最新房地产估价第四章-剩余估价法课件ppt
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《房地产估价》第四章教案PPT课件
总费用=管理费＋维修费＋保险费＋税金
＋（折旧费＋利息）
➢ 10000元，年利率10%，利息1000元，通货膨胀率3%，贬值3000 元，实际收益只有7000元。
✓2.其他类型房地产 ✓如使用性房地产、自用性房地产、待开发类房地
产、农用土地只是各自收益项目及费用项目的差 异，纯收益的计算思路与方法相同。
但在有限年的情况下，收益法的公式为：
在纯收益每年按一定比率增加且为无限年的情况下， 收益法的公式为：
上述三种情况下的公式中，r就是我们所说的资本化 率。
➢ 资本化率实质上是一种资本投资的收益率（由一笔投 资赚回的收益的百分数，有若干种不同的名称，诸如 收益国率、获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利 率和利率）。
客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的 因素后所得到的一般正常收益，它才能得到的一般 正常收益，它才能作为估价的依据。
房地产的收益也有有形收益和无形收益，在估计收 益时不仅要包括有形收益，还要包括各种无形收益。
（二）各类房地产纯收益的计算
1.租赁性房地产
✓ （1）总收益
✓ 总收益=房屋出租年租金＋押金与保证金利息
1、市场提取法
✓这种方法是利用收益法公式，通过搜集市场上相 同或相似房地产的纯收益、价格等资料，反求出 资本化率。
选取的6个可比实例及其相关资料(表4-1)
可比实 纯收益(万元/
例
年)
1
12
2
23
3
10
4
65
5
90
6
32
价格(万 元)
102 190 88 542 720 250
资本化率 (％)
11.8 12.1 11.4 12.0 12.5 12.8
房地产估价理论与方法 ppt课件
房地产估价理论与方法
13
影响房地产供给量的因素
1、该种房地产的价格水平； 2、该种房地产的开发成本； 3、该种房地产的开发技术水
平； 4、开发商对未来的预期
房地产估价理论与方法
14
房地产的均衡价格
均衡是市场价格运行的必然 趋势，也是市场价格运行的正 常状态，如果市场价格由于某 种因素的影响而脱离了均衡价 格，就必然会形成短缺或过剩， 导致买方或卖方竞争，产生价 格上升或下降的压力和趋势， 并最终趋向于均衡价格。
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法
1
目录
第一章 房地产和房地产估价 第二章 房地产价格 第三章 房地产估价原则 第四章 比较法 第五章 成本法 第六章 收益法 第七章 假设开发法
第八章 长期趋势法 第九 章 地价评估
第十章 房地产价格的影响因素 分析
第十一章 房地产估价程序
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法
5
房地产可视为实物、权益和区 位三者的结合。
房地产的存在形态：土地；建 筑物；房地。
房地产的其他名称：
land：地球的表面及上下垂直空 间
real estate： land+永久定着在其 中、其上、其下的人工改良物
real property： real estate+与其 有关的各种权益，包括权利、 利益和收益。
房地产估价理论与方法
15
房地产的需求弹性和供 给弹性
房地产需求变化的百分比
房地产的需求价格弹性= 房地产人格变化的百分比 某种房地产需求量变化的百分比
房地产的需求收入弹性= 消费者收入量变化的百分比
房地产的供给价格弹性=
房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比
房地产估价第四章剩余估价法
税金
➢ 土地使用税
➢ 经营税金及附加
包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。
营业税：销售收入的5%。 城市维护建设税：营业税的7%，5%。 教育费附加：营业税的2%。
土地价第格二= 期节房销地售剩产收预余入—法房除的地土产基地开价本发格建公以设外式成的本和—适税金用—范正围常利润
第四章 剩余估价法
本章主要内容
1 剩余法的基本原理 2 剩余法的基本公式和适用范围 3 剩余法的应用
土地影响因素第一最高节最剩佳使余用法原 的基本原理
土地用途
则，合法原则
预计建成后 开发建设成本
房地产的价格
利润
投标金额
将估价对象房地产预期开发后的预 期销售收入，扣除预期的正常投入费 用、正常税金和正常利润后，将此余 额作为估价房地产价格的一种估价方 法。此价格称为剩余价格或倒算价格。
➢ 价格构成理论
一般商品的价格构成形式
房地产商品的价格构成形式
W=k+m
W ：商品的价格 k ：商品的成本价格 m：利润
共性 特性
W=k+m
W ：房地产商品的销售价格 k ：房地产开发建设成本+税金 m：正常利润
剩余法的理论第依一据 节 剩余法的基本原理
➢ 价格构成理论 房地产开发建设成本 = 土地成本 + 建筑成本 + 期间费用
剩余法的理论第依一据 节 剩余法的基本原理
➢ 地租理论
是土地使用者为了获得土地使用权而向土地所有者 支付的经济代价。
地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被 土地所有者占有的部分。
土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过 平均利润以上的那部分剩余价值。
剩余法的理论第依一据 节 剩余法的基本原理
《房地产评估》PPT课件
勘察打分，结构装修及设备三部分的得分分
别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、 0.1和0.1
要求:1)估算该建筑物的重置成本;
2)采用年限法和打分法估算成新率,权重 分别为50%和50%
3)估算该建筑物2006年底的价格
2021/3/8
15
建筑物的评估方法—残余估价法
a-L r1 B= r2+d =
容积 率
1.7
区域 因素
0
个别 因素
0
剩余年限 45
A
2150
2003.1 -1% 1.6 0
-1% 40
B
2400
2003.1 0
1.8 +2% 0
45
C
2100
2002.1 -2% 1.6 0
-1% 40
表中所给都是参照物与待估宗地相比较,经待估宗地为
基准确定的数值,容积率每增加0.1,宗地地价比容积率
a2 r2+d
a---建筑物及其基地所产生纯收益 L---- 土地价格 r1 -- 土地的还原利率 B--- 建筑物的收益价格 d--- 建筑物的折旧率 r2----建筑物的还原利率 a2----建筑物的纯收益
2021/3/8
16
例:某房地产 为一幢5层砖混结构住宅,土地面积 500M2,房屋建筑面积1200M2,其他相关资料如下:
房地产评估
总复习
2021/3/8
1
土地使用权用权评估的方法
一、市场法
剔除特殊因 素：P125
待估土地 评估值
＝
比较案例 土地价格
正常交易情况 ×
比较案例交易情况
×
待估土地区域因素值 比较案例区域因素值
别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、 0.1和0.1
要求:1)估算该建筑物的重置成本;
2)采用年限法和打分法估算成新率,权重 分别为50%和50%
3)估算该建筑物2006年底的价格
2021/3/8
15
建筑物的评估方法—残余估价法
a-L r1 B= r2+d =
容积 率
1.7
区域 因素
0
个别 因素
0
剩余年限 45
A
2150
2003.1 -1% 1.6 0
-1% 40
B
2400
2003.1 0
1.8 +2% 0
45
C
2100
2002.1 -2% 1.6 0
-1% 40
表中所给都是参照物与待估宗地相比较,经待估宗地为
基准确定的数值,容积率每增加0.1,宗地地价比容积率
a2 r2+d
a---建筑物及其基地所产生纯收益 L---- 土地价格 r1 -- 土地的还原利率 B--- 建筑物的收益价格 d--- 建筑物的折旧率 r2----建筑物的还原利率 a2----建筑物的纯收益
2021/3/8
16
例:某房地产 为一幢5层砖混结构住宅,土地面积 500M2,房屋建筑面积1200M2,其他相关资料如下:
房地产评估
总复习
2021/3/8
1
土地使用权用权评估的方法
一、市场法
剔除特殊因 素：P125
待估土地 评估值
＝
比较案例 土地价格
正常交易情况 ×
比较案例交易情况
×
待估土地区域因素值 比较案例区域因素值
第四章房地产评估
价值的0.15%。 要求：评估2002年12月的土地使用权价格
第十四页，编辑于星期日：八点 二十分。
土地使用权评估的市场法
一、评估程序 收集资料----where 确定交易实例----how many
修正交易情况
修正交易日期
修正区域因素 修正个别因素
修正使用年期
求出比准价格
决定土地估价结论
第二十八页，编辑于星期日：八点 二十分。
建筑物评估的特点：
（一）建筑物评估应在合法的前提下 进行 （二）建筑物的使用年限受土地使用权年限的制
约 （三）房地分估
第二十九页，编辑于星期日：八点 二十分。
建筑物评估的成本法
思路 重置成本的构成及测算 三项贬值的测算
第三十页，编辑于星期日：八点 二十分。
B 610 1999
0
1.1
0
-1%
C 700 1998
+5% 1.4
0
-2%
D 680 2000
0
1
-1%
-1%
E 750 2001
-1% 1.6
0
+2%
F 700 2002
0
1.3 +1%
0
G
2002
0
1.1
0
0
第十八页，编辑于星期日：八点 二十分。
上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表如下： 时间 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 指数 100 103 107 110 108 107 112
第四章 房地产价格评估
土地使用权评估评估 建筑物评估 房地产评估 在建工程评估
第一页，编辑于星期日：八点 二十分。
第十四页，编辑于星期日：八点 二十分。
土地使用权评估的市场法
一、评估程序 收集资料----where 确定交易实例----how many
修正交易情况
修正交易日期
修正区域因素 修正个别因素
修正使用年期
求出比准价格
决定土地估价结论
第二十八页，编辑于星期日：八点 二十分。
建筑物评估的特点：
（一）建筑物评估应在合法的前提下 进行 （二）建筑物的使用年限受土地使用权年限的制
约 （三）房地分估
第二十九页，编辑于星期日：八点 二十分。
建筑物评估的成本法
思路 重置成本的构成及测算 三项贬值的测算
第三十页，编辑于星期日：八点 二十分。
B 610 1999
0
1.1
0
-1%
C 700 1998
+5% 1.4
0
-2%
D 680 2000
0
1
-1%
-1%
E 750 2001
-1% 1.6
0
+2%
F 700 2002
0
1.3 +1%
0
G
2002
0
1.1
0
0
第十八页，编辑于星期日：八点 二十分。
上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表如下： 时间 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 指数 100 103 107 110 108 107 112
第四章 房地产价格评估
土地使用权评估评估 建筑物评估 房地产评估 在建工程评估
第一页，编辑于星期日：八点 二十分。
《房地产估价》PPT课件
本和客观成本。实际成本是某个具体的房地产开发商的
实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数房地产开
发商的一般花费。在估价中应采用客观成本，而不是实
际成本；二是要结合市场供求分析等来确定评估价值；
类似房地产市场供大于求时，应下调评估价值；求大于
供时，应上调评估价值。
7
第2节 成本法的操作步骤
➢成本法的操作步骤
重点掌握内容
重点介绍了成本法的基本原理，重新构建价格 的概念、求取思路、求取方法；建筑物折旧的 概念、原因和求取方法。
3
第1节 成本法的基本原理
➢概念
成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购 建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估 价对象价值的方法。
成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导 向求取估价对象的价值。
13
第3节 房地产价格构成
投资利息
即在评估土地或房地产时要考虑资金的时间价值，包括土 地取得成本、开发成本和有关税费的利息，无论它们的来源是借 贷资金还是自有资金都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利 息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考 虑。
（1）土地取得费用及其税费在土地开发动工前要全
运用成本法一般可以分为下列4大步骤进行：
①搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等 资料 ；
②测算重新购建价格；
③测算折旧；
④求取积算价格。
8
第3节 房地产价格构成
运用成本法估价的一项基础工作，是搞清楚 房地产价格的构成。在实际运用成本法估价时 ，不论当房地产价格的构成如何，首先最关键 的是要调查、了解当地从取得土地一直到建筑 物竣工乃至完成销售的全过程，以及该全过程 中所涉及的费、税种类及其支付标准、支付时 间，以做到既不能重复，也不能漏项。然后在 此基础上针对估价对象的实际情况，确定估价 对象的价格构成并测算各构成项目的金额。
房地产评估培训课件
（三）估算管理费（可并入“（二）”计算） （四）估算投资利息 （五）估算销售税费
1、销售费用 2、销售税金及附加 3、其他销售税费
（六）估算开发利润
五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤
旧有房地产价格＝土地重新取得价 建筑物重新 或重新开发价 购建价
旧有房地产的贬值（包括土地的损耗和建筑物的损耗）
旧建筑物价格＝建筑物的重置成本－建筑物损耗
在实践中，评估人员较多使用更新重置成本。
3. 建筑物重置成本的求取方法一般有两种： (1)直接法
根据待估建筑物各构成部分所使用的材料的种类、品级数量及 所需人工的级别和数量等，以建筑物所地区在评估基准日的各种 单价为基础，计算出工程直接费，再加上工程间接费及适当的承 包商利润后，计算出标准建造费，再进一步加上发包人直接负担 的附加费后算出重新建造价格。
分，装修部分70分，设备部分60分。再经查表得出修正系数C＝ 0.75，S＝0.12，B＝0.13， 成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100×100％＝76.2％
在实践中，也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均，得出 成新率。
对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应 考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。
前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益 与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独 转让、出租、抵押。
2. 土地使用权出让
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地 使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用 者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方 式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文 、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其 他五十年。
1、销售费用 2、销售税金及附加 3、其他销售税费
（六）估算开发利润
五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤
旧有房地产价格＝土地重新取得价 建筑物重新 或重新开发价 购建价
旧有房地产的贬值（包括土地的损耗和建筑物的损耗）
旧建筑物价格＝建筑物的重置成本－建筑物损耗
在实践中，评估人员较多使用更新重置成本。
3. 建筑物重置成本的求取方法一般有两种： (1)直接法
根据待估建筑物各构成部分所使用的材料的种类、品级数量及 所需人工的级别和数量等，以建筑物所地区在评估基准日的各种 单价为基础，计算出工程直接费，再加上工程间接费及适当的承 包商利润后，计算出标准建造费，再进一步加上发包人直接负担 的附加费后算出重新建造价格。
分，装修部分70分，设备部分60分。再经查表得出修正系数C＝ 0.75，S＝0.12，B＝0.13， 成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100×100％＝76.2％
在实践中，也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均，得出 成新率。
对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应 考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。
前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益 与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独 转让、出租、抵押。
2. 土地使用权出让
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地 使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用 者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方 式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文 、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其 他五十年。
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产条件下，在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下 制造某种使用价值所需要的劳动时间。 • 商品价值量与生产该商品的社会必要劳动时间成正比。
第一章 房地产相关经济知识
• （五）简单劳动与复杂劳动
• 分析不同种类的商品的价值量还需要把复杂劳动折算为简 单劳动。
• （1）简单劳动，就是不需要经过任何专门训练，一般劳 动者都能胜任的劳动。
• （六）劳动生产率
• 商品价值量会随着劳动生产率的变化而变化。 • 劳动生产率，是指劳动者生产某种产品的能力或效率。
它通常有以下两种表示方法： • 一是以单位时间内所生产的产品的数量来表示，即产
品数量／单位时间。 • 二是以单位产品所耗费的劳动时间来表示，即劳动时
间／单位产品。
第一章 房地产相关经济知识
• 部门劳动生产率是指同类产品平均的生产率，体现社 会必要劳动时间。
• 个别劳动生产率是指பைடு நூலகம்别生产者的劳动生产率，体现 个别劳动时间。
• 商品的价值量是由生产这种商品的社会必要劳动时间 决定的，由于决定商品价值量的社会必要劳动时间会 随着劳动生产率的变化而变化，因此劳动生产率的变 化可能会导致商品价值量的变化。
第一章 房地产相关经济知识
• 2、抽象劳动 • 抽掉了一切具体形式的无差别的人类劳动，叫做抽象
劳动。 抽象劳动作为抽掉一切具体形式的人类无差别 的体力和脑力的耗费，在质上是相同的，在量上是可 以比较的。它是商品价值的源泉。 • 具体劳动和抽象劳动是生产商品的同一劳动的两个方 面，不是两次劳动，也不是独立存在的两种劳动，二 者统一于生产同一商品的劳动过程之中。
第一章 房地产相关经济知识
• 使用价值和价值之间是相互排斥的。 • 主要表现在 ：商品的使用价值和价值二者不可兼得。商
第一章 房地产相关经济知识
• （五）简单劳动与复杂劳动
• 分析不同种类的商品的价值量还需要把复杂劳动折算为简 单劳动。
• （1）简单劳动，就是不需要经过任何专门训练，一般劳 动者都能胜任的劳动。
• （六）劳动生产率
• 商品价值量会随着劳动生产率的变化而变化。 • 劳动生产率，是指劳动者生产某种产品的能力或效率。
它通常有以下两种表示方法： • 一是以单位时间内所生产的产品的数量来表示，即产
品数量／单位时间。 • 二是以单位产品所耗费的劳动时间来表示，即劳动时
间／单位产品。
第一章 房地产相关经济知识
• 部门劳动生产率是指同类产品平均的生产率，体现社 会必要劳动时间。
• 个别劳动生产率是指பைடு நூலகம்别生产者的劳动生产率，体现 个别劳动时间。
• 商品的价值量是由生产这种商品的社会必要劳动时间 决定的，由于决定商品价值量的社会必要劳动时间会 随着劳动生产率的变化而变化，因此劳动生产率的变 化可能会导致商品价值量的变化。
第一章 房地产相关经济知识
• 2、抽象劳动 • 抽掉了一切具体形式的无差别的人类劳动，叫做抽象
劳动。 抽象劳动作为抽掉一切具体形式的人类无差别 的体力和脑力的耗费，在质上是相同的，在量上是可 以比较的。它是商品价值的源泉。 • 具体劳动和抽象劳动是生产商品的同一劳动的两个方 面，不是两次劳动，也不是独立存在的两种劳动，二 者统一于生产同一商品的劳动过程之中。
第一章 房地产相关经济知识
• 使用价值和价值之间是相互排斥的。 • 主要表现在 ：商品的使用价值和价值二者不可兼得。商
房地产估价剩余估价法
土地价格 = 期房销地售产收预入—房除地土产地开价发格建以设外成的本— 税金 — 正常利润
税金
➢ 土地使用税
➢ 经营税金及附加
包括城镇土地使用税和农村耕地占税，是土地使 用者在开发建设期间按照既定税率向国家缴纳的税款。
计算因素： 土地面积、每年每平米土地面积的税额、占用年数。
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
➢ 建筑物本
➢ 期间费用
是指计入土地转让价格的“七通一平”（或“三通一 平”）费用和基础设施费用
“七通一平”：指施工道路、施工用水、排水排污、电力、通讯、 煤气、热力的修建、安装以及平整场地。
“三通一平”：指施工道路、施工用水、施工用电的的修建、安 装以及平整场地。
“基础设施费用”：指修建道路、桥梁、地下管道、园林绿化等 基础设施的投资。
出租的房地产：市场法、收益法
房屋建筑物的预期销售收入 预期单方售价建筑面积 建筑面积 土地面积容积率
容积率：房屋建筑面积与该房屋所占建筑基地面积的比例关系。
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
土地价格 = 期房销地售产收预入—房除地土产地开价发格建以设外成的本— 税金 — 正常利润
除土地价格以外的房地产开发建设成本
率≤3.0；绿地率≥30%。 该宗地未纳入本年度房地产用地计划，竞得者须自行申请。
二、中华人民共和国境内外公司、企业、其他经济组织和个人，除法律另有规定 外，均可单独或联合参加竞价。 三、该宗地的付款方式为：成交之日起十五日内付清地价款。 四、地块挂牌招标的竞价时间从2004年6月16日始，至2004年6月17日下午4：00 （以现场悬挂的时钟为准）止。 五、有意参与竞价者请于2004年6月9日后到我中心购买《挂牌招标文件》，并在 报价前到我中心交付竞价保证金100万元，填写竞价申请书，并办理竞价申请手 续。保证金到达我中心指定账户后，方可参加竞价。 六、竞价及定标地点在佛山市禅城区国土资源局三楼会议室（江湾三路28号原石 湾区政府大院5号楼），报价截止时间请各竞价人届时参加。
税金
➢ 土地使用税
➢ 经营税金及附加
包括城镇土地使用税和农村耕地占税，是土地使 用者在开发建设期间按照既定税率向国家缴纳的税款。
计算因素： 土地面积、每年每平米土地面积的税额、占用年数。
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
➢ 建筑物本
➢ 期间费用
是指计入土地转让价格的“七通一平”（或“三通一 平”）费用和基础设施费用
“七通一平”：指施工道路、施工用水、排水排污、电力、通讯、 煤气、热力的修建、安装以及平整场地。
“三通一平”：指施工道路、施工用水、施工用电的的修建、安 装以及平整场地。
“基础设施费用”：指修建道路、桥梁、地下管道、园林绿化等 基础设施的投资。
出租的房地产：市场法、收益法
房屋建筑物的预期销售收入 预期单方售价建筑面积 建筑面积 土地面积容积率
容积率：房屋建筑面积与该房屋所占建筑基地面积的比例关系。
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
土地价格 = 期房销地售产收预入—房除地土产地开价发格建以设外成的本— 税金 — 正常利润
除土地价格以外的房地产开发建设成本
率≤3.0；绿地率≥30%。 该宗地未纳入本年度房地产用地计划，竞得者须自行申请。
二、中华人民共和国境内外公司、企业、其他经济组织和个人，除法律另有规定 外，均可单独或联合参加竞价。 三、该宗地的付款方式为：成交之日起十五日内付清地价款。 四、地块挂牌招标的竞价时间从2004年6月16日始，至2004年6月17日下午4：00 （以现场悬挂的时钟为准）止。 五、有意参与竞价者请于2004年6月9日后到我中心购买《挂牌招标文件》，并在 报价前到我中心交付竞价保证金100万元，填写竞价申请书，并办理竞价申请手 续。保证金到达我中心指定账户后，方可参加竞价。 六、竞价及定标地点在佛山市禅城区国土资源局三楼会议室（江湾三路28号原石 湾区政府大院5号楼），报价截止时间请各竞价人届时参加。
房地产评估行业剩余法例题课堂PPT
6
作业解答1
计算公式为
V
t i 1
ai
1 r i
a r(1 r)t
1
(1
1 r)nt
a1=94（万元） a2=93（万元） a3=96 （万元） a＝95 （万元）
r=9% n=48-4=44（年） t=3（年）
V
94 1 9%
93 (1 9%)2
96 (1 9%)3
95 9%(1 9%)3
4．计算投资利润 （120+200）×20％=64（元／㎡）
5．计算土地增值收益 （120+200+43.36+64）×20％=85.47（元／㎡）
6．计算土地价格 土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息 +投资利润+土地增值收益 =120+200+43.36+64+85.47=512.83（元／㎡）
V ABCDEF V 150.0 250 31.0 40 0.065V 47.1
V 554.1
26
例题2
某成片荒地面积为2平方公里，取得该荒地的价格为1.2亿元。将其开发成可 转让形态熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元。开发期为3年，贷款年利率 为6%，取得该荒地的价格在开发期初一次性投入；开发成本和管理费用在 开发期内均匀投入。销售税费为可转让熟地价格的5.5%；开发利润为土地取 得价格、土地开发成本和管理费之和的15%。开发完成后可转让土地面积的 比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。
5
作业2
2. 某宾馆，其土地使用权使用年限为40年，自2000年6月始。 该宾馆共有床位300张，平均每张床位每天向客人实收50元， 年平均空置率为30%，营业平均每月花费14万元。当地同档 次宾馆一般床位为每床每天45元，年平均空置率20%，正常 营业每月总费用平均占每月收入的30％；该类不动产的还原 率为8%。试估算该宾馆在2005年6月的市场价值。
作业解答1
计算公式为
V
t i 1
ai
1 r i
a r(1 r)t
1
(1
1 r)nt
a1=94（万元） a2=93（万元） a3=96 （万元） a＝95 （万元）
r=9% n=48-4=44（年） t=3（年）
V
94 1 9%
93 (1 9%)2
96 (1 9%)3
95 9%(1 9%)3
4．计算投资利润 （120+200）×20％=64（元／㎡）
5．计算土地增值收益 （120+200+43.36+64）×20％=85.47（元／㎡）
6．计算土地价格 土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息 +投资利润+土地增值收益 =120+200+43.36+64+85.47=512.83（元／㎡）
V ABCDEF V 150.0 250 31.0 40 0.065V 47.1
V 554.1
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例题2
某成片荒地面积为2平方公里，取得该荒地的价格为1.2亿元。将其开发成可 转让形态熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元。开发期为3年，贷款年利率 为6%，取得该荒地的价格在开发期初一次性投入；开发成本和管理费用在 开发期内均匀投入。销售税费为可转让熟地价格的5.5%；开发利润为土地取 得价格、土地开发成本和管理费之和的15%。开发完成后可转让土地面积的 比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。
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作业2
2. 某宾馆，其土地使用权使用年限为40年，自2000年6月始。 该宾馆共有床位300张，平均每张床位每天向客人实收50元， 年平均空置率为30%，营业平均每月花费14万元。当地同档 次宾馆一般床位为每床每天45元，年平均空置率20%，正常 营业每月总费用平均占每月收入的30％；该类不动产的还原 率为8%。试估算该宾馆在2005年6月的市场价值。
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第二节 剩余法的基本公式和适用范围
土地价格 = 期房销地售产收预入—房除地土产地开价发格建以设外成的本— 税金 — 正常利润
剩余法的优缺点
符合人们的思维习惯（价格构成） 计算简便，应用面广
优点
以预测为前提，受估价人员水平的影响较大
受基本条件制约（最佳利用方式、价格预测、社会环境）
缺
没有考虑货币的时间价值因素
土地价格 = 期房销地售产收预入—房除地土产地开价发格建以设外成的本— 税金 — 正常利润
税金
➢ 土地使用税
➢ 经营税金及附加
包括城镇土地使用税和农村耕地占用税，是土地使 用者在开发建设期间按照既定税率向国家缴纳的税款。
计算因素： 土地面积、每年每平米土地面积的税额、占用年数。
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
房地产估价第四章-剩余估价法
本章主要内容
1 剩余法的基本原理 2 剩余法的基本公式和适用范围 3 剩余法的应用
第一节 剩余法的基本原理
土地影响因素 最高最佳使用原
土地用途
则，合法原则
预计建成后 开发建设成本
房地产的价格
利润
投标金额
将估价对象房地产预期开发后的预 期销售收入，扣除预期的正常投入费 用、正常税金和正常利润后，将此余 额作为估价房地产价格的一种估价方 法。此价格称为剩余价格或倒算价格。
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
土地价格 = 期房销地售产收预入—房除地土产地开价发格建以设外成的本— 税金 — 正常利润
除土地价格以外的房地产开发建设成本
➢ 土地开发费
➢ 建筑成本
➢ 期间费用
是指房屋等建筑物的建筑工程成本，包括前期工程费 用、房屋建筑安装工程费用以及公共配套设施费用。
前期工程费用：包括勘察设计费用和可行性研究费用 房屋建筑安装工程费：直接费、间接费、计划利润。 公共配套设施费用：两类。
点
估价结果对市场变化的敏感性比较大
准确性受楼价、建筑费、利息、利润等变量的状况影响
货币的时间价值
指同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量 来反映为“利息”，用相对量来反映为“利率”。
计息期：
计息起点：该项费用发生的时间点。 计息终点：开发期结束的时间点。
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
土地价格 = 期房销地售产收预入—房除地土产地开价发格建以设外成的本— 税金 — 正常利润
剩余法的适用条件
土地最佳开发用途的确定 房地产市场行情的正确预测
预测正确性的 决定因素
适用条件
稳定而透明的房地产业政策 健全的房地产法规 完整、动态的和现代化的房地产信息资料库 全面的房地产投资与交易的税费清单 公开、长期、合理的土地供给计划
房地产的预期销售收入
出售的房地产：市场法、趋势法 获取途径：
出租的房地产：市场法、收益法
房屋建筑物收 的入 预 预期 期单 销方 建 售售 筑价 面 建筑面 土积 地容 面积 积率
容积率：房屋建筑面积与该房屋所占建筑基地面积的比例关系。
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
土地价格 = 期房销地售产收预入—房除地土产地开价发格建以设外成的本— 税金 — 正常利润
土地价格 = 期房销地售产收预入—房除地土产地开价发格建以设外成的本— 税金 — 正常利润
除土地价格以外的房地产开发建设成本
➢ 土地开发费
➢ 建筑物本
➢ 期间费用
筹资费用：筹资利息（自有资金、借入资金）。 管理费用：组织开发建设过程的各项费用。 销售费用：广告宣传、销售代理等费用。
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
➢ 土地开发费
➢ 建筑物本
➢ 期间费用
是指计入土地转让价格的“七通一平”（或“三通一 平”）费用和基础设施费用
“七通一平”：指施工道路、施工用水、排水排污、电力、通讯、 煤气、热力的修建、安装以及平整场地。
“三通一平”：指施工道路、施工用水、施工用电的的修建、安 装以及平整场地。
“基础设施费用”：指修建道路、桥梁、地下管道、园林绿化等 基础设施的投资。
第一节 剩余法的基本原理
剩余法的理论依据 ➢ 价格构成理论
房地产开发建设成本 = 土地成本 + 建筑成本 + 期间费用
土地使用权的购买价格+土地开发费
土地使用权的
—
除土地价格以外的 房地产开发建设成本
—
税金
—
正常利润
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
土地价格 = 期房销地售产收预入—房除地土产地开价发格建以设外成的本— 税金 — 正常利润
正常利润
房地产开发建设、转让销售应该取得的一般利润， 可根据前几项费用之和按一定比例计算。
房地产开发建设利润 房地产转让销售利润
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
土地价格 = 期房销地售产收预入—房除地土产地开价发格建以设外成的本— 税金 — 正常利润
剩余法的适用范围
土地估价（主要用途） 待拆迁改造的再开发房地产估价 土地开发后进行转让时，对被开发土地取得价格的估算 建筑物改造后进行销售时，对被改造建筑物的估价 在建工程续建后进行销售，对在建工程的估价 对房地产开发项目的财务状况进行评估
土地价格 = 期房销地售产收预入—房除地土产地开价发格建以设外成的本— 税金 — 正常利润
税金
➢ 土地使用税
➢ 经营税金及附加
包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。
营业税：销售收入的5%。 城市维护建设税：营业税的7%，5%。 教育费附加：营业税的2%。
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
土地价格 = 期房销地售产收预入—房除地土产地开价发格建以设外成的本— 税金 — 正常利润
公共配套设施费用
第一类：开发项目内独立的、非营业性的公共配套设施费用。 列入开发建设成本。
第二类：城市规划中配套项目的建设费用。
✓ 开发项目外为居住服务的给排水、供电、供暖、工期的增容、增压 以及交通道路的建设费用。
✓ 开发项目内部营业性的公共配套设施费用 ✓ 开发项目内的非营业性配套设施费用
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
除土地价格以外的房地产开发建设成本
房地产开发建设成本 = 土地成本 + 建筑成本 + 期间费用 土地使用权的购买价格+土地开发费
➢ 土地开发费 ➢ 建筑成本 ➢ 期间费用
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
土地价格 = 期房销地售产收预入—房除地土产地开价发格建以设外成的本— 税金 — 正常利润
除土地价格以外的房地产开发建设成本