自持物业运营分享-安安171023教学内容

自持物业运营分享-安
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2016年以来，热点城市土地出让附加“竞自持”的情况已越来越普遍。

万科、保利、金地、龙湖、首开等房企，在北京、上海、广州、佛山等城市竞得16宗自持地块，总出让价高达420亿元，自持比例从36%到100%不等。

（截至今年7月数据）
土地自持同样也成为了许多地方公司策划需要去思考的问题，今天特别邀请成都中原策划大神——安哥，为我们分享“自持物业的运营模式探讨”，欢迎安哥
首先第一个标准在精装上要采用同等的标准。

政府硬性要求：
第一成品住宅全装修建设比例100%，租凭住房和商品住房采用同一标准装修；
第二个标准是产品面积要控制：租赁住房单套建筑面积控制在60-120㎡范围内；
第三个标准是30年内不得分割销售：自出让年限起始之日起30年内不得分割销售或转让、抵押，只能用于出租。

开发商面临4大问题
第一个解决资金问题：如何快速回笼资金，如何实现盈利？
第二个是运营问题：自身是否有运营能力、运营经验？
第三个是模式问题：是否能与自身业务发展或战略转型相结合？
第四个是政策问题：如何最大化利用现有相关政策，规避风险？
第一种自持模式——万科的众筹模式。

这个就是刚刚龙哥提到的，北京的100%自持物业。

操作模式就是成立众筹平台，邀请多个企业参与众筹，参与众筹企业的员工，可以租赁这些住房，同时向众筹平台缴纳租金，再返回到相应企业。

万科这块100%自持地块，就是采用众筹模式。

开发模式的大概流程就是1首先建立相应的众筹平台；2把项目按一个单元或整栋楼作为最小份额进行份额；3企业按照风格，进行众筹投资；4、企业向万科提交项目运营费用，5项目完成后企业将房源租凭给员工，6租金通过万科平台返回企业手中.
这个盈利模式主要还是众筹运营费用、物业管理费用和配套经营服务费用。

这个项目应该是北京的，但是这个模式已经被政府给暂停搁置。

第二种自持模式——万科引入第三方企业合作。

操作模式主要是跟大企业合作建房，房屋作为其员工福利，员工以远低于市场行情的优惠价内部认购，但没有产权，且只能公司内部转让。

这个盈利模式就是销售、物业管理费用和配套经营服务费用。

（与小米合作，因监管搁置）
第三种自持模式——万科试水新业务（前面两个都被政府叫停，这是万科想出来的第三招）
这个操作模式主要是持有物业，试水长租公寓业务，践行万科“城市配套服务商”的理念，寻找新的利润增长点。

这种盈利模式主要是采用租金、物业管理费用和配套经营服务费用。

第4种自持模式——凯德私募基金+REITs模式
实现轻资产，主要强调利用“私募基金+REITs”的地产基金平台（仅有
20~25%的资本金来自内部现金流，其余均来自于外部基金或借款），借助第三方资金来实现轻资产运营，获取管理费收益和投资收益。

（变相降低成本投入）
就是利用私募基金负责商业项目前期开发、收够以及培育，然后利用REITs （CRCT）实现退市套现。

本质上是商业地产开发变成了“类住宅”开发形式，实现了由持有型物业向出售型物业开发的转变。

第五种自持模式——第三方平台运营
项目引进第三方平台运营长租公寓。

针对高端客户提供长期租赁服务，租金收益高，且可实现稳定收益，降低运营风险。

像成都用这种模式是比较好的，像成都仁恒置地，就是引进辉盛国际，首座引进的新派公寓，阿玛尼引进的优帕克。

其实好理解一点就是服务式公寓。

这种
模式优点就是租金收益高，且可实现稳定收益，看城市的性质所决定哈。

从成都目前现状来看，第5种实现是科学一点的。

这条路呢有市场有先例可循。

一二线城市这种服务式公寓相对会容易做，一是要好做一点，二也是目前市场上大型房企发展的一种趋势，还是有很多机构在尝试，运作状况都还比较良好。

但是在合作过程中，第三方肯定都是会收取一定费用，相对利润会低一些。

其实说到这种模式，这也是万科，融创、龙湖开始创立自己的长租品牌的原因。

目前大型房型操作的5种操作模式。

但是在给开发商建议运营模式的时候一定是对于每种模式的了解度。

以及所在城市的研究，地块属性所决定的。

市场的供应，需要，客户都要足够的了解清楚、要基于对每个地块的定位条件去决定。