世方2011年杭州上虞城北的项目提案

F2 淑女装、女包、女杂、流行饰品、表、婚纱摄影
F3 少女装、羊毛羊绒制品、新潮饰品、甜品工坊
F4 男装、休闲牛仔、男鞋、男包、男士配饰、咖啡吧
F5
运动服饰、阳光休闲、童装童玩、学习用品、运动 器材、办公用具、男士配饰、图书城、淘气堡
F6 家电、电脑数码、手机通讯、居家用品、儿童摄影
F7
厨卫电器、家装用品、中央空调、卫生洁具、风味 美食、电玩、特卖场
反映出上虞居民经济实力和生活水平不断提 升。
第二部分：宏观经济状况
居民生活水平状况
上虞城乡居民生活水平为富裕阶层，2019年分别达到35%、 根据联合国粮农组织提出的
43%。
标准，恩格尔系数在59%以
恩格尔系数表示食品支出总额占个人消费支出总额的比重， 上为贫困，50-59%为温饱，
它反映了居民生活中非基本生活需要的支出，恩格尔系数越低， 40-50%为小康，30-40%为富
居民存款是城市经济的重要载体也是城 市经济实力的表现，存款的释放将增加消 费机会，带动内需；
储蓄的增加也从侧面看出上虞人民投资 渠道的相对单一，投资观念相对保守。
社会消费品零售总额呈环比增长，2019 年近100亿元；
连续9年以超过10%的增速发展，其中 2019年其更是以13%的增长，2019年达 17.8%；
上虞城北项目提案
目录
第一部分：上虞概况
第二部分：宏观经济状况 第三部分：区域商业环境 第四部分：项目多向定位
第一部分：上虞概况
上虞位于浙江省东北部，地处杭州湾南岸、杭州与宁波之间，与上海隔海相望。上虞是一 个区位优势较为突出的县市。素有“九县通衢”之称。上虞市位于浙江省东北部，东邻宁 波，西接杭州，南连温台，北濒杭州湾与国际大都市上海隔湾相望。
第二部分：宏观经济状况
人口、居民收入状况
近9年来，上虞户籍人口保持在77万人 左右，人口自然增长率逐年下降，2019 年降至千分之一；
人口基数的增长能刺激消费并带动商 贸经济的发展，上虞人口增长趋缓，将 一定程度上降低对商贸服务业的需求。
上虞城镇居民人均收入2019年升至24360元；
从2019年开始，人均收入快速增长，保持 12%以上的速率，2019年达12.8%；
力度加大
经
济
人口基数有所下降，居民生 民 活质量稳步提高
生
分析
产业结构不断优化，第二
产 业
地 产
房地产开发火热，房地产销
产业贡献巨大
售市场出现降温
目录
第一部分：上虞概况 第二部分：宏观经济状况
第三部分：区域商业环境
第四部分：项目多向定位
第三部分：区域商业环境
2019-2019
大通商城异军突起 上百、大通两巨头开始
城北：综合性 主中心
老城区：传统 开发区：制造
商业中心
业服务区
第一部分：上虞概况
城市用地规划解读
城北公共主中心：是上虞市新的政治、经济、文化中心。老城区公共副中心：形 成商业、旅游功能完善的市级公共副中心。城西公共副中心：形成以商业、现代商务 为主导功能的城市公共中心区。
上虞市商业零售业态规划总体布局为：一核两心十二点十五街” 的商业零售布局结构。一核：即一个市级商业中心-城北商业中心， 两心：即两个区级商业中心，指的是老城商贸中心和经济开发区 商贸中心，十二点：即十二个社区商业中心；十五街：即十五个 专业特色街(区)。
第一部分：上虞概况
上虞市现辖3个街道、15个镇、3个乡。全市353
行
个行政村，87个城镇社区居委会。
政
分 区
全市总面积1403平方公里。总人口 77.31万。
第一部分：上虞概况
农业基础扎实、特色明显，粮食播种面积保持在67万亩以上，是浙江省粮食生 产先进县市，拥有茶叶、板栗、杨梅、葡萄、女儿红黄酒等一大批特色农副产 品。
表示城市生活水平越高。
裕，低于30%为最富裕。
第二部分：宏观经济状况
社会固定资产投资、房地产开发状况
2019年上虞房地产开发投资为历史 新高，接近40亿元，增率达43.6%；
从2000年起9年间平均增长率为 46%。
上虞连续7年社会固定资产投资正增 长，平均增幅达到19% ，2019年为 145亿元。
反映出社会消费的旺盛。
第二部分：宏观经济状况
三大产业状况
2019年，第二产业占比达61%，是第一产业和第三产业总和的1.5倍； 三大产业对GDP的贡献度中，与三大产业比重相互重合； 第二产业在城市占有绝对位置。
第二部分：宏观经济状况
三大产业状况
三大产业总量逐年递增，其中第二产业占主导地位； 产业结构不断优化，第一产业比重平缓降低，第二产行业和第三产业逐年提高。
主要商户
雨果波士、卡地亚、登喜路、都本、切瑞蒂1881、Maxmara、 巴利、施华洛世奇、周大福、老凤祥、DKNY、DIESEL
第三部分：区域商业环境
大通购物中心是上虞单体建筑面积最大的商业项目，达12万㎡。业态齐全，定 位高端。引入雨果波士、卡地亚、登喜路、都彭、切瑞蒂1881和施华洛世奇等国 际品牌。 该项目开业时间不长，和同处城北区的上百万和城形成直接竞争，现经营状况 一般。 未来，大通购物中心将进驻沃尔玛，届时整合百货和大型超市的优势，将对城 北的万和城和大润发发起强劲挑战。
第二部分：宏观经济状况
商品房施工、销售状况
相比火热的开发施工状况，商品房 销售出现回落，2019年呈负增长，为 -62%，吻合2019年金融危机的影响， 房地产市场面临考验。
2019年房地产销售面积为36.28万 ㎡，相比2019年减少了59.15万㎡。
第二部分：宏观经济状况
经济层面向好，社会投资
城区的道路网络为放射环形加 方格网状的布局结构。整个中心 城市道路网框架采用交通走廊、环 状主干路和方格网相结合的布局 形式，基本上形成“四横两纵三环” 主骨架。四横分别是杭甬高速、 一号路、人民路、上三高速；两纵 分别是南北中心大道、329国道； 三环分别是内环、三环路、四环路。
第一部分：上虞概况
第一部分：上虞概况
2019年，全市实现生产总值348.34亿元，财政总收入39.81亿元，居民人均可支 配收入24360元，在全国县域经济基本竞争力百强榜中排名35位。
经
济
“2009福布斯·中国县域经济发展论坛”在浙江上虞召开。上虞位居《福布斯》 2009福布斯中国大陆最佳商业城市排行榜第13名，已连续3年位居《福布斯》中国
超市竞 争剧烈
商业街 经营惨淡
第三部分：区域商业环境
城北商圈 解放路商圈 开发区商圈
第三部分：区域商业环境
上虞三 大商圈
1
解放路商圈
解放路商圈，以品牌专卖店、 大卖场、百货为主，分布有肯 德基、苏宁电器、二百超市、 上百百货、大通商城、三江超 市等知名品牌。
2
城北商圈
以大通购物中心、上百又一城和大 润发为代表，经营档次中高档的综 合性商场。
3
开发区商圈
开发区主要是时代超市，商业氛围 薄弱，主要服务开发区住宅业主。
重点案例
大通购物中心 上百万和城 大通商城
上百第一百货 解放路步行街
第三部分：区域商业环境
1.
大通购物中心
2.
上百万和城
3.
大通商城
4.
上百第一百货
5.
解放路步行街
27
第三部分：区域商业环境
大通购物中心百货
项目名称 大通购物中心 地理位置 市民大道689号
上虞GDP自2000年起连续8年 保持12%以上的增长，2019年 有所回落，为348亿元。
人均GDP增速平稳，2019年起 连续5年保持16%以上的速度；
人均GDP逐年升高，2019年攀 升至45067元。
第二部分：宏观经济状况
社会零售总额、 居民储蓄状况
城乡居民存款持续增长，2019年增速达 22.7%，达到209亿元；
商业 用地 规划
选址位于三环北路和江东路交叉口，该中心包含政府办公、市民 行政办
服务、城市展览等功能。
公用地
公共设施规划形成“一主两副”的多中心布局结构。
公共设 施用地
大型金融设施主要结合老城区商业中心、经济开发区商业中心、 城北商业中心布置。
金融业 用地 规划
10
第一部分：上虞概况
城市路网规划
确立公共交通在城市交通系统中的 主导地位。公交干线分为市级干线、 区间级干线和区内干线三级，进入城 区的公交线路采用“直通”和“无缝 换乘”两种方式相互补充。对外交通 换乘枢纽：上虞火车站、城际铁路车 站、汽车东站和汽车西站。市内交通 换乘枢纽：汽车东站、汽车西站、城 北客运站及开发区客运站不仅是主要 的对外交通换乘枢纽，而且应该成为 区间公交联系的主要枢纽，汽车东站 和开发区客运站也规划为区间级的公 交枢纽。
开业时间 2009年9月30日 档次定位
中高档
营业面积
95000㎡
层数
B2-F8
内部配套 24部扶梯，2部观光梯，7部直梯，1000个停车位
外部配套
55个地面停车位
经营模式
联营扣点
出租率
100%
租金扣点
男装25%、女装22%-25%
楼层业态规划
B2
停车场
B1
停车场及沃尔玛（尚未进驻）
F1 国际名品、珠宝钟表、女鞋、滋补品、烟酒、药品
第三部分：区域商业环境
1.
大通购物中心
2.
上百万和城
3.
大通商城
4.
上百第一百货
5.
解放路步行街
30
第三部分：区域商业环境
上百·万和城百货
项目名称
地理位置 市民大道688号
开业时间 2007年11月7日 档次定位
中档
营业面积
38266㎡
层数
B1-F4
内部配套 直梯3部，扶梯18部 外部配套 80个地面停车场
第一部分：上虞概况
城市整体规划
形成全市 行政、商业 及居住的综 合性主中心
城北 组团
开发区 组团
形成以为 先进制造 业服务的 商务中心
北进西扩、南拓东连、沿江开发、提升老城
老城区 组团
形成市域 传统商业 居住中心
第一部分：上虞概况
城市功能解读
随着市委、市政府“建设滨江生态型现代化新兴中等城市”战略决策的提 出，上虞城北新区已经成为上虞公认的行政、经济、文化中心，其区位优 势日渐凸现，区域价值日益彰显。
两翼指：以曹娥江为轴划分的江东、江西两 片；
三心指：城北、经济开发区、老城区组团中心。 城北形成全市行政、商业及居住的综合性主中 心，老城区通过有机梳理，改造提升，形成市 域传统商业居住中心，经济开发区滨江地带形 成以先进制造业服务的商务中心；
三环指：内环、三环路、四环路。内环作为 城区内公共服务的生活环。三环路联系城区 内各功能区，为主要的交通性干道。四环路 则承担过境交通作用。
产
建筑产业十分发达，共有资质以上建筑企业109家，2019年建筑安装产值630.9
业
亿元，名列全国县级市首位，是著名的“建筑之乡”。目前已拥有特级资质企 业7家。占全省的近五分之一，全国的3.3%，建筑经济总量全国第一明显，形成了机电、化工、轻纺、建材、食品等五大行业，以及 伞件、铜管、手套袜业、电光源、汽配等八大块状经济，现有规模以上企业902 家，其中销售超亿元企业148家，上市企业10家，2019年工业总产值994.12亿 元。
垄断上虞百货份额
2019.6.252019.6.25
大润发进驻城北 华润落户开发区
超市竞争升级
上虞商业发展历史
2009
大通11万平米购物中心 城北商业中心格局形成 解放路商业街开始没落
百货两 头垄断
1992
上虞第一百一枝独秀 解放路商圈逐渐起色
2019
宁波三江抢 占商超市场
2019.11.7
上百万和城 购物中心崛起
地
拥有杭州湾南岸唯一的出海港口——上虞港（5000吨级）。
理
交
杭甬铁路、杭甬高速、杭甬运河、104国道、329国道、上三高速穿境而过，距杭州萧山 国际机场、宁波机场、宁波北仑港仅45分钟车程。已建设完成的杭州湾跨海大桥与上虞
通
相邻，只有10多分钟车程。
已动工建设的钱塘江嘉绍跨江大桥将使该市纳入上海2小时交通圈。
区位优越，上海2小时 经济圈辐射范围
产业基础扎实，工业体 系雄厚
城北成为城市政治、经济、 文化中心，发展潜力巨大
海陆空交通网络发达， 地理位置优越
目录
第一部分：上虞概况
第二部分：宏观经济状况
第三部分：区域商业环境 第四部分：项目多向定位
第二部分：宏观经济状况
城市GDP、 居民人居收入状况
状
大陆最佳商业城市排行榜县级市榜首。
况
第一部分：上虞概况
城市整体规划
发 浙东北重要的交通枢纽
展 型城市，先进制造业生
性 产基地，具有滨江特色
质
的生态城市
规
划
布
一轴两翼三心三环
局
发
展 北进西扩、南拓东连、
战
沿江开发、提升老城
略
一轴指：曹娥江景观轴。强化曹娥江的城市 主轴作用，体现滨江城市、山水城市的特色；