竣工前后房产面积测绘差异原因分析探究实践

竣工前后房产面积测绘差异原因分析探究实践
发表时间：2021-01-05T06:52:05.509Z 来源：《新型城镇化》2020年19期作者：汤晓艳
[导读] 在本文中，将就竣工前后房产面积测绘差异原因进行一定的研究。

沭阳县自然资源和规划局开源土地测绘院 223600
摘要：在建筑施工当中，房产建筑面积在竣工前后差异可以说是较为常见的一类问题，并因此对实际工程建设产生影响。

在本文中，将就竣工前后房产面积测绘差异原因进行一定的研究。

关键词：竣工前后；房产面积；测绘差异
引言
在建筑建设当中，包括有预测算面积与实测面积。

简单来说，预测面积是购房买在房屋购买时、同开发商签署买卖合同的面积，购房人将根据该面积对房款进行支付。

实测面积方面，则是产权登记面积，为房产证上的面积。

要想对两者间的差异进行缩小，非常关键的一项内容即是做好差异情况存在原因的把握，以此最大程度减少开发商同购房人之间的矛盾。

主要差异分析
设计变更
对于商品房来说，通常以报建设图计算预售面积，但对于该图纸来说，往往具有缺少细化、粗略的特点，在报批后，开发商往往会对其重新修改，以此使其中的各项功能具有具体以及明确的特点。

在具体工作开展当中，如果使用报建图纸进行预算，则会使预售面积同最终的竣工面积间存在较大的差异，但如果根据后期修改的图纸对预售面积进行计算，虽然同实际面积之间的差距能够缩小，能够有效的减少业主跟开发商之间的矛盾，但却无法从中对实际面积之间的差别做好把握，缺少了房产测量环节监督作用的发挥，使得开发商可能存在设计变更的情况，增加实际面积差距，实现自身经济效益的最大化。

对此，在具体测算预售面积时，则需要能够以报建图纸为准，而在具体测绘工作开展中，委托单位则需要对相应的变更设计通知单进行提交，对于变更较大的情况，则需要由规划部门提供变更批复。

通过这部分方式的应用，则能够有效的控制差异。

施工变更
在房屋建筑过程当中，施工变更可以说是较为普遍的一个现象。

从原则上来说，当发生施工变更情况时，需要能够经由相关的主管部门进行批准后才可以进行，但在现今的工程建设当中，也经常出现没有经过批准就进行施工变更的情况。

在房屋实测、预测工作开展当中，具有不同的工作开展依据。

预测方面，将根据设计图纸进行测量，而在实测方面，则将以建筑现状为基础进行测量。

这部分情况的存在，则使得房屋施工变更在房屋实测、预测面积差异方面具有了较高的重要性。

当委托方提供设计图纸、测绘机构以此为基础完成测绘、做好房产预测成果报告提供后。

如在具体施工当中发生变更情况，委托方没有及时进行测绘变更，则将使房屋在完成建设后，预测依据图纸同房屋实际状况间存在不一致的情况，并因此导致差异情况的发生。

总的来说，在施工变更情况发生后，导致建筑在面积方面存在差异的因素有：
建筑总长度、宽度发生变化，将直接影响道建筑面积变化。

建筑外墙体厚度变化，也将直接影响到建筑面积变化。

房屋使用功能发生变化，如成套商业服务、住宅功能变更为部分楼层设备用房，也将因此使部分建筑楼层房屋面积发生变化。

如
设备用房变化为成套的住宅，其共用部分建筑面积也将发生变化，进而使建筑面积发生变化。

建筑用房分摊范围、尺寸发生变化，将会使房屋建筑面积发生变化。

幢的水平、交通面积变化，也将直接影响到房屋分摊面积，因此使建筑面积发生变化。

同时，当幢的层数发生变化时，也将使房屋建筑面积发生差异。

对于增加 / 减少的楼层中，如原本具有建筑设备房的包含，则将会对建筑面积带来非常大的变化。

其中，当具有较大需要由本幢共同分摊面积时，也将因此加大竣工前后面积差异。

当建筑套内面积发生变化时，也将使建筑竣工前后面积发生差异。

如在预算图纸当中，某区域为飘窗、不计算面积，而在实际测量时，变成了落地窗，则需要计算全面积。

在预算时，确定不封闭阳台、算为一般面积，在实际测量时变化为封闭阳台，则需要计算全面积。

在预算图纸当中，为露台的部分不属于套内面积，而在实际测量中发生上方具有永久性上盖，则需要以阳台计算一半建筑面积。

对于上述情况来说，当发生时都会对套内面积产生影响。

为了能够对上述问题进行解决，则需要在具体工作当中强化，对于建设单位的管理，要求其能够严格按照设计图纸开展施工，对于在施工当中发生的变更情况，作为施工单位需要及时变更测绘，在房屋预售证办理之前做好变更测绘处理，而如果预售证已经办理，则需要将施工变更当中的具体部位、发生大小以及因此发生分摊面积的变化以及对实际房屋面积变化产生的影响告知房屋买受人，使其判断是否退房。

在该情况下，不仅能够对购房人的合法权利作出保护，且能够对社会安定起到较好的维护效果，以此对共同部位变化导致发生的纠纷与矛盾进行减少。

计算错误
在现今建筑房屋格局当中，具有较为复杂、新颖的特点，并因此加大了实际房产测绘工作的难度，如果没有做好把握将导致错误情况的发生。

对于该类错误来说，经常出现在预算环节，同其相比，实测具有现场比对以及预算对比，错误几率相对较小。

在实际工作开展当中，经常发生的计算错误有：第一，楼梯分摊问题。

将建筑二层以上楼梯分摊给一层，或者对没有使用的楼层进行分摊；第二，在预算时，在对电子图参照的情况下，使报建图纸、设计变更出现同房屋尺寸出现不符的情况。

在实际工作当中，测量人员往往以电子图为基础进行绘制、计算面积，在此当中，如委托方提供的电子版平面图同纸质平面图间存在差异、且在实际计算当中没有发现与核对，则可能导致错误情况的发生；第三，漏画住宅阳台。

在部分图纸当中，具有露台的标注，而在屋顶上却具有楼板、实际为阳台，可能因此漏掉。

对于上述错误来说，如果在预算阶段没有及时的发现，则可能导致严重后果的发生。

对此，作为测绘人为则需要能够加强对于工作人员的要求，使其始终以严格的责任心以及工作态度开展工作，同时做好严密作业流程的制定，加大质检力度，最大程度降低错误的发生。

结束语
预测、实测面积差异是具体工作当中难以避免的问题。

在实际工作中，也需要能够积极采取措施减小差异，切实提升测绘成果质量。

参考文献
杨伯钢, 张保钢. 我国不动产测绘工作的现状与分析[J]. 测绘通报.2016(12)
陈迪 . 竣工前后房产建筑面积测绘差异原因分析 [J]. 工程技术研究.2016(05)
宋军 . 竣工前后房产面积测绘差异原因分析 [J]. 测绘与空间地理信息.2013(08)。