最新房地产估价第四章-剩余估价法课件ppt

点
估价结果对市场变化的敏感性比较大
准确性受楼价、建筑费、利息、利润等变量的状况影响
货币的时间价值
指同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量 来反映为“利息”，用相对量来反映为“利率”。
计息期：
计息起点：该项费用发生的时间点。 计息终点：开发期结束的时间点。
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
土地价格 = 期房销地售产收预入—房除地土产地开价发格建以设外成的本— 税金 — 正常利润
除土地价格以外的房地产开发建设成本
➢ 土地开发费
➢ 建筑成本
➢ 期间费用
是指房屋等建筑物的建筑工程成本，包括前期工程费 用、房屋建筑安装工程费用以及公共配套设施费用。
前期工程费用：包括勘察设计费用和可行性研究费用 房屋建筑安装工程费：直接费、间接费、计划利润。 公共配套设施费用：两类。
正常利润
房地产开发建设、转让销售应该取得的一般利润， 可根据前几项费用之和按一定比例计算。
房地产开发建设利润 房地产转让销售利润
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
土地价格 = 期房销地售产收预入—房除地土产地开价发格建以设外成的本— 税金 — 正常利润
剩余法的适用范围
土地估价（主要用途） 待拆迁改造的再开发房地产估价 土地开发后进行转让时，对被开发土地取得价格的估算 建筑物改造后进行销售时，对被改造建筑物的估价 在建工程续建后进行销售，对在建工程的估价 对房地产开发项目的财务状况进行评估
公共配套设施费用
第一类：开发项目内独立的、非营业性的公共配套设施费用。 列入开发建设成本。
第二类：城市规划中配套项目的建设费用。
✓ 开发项目外为居住服务的给排水、供电、供暖、工期的增容、增压 以及交通道路的建设费用。
✓ 开发项目内部营业性的公共配套设施费用 ✓ 开发项目内的非营业性配套设施费用
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
土地价格 = 期房销地售产收预入—房除地土产地开价发格建以设外成的本— 税金 — 正常利润
税金
➢ 土地使用税
➢ 经营税金及附加
包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。
营业税：销售收入的5%。 城市维护建设税：营业税的7%，5%。 教育费附加：营业税的2%。
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
土地价格 = 期房销地售产收预入—房除地土产地开价发格建以设外成的本— 税金 — 正常利润
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
土地价格 = 期房销地售产收预入—房除地土产地开价发格建以设外成的本— 税金 — 正常利润
剩余法的适用条件
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土地最佳开发用途的确定 房地产市场行情的正确预测
预测正确性的 决定因素
适用条件
稳定而透明的房地产业政策 健全的房地产法规 完整、动态的和现代化的房地产信息资料库 全面的房地产投资与交易的税费清单 公开、长期、合理的土地供给计划
房地产的预期销售收入
出售的房地产：市场法、趋势法 获取途径：
出租的房地产：市场法、收益法
房屋建筑物收 的入 预 预期 期单 销方 建 售售 筑价 面 建筑面 土积 地容 面积 积率
容积率：房屋建筑面积与该房屋所占建筑基地面积的比例关系。
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
土地价格 = 期房销地售产收预入—房除地土产地开价发格建以设外成的本— 税金 — 正常利润
➢ 土地开发费
➢ 建筑物本
➢ 期间费用
是指计入土地转让价格的“七通一平”（或“三通一 平”）费用和基础设施费用
“七通一平”：指施工道路、施工用水、排水排污、电力、通讯、 煤气、热力的修建、安装以及平整场地。
“三通一平”：指施工道路、施工用水、施工用电的的修建、安 装以及平整场地。
“基础设施费用”：指修建道路、桥梁、地下管道、园林绿化等 基础设施的投资。
房地产估价第四章-剩余估价法
本章主要内容
1 剩余法的基本原理 2 剩余法的基本公式和适用范围 3 剩余法的应用
第一节 剩余法的基本原理
土地影响因素 最高最佳使用原
土地用途
则，合法原则
预计建成后 开发建设成本
房地产的价格
利润
投标金额
将估价对象房地产预期开发后的预 期销售收入，扣除预期的正常投入费 用、正常税金和正常利润后，将此余 额作为估价房地产价格的一种估价方 法。此价格称为剩余价格或倒算价格。
第一节 剩余法的基本原理
剩余法的理论依据 ➢ 价格构成理论
房地产开发建设成本 = 土地成本 + 建筑成本 + 期间费用
土地使用权的购买价格+土地开发费
土地使用权的购买价格
地租
房地产预期 销售收入
—
除土地价格以外的 房地产开发建设成本
—
税金
—
正常利润
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
土地价格 = 期房销地售产收预入—房除地土产地开价发格建以设外成的本— 税金 — 正常利润
除土地价格以外的房地产开发建设成本
房地产开发建设成本 = 土地成本 + 建筑成本 + 期间费用 土地使用权的购买价格+土地开发费
➢ 土地开发费 ➢ 建筑成本 ➢ 期间费用
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
土地价格 = 期房销地售产收预入—房除地土产地开价发格建以设外成的本— 税金 — 正常利润
除土地价格以外的房地产开发建设成本
土地价格 = 期房销地售产收预入—房除地土产地开价发格建以设外成的本— 税金 — 正常利润
除土地价格以外的房地产开发建设成本
➢ 土地开发费
➢ 建筑物本
➢ 期间费用
筹资费用：筹资利息（自有资金、借入资金）。 管理费用：组织开发建设过程的各项费用。 销售费用：广告宣传、销售代理等费用。
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
土地价格 = 期房销地售产收预入—房除地土产地开价发格建以设外成的本— 税金 — 正常利润
税金
➢ 土地使用税
➢ 经营税金及附加
包括城镇土地使用税和农村耕地占用税，是土地使 用者在开发建设期间按照既定税率向国家缴纳的税款。
计算因素： 土地面积、每年每平米土地面积的税额、占用年数。
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
土地价格 = 期房销地售产收预入—房除地土产地开价发格建以设外成的本— 税金 — 正常利润
剩余法的优缺点
符合人们的思维习惯（价格构成） 计算简便，应用面广
优点
以预测为前提，受估价人员水平的影响较大
受基本条件制约（最佳利用方式、价格预测、社会环境）
缺
没有考虑货币的时间价值因素