广州穗园小区物业治理投标书

广州穗园小区物业治理投标书
一、接收人员许诺
依照发标方的专门条件，中标方须吸收穗园小区物业治理中心原有28名在编人员。

我司许诺，如中标情愿全数接收。

同时因应28名原治理中心人员的专长，结合我司治理架构、职位工种设置的需要，合理安排，并享受与我司在穗园小区的治理层人员一样依照公司的人事用工制度的待遇。

由于我司企业性质所限，公司各层级人员的档案及原班干部编制待遇，均由各人入职前挂靠人材交流中心或各级劳动部门，属人事关系自行处置。

对往后接收的28位原治理中心人员在我司效劳的合同期内，我司情愿承担各人的档案人事挂靠费，手续可自办或我司代办。

二、投票方案
（一）、提高物业治理效劳水平的整体假想及策划
1．项目物业情形
1．１．地址：
本项目物业位处天河龙口西路东侧，天润路以北。

1．２．建筑面积
按招标书反映，建筑面积合计293838平方米，由编号A—I
共9栋楼宇。

其中各要紧部份建筑面积为：
塔楼：19万平方米
裙楼：万平方米
地下室：万平方米
1．３．交付治理楼宇户数
住宅单元：1872户
1．４．非住宅物业情形
1．４．１．裙楼
ＡＢ栋各三层，Ｃ栋两层，Ｄ至Ｉ栋各四层。

现除个别位置临租外，其余均未租售或商业安排。

１．４．２．地下室
A至E栋地下室一层，F至I栋地下室两层，计划设置为车库，汽车位452个，另各栋地下室有摩托车、自行车停放保管区域。

高、低压电房、设备房、发电机房、泵房、消防中心等设备间设置各栋地下室位置。

２．治理假想
丽江物业的高标准、高水平治理方法运用于本项目，营造和谐、舒适、以人为本，凸显高贵住宅治理个性，运用现代物业治理理念，完全有能力承担起本项目的物业治理工作，一旦本次竞投中标，丽江物业人将充分发挥自己的人材优势、治理优势、技术优势，把华标广场C、D幢物业区域治理成为如丽江公司本区物业一样：住户中意、行业赞赏、评比达标的优秀住宅小区。

３．治理模式
本区域的物业治理，是丽江花园物业治理的一个分支，是广州地域项目的其中一个楼盘，是丽江物业公司属下的一个治理处，经济独立运行，直同意公司本部的业务指导，对公司总领导负责，同时，丽江模式的专业项目社会化，专业化的形式一样运用于本物业项目。

（二）、拟采取的治理方式，工作打算和物资装备情形
1、治理方式：
（3） （2）
1）
（ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ）
注：※ 物业部主管由小区副领导兼职。

2．运作方式：
治理处内部为垂直领导。

小区领导、物业部各职、各部主管属治理层，以下为操作层。

监控中心定员、定岗及24小时值班监控各栋楼宇，地下车库等视场范围的实时情形，行使平安效劳监控的功能，发觉问题迅速调动当班及待命宿舍的各岗安防办量，瞬时处置。

小区领导24小时开通，接收突发事件指挥处置。

小区领导、主管、助理各职分工负责处置日常屋村各项小区治理事务，和谐落实各专业部门及专门外聘的专项工程作业跟进督导。

３． 工作打算
我司入驻穗园小区治理后，结合各类设备的技术状况，将制定各类大型设备的日常保养和按期养护方案，管好用好各类设备。

物业公共设施的完善和更新整治、治理标识等的设置和补充，将安排在第一时期进行。

正常的物业保护、物业环境治理、安防工作、屋村物业治理
效劳等将按我司各部门各专业的工作规程、治理制度，依照已在丽江成熟运行的程度结合穗园小区的实际予以实施。

4．物资装备 4．1．治理用房
领导室
保安部
由发标方市住建办治理用房规定总建筑 物业部 面积比例额度提供。

工程部 环境部
4．2．保安员宿舍
保安员宿舍及下班不离区的设备维修人员宿舍，由发标
方提供适宜的位置。

4．3．装备配置及办公设施
5．住宅单元治理
依照接管的住宅档案，整理完善业主资料，按产权人所有的权利原那么，我司治理穗园小区，对整体物业环境实施治理效劳，以合理本钱，保本微利原那么提供有偿效劳，各产权人依照业权人份额承担该单元应计缴的费用。

对已出租之单元，业权人应租赁时与承租人协商治理费等居住费用的缴交从属关系，未有两边向治理处书面明确的协议，费用缴纳人仍属业主。

租住人一样在享受小区物业治理效劳同时不例外地遵守小区对业主的所用治理规定，包括公约、装修治理规定、大楼治理规定等业主行为准那么。

假设小区业主委员会未有专门许诺，穗园小区不同物业性质
的利用变更，治理公司将按政府有关规定把关，不可随意改变住宅单元的用途。

（三）、治理人员配备及培训治理
1．配备原那么
我司拥有一支高素养的专业物业治理队伍和素养过硬的保安效劳队伍，这支队伍在长期的效劳业主中，形成了一种标准化效劳的标准，及以人为本的人性化治理。

在丽江、在越秀区交易广场已经取得了治理区域的业主一致认同和赞扬。

咱们在人员配备上重视各职位人员素养的发挥，包括文化素养、专业素养、思想素养、业务水平。

考虑到穗园小区治理区域治理集约化的特性，注意到派驻的人员应该具有一专多能，实行一岗多职，表现治理职能的“三合一”（事务、保安、日常效劳），充分调动全部驻场员工的踊跃性，并成立竞争机制，确保治理目标实现，同时又使业主、住用人的物业治理费用得以一个合理的负担水平。

2．1．人员配备说明
配置人员共人，其中治理层人员人，操作层人员人，工程、清洁、绿化三个专业由与我司协作专业公司按社会专业化分工的模式对项目负责。

2．2．治理处主任
持有中华人民共和国建设部颁发的全国物业治理从业人员部门领导职位证书。

大专以上学历，曾经治理物业规模及综合情形较
本项目为大，有较强的组织和谐能力及治理实践体会。

2．3．治理层人员
持有各类专业、工种上岗证，之前任其他治理处的相关职位或以上。

能熟练操作电脑，除职位主责外同时有较强的补位能力。

3．培训治理
3．1．培训形式
丽江物业治理的成功，与一直以来重视人员培训分不开的。

培训打算复盖公司的全员。

公司专责的人力资源部负责治理，且每一年都安排有职前培训、在职培训、职外培训（深造），依照不同的层次及需要设置。

如新员工的入职培训；在职员工的职业素养培训；治理技术专题培训；聘请国际知名物业治理公司的讲座式培训；外出参观、考察、深造的吸收性培训等。

每一年的培训记入档案，培训考核成绩作为职务晋升和奖励的重要依据。

3．2．本项目的安排
一旦中标，本项目由我司进行物业治理，将在进场前组织派驻人员的岗前培训，结合治理范围、物业特点、区域住户的身份及群体特点，委托合同的要求及许诺指标进行入场人员培训，做到确保效劳水准知足住户要求。

目标明确，开展工作。

（四）、治理规章制度和小区物业档案治理
1．物业治理规章制度
我司执行ISO9002质量体系标准，有整套制度化的物业治理程序文件及质量文件。

在本项目的运作进程中，将以公司ISO9002质量体系标准指导实务操作，穗园小区物业情形在骨干文件的原那么
下具体细化。

1．1．文件制度
物业治理公司效劳工作程序文件：
（1）质量体系文件编写导那么
（2）质量体系文件资料编号规定
（3）手改文件及改涂液利用规定
（4）关于利用电脑贮存质量体系文件的规定
（5）分包合同评审操纵程序
（6）办公室现场治理规定
（7）财务治理制度
（8）小区治安及交通治理方法
（9）楼宇公共设施维修、保修、检查方法
（10）消防设备的有关规定
（11）公司内部借匙规定
（12）楼宇接管前期操作程序
（13）电梯困人援救步骤
（14）住宅单位火灾时的应急方案
（15）交通标志及减速路障的保护与保养规定（16）关于对专业承包公司的监管方法
（17）业主资料的保密规定
（18）质量记录填报、保管操作规定
（19）培训工作规定
（20）交楼工作流程说明
（21）顾客意见处置规定
（22）物业治理效劳工作标准（23）治理人员的大体要求
物业治理效劳应用质量记录（表式）（1）文件更改申请表
（2）文件更改通知单
（3）文件销毁、留用申请单
（4）借阅申请单
（5）质量体系文件审批表
（6）质量体系文件一览表
（7）合同评审表
（8）治理费收据
（9）缴费通知书
(10) 顾客意见处置表
(11)效劳评定报告
(12)不合格效劳纠正报告
(13)不合格效劳分析报告
(14)楼宇质量反馈表
(15)业主资料记录表
(16)装修申请表
(17)业主收楼书
(18)丽江花园单元申请表
(19)非设计预留位置安装空调申请表
(20)外单位（人员）文件借阅（复印）申请表
(21)在职培训打算表
(22)学员意见调查表
(23)专门事件报告
(24)丽江花园报事单
(25)设备联检表
(26)收楼须知
(27)借匙单
(28)借用锁匙许可证
(29)还匙许可证
(30)年度防雷装置巡检记录
(31)灭火器检查表
(32)消防设施检查表
(33)消防栓检查表
2．治理区档案治理
治理区域内的物业、设备设施及住户资料的治理是物业治理工作的要紧组成部份，档案治理工作关系到住宅楼宇的利用、维修、改造和住户装修、入住情形等，标准化、科学化是我司治理区域对档案治理的原那么。

2．1．住户档案
运用运算机软件，成立单元住户档案。

将业主住户入住记录情形及物业的购房合同、入伙通知、收楼手续文件、装修、维修档案资料、缴费情形、投诉处置、单元的各项参数等录入运算机，同时设立实物文件档案的按户归档。

2．2．大楼及设备设施档案
2．2．1．建筑工程资料图纸治理
完工验收资料；衡宇墙体、结构完工图；管、线、网安装图；市政设施布局图等原始档案及改造扩建档案由治理处按档案治理制度治理。

2．2．2．设备设施档案及技术资料
图纸、安装、维修、运行、改造等技术性资料做到档案组卷分类，编号、造册编辑目录，分柜保留。

2．3．治理活动档案
治理活动记录及档案，巡视检查记录、当班门卫情形、消防、车辆治理、安防、水池清洗、水质查验、消杀灭虫、社区活动开展等和财务档案的集中治理。

（五）、各项指标的许诺及为完成许诺指标采取的方法
（六）、社区文化活动及环境社区文化
一、社区文化活动
社区生活的完善，物业环境的效劳优质、方便只是一个方面，不是完整的表现。

溶入社区文化、环境文化特色的物业治理，会是一种营造全新的生活工作理念，使居住这一方水土的人群，能够有一处成绩感和知足感，感觉置身于不单单是居住家园，而且是精神家园。

治理者希望取得不单是经营收益的回报，而且要尽显治理个性的认知：人性化的治理理念，与潮流同步的文化视角，使咱们的治理工作取得业主的明白得、认可和支持。

往后将依照不同时期组织开展如：我的生活、我的财富、我的家园为主线的社区文化活动。

※春茗联谊——业主委员会与治理公司恳谈穗园小区治理
※“五．一”蓝球赛、乒乓球赛、网球赛等——小区业主体育活动赛事，加入治理人员参赛。

※家居讲座
⑴、智能系统的应用及进展趋势；
⑵、室内盆栽；
⑶、环保装修知多少；
⑷、安防与消防；
⑸、水电设施的合理利用要领；
⑹、
⑺、
等等……。

※退休长者娱乐室——挤牌、阅览、麻雀；
※两小区业委会研讨交流——穗园与丽江业良会交流活动；
※国庆诗画展——穗园与丽江业主作品征集；
※业主摄影作品展览——以穗园小区景及业主活动为题材或主。

2、环境社区文化
开展绿色家园活动为主题
※成立噪音监测发布制度；
※垃圾分类，再生资源回收；
※节能降耗，改良不合理的水电设施，为业主节约公摊开支；
※家居水、电、气等节能常识；
※小区园林环境辅与绿化生态与环保成效的诠释；
※爱我小区，爱我家园的公德宣传。

（七）、便民效劳和经营收支预算
1．无偿效劳
代订票（车、船、飞机、戏票）
提示效劳（按住户的记录预约，提供提示效劳，如会议，约会、生日、纪念日等）
代订报刊杂志
代叫车（的士）
代联络家居效劳
2．有偿效劳
家庭电器照明的改换修理；
洁具座厕水件的改换、安装；
空调机安装、雪种的补充；
门窗及户内设施的修理；
下水管堵塞的通疏；
安装门铃，线加装、移位；
小型土建维修。

3．穗园小区物业治理方案预算
（1）、绿化保护（3人） 10500m2元/ m2·月 56700元/年
（2）、清洁效劳费（30人）30 960元/月·人 345600元/年
（三天工作制）
天面水质查验费 9座 400元/月·座 43200元/年
灭四害 900元/月 10800元/年垃圾清运处置费 1872户 5元/月·户 112320元/年
（3）、工程保护费：
电梯（5人） 27台 1280元/台·月 414720元/年
消防保护费用 9座 850元/座·月 91800元/年
电梯年检 27台 1500元/台 40500元/年机电工程（11人） 11人 38000元/人·月 418000元/年
夜间低压配电房值班 4人 1800元/人·月 86400元/年
（4）、人员费用：
①保安员： 84人 1400元/人·月 1411200元/年
②治理员（主任） 1人 3500元/月·人 42000元/年
③财会、助理、领班 7人 2200元/月·人 184800元/年
注：考虑原区安置人员：（15人）丽江花园安置：（6人）
④7人离退休 7人 2000元/月·人 168000元/年
（5）、土建维修及工程改造费用3人
22500 m2元/ m2·年 90000元/年
（6）、办公费用开支 5% 3516040×5% 175802元/年（7）、楼宇保险费 50000元/年
（8）、社区文化、节日布置费用
2点×5000元/次×3次 30000元/年
（9）、治理酬金6% 71842×6% 元
（10）、不可预见费用2% ×2% 元
（11）、税金：{（一）＋……（＋）}×6% 元
物业治理费用总开支：元
另：地下停车场照明费用：
27876 m2× m2×·时×30×12=元
方案（一）
一、裙楼
6万平方米不计算治理；地下停车场作全补帖；开放地下停场；对外招商停放。

估量收入：
①汽车： 452个×70%×500元/个×12=1898400元/年
②摩托车： 900个×50%×50元/个×12=270000元/年
③单车： 200台×10元/月×12=24000元/年
小计： 2192400元/年总费用开支＋车场费用－预算收入=元
每平方米治理费预算：（÷190000 m2）÷12=元/ m2
（八）、智能化系统的治理、保护
1．智能系统
本区的智能化系统主若是闭路电视监控，多个摄像头对小区各关键部位进行监视，监控室显视器自动切换每一个区的图像，并有录象带记录；电子防盗报警系统及时发出报警信号；消防方面，智能化系统遇烟感报警，并同时在监控室主控屏即时反映；停车场引入IC卡读写器、自动道闸、治理运算机、UPS等系统。

设备只是提供了智能化治理三要素的其中之一。

人、机、制度三者缺一不可，
治理的智能化要求物业治理人员具有较高素养和训练的操作技术。

不然，操作有误，会致使意想来不到的成效，咱们往后会配置熟悉系统操作的人员从事保护、操作。

要使“人”、“机”和谐运作，还需有一整套合理、标准、有效的制度，咱们将会引入丽江智能化物业的制度标准本区治理，保证良性运行。

2． 报警时的应急处置
2．1．安防报警
治理中心接到报警后，同时调度巡逻保安、机动岗、临近响应岗、保安主管等应急出动，3分钟内赶到报警现场。

现场处置程序：制止罪案
抢救人员 擒拿罪犯 爱惜现场 报110。

2．2．消防报警
操纵中心接报警——电拨119消防大队
同时调动人员、器械往火灾现场（义务消防人员）
引导疏散、扑救现场处置 记录汇报总结人
（九）、日常物业治理
1．不同时期的治理打算
⑴、前期：
（2）、入住收楼期：
（3）、正常期：
2．治安消防治理
技防人防结合，整体综合性小区治安防范。

运用大楼安防监控系统的视像及报警系统监控功能，配以重要出入口的保安职位设置，加上保安队伍的快速反映方法，和人员出入的周密治理，外来人员及访客的凭证记录进入制度，保证居住区域的平安。

与本地派出所共建平安文明小区。

3．车辆治理
制定小区地下车库的停车治理制度，汽车、摩托车、单车分区停放，机动车凭IC卡识读治理出入及收费，单车设立停放及取车凭证治理方法，保证有序、平安，避免失车发生。

4．机电设备治理
电梯是本区楼宇的重要设备，咱们将聘请具有专业维修资质的品牌电梯公司的维修站或专业公司进行合作，保证设备运行正常，检查、维修环节的及时跟进，实现标准化治理。

水泵、发电机组和大型机电设备，全面导入ISO9002质量系列标准，保证随时处于正常状态。

5．物业环境治理
确保高频度、高质量的环境卫生保护，制定区域及大楼保洁标准，对大楼及周边环境的保洁位置，清洁次数、清洁程度按实际需要有明确的规定。

且操作员与监督员有部门制约的关系，保证卫生环境令业主、住户中意。

实施垃圾分类，回收再生资源。

操纵区内
噪音，尤其是超时装修施工的现象，说服教育、及时纠正。

监测测定本区内噪音值，并按时发布。

增强绿化园景的养护，维持生态盎然，造型新颖，舒心写意的住宅区园林绿化，营造怡人的物业环境。

6．装修治理
确保无违章装修，保护小区物业观感的形象统一、美观，楼宇各系统的正常利用功能不被破坏。

严格实施装修审批制度，对业主、住户宣传到位，成立装修跟踪监管程序和做法，及时发觉及时纠正。

装修申请时与住户施工单位签定协议书，使约束两边违规装修须承担的经济责任或法律责任。

7．客户效劳
热线，解答业主的咨询；处置投诉、同意意见、改良效劳；治理效劳情形的通告，及时将居住区内的物业治理信息知会业主；办理家居大件、珍贵物品的放行记录手续；开拓适合业主的贴身效劳，便民利民；车辆保管；治理费收取；业主住户物业档案的治理；探访客户及按期对客户效劳的问卷调查。

8．失物责任
假设因治理缘故此产生的治安案件，造成被盗并经公安部门和司法机关认定的属治理公司失职，情愿承担责任并给予必然的补偿。

治理公司要求业主、住户对户家居财产平安等必需购买相关保险，治理公司情愿代表手续，保险费用途理。

治理公司要求车主必需对所停本处车场的车辆买失窃险，如发生失车并判定治理公司责
任时，先行保险公司理赔，应计的不足理赔额属治理公司承担。

（十）、物业维修养护打算和实施
一、日常项目打算：
上年打算下一年度的治理费用收支预算，并打算作日常维修款项的支配额度，合理地安排年度日常维修项目，修复标准和维修方案。

二、维修基金的利用：
在前期维修基金已征收的情形下，对区用部位共用设施的修复更新等提出专题报告及维修方案提交业主委员会审批，循政府规定的物业维修基金的利用方法进行处置。

3、基金成立前项目资金开支
如维修基金未成立，仍需先行成立，如预必需的项目维修更新开支，资金筹集方式由业委会确信。