第三章物业服务合同
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最后，依据«合同法»第二百六十八条规则， 承揽合同中的订做人可以随时解除合同，而 物业效劳合同那么不行
第三节 物业效劳合同的构成 要件与订立
1、物业效劳合同的构成要件 2、物业效劳合同的订立
一、物业效劳合同的构成要件
委托人必需具有民事主体资历，具有相应的 民事行为才干
双方当事人的意思表示必需真实 合同内容不得违犯法律、行政法规，不得损
«物业管理条例»第十一条规则：〝在业主、 业主大会选聘物业效劳企业之前，树立单位 选聘物业效劳企业的，应当签署书面的前期 物业效劳合同。〞
业主委员会与物业效劳企业签署的物业效劳 合同
业主委员会成立后，对原物业效劳企业实施 的前期物业管理停止片面、仔细、详细的评 议，听取广阔业主的意见，做出是续聘还是 另行选聘其他物业效劳企业的决议，并与选 聘的物业效劳企业〔原有的或另行选聘的〕 订立物业效劳合同
法律规则应采用书面方式，当事人未采用书面方式但一 方已实行主要义务，对方接受的，该合同成立。
案例剖析3－4：
教材74页
案例剖析3－5：
教材96页
1、质保期内，由开发商承当保修责任；过了质保期，专有 局部由业主自行承当，共有局部由业主共同承当； 2、物业公司只是提供效劳，并收取费用，并没有保修义务， 是两回事。
C、书面表达；
D、承诺； E、签署合同。
尾部
包括：订约日期；合同失效的日期；当事人 的签字或盖章；合同的份数
二、物业效劳合同的实行
1、物业效劳合同的实行：
是指当事人双方依照物业效劳合同的商定或许法 律的规则实行期义务。
物业效劳合同为双务合同，一方当事人担负的义 务正是另一方当事人所享有的权益。因此，物业效劳 合同的实行是双方当事人所负义务的各自实行，而不 是仅有一方当事人实行义务而对方不实行义务。
效果2. 假设该委托效劳合同对江先生有法律
上的约束力，江先生应该负有哪些义务？
2.江先生负有按时交纳物业效劳费的义务。 依据«物业管理条例»第七条第一、三、五款的规则，
业主在物业管理活动中，应实行〝恪创业主条约、业主 大会议事规那么〞；〝执行业主大会的决议和业主大会 授权业主委员会作出的决议〞；〝按时交纳物业效劳费 用〞的义务。
三、物业效劳合同与承揽合同
区别：
首先，揽合同的标的是订做人要求承揽人完 成并交付的任务效果，往往是有形的，而物 业效劳合同给付的内容是一系列效劳自身， 具有有形性
其次，订做人支付报酬是以承揽人完成契合 要求的任务效果为条件的；而物业管理具有 临时性，业主和非业主运用人交纳物业效劳 费并不是以完成任务为限制的
效果1. 王某辩称前期物业管理未经委托，不予认可的理由 能否成立？
效果2.王某辩称收费规范高于其他异样物业，收费不合理 的理由法院能否会支持？
效果3.假设上述状况调查失实，法院应如何判决？
案例剖析3－3：
原告：A物业管理企业，原告：某小区业主。
A物业管理企业与B住宅小区的业主委员会商定由A物业 管理企业对该小区停止管理。双方行动说明管理事项，但未 签署书面合同。后由于夏日炎热，狂风暴雨次数较多，对小 区的外部设备和花草树木破坏较大，A物业管理企业对小区 停止片面整理，为此，A物业管理企业垫付了一大笔钱。后 来，A物业管理企业贴出公告增收效劳费，业主们都为增收 效劳费不解。并拒交。双方争论不下，物业管理公司向法院 起诉。
二、物业效劳合同的订立
订立物业效劳合同必需留意的几个效果 合同的制定宜细不宜粗 项目 内容 规范 效劳费 合同中不应有无偿无期限的承诺 首先，物业效劳是有偿的 其次，无偿提供物业效劳在实际上是有害的，
也行不通 合同的订立既要实事求是，又要留缺乏地
第四节 物业效劳合同的内容与实行
一、多项选择题
温习题
BCD; AE;AD
1、物业效劳合同属于〔
〕合同。
A、单务性； B、双务性； C、有偿；
D效劳合同的主体包括〔
〕。
A、房地产开发企业； B、业主委员会；
C、业主； D、非业主运用人； E、物业效劳企业。
3、物业效劳合同订立的顺序包括〔
〕。
A、要约； B、招标；
二、物业效劳合同的实行
2、物业效劳合同实行的原那么 〔1〕实践实行原那么
①定义； ②实践实行除外； ③贯彻实践实行原那么也要从实践动身。 〔2〕协作实行原那么 ①定义； ②即使当事人一方违约后，对方也应当采取适当措施 防止损失的扩展；没有采取适当措施致使损失扩展的，不得 就扩展的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩展而支付的合 理费用，应由违约方承当。 〔3〕公允和老实信誉原那么 合同主体在合同实行进程中既要思索自己的利益，也要 统筹对方当事人利益，还应统筹整个社会的公共利益。 〔4〕片面实行原那么 所谓片面实行又称为完全正确的实行和适当实行。完全
二、物业效劳合同的实行
3、物业效劳合同实行中的抗辩权效果 物业效劳合同实行中的抗辩权，是指在物业效劳合同
中，当契合法定条件时，当事人一方享有的对立对方当事 人的实行央求权，暂时拒绝实行其债务的权益。
包括： 〔1〕同时实行抗辩权
是指当事人互负债务，没有先后实行顺序的，应当同 时实行。 〔2〕后实行抗辩权
第二节 物业效劳合同与相关合同的比 拟
1、物业效劳合同与委托合同 2、物业效劳合同与雇佣合同 3、物业效劳合同与承揽合同
一、物业效劳合同与委托合同
定义： 物业效劳合同，是指房地产开发企业或业主
委员会委托其选聘的物业效劳企业对物业管 理区域停止综合管理与效劳而签署的、明白 双方权益与义务关系的协议〔上一节〕
委托合同，又称为委任合同，是指一方委托 他方处置事务，他方许愿处置事务的合同
联络： 物业效劳企业物业管理权的享有必需以业主
的委托为前提，两者之间存在委托与受托关 系是无须置疑的
一、物业效劳合同与委托合同
区别： 合同的方式不同 合同的目的不同 合同的解除不同 忠实义务的担负不同 转委托的取得和受托人的数量不同 报酬的支付方式不同 合同法律结果的归属不同 合同的存续时期不同
是指当事人互负债务，有先后实行顺序，先实行一方 未实行债务或许实行债务不契合商定的，后实行一方享有 的拒绝其相应的实行要求的权益。 〔3〕不安抗辩权
是指当事人互负债务，应领先实行债务的当事人，有 确切证据证明对方有丧失或许能够丧失实行债务才干的情 形时享有的暂时中止自己的实行的权益。
2003年7月某小区与A物业效劳公司签署物业效劳 合同，该小区由A 物业效劳公司管理。2003年8 月江 先生入住该小区后，不时没有交纳物业效劳费。当物 业效劳公司催其交纳时，江先生以为自己的房子自己 住，不需求物业效劳公司效劳。拒绝供认A 物业效劳 公司与业主委员会签署的物业效劳合同并以此为由拒 绝缴费，同时声明他不会和任何物业公司树立物业效 劳关系。业主委员会屡次协调没有结果，最后物业效 劳公司将江先生告上了法庭。
二、物业效劳合同的特征
〔1〕物业效劳合同是双务、有偿、诺成、要式合同 双务性是指物业效劳合同双方当事人依合同都须承当
一定的法律义务，一方依合同享有的权益恰恰是对 方承当的义务 有偿性是指任何一方从对方当事人取得某种利益必需 支付相应的代价 诺成性是指当双方当事人的意思表示分歧时物业效劳 合同即告成立 要式是指依法律或行政法规的规则，物业效劳合同应 当采取一定方式或实行一定顺序
效果1. 依法有效的合同应是对等主体的当事人在意思表
示分歧的前提下成立，本案A 物业公司与小区业主委 员会签署的物业效劳合同能否对江先生发作法律效能？ 为什么？
1.可以对江先消费生法律效能。 依据«物业管理条例»第七条第一款、第三款；第十 一条；第十二条的规则，业主在物业管理活动中，应实 行 〝恪创业主条约、业主大会议事规那么〞，〝执行 业主大会的决议和业主大会授权业主委员会作出的决议 〞；业主大会有〝选聘、解职物业效劳企业〞的权益； 〝业主大会的决议对物业管理区域内的全体业主具有约 束力〞。
二、物业效劳合同与雇佣合同
定义： 雇佣合同，是指当事人一方在特定的期限内，
为他方提供劳务，他方给付报酬的合同 相似点： 第一，与雇佣合同一样，物业效劳合同也是
提供劳务类的合同 第二，两者都是有偿及双务合同 不同点： 雇佣必需以给付劳务自身为目的，但提供劳
务并不是物业效劳合同的目的，只是停止物 业管理的手腕
案例剖析3－2：
2002年7月2日，王某从A房地产公司购置一套房屋，收楼 后，王某赞同将房屋交A房地产公司指定的B物业公司一致管理。 实践上， A房地产公司与B物业公司于2002年2月15日就签署了 前期物业效劳合同，商定收费为1.80元/月/平方米并经物价部 门审批，物业公司按合同规则停止管理和效劳。2003年12月， 该小区召停业主大会并成立业主委员会，因与物业公司就收费 效果达不成共识，未签署新的物业效劳合同。王某从2003年4月 末尾，拒绝交纳物业效劳费。2004年3月，物业公司将王某诉至 法院，央求判王某支付拖欠的物业效劳费。
二、物业效劳合同的订立
合同成立与合同失效的关系 联络： 合同成立是合同失效的前提条件 区别： 合同成立是处置合同能否存在的效果，合同
成立制度主要表现了当事人的意志 合同成立的效能与合同失效的效能不同 合同不成立的结果仅仅表现为当事人之间发
生民事赔偿责任，这种责任普通为缔约过失 责任
关于合同不成立的效果，因其触及到合同当 事人的合意效果，假定当事人不主张合同不
第三章物业服务合同
2021年7月24日星期六
第三章 物业效劳合 同
❖ 第一节 物业效劳合同的特征与种类 ❖ 第二节 物业效劳合同与相关合同的比拟 ❖ 第三节 物业效劳合同的构成要件与订立 ❖ 第四节 物业效劳合同的内容与实行
第一节 物业效劳合同的特征与种类
1、物业效劳合同的含义 2、物业效劳合同的特征 3、物业效劳合同的种类
三、物业效劳合同与承揽合同
定义： 承揽合同是承揽人依照订做人的要求完成任
务，交付任务效果，订做人给付报酬的合同 相反点： 承揽合同中承揽人为了完成任务必需付出劳
务
物业管理效劳中的局部特约效劳原本就属于 承揽合同的范围
在承揽合同中，订做人留意的是承揽人的人 力、技术、设备等任务条件
两者都是双务、有偿合同
一、物业效劳合同的含义
定义：物业效劳合同，是指房地产开发企业 或业主委员会委托其选聘的物业效劳企业对 物业管理区域停止综合管理与效劳而签署的、 明白双方权益与义务关系的协议。
是物业效劳企业停止物业管理活动的主要依 据
是物业管理活动中效劳者与被效劳者、聘方 与被聘方之间树立物业管理法律关系的一个 重要文件
二、物业效劳合同的特征
〔2〕物业效劳合同所触及的效劳内容具有综合性 触及到的事务不是某一项，而是多项 其进程具有全体性、延续性 〔3〕物业效劳合同的内容必需是合法的 内容应当表达当事人双方权益、义务关系的对等 内容不得同有关的现行法律法规相抵触 不得违犯社会公序良俗
三、物业效劳合同的种类
前期物业效劳合同
1、物业效劳合同的内容 2、物业效劳合同的实行
一、物业效劳合同的内容
首部
包括：合同称号；合同编号；订约日期；订 约地点；订约当事人的称号、住所；订约理 由
注释
包括：物业基本状况；委托管理事项；委托 管理期限〔合同期限〕；双方权益义务；物 业效劳质量；物业效劳费；违约责任；争议 的处置；其他条款
害社会公共利益 合同必需采用书面方式 从事物业管理活动的物业效劳企业必需具有
独立的法人资历，且契合国务院树立行政主 管部门规则的资质条件
二、物业效劳合同的订立
物业效劳合同订立的基本原那么 对等原那么 意思自治原那么 公允原那么 老实信誉原那么 老实信誉原那么 物业效劳合同订立的顺序 要约 是希望和他人订立合同的意思表示 承诺 是指受要约人赞同要约的意思表示
第三节 物业效劳合同的构成 要件与订立
1、物业效劳合同的构成要件 2、物业效劳合同的订立
一、物业效劳合同的构成要件
委托人必需具有民事主体资历，具有相应的 民事行为才干
双方当事人的意思表示必需真实 合同内容不得违犯法律、行政法规，不得损
«物业管理条例»第十一条规则：〝在业主、 业主大会选聘物业效劳企业之前，树立单位 选聘物业效劳企业的，应当签署书面的前期 物业效劳合同。〞
业主委员会与物业效劳企业签署的物业效劳 合同
业主委员会成立后，对原物业效劳企业实施 的前期物业管理停止片面、仔细、详细的评 议，听取广阔业主的意见，做出是续聘还是 另行选聘其他物业效劳企业的决议，并与选 聘的物业效劳企业〔原有的或另行选聘的〕 订立物业效劳合同
法律规则应采用书面方式，当事人未采用书面方式但一 方已实行主要义务，对方接受的，该合同成立。
案例剖析3－4：
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案例剖析3－5：
教材96页
1、质保期内，由开发商承当保修责任；过了质保期，专有 局部由业主自行承当，共有局部由业主共同承当； 2、物业公司只是提供效劳，并收取费用，并没有保修义务， 是两回事。
C、书面表达；
D、承诺； E、签署合同。
尾部
包括：订约日期；合同失效的日期；当事人 的签字或盖章；合同的份数
二、物业效劳合同的实行
1、物业效劳合同的实行：
是指当事人双方依照物业效劳合同的商定或许法 律的规则实行期义务。
物业效劳合同为双务合同，一方当事人担负的义 务正是另一方当事人所享有的权益。因此，物业效劳 合同的实行是双方当事人所负义务的各自实行，而不 是仅有一方当事人实行义务而对方不实行义务。
效果2. 假设该委托效劳合同对江先生有法律
上的约束力，江先生应该负有哪些义务？
2.江先生负有按时交纳物业效劳费的义务。 依据«物业管理条例»第七条第一、三、五款的规则，
业主在物业管理活动中，应实行〝恪创业主条约、业主 大会议事规那么〞；〝执行业主大会的决议和业主大会 授权业主委员会作出的决议〞；〝按时交纳物业效劳费 用〞的义务。
三、物业效劳合同与承揽合同
区别：
首先，揽合同的标的是订做人要求承揽人完 成并交付的任务效果，往往是有形的，而物 业效劳合同给付的内容是一系列效劳自身， 具有有形性
其次，订做人支付报酬是以承揽人完成契合 要求的任务效果为条件的；而物业管理具有 临时性，业主和非业主运用人交纳物业效劳 费并不是以完成任务为限制的
效果1. 王某辩称前期物业管理未经委托，不予认可的理由 能否成立？
效果2.王某辩称收费规范高于其他异样物业，收费不合理 的理由法院能否会支持？
效果3.假设上述状况调查失实，法院应如何判决？
案例剖析3－3：
原告：A物业管理企业，原告：某小区业主。
A物业管理企业与B住宅小区的业主委员会商定由A物业 管理企业对该小区停止管理。双方行动说明管理事项，但未 签署书面合同。后由于夏日炎热，狂风暴雨次数较多，对小 区的外部设备和花草树木破坏较大，A物业管理企业对小区 停止片面整理，为此，A物业管理企业垫付了一大笔钱。后 来，A物业管理企业贴出公告增收效劳费，业主们都为增收 效劳费不解。并拒交。双方争论不下，物业管理公司向法院 起诉。
二、物业效劳合同的订立
订立物业效劳合同必需留意的几个效果 合同的制定宜细不宜粗 项目 内容 规范 效劳费 合同中不应有无偿无期限的承诺 首先，物业效劳是有偿的 其次，无偿提供物业效劳在实际上是有害的，
也行不通 合同的订立既要实事求是，又要留缺乏地
第四节 物业效劳合同的内容与实行
一、多项选择题
温习题
BCD; AE;AD
1、物业效劳合同属于〔
〕合同。
A、单务性； B、双务性； C、有偿；
D效劳合同的主体包括〔
〕。
A、房地产开发企业； B、业主委员会；
C、业主； D、非业主运用人； E、物业效劳企业。
3、物业效劳合同订立的顺序包括〔
〕。
A、要约； B、招标；
二、物业效劳合同的实行
2、物业效劳合同实行的原那么 〔1〕实践实行原那么
①定义； ②实践实行除外； ③贯彻实践实行原那么也要从实践动身。 〔2〕协作实行原那么 ①定义； ②即使当事人一方违约后，对方也应当采取适当措施 防止损失的扩展；没有采取适当措施致使损失扩展的，不得 就扩展的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩展而支付的合 理费用，应由违约方承当。 〔3〕公允和老实信誉原那么 合同主体在合同实行进程中既要思索自己的利益，也要 统筹对方当事人利益，还应统筹整个社会的公共利益。 〔4〕片面实行原那么 所谓片面实行又称为完全正确的实行和适当实行。完全
二、物业效劳合同的实行
3、物业效劳合同实行中的抗辩权效果 物业效劳合同实行中的抗辩权，是指在物业效劳合同
中，当契合法定条件时，当事人一方享有的对立对方当事 人的实行央求权，暂时拒绝实行其债务的权益。
包括： 〔1〕同时实行抗辩权
是指当事人互负债务，没有先后实行顺序的，应当同 时实行。 〔2〕后实行抗辩权
第二节 物业效劳合同与相关合同的比 拟
1、物业效劳合同与委托合同 2、物业效劳合同与雇佣合同 3、物业效劳合同与承揽合同
一、物业效劳合同与委托合同
定义： 物业效劳合同，是指房地产开发企业或业主
委员会委托其选聘的物业效劳企业对物业管 理区域停止综合管理与效劳而签署的、明白 双方权益与义务关系的协议〔上一节〕
委托合同，又称为委任合同，是指一方委托 他方处置事务，他方许愿处置事务的合同
联络： 物业效劳企业物业管理权的享有必需以业主
的委托为前提，两者之间存在委托与受托关 系是无须置疑的
一、物业效劳合同与委托合同
区别： 合同的方式不同 合同的目的不同 合同的解除不同 忠实义务的担负不同 转委托的取得和受托人的数量不同 报酬的支付方式不同 合同法律结果的归属不同 合同的存续时期不同
是指当事人互负债务，有先后实行顺序，先实行一方 未实行债务或许实行债务不契合商定的，后实行一方享有 的拒绝其相应的实行要求的权益。 〔3〕不安抗辩权
是指当事人互负债务，应领先实行债务的当事人，有 确切证据证明对方有丧失或许能够丧失实行债务才干的情 形时享有的暂时中止自己的实行的权益。
2003年7月某小区与A物业效劳公司签署物业效劳 合同，该小区由A 物业效劳公司管理。2003年8 月江 先生入住该小区后，不时没有交纳物业效劳费。当物 业效劳公司催其交纳时，江先生以为自己的房子自己 住，不需求物业效劳公司效劳。拒绝供认A 物业效劳 公司与业主委员会签署的物业效劳合同并以此为由拒 绝缴费，同时声明他不会和任何物业公司树立物业效 劳关系。业主委员会屡次协调没有结果，最后物业效 劳公司将江先生告上了法庭。
二、物业效劳合同的特征
〔1〕物业效劳合同是双务、有偿、诺成、要式合同 双务性是指物业效劳合同双方当事人依合同都须承当
一定的法律义务，一方依合同享有的权益恰恰是对 方承当的义务 有偿性是指任何一方从对方当事人取得某种利益必需 支付相应的代价 诺成性是指当双方当事人的意思表示分歧时物业效劳 合同即告成立 要式是指依法律或行政法规的规则，物业效劳合同应 当采取一定方式或实行一定顺序
效果1. 依法有效的合同应是对等主体的当事人在意思表
示分歧的前提下成立，本案A 物业公司与小区业主委 员会签署的物业效劳合同能否对江先生发作法律效能？ 为什么？
1.可以对江先消费生法律效能。 依据«物业管理条例»第七条第一款、第三款；第十 一条；第十二条的规则，业主在物业管理活动中，应实 行 〝恪创业主条约、业主大会议事规那么〞，〝执行 业主大会的决议和业主大会授权业主委员会作出的决议 〞；业主大会有〝选聘、解职物业效劳企业〞的权益； 〝业主大会的决议对物业管理区域内的全体业主具有约 束力〞。
二、物业效劳合同与雇佣合同
定义： 雇佣合同，是指当事人一方在特定的期限内，
为他方提供劳务，他方给付报酬的合同 相似点： 第一，与雇佣合同一样，物业效劳合同也是
提供劳务类的合同 第二，两者都是有偿及双务合同 不同点： 雇佣必需以给付劳务自身为目的，但提供劳
务并不是物业效劳合同的目的，只是停止物 业管理的手腕
案例剖析3－2：
2002年7月2日，王某从A房地产公司购置一套房屋，收楼 后，王某赞同将房屋交A房地产公司指定的B物业公司一致管理。 实践上， A房地产公司与B物业公司于2002年2月15日就签署了 前期物业效劳合同，商定收费为1.80元/月/平方米并经物价部 门审批，物业公司按合同规则停止管理和效劳。2003年12月， 该小区召停业主大会并成立业主委员会，因与物业公司就收费 效果达不成共识，未签署新的物业效劳合同。王某从2003年4月 末尾，拒绝交纳物业效劳费。2004年3月，物业公司将王某诉至 法院，央求判王某支付拖欠的物业效劳费。
二、物业效劳合同的订立
合同成立与合同失效的关系 联络： 合同成立是合同失效的前提条件 区别： 合同成立是处置合同能否存在的效果，合同
成立制度主要表现了当事人的意志 合同成立的效能与合同失效的效能不同 合同不成立的结果仅仅表现为当事人之间发
生民事赔偿责任，这种责任普通为缔约过失 责任
关于合同不成立的效果，因其触及到合同当 事人的合意效果，假定当事人不主张合同不
第三章物业服务合同
2021年7月24日星期六
第三章 物业效劳合 同
❖ 第一节 物业效劳合同的特征与种类 ❖ 第二节 物业效劳合同与相关合同的比拟 ❖ 第三节 物业效劳合同的构成要件与订立 ❖ 第四节 物业效劳合同的内容与实行
第一节 物业效劳合同的特征与种类
1、物业效劳合同的含义 2、物业效劳合同的特征 3、物业效劳合同的种类
三、物业效劳合同与承揽合同
定义： 承揽合同是承揽人依照订做人的要求完成任
务，交付任务效果，订做人给付报酬的合同 相反点： 承揽合同中承揽人为了完成任务必需付出劳
务
物业管理效劳中的局部特约效劳原本就属于 承揽合同的范围
在承揽合同中，订做人留意的是承揽人的人 力、技术、设备等任务条件
两者都是双务、有偿合同
一、物业效劳合同的含义
定义：物业效劳合同，是指房地产开发企业 或业主委员会委托其选聘的物业效劳企业对 物业管理区域停止综合管理与效劳而签署的、 明白双方权益与义务关系的协议。
是物业效劳企业停止物业管理活动的主要依 据
是物业管理活动中效劳者与被效劳者、聘方 与被聘方之间树立物业管理法律关系的一个 重要文件
二、物业效劳合同的特征
〔2〕物业效劳合同所触及的效劳内容具有综合性 触及到的事务不是某一项，而是多项 其进程具有全体性、延续性 〔3〕物业效劳合同的内容必需是合法的 内容应当表达当事人双方权益、义务关系的对等 内容不得同有关的现行法律法规相抵触 不得违犯社会公序良俗
三、物业效劳合同的种类
前期物业效劳合同
1、物业效劳合同的内容 2、物业效劳合同的实行
一、物业效劳合同的内容
首部
包括：合同称号；合同编号；订约日期；订 约地点；订约当事人的称号、住所；订约理 由
注释
包括：物业基本状况；委托管理事项；委托 管理期限〔合同期限〕；双方权益义务；物 业效劳质量；物业效劳费；违约责任；争议 的处置；其他条款
害社会公共利益 合同必需采用书面方式 从事物业管理活动的物业效劳企业必需具有
独立的法人资历，且契合国务院树立行政主 管部门规则的资质条件
二、物业效劳合同的订立
物业效劳合同订立的基本原那么 对等原那么 意思自治原那么 公允原那么 老实信誉原那么 老实信誉原那么 物业效劳合同订立的顺序 要约 是希望和他人订立合同的意思表示 承诺 是指受要约人赞同要约的意思表示