）、张家港（距100公里）、太仓浏家港（距35公里），货物经区内水道运达以上各港口可直接出口。

铁路:京沪铁路穿越开发区，并在区内设有二等客货运输站。

公路:苏昆太高速公路、沪宁高速公路、苏沪高速公路、机场路、312国道、339省道、224省道、342省道穿越其境。

■花桥镇基本状况花桥镇概况花桥镇区域环境花桥镇地处苏沪交界处，位于上海郊区环线内，东靠上海国际汽车城和浦东新区，西邻昆山国家级开发区和苏州新加坡工业园。

素有“江苏东大门、上海后花园”之称，是昆山市的汽配商贸物流重镇。

花桥镇规划总面积50平方公里，人口45000人，已形成四大支柱产业即汽车零配件产业、高科技电子产业、现代商贸物流产
业、传统工业产业。

花桥镇距上海市中心34公里，距虹桥机场25公里，距上海浦东国际机场65公里，距吴淞集装箱码头30公里，距昆山市区16公里，距苏州市50公里。

依托沪宁高速公路（上海跨入江苏的第一个交流道口就设在花桥境内）、312国道（东起上海西至新疆）、沪宁铁路和同三国道（北起黑龙江的同江南至海南的三亚）、上海郊区环线（A30,在花桥境内与沪宁高速公路互通）以及拟建中的京沪高速铁路、轨道交通（上海市中心至安亭上海国际汽车城），组成了花桥镇四通八达的交通网络。

花桥镇区位图2、宏观经济发展状况：
■花桥人口分析（截至2004年底）
■花桥GDP增长分析（截至2004年底）
■花桥交通：
花桥地理位置得天独厚，区域内各级道路纵横交错，且与上海、江苏其它地区融为一体。

宏观层面上，花桥交通条件十分便捷，拥有商务办公发展所必须的最高交通可达性。

陆运：
铁路方面，沪宁铁路、京沪高速铁路东西向穿越，离华东地区最大铁路编组站——南翔铁路编组站18公里；沪宁城际铁路已立项建设，并在花桥设站。

公路方面，沪宁高速公路东西向穿越并有花桥、陆家两个枢纽；沿海大通道同三高速公路南北向穿越并与沪宁高速公路互通；苏沪高速公路机场路枢纽距离仅10公里；另外312国道东西向穿越全境。

2007年9月28日开通花桥国际商务城到上海虹桥机场、到浦东机场跨省公交化班线，以及另一条公交线路为花桥国际商务城到上海人民广场。

这2条线由昆山长途汽车
客运有限公司和昆山全通巴士公司营运，2条线安排的是大巴士车，共有8对车辆。

水运：距离上海洋山深水港100公里，上海吴淞江集装箱码头38公里，吴淞江横贯境内。

空运：
距上海虹桥国际机场、高速铁路虹桥枢纽25公里；浦东国际机场80公里。

永泰周遍人车流统计10月10号15：
30—16：
30上A30路口：
机动车307小时
10月11号9:30—10:30312国道出江苏:轿车225辆/小时-面包车99辆/小时
公交9辆/小时出租车9辆/小时-非机动车84辆/小时行人11人/小时10月11号13:30—14：
30312国道进上海机动车593辆/小时非机动车80辆/小时行人18人/小时■花桥国际商务城区位花桥国际商务城所在区域为原昆山市东南部的花桥镇，东接上海市汽车工业城安亭镇，西以吴淞江为界与昆山千灯镇相望，南与上海市青浦区连接，北与昆山市陆家镇和上海市嘉定区相连。

花桥直接与上海市接壤，素称江苏“东大门”，是江苏嵌入上海的一块宝地，享有上海的地理优势及江苏的优惠政策。

同时，花桥镇处于上海浦东、昆山、苏州新加坡工业园三个国家级开发区之间，距上海市中心34公里，苏州市中心53公里，昆山市中心16公里，是沪宁发展轴和沿沪发展轴交汇的重要节点。

抛开行政界线，从经济地理角度看，花桥位于上海都市经济区较核心的区域。

上海大都市区的范围被定义为以上海为中心、以100km为半径的辐射圈，包括上海市、苏州市和嘉兴辖属县市构成的扇形区域。

在此区域内，经济信息的交流往来十分密切。

昆山作为苏南经济区最先起步的地区之一，城市经济特别是外向型经济发展迅猛，并且一直保持着强劲的增长势头。

通过对昆山所辖10个镇和一个开发区的横向比较分析货车434辆/小时客车10辆/小时》机动车786辆/小时来看，昆山市的首位度较高，玉山镇和开发区的经济总量占到全市的一半以上，其他各镇中，陆家、张浦、周市、花桥的GDP较高，体现出明显的地理分布特征。

首先是这些镇直接临近昆山主城区和开发区，第二是位于昆山朝上海的方向。

花桥虽不与昆山中心城区直接相邻，但是距离已经十分临近，同时直接与上海接壤的地缘条件将是其最突出的发展优势。

■花桥周边区域关系图■花桥国际商务区概况2000年12月，江苏省外经贸厅和昆山市政府共同做出“建设江苏花桥国际商务中心”的决策，商务中心集国内外商贸办公、展示展销、仓储物流为一体，是依托上海、接轨国际、服务华东、辐射全国的现代商贸物流产业的功能区。

花桥国际商务城地处苏沪交界处昆山市花桥镇，地域面积50平方公里，距离上海市中心不到25公里，西邻昆山国家级开发区，东靠上海国际汽车城，正好处于沪宁经济走廊这一上海对外经济主通道的第一节点。

花桥国际商务城对外交通十分便利，距虹桥机场仅25公里，浦东机场80公里，沪宁高速、同三高速(A30)、312国道均交汇于此并相互贯通，沪宁铁路、京沪高
速铁路在此经过，沪宁城际铁路已立项建设，正在规划中的苏州至上海的轨道交通也将在此实现同站换乘。

2005年8月，江苏省委省政府根据全省经济发展阶段性变化的新特点和国际服务业转移的新态势，对全省加速现代服务业作出全面部署，建设花桥国际商务城成为其中一项重要战略举措。

根据部署，花桥国际商务城将按照"融入
上海、面向世界、服务江苏"的总定位，发挥上海的区位优势、江苏的政策优势、昆山的成本优势，高起点规划，大手笔建设，最终建成江苏省内、上海经济圈内、沪宁线上以国际性商务服务为主要产业的现代商务城。

一年来，花桥国际商务城聘请了美国麦肯锡公司、上海城市规划院同步推进商务城的功能策划和规划工作，将商务城50平方公里分为启动区、配套区、物流区、控制区等四大功能区，首期重点开发11平方公里启动区。

■花桥国际商务城将重吸引三大特色产业一是制造企业的区性总部，包括研发中心、采购中心、营销中心、管理服务中心等；二是大公司业务流程中的后台处理中心，包括运营支持、供应链处理、客户管理中心以及银行、证券、保险等大型金融机构的财务结算中心、客户呼叫中心等；占八、、
三是跨国公司业务流程的外移外包，包括网络管理、办公系统支持、企业应用软件研发制定等IT流程业务。

同时，引进与之相配的酒店、商业、展览展示和文化、居住等项目。

力争通过8--10年的努力，将花桥国际商务城建设成为国内一流的集聚现代商贸服务业的功能区，成为江苏发展现代服务业的示范区。

■昆山花桥商务城18个项目开工总投资亿元花桥国际商务城喜获硕果：
18个商务功能项目同时开工，总投资达亿元。

18个项目包括港汇国际广场、绿地?企业总部基地、宝湾国际物流中心、中茵?总部办公区等8个现代服务业和功能性项目，总投资达亿元，建筑面积达78万平方米。

8个现代服务业和功能性项目的开工将加快花桥商务城今后商务、商贸、商住等要素的合理配置，增强商务城发展现代服务业的竞争力。

截至目前，商务城已聚集了东方海外、日本迅销研发采购中心、亚太广场等30多个具有一定规模的服务业项目，总投资额达200亿元，总开工面积达230万平方米。

18个项目还包括曹安公路改造工程、中央公园、综合管网工程、消防特勤中心等10个基础设施和配套项目，总投资超过8亿元。

10个基础设施和配套项目的开工将确保花桥国际商务城在今年“出形象、出功能”。

■最高建筑达330米一、规划定位为既是重点发展总部经济、BPO业务以及科技研发等产业的具有国际水准的国际化商务园，又是生态环境优美、城市环境优良、配套设施齐全、充满活力和吸引力的能够提供高品质服务的区域城市中心。

二、在平方公里的核心区内，规划总建筑面积362万平方米，最高建筑达330米，最高容积率12，百米
以上高楼41栋。

三、规划策略引入白色地段和混合用地理念，灵活适应市场，增强规划的可操作性和弹性空间；构建新型绿色生态城市，倡导雨水收集、中水回用、直饮水、清洁能源、绿色建材等生态节能技术的使用及人性化的绿色交通体系。

四、采用圈层式布局——中央公园＋黄金商务区为内核，生活配套分置两侧，生态商务园外围环绕,形成重点突出、层次丰富、特色鲜明的城市框架。

五、交通体系采用格状道路系统，构建高密度、小尺度的道路网络，倡导公交先导，构建轻轨、BRT快速公交、常规公交等多种方式性结合的公共交通体系。

■花桥国际商务城将重点吸引三大特色产业一是制造企业的区域性总部，包括研发中心、采购中心、营销中心、管理服务中心等；二是大公司业务流程中的后台处理中心，包括运营支持、供应链处理、客户管理中心以及银行、证券、保险等大型金融机构的财务结算中心、客户呼叫中心等；三是跨国公司业务流程的
外移外包，包括网络管理、办公系统支持、企业应用软件研发制定等IT流程业务。

同时，引进与之相配的酒店、商业、展览展示和文化、居住等项目。

力争通过8--10年的努力，将花桥国际商务城建设成为国内一流的集聚现代商贸服务业的功能区，成为江苏发展现代服务业的示范区。

■昆山花桥商务城18个项目开工总投资亿元花桥国际商务城喜获硕果：
18个商务功能项目同时开工，总投资达亿元。

18个项目包括港汇国际广场、绿地?企业总部基地、宝湾国际物流中心、中茵?总部办公区等8个现代服务业和功能性项目，总投资达亿元，建筑面积达78万平方米。

8个现代服务业和功能性项目的开工将加快花桥商务城今后商务、商贸、商住等要素的合理配置，增强商务城发展现代服务业的竞争力。

截至目前，商务城已聚集了东方海外、日本迅销研发采购中心、亚太广场等30多个具有一定规模的服务业项目，总投资额达200亿元，总开工面积达230万平方米。

18个项目还包括曹安公路改造工程、中央公园、综合管网工程、消防特勤中心等10个基础设施和配套项目，总投资超过8亿元。

10个基础设施和配套项目的开工将确保花桥国际商务城在今年“出形象、出功能”。

■花桥三产分析（截至2004年底）
3、产业政策：
国家从2004年下半年陆续对房地产业采取了干预与调控政度，具体措施有：房贷利率上扬、网上备案销售、土地资源控制及土地价格抬高、加强对开发企业的资质审核、提高预、销售标准，提升介入门槛等。

预售标准控制严格，多层主体建筑结构必须达到封顶才可取得预售资格，小高层、高层建筑必须主体建筑结构必须完成2/3以上才能取得预售资格。

4、上述因素对房地产发展影响分析根据上述因素，不难看出：一系列措施使房地产行业的发展泡沫得到遏制，整个市
场趋向理性，但也使得一些资金实力较弱的开发企业境遇尴尬，对开发商的资金链的延续性要求加强。

在花桥区域内，人们对不动产的投资存在较高热情，房地产行业的发展存在一定的空间和机会点，尤其是商业地产，目前已成为很多闲散资金拥有者的投资取向。

二、城市房地产市场概况1、城市房地产市场供求概况■花桥土地供给状况05-06大型商业地块表位置312国道南绿地大道绿地大道南312国道北占地254281（商业94281）
229443472199性质商业商业/办公商业/办公商业/办公容积率2-2.53.5-4.51.8
竞得人昆山网进江苏天天国际展览公司
共七宗地■花桥固定资产投资走势（截至2004年底）
2、市场热点演变预测：
房地产整个市场发展趋势由住宅物业热向商业物业投资转变，且商业地产在我国的发展历程短，市场成熟度低，仍然存在很多空白点，这是切入商业地产开发的绝佳时机。

而在商业地产投资取向上，最受投资客户青睐的是投资回报率水平中上，回报曲线稳定的商业物业。

三、商业房地产市场研究及项目竞争市场分析：
1、商业房地产市场研究■商业物业的闪光点投资是投资人为了获得预期的
效益，投入一定量的货币资金而不断转化
为资产的全部活动。

投资的目的在于取得投资回报。

投资的理想状态是风险小、收益高，而商业物业购置投资就是具备了这个特征。

1、商业物业是一种以房地产形式存在的物化资本，因其固定性和耐久性，不会产生重大的资本损失；房地产的价值主要在于土地价值，土地的永存和不会损失的属性，使得商业物业的房地产价值具有稳定性。

2、商业物业因土地资源的稀缺性，尤其是适合商业的土地的紧缺。

市场总是处于有限供应的状态，从而使商业物业具有保值和升值的功能。

3、商业物业在直接投资时，能生成新的价值一一商业利润。

商业物业在间接投资的租赁经营时，能够获得租金收益，商业物业具有良好通用性。

4、由于商业物业的总量供应不够，市场需求量大，使商业物业具有很强的变现能力。

5、商业物业还具有很强的融资功能。

商业物业因其房地产属性的固定性、稀缺性以及保值升值的功能，是银行欢迎的抵押品。

理由是：商业物业是不动产，借款人无法转移财产实物，且保管方便。

商业物业具有良好的保值性，贷款人不用担心资不抵债。

对借款人而言，在使用商业物业实物的同时，还可以用权证作抵押从而获得融资。

因为商业物业具备了上述投资价值，拥有旺铺已成为许多投资人梦寐以求的向往。

■投资商铺的理由何在众多房产商、购房者、咨询专家还在为新年房价走势众说纷纭之时，一些有远见的投资者早已将目光聚集在另一块热土一一商铺。

相对住宅，商铺无疑具有更高效、稳定、长期的投资价值。

高效回报住宅房的投资普遍回报率为6%^8%而通常商铺的回报率为8汇10%由此可见投资商铺较投资住宅房收益较大。

■商铺的特点：
§租约稳定
租约的稳定性是商铺相比住宅房所具有的另一优势。

住宅房租约期限一般为半年至一年，而商铺通常为三至五年或者更长。

§长期升值好的商铺因其稀有性会随着商圈的发展成熟不断升值。

一般住宅房所遇到的折旧问题决不会出现在商铺的价格计算上。

商铺的优点并不限于以上几点，好的商铺风险相对较低，流动性高，赢利能力强，更有无限商机。

§政策面导致商铺热销2001年8月，上海房地产市场住宅房内外销房并轨，致使高品质内销房价有所上涨。

据信义房屋统计：涨幅约在10%^20%而今为众多商家、投资者看好的非居住用房于2003年3月内外销并轨。

§经济发展拉动商铺需求2001年岁末，中国加入WTO商业、零售、金融、服务业等率先开放，许多新兴业态不断涌现，国外豪强终可名正言顺入境搏杀。

为应对新的经济形势许多银行、零售商等已开始新的圈地运动，商铺作为商家必争之地，其重要地位毋庸置疑。

定位于国际大都市的作为中国大陆经济的龙头，其发展迅猛之势已从历年的GDP增幅可窥一斑自上世纪九十年代上海已连续多年增幅超过两位数。

经济活跃，导致商业繁荣商铺需求自然就在大。

供需关系决定商铺价格走势商铺作为一种能产生商业利润的特殊房地产，适合其开发的土地通常较为紧缺和有限供应，总量供应的不够，导致市场需求大，变现能力强。

据统计，在上海近年所开发的房地产品种中，住宅约占了90%的比
重，而商铺的开发量少之又少。

这种情况预计将维持一段时期。

即便当新兴商圈逐渐形成之时，根据商铺的群居性，现有的商铺常常会占有一个中心位置，而谁不想拥有一个商圈中心旺铺呢
然而，挑选商铺与住宅不同，属于一种较为专业的投资行为，所需的专业知识更多，眼光更独到。

2、项目周边及同类物业竞争分析■花桥商业业态调查分析曹安路周围主要街道业态租金分析
餐饮
2
服装鞋类
2
手机
五金建材4
休闲美发32
修理配件
2
车行22
化妆品3
烟酒店22
杂货便利3
家具电器
2
药房43
照相馆
书店44
网吧65
中介
2
项目周围主要街道业态租金分析
餐饮51
服装鞋类
1
五金建材51
休闲美发
修理配件33
车行
化妆品
烟酒店5
杂货便利53
.家具电器10
钟表眼镜4
药房44
照相馆
书店
■核心区在建项目介绍§亚太广场地址：昆山花桥国际商务城兆丰路8号物业类别：商铺写字楼建筑类别：商铺，26层，办公交通状况：
102路、沪昆中巴、沪宁高速、A30高架2楼盘价格：
5000-8000元/M总户数：
462户项目规模：占地：平米建筑面积：
146163万平米停车位：
289个绿化/容积率：
%/周边配套：商业金卫国际广场、希尔顿酒点、国际汽车城项目介绍：
该案地处昆山市花桥镇，地处花桥商务中心核心区域,由江苏美乐地房地产投资开发，一期将推出382套办公用房和80套商铺，周边有江苏国际商务区和硅湖大学，交通便利。

开发实力：
江苏美乐地房地产开发公司，具有二级开发经营管理资质，注册资金1亿元人民币。

母公司为浙江亚太高科股份有限公司，公司总资产12亿元人民币，02、03年印染行业综合排名第一。

是浙江省重点骨干企业，国家重点高新技术企业。

江苏美乐地公司已完成和在建的地产占地达167439平方米，分布在绍兴、杭州、昆山等各大城市，产品类型包括：公寓、别墅、商业、写字楼。

该案规划15万平方米，首期开发6万平米,单套60-160平米，整层1600平米规划15万平方米，首期开发6万平米。

物业形态包括26层办公、商铺，一期将售三百多套，总面积六万多平方米。

周边配套：
该案地处花桥国际商务城启动区，交通发达，距上海火车站35公里，距上海虹桥机场25公里，浦东国际机场65公里。

距上海国际海港60公里，洋山深水港85公里，张家港100公里，浏家港35公里。

商务区内有直通上海港的内河航道吴淞江。

商务城有上海公交旅游6号线、北安线、陆安专线；昆山公交有102线。

内部配套有美的VRV户式空调、OTIS高速电梯、TOTO洁具、5A智能划设施等；外围配套：希尔顿五星级国际大酒店，1500亩的中国国际采购中心，68平方公里安亭汽车城，颖奕高尔夫球场、商务城中
商务用地绿化率：
8%装修的五星级酒店，设有一个单层高的地央公园、硅湖大学等。

§东方海外住宅位于商务城核心区内，312国道南侧，兆丰路东侧，总用地面积184024平方米，总建筑面积710720平方米主要分为商办区和居住区两个区，商办区用地面积36525平方米，规划建筑面积181200。

居住区用地面积147.499平方米，规划建筑面积529,520川。

总规划用地面积：
184024M2
住宅用地面积：
147499M2
住宅用地总建筑面积：
529520M2
住宅用地容积率：
住宅用地绿化率：
48%商务办公用地面积：。