江苏省2015年土地估价师《管理法规》：房地产开发用地模拟试题

江苏省2015年土地估价师《管理法规》：房地产开发用地
模拟试题
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、根据国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，下列关于土地出让收入的各种表述中，不正确的是__。

A．纳入土地出让收入管理的不仅包括土地出让价款，而且包括国有土地租赁的租金
B．土地出让收入由国土资源行政主管部门负责征收管理
C．对土地出让收支实行预决算管理
D．土地出让收入的使用重点向新农村建设倾斜
2、我国城市中的居住用地一般可分为居住区、居住小区与．【2009年考试真题】A：组团
B：街坊
C：社区
D：生活区
E：土地
3、对于建设用地审查，有建设用地批准权的人民政府土地行政主管部门要实行内部会审制度，审查期限最多为__个工作日。

A．10
B．15
C．30
D．45
4、我国的个人所得税采用的是。

A：超额累进税率
B：超率累进税率
C：比例税率
D：定额税率
E：土地
5、在土地登记时，若采用法定代理方式，代理人__。

A．由法人代表自己选定
B．由政府指定
C．应是被代理人的监护人
D．由土地管理部门指定
6、宗地估价报告按内容和目的的不同，可分为__报告。

A．表格式、书信式和文字说明式
B．工作和技术
C．宗地估价(结果)和宗地估价技术
D．阶段性评估和正式
7、影响建筑物价格的最基本因素是。

A：建筑年代
B：建筑用途
C：建筑楼层
D：建筑结构
E：时间因素
8、影响土地价格的个别因素包括。

A：位置、交通条件
B：行政、社会、经济因素
C：地形、环境质量、居住条件
D：面积、形状、坡度
E：时间因素
9、地籍是土地的户籍，它的特性有__性。

A．空间
B．法律
C．精确
D．自主
E．连续性
10、公园绿地属于城镇土地定级的因素。

A：环境质量
B：城镇基础设施
C：公用服务设施
D：绿化状况
E：合法性
11、城市详细规划的强制性内容包括__。

A．对特定地区地段规划允许的建设高度
B．规划地段各个地块的土地主要用途
C．规划地段各个地块允许的建设总量
D．规划地段各个地块的绿化率，公共绿地面积规定
E．规划地段各个地块的公共场所的扩建
12、《土地登记办法》所称其他登记，不包括__。

A．预告登记
B．异议登记
C．更正登记
D．变更登记
13、”同一供需圈”是指。

【2004年考试真题】
A：待估宗地所在区域
B：与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域
C：待估宗地与比较宗地所处的同一区域
D：与待估宗地相邻的区域
E：时间因素
14、听证机构应当在举行听证会的__个工作日前将听证会材料送达听证会代表。

A．10
B．15
C．30
D．45
15、城市总体规划的图样包括__。

A．工业区分布图
B．道路交通规划图
C．绿地开发区域规划图
D．城市现状图
E．城市总体规划图
16、某企业10年前以国家出租方式取得土地使用权30年，年租金6万元。

目前，该类用地市场年租金8万元，土地使用权还原率为7%，则该企业拥有的承租土地使用权价格为__万元。

A．14.05
B．24.82
C．42.14
D．84.7
17、采用插值法求内部收益率，FNPV(i1)、FNFV(i2)分别为采用i1、i2时的净现值，为使所求得的内部收益率不失真，要求__。

A．FNPV(i1)、FNPV(i2)同时为正，且i1与i2相差超过2%
B．FNPV(i1)、FNPV(i2)同时为负，且i1与i2相差不超过2%
C．FNPV(i1)、FNPV(i2)取异号，且i1与i2相差不超过2%
D．FNPV(i1)、FNPV(i2)取异号，且i1与i2相差超过2%
18、寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方法，然后按照下列方面依次筛选。

A：法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大
B：技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大、法律上的许可性
C：经济上的可行性、价值是否最大、法律上的许可性、技术上的可能性
D：法律上的许可性、经济上的可行性、价值是否最大、技术上的可能性
E：时间因素
19、影响税收负担的因素是__。

A．经济发展水平
B．国家职能大小
C．分配秩序和分配政策
D．社会制度
E．总体的人均占有量
20、评估某一房地产价格，经调查当前房地产市场与其类似的房地产月租金水平为300元／平方米，其中维修费、管理费等为租金的25％，该类房地产的还原率为8％，总建筑面积35000㎡，可出租率为80％，则在不考虑房地产可使用年限的前提下，此房地产总价可确定为万元。

A：94500
B：126000
C：7875
D：7000
E：时间因素
21、地产的和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。

A：多用途性
B：增值性
C：普遍性
D：个别性
E：时间因素
22、甲宗地单位面积地价为3200元／平方米，建筑容积率5，建筑面积4000平方米；乙宗地楼面地价为500元／平方米，建筑容积率7，土地面积900平方米．则两块土地总价相比。

【2004年考试真题】
A：甲等于乙
B：甲高于乙
C：甲低于乙
D：难以判断
E：时间因素
23、市场经济作为一种一般性的经济运行方式，最主要的基础和条件是。

A：生产资料私有制
B：商品自由交换
C：经济主体是独立的商品生产者和经营者
D：劳动力自由流动
E：土地
24、为了对某宗商业用地进行估价，估价人员对宗地附近区域商业用房出租、买卖等市场交易情况进行了实地调查。

按运用商业用地估价方法的要求，下列不需要进行交易情况修正的是。

A：承租首层商业用房时附带承租建筑夹层，租赁合同约定租金优惠15％
B：出租房屋的物业管理费1．2元／平方米，由承租人自行向物业公司缴纳C：买卖合同约定在房产过户时由买方按成交价的3％和1％分别缴纳契税和土地增值税
D：买卖合同约定在房产过户时由卖方按成交价的5．5%和1．0％分别缴纳营业税及附加和土地增值税
E：合法性
25、下列收益还原法的基本公式中，土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式为（）。

A．P=
B．P=
C．P=
D．P=
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、结构施工图包括__。

A．基础平面图
B．基础剖面图
C．电气施工图
D．屋盖结构布置图
E．楼层结构布置图
2、下面是关于确定土地估价基本事项的有关描述，正确的是（）。

A．在考虑抵押估价目的的同时适当考虑股权转让目的
B．在确认土地估价对象时，要遵循委托约定、估价对象实际情况和合法性进行
C．在确定估价基本事项时选择估价方法和估价原则
D．土地价格条件应包括价格时点、价格种类、土地开发程度、估价目的、土地使用年期等
E．确认估价对象的内容包括确认土地的类型、位置、范围、权利状况、利用状况、宗地条件等
3、《物权法》规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起__个月内未申请登记的，预告登记失效。

A．3
B．5
C．6
D．8
4、为加强农村集体建设用地的管理，要制定好村镇建设规划。

村镇建设要集中紧凑、合理布局，尽可能利用等。

【2004年考试真题】
A：荒坡地
B：废弃地
C：中、低产农地
D：水果种植地
E：按规定收取的相关费用
5、《关于加强土地税收管理的通知》(国税发[2005]111号)主要对进行规范。

A：企业所得税
B：城镇土地使用税
C：土地增值税
D：契税
E：耕地占用税
6、划拨用地的供地程序包括。

A：拟定土地供应方案
B：土地供应方案公示、土地供应方案报批
C：组织招标拍卖挂牌出让活动，签署成交确认书
D：签署划拨决定书
E：交纳土地相关税费、领取批准手续
7、计算主次干道影响距离一般采用公式__。

A．d＝2s/1
B．d＝s/21
C．d＝s/1
D．d＝2sl
8、影响城市的分布位置、平面结构和空间布局的是__。

A．地质
B．水文
C．地形
D．气候
9、下列情形中，可以不办理出让手续的有。

A：民政局将办公楼连同院落整体转让给公安局做交通指挥中心
B：林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼
C：私有住宅转让后改为副食品加工车间
D：国有企业按国家住房制度改革政策出售
E：公有住房职工已购公有住房首次上市转让
10、敏感性分析的主要目的在于。

A：找出敏感因素及其变化原因
B：通过概率分析进行不确定性分析
C：分析不确定因素可能的变动
D：计算项目净现值和标准差
E：在一定的经济效益目标下，选择不敏感的投资方案
11、下列属于未利用地的是__。

A．荒草地
B．盐碱地
C．沼泽地
D．沙地
E．水库水面
12、比较案例成交地价每平方米400元，对应使用权年期为40年，而待估宗地出让年期为30年，该市土地还原率为8%，则修正后待估宗地地价为__元/平方米。

A．300
B．377.6
C．420.3
D．423.7
13、某建设项目占用城市建设用地区外的耕地50亩，向当地政府缴纳了耕地开垦费，但因耕地后备资源匮乏，经上级政府部门协调将耕地开垦费转交邻县异地代补耕地。

按照耕地占补平衡制度的基本要求，__是补充耕地的责任单位。

A．建设项目单位
B．当地政府
C．接受开垦费的邻县政府
D．被占地农民集体
14、下面属于收益性房地产的是。

A：旅店
B：商业写字楼
C：政府办公楼
D：公园
E：未开发土地
15、耕地的质量保护工作是在各级人民政府领导下，由具体承担。

A：国土资源行政主管部门
B：农业行政主管部门
C：环境保护行政主管部门
D：规划行政主管部门
E：建设行政主管部门
16、财务会计核算的基本前提包括。

A：会计主体
B：会计分期
C：持续经营
D：货币计量
E：会计监督
17、确定还原利率时，通常可参考的依据不包括__利率。

A．存款
B．贷款
C．实质
D．资本
18、下列项目中，不属于流动资产的有。

A：原材料
B：短期投资
C：机器设备
D：商标权
E：商誉
19、为经济建设项目和公共设施建设项目，单位或者个人通过“以租代征”使用集体土地，属__行为。

A．正常租赁土地
B．正常转让土地
C．非法征收土地
D．非法占地
20、房地产开发项目成本分析中的建安工程费主要包括。

A：建筑工程费
B：设备及安装工程费
C：室内装饰费
D：建安工程设计费
E：取得开工许可证
21、按发行主体的不同，将债券分为__。

A．公债券、金融债券、公司债券
B．国库券、银行债券、公司债券
C．公债券、银行债券、个体债券
D．国库券、金融债券、个体债券
22、统计的特点包括__。

A．总体性
B．变动性
C．数量性
D．具体性
E．稳定性
23、国有土地使用权转让的方式包括__。

A．出售
B．出租
C．交换
D．赠与
24、根据《农用地定级规程》的规定，修正法定级是在农用地分等指数的基础上，根据定级目的，选择（）等因素计算修正系数，对分等成果进行修正，评估出农用地级别的方法。

A．自然因素、区位因素
B．区位因素、社会因素
C．自然因素、区位因素、社会因素
D．区位条件、耕作便利度
25、《城市房地产管理法》规定房地产交易包括__等三种形式。

A．房地产转让
B．房地产抵押
C．房屋租赁
D．房地产中介
E．房地产开发。