文靖路物业评估报告PPT课件
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文靖路218号物业评估报告
2015年2月13日
目录
第一章 南京市场概况 第二章 估价房产概况
2
南京土地市场
2012年-2014年第三季度南京市各季度土地成交面积与成交金额
Ø 根据数据统计，2014年第三季度南京共成交43宗土地，总面积共127.67万平方米，同比下跌53.55%；总成 交金额达51.22亿元，同比下跌82.07%；
Ø 相对于2013年同期，地价较高的住宅用地土地的成交比重较大，成交167.11万平方米，占总体的 60.81%，成交金额464.21亿元，占全市土地成交总额的66.3%，地价较低的工业用地成交面积占 17.82%。这种成交结构的变化大幅降低了南京2014年第三季度的土地成交额；
4
南京土地市场
2013与2014年第三季南京市各用途土地成交楼面地价对比（单位：元/平方米）
11
目录
第一章 南京市场概况 第二章 估价房产概况
12
估价房产区位情况
Ø 估价对象坐落于江宁区文靖路218号9#（原南京江天房地产开发有限公司）；
Ø 所在区域位于南京市江宁区，所在小区临文靖路；
13
估价房产区域情况
Ø 估价对象所在区域位于东山号，区域位ห้องสมุดไป่ตู้较好。商业市场开发较成 熟，管理较完善，周边娱乐休闲配套设施较齐全；
15
估价房产情况
16
Ø 由于限购政策的影响，楼市中的投资成分被极大的挤出市场，刚性需求在市场中占绝对地位，小户
型成为主导方向；
Ø 2014年第三季度南京新建商品住房市场，80平方米以下的小户型成交2942套，共18.83万平方米，
占全市总成交面积的11.97%；80-100平方米的改善型物业成交5990套，面积54.35万平方米，占总
档消费为主；
14
估价房产交通情况
Ø 道路及交通便利度：估价对象所在区域内有文靖路、土城 头路等混合型主次干道。路面保养维修较好，道路质量较 优，道路通达状况较优；
Ø 公交状况：估价对象所在区域内有137路、191路、江宁18 路、东旺线等公交线路从估价对象周边经过，公交状况优
Ø 距地铁站点的距离：估价对象距地铁双龙大道站约3km。 Ø 距对外交通枢纽距离：距南京火车南站直线距离约4.8km Ø 距江宁万达约1km；
闻的刺激作用等，在九月即将结束之时统计显示，9月共有5300余套新房入市；
Ø 第三季度南京市批准预售商品住宅面积21289余套，同比减少42.3%。而同期南京市销售新建商品住
宅14991套，供大于求。从2014年的供销量水平来看，市场总体仍将处于供过于求的状态；
6
南京商品房成交分析
2013-2014年南京市新建商品住宅成交价量走势
Ø 自2012年回暖到2013年逐步升温，再到2014年第二季度回落，南京市楼市交易量走势呈现起伏波 动。根据数据统计，2014年第三季度南京一手商品住宅共成交14991套，面积157.35万平方米，同 比减少38.6%； 2014年第三季度样本成交均价持续走低；
7
南京商品房户型分析
2014年第三季度南京市新建商品住宅成交户型分布
成交量的34.54%；100-140平方米物业成交4577套,面积54.22万平方米,140平方米以上的大户型共
成交1482套，面积29.95万平方米，占总成交量的19.03%；
8
南京商品房区域分析
Ø 2014年第三季度各区新增商品住宅成交情况为：江宁区成交量最大，共成交3878套，面积 42.43万平方米，占全市的24.98%；浦口区成交3550套，共35.89万平方米，占比为21.13%；六 合区2321套，共20.94万平方米，占比为12.33%；建邺区1144套，16.39万平方米，占全市的 9.65%；栖霞区成交954套，面积11.37万平方米，占比6.69%；雨花台区1144套，14.97万平方 米，占全市8.81%，鼓楼区成交722套，成交面积8.81万平方米，占比5.19%，玄武区、秦淮区 、溧水区、高淳区成交均不超过4%。
Ø 各用途的楼面地价如上图所示：2014年第三季度住宅楼面地价达7656元/平方米，同比上涨35% ；商业、办公用地平均楼面地价达3601元/平方米，同比上涨13.6%；工业用地楼面地价同比上 涨19.67%，达到292元/平方米；其他用地楼面地价为553元/平方米，下跌17.59%；
5
南京商品房供应分析
2013年-2014年第三季度一手商品住宅供销量
Ø 2014年第三季度， 7月份南京市新入市商品住宅7398套， 8月份南京市新入市商品住宅8591套，金九
银十之前，相关部门曾统计63盘预计加推1.09万套房源，然而由于市场下行，买房人观望等因素，今
年多次出现新盘上市量缩水的情况；
Ø 青奥会后楼盘恢复开工，加上9月为传统旺季，之前不少楼盘上市时间的推迟，赶上限购限贷松绑传
9
南京商铺市场分析
Ø 2014年第三季度，由于整个房地产市场行情低迷，商铺供求两端均出现大幅萎缩。南京市 一手商铺市场共成交680套，总面积5.63平方米，同比减少33.37%；
10
南京写字楼市场分析
Ø 2014年第三季度，由于整个房地产市场行情低迷，写字楼供求两端也均出现大幅萎缩。南京 市一手写字楼市场共成交964套，总面积7.54平方米，同比减少24.9%；
Ø 区域内商服网店分布状况：商业聚集程度较优； Ø 区域内商服业类型：以中小型商业及服务性行业为主； Ø 区域内商服网点经营类别与骨干网点：经营类别较多，以餐饮、宾
馆、卖场、超市等为主； Ø 区域内商服网点性质与经营规模状况：以中小型商业网点为主； Ø 区域内客流类型为本地顾客为主，客流量较大，顾客消费水平以中
Ø 土地成交额的暴跌，一方面原因是土地成交面积的暴跌，另一方面，更是土地成交结构的变化；
3
南京土地市场
2014年第三季度南京土地成交面积用途分布
2013年第三季度南京土地成交面积用途分布
Ø 从土地成交面积用途分布来看，南京2014年第三季度年成交的土地中，工业用地成交63.54万平方 米，占总体的49.77%；其他用地共成交38.77万平方米，占比为30.37%，成交金额214.11亿元，占 全市土地成交总额的77%；
2015年2月13日
目录
第一章 南京市场概况 第二章 估价房产概况
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南京土地市场
2012年-2014年第三季度南京市各季度土地成交面积与成交金额
Ø 根据数据统计，2014年第三季度南京共成交43宗土地，总面积共127.67万平方米，同比下跌53.55%；总成 交金额达51.22亿元，同比下跌82.07%；
Ø 相对于2013年同期，地价较高的住宅用地土地的成交比重较大，成交167.11万平方米，占总体的 60.81%，成交金额464.21亿元，占全市土地成交总额的66.3%，地价较低的工业用地成交面积占 17.82%。这种成交结构的变化大幅降低了南京2014年第三季度的土地成交额；
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南京土地市场
2013与2014年第三季南京市各用途土地成交楼面地价对比（单位：元/平方米）
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目录
第一章 南京市场概况 第二章 估价房产概况
12
估价房产区位情况
Ø 估价对象坐落于江宁区文靖路218号9#（原南京江天房地产开发有限公司）；
Ø 所在区域位于南京市江宁区，所在小区临文靖路；
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估价房产区域情况
Ø 估价对象所在区域位于东山号，区域位ห้องสมุดไป่ตู้较好。商业市场开发较成 熟，管理较完善，周边娱乐休闲配套设施较齐全；
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估价房产情况
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Ø 由于限购政策的影响，楼市中的投资成分被极大的挤出市场，刚性需求在市场中占绝对地位，小户
型成为主导方向；
Ø 2014年第三季度南京新建商品住房市场，80平方米以下的小户型成交2942套，共18.83万平方米，
占全市总成交面积的11.97%；80-100平方米的改善型物业成交5990套，面积54.35万平方米，占总
档消费为主；
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估价房产交通情况
Ø 道路及交通便利度：估价对象所在区域内有文靖路、土城 头路等混合型主次干道。路面保养维修较好，道路质量较 优，道路通达状况较优；
Ø 公交状况：估价对象所在区域内有137路、191路、江宁18 路、东旺线等公交线路从估价对象周边经过，公交状况优
Ø 距地铁站点的距离：估价对象距地铁双龙大道站约3km。 Ø 距对外交通枢纽距离：距南京火车南站直线距离约4.8km Ø 距江宁万达约1km；
闻的刺激作用等，在九月即将结束之时统计显示，9月共有5300余套新房入市；
Ø 第三季度南京市批准预售商品住宅面积21289余套，同比减少42.3%。而同期南京市销售新建商品住
宅14991套，供大于求。从2014年的供销量水平来看，市场总体仍将处于供过于求的状态；
6
南京商品房成交分析
2013-2014年南京市新建商品住宅成交价量走势
Ø 自2012年回暖到2013年逐步升温，再到2014年第二季度回落，南京市楼市交易量走势呈现起伏波 动。根据数据统计，2014年第三季度南京一手商品住宅共成交14991套，面积157.35万平方米，同 比减少38.6%； 2014年第三季度样本成交均价持续走低；
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南京商品房户型分析
2014年第三季度南京市新建商品住宅成交户型分布
成交量的34.54%；100-140平方米物业成交4577套,面积54.22万平方米,140平方米以上的大户型共
成交1482套，面积29.95万平方米，占总成交量的19.03%；
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南京商品房区域分析
Ø 2014年第三季度各区新增商品住宅成交情况为：江宁区成交量最大，共成交3878套，面积 42.43万平方米，占全市的24.98%；浦口区成交3550套，共35.89万平方米，占比为21.13%；六 合区2321套，共20.94万平方米，占比为12.33%；建邺区1144套，16.39万平方米，占全市的 9.65%；栖霞区成交954套，面积11.37万平方米，占比6.69%；雨花台区1144套，14.97万平方 米，占全市8.81%，鼓楼区成交722套，成交面积8.81万平方米，占比5.19%，玄武区、秦淮区 、溧水区、高淳区成交均不超过4%。
Ø 各用途的楼面地价如上图所示：2014年第三季度住宅楼面地价达7656元/平方米，同比上涨35% ；商业、办公用地平均楼面地价达3601元/平方米，同比上涨13.6%；工业用地楼面地价同比上 涨19.67%，达到292元/平方米；其他用地楼面地价为553元/平方米，下跌17.59%；
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南京商品房供应分析
2013年-2014年第三季度一手商品住宅供销量
Ø 2014年第三季度， 7月份南京市新入市商品住宅7398套， 8月份南京市新入市商品住宅8591套，金九
银十之前，相关部门曾统计63盘预计加推1.09万套房源，然而由于市场下行，买房人观望等因素，今
年多次出现新盘上市量缩水的情况；
Ø 青奥会后楼盘恢复开工，加上9月为传统旺季，之前不少楼盘上市时间的推迟，赶上限购限贷松绑传
9
南京商铺市场分析
Ø 2014年第三季度，由于整个房地产市场行情低迷，商铺供求两端均出现大幅萎缩。南京市 一手商铺市场共成交680套，总面积5.63平方米，同比减少33.37%；
10
南京写字楼市场分析
Ø 2014年第三季度，由于整个房地产市场行情低迷，写字楼供求两端也均出现大幅萎缩。南京 市一手写字楼市场共成交964套，总面积7.54平方米，同比减少24.9%；
Ø 区域内商服网店分布状况：商业聚集程度较优； Ø 区域内商服业类型：以中小型商业及服务性行业为主； Ø 区域内商服网点经营类别与骨干网点：经营类别较多，以餐饮、宾
馆、卖场、超市等为主； Ø 区域内商服网点性质与经营规模状况：以中小型商业网点为主； Ø 区域内客流类型为本地顾客为主，客流量较大，顾客消费水平以中
Ø 土地成交额的暴跌，一方面原因是土地成交面积的暴跌，另一方面，更是土地成交结构的变化；
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南京土地市场
2014年第三季度南京土地成交面积用途分布
2013年第三季度南京土地成交面积用途分布
Ø 从土地成交面积用途分布来看，南京2014年第三季度年成交的土地中，工业用地成交63.54万平方 米，占总体的49.77%；其他用地共成交38.77万平方米，占比为30.37%，成交金额214.11亿元，占 全市土地成交总额的77%；