德国住房保障体系建设过程及政策特点论文：德国住房保障体系建设过程及政策特点
2017年德国新加坡住房模式分析报告
2017年德国新加坡住房模式分析报告2017年10月目录一、德国住房制度：合作互助打造“福利产业” (6)1、市场特点：房价相对平稳，负担压力较小 (6)2、低住房自有率下的强租赁市场格局 (7)3、德国住房体系特征之供给端 (8)（1）多元化供应渠道保障供给充足 (8)（2）独特的住宅合作社制度 (9)4、德国住房体系特征之需求端 (11)（1）政策补贴低收入人群，法律保障承租者权益 (11)（2）强化租购同权 (12)5、合同住房储蓄制度控制居民杠杆 (13)6、法律保障以及严格的税收制度抑制投资属性 (15)（1）惩罚机制弱化房地产炒房行为 (15)（2）严厉税收政策抑制房地产投资行为 (16)7、德国经验的启示 (17)二、新加坡住房制度：居者有其屋的成功典范 (18)1、新加坡房地产市场特点 (18)（1）新加坡住房体系历史追溯 (18)2、新加坡住房体系特征 (20)（1）新加坡住房体系中监管机构构成 (20)（2）新加坡住房供应模式：强制低价征地，供应结构满足不同阶层 (21)（3）新加坡房产税体系：自住小户型享有优惠，持有环节税负重 (23)3、新加坡住房金融体系 (24)4、新加坡经验的启示 (26)三、以国际经验看待我国长效机制的可能性 (27)1、住房供给体系：类型多元、价格可控以及规模持续 (28)（1）土地供应结构的变化 (29)（2）传统土地出让模式的变化 (29)2、住房保障体系：购租并举、并提供财富增值的空间 (30)（1）“住有所居”的租赁市场 (30)（2）具备保障以及财富属性的共有产权房 (32)（3）针对可流通房屋出售环节的严格管制 (33)3、住房金融体系：住房金融机构和证券化的大趋势 (34)（1）住房金融机构的专业化 (34)（2）住房租赁REITs 的推进 (34)自2016 年以来的调控思路和以往并不完全相似，除了传统的限购限贷，还叠加了供给端的变化，以及租赁市场发展所推动的住房体系的改革，这一切说明调控的思路正在围绕“房住不炒”的理念全面展开，长效机制并不在于未来的某一个文件，而是已经在搭建的过程当中。
德国的住房政策
德国的住房政策一、房租管制为保障居民的基本住房条件，德国政府采取了租户权益保障措施，要求各地政府按照不同区位、不同结构和质量的房屋，分别提出相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准。
二、福利性公共住宅所谓福利公共住宅，就是在政府资助下，由个人、非营利住宅公司、自治团体建造，向多子女家庭、残疾人、低收入者以及养老金少或领救济金的居民出售或出租的住宅，包括大中型企业用自有资金建造并在税收入得到国家优惠的职工住宅。
联邦法律规定，对于因经济收入低，或某一民族、信仰某一宗教，或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭，政府有提供福利性公共住宅供其租住的职责。
三、房租补贴房租补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。
根据法律规定，德国公民凡家庭收入不足以租赁适当住房者，有权享受住房补贴，以保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。
房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50％。
四、住房储蓄德国住房储蓄制度是为实现购建房筹资而形成的互助合作融资体系，主要有以下特点：一是先储蓄、后贷款。
二是贷款利率固定、低息互助。
三是政府实行储蓄奖励。
此外，政府对住宅价格的有效调控以及相应的住宅价格稳定，保证储蓄的住宅购买力不发生大的变化(贬值)，也是住房储蓄制度得以发展的一个重要外部条件。
五、购建房税收政策首先，政府对非营利性建房企业所兴建的福利性社会住宅给予资助。
第二，鼓励私人建房。
第三，鼓励私人按市场价购房。
另外，一些企业还给将要购房的职工提供比较优惠的购房贷款，以缓解职工购房的压力。
德国由一个曾经是房荒严重的国家，发展到今天的住房供应充沛、住房金融发达和政策法律完善，其成功经验非常值得我们借鉴。
1.提高认识，确立政府在住房保障方面的职责当前各级政府对住房问题的重视，更多地是把住房建设作为经济政策的重要内容来关心和支持的，却较少从保障角度、从社会政策角度来考虑住宅问题。
而德国住宅法律明确规定，居住权是公民权利的重要组成部分，把保障公民的基本居住条件作为国家、政府的基本职能，并设有专门的负责机构和必要的资金投入。
德国公共租赁住宅体系的剖析与借鉴
五、结论
五、结论
德国公共租赁住宅体系以其公平、可持续性和高效的特点为我国住房租赁市 场提供了宝贵的借鉴经验。通过加大政府投入与引导、多元化住房供应模式以及 强化管理和监管机制等措施的实施，我国可以逐步建立起符合国情的公共租赁住 房体系，为解决城市居民的住房问题提供有力支持。
2、公平与可持续性
2、公平与可持续性
德国公共租赁住宅体系注重公平和可持续性。租金收取考虑到了申请人的收 入水平，使得低收入家庭也能享受到高品质的住房环境。此外，为了鼓励居民节 约能源和减少环境污染，公共租赁住宅在设计和建造过程中也充分考虑了环保和 可持续性因素。
3、管理与监管
3、管理与监管
德国公共租赁住宅体系有一套完善的管理和监管机制。政府设立了专门的管 理机构负责公共租赁住宅的运营和管理，确保资源的公平分配和住房的高效利用。 同时，政府还通过立法和审计等手段，对公共租赁住宅的资金使用和运营过程进 行严格监管，防止腐败和不正当行为。
德国公共租赁住宅体系的剖 析与借鉴
01 一、引言
目录
02
二、德国公共租赁住 宅体系概述
03
三、德国公共租赁住 宅体系的剖析
四、德国公共租赁住
04 宅体系对中国的借鉴 意义
05 五、结论
06 参考内容
一、引言
一、引言
在解决城市居民住房问题上，德国采取了一种被称为“公共租赁住宅”的制 度。这种制度不仅为居民提供了稳定的居住环境，还对房地产市场的稳定和社会 的和谐发展起到了重要作用。本次演示将对德国公共租赁住宅体系进行深入剖析， 并探讨其对中国住房租赁市场的借鉴意义。
取之于民 用之于民——浅谈德国保障性住房
。
。
德 国 的住 宅 市 场 近 几 年 来事 实 上 是
一
除 了 符 合 收入 规 定 的限 制 外
对 于过 去 2 8
买 房 实 行 财 税补贴
。
并 从 政 策 上 保 障房 屋 租 赁
以 每 年 1 ％ 的速 度 贬 值
。
．
情况 也 削弱 了 居 民
汉堡
年 中 扣 除 通 货 膨 胀 外 的 净 收 入 没 有 增长 的 人 群 也 是符合条件 的
各 州 政府 对于 保 障
比 如 说 巴伐 利 亚 州
．
在政 府 资助 下
。
．
调 动 社会 公 共
通 过 法 律 税 收手 段
．
，
限 制房地产
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规定
．
．
资源
房
．
，
兴 建福 利 性 公 共 住 宅
．
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．
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需 要 综合各 种信 息
，
以达 到各
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保 障 性 住 房 标 准 的 家 庭 也 可 租 住 闲置 的保 障 性
能等级
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。
．
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以及 P a
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。
者 的利 益
这
一
系 列 政 策 对 于 战 后 德 国 经 济 的飞 跃
。
据 统计
德国住房制度
德国住房制度考察德国的住房制度近段时间以来，多个部门纷纷辟谣房地产调控放松，与此同时，中央政府也继续以资⾦⽀持地⽅保障房建设。
种种迹象显⽰，4⽉中旬开始的新⼀轮房地产调控很可能是“来真的”。
这虽然短期内减轻了普通民众的焦虑感，但从长远计，反思和重塑中国的住房体制已成为⼀项紧迫任务。
⽽年初以来的政策实践及近期的⼀些理论探讨，也显⽰出各⽅对住房调控新模式的积极探索。
在这些探索中，⽐较强烈的呼声就是学习德国、新加坡和⾹港，建⽴市场化和保障性住房并⾏的双轨制，以此稳定房价和创造社会公平。
更有甚者，从⼟地国有这⼀宪法基础出发，要求由国家出⾯解决⼤部分⼈的住房问题。
凡此种种，愿望确实美好，但不顾国情差异的简单模仿很可能导致“南橘北枳”结果。
德国完善的⾦融体系有以下⼏个重要特征:1.建⽴多元化的住宅融资机制。
过去，⼀提到德国的住宅⾦融体制，⼈们⽐较重视“储贷合同”契约型融资。
其实，这只是德国住宅⾦融体系的⼀部分。
封闭式的住宅储蓄尽管在住宅⾦融体系中有着不可低估的作⽤，但是它所提供的资⾦毕竟是有限的。
只有建⽴多元化的融资机制，将契约型融资与商业性的储蓄融资结合起来、将住宅⾦融与整个⾦融市场联系起来，相互协调，才能使之发挥更有效的作⽤，为住宅投资和消费提供充⾜的资⾦⽀持。
2.住房互助储蓄应遵循⾃愿和机会均等原则。
德国的住房互助储蓄实⾏⾃愿、平等、互利互惠的原则，既保障了所有需要购房者都有机会参加住房低息储蓄，并按其对住房储蓄的贡献来确定获得贷款资格，保障了储蓄与货款权利与义务对称和储户之间机会均等。
相⽐之下，我国的住房公积⾦制度实⾏强制性储蓄，强制让⼀部分⼈参加住房储蓄，歧视性将另⼀部分⼈(如城镇个体劳动者、⾃谋职业者等⾮国有单位职⼯)排斥在政策性融资体制之外，这既不符合经济转型期中国多元化的经济结构、多元化的消费需求，也有碍公平原则的实现。
⽽在个⼈储蓄积累较低的情况下，⽆限制发放个⼈贷款，必然导致贷款⼈对低息款的过度需求，使住宅公积⾦在较短的时间内资⾦耗尽，使众多储户失去享受低息贷款机会。
德国住房政策发展历程
德国住房政策发展历程
德国的住房政策发展历程可以大致分为以下几个阶段：
1. 战后重建与社会住宅建设（1945-1960年代）：
战后的德国面临严重的住房短缺问题。
为此，政府在这一时期推行了大规模的社会住宅建设政策，通过国家补贴和低息贷款等方式鼓励建造经济适用房，以满足人民基本的住房需求。
2. 住房市场自由化与私有化改革（1970-1980年代）：
70年代，随着经济的发展和社会的变化，德国开始逐步放松对住房市场的管制，鼓励私人投资建设并购买住房。
同时，针对社会住宅也进行了改革，允许租户购买其居住的社会住宅。
3. 房租控制与租赁市场稳定政策（1990年代至今）：
德国一直以来都坚持“租房为主”的住房市场结构，并且实行严格的房租控制政策。
《租金制动法》（Mietpreisbremse）等法律旨在防止大城市房租过快上涨，保护租户权益。
此外，德国还有一系列法规确保租赁市场的稳定性，如长期租赁合同制度、解约保护期等。
4. 住房供给多元化与可持续性发展（21世纪以来）：
进入21世纪，德国住房政策更加注重住房供给的多元化以及可持续发展，包括推动节能建筑的建设、改造老旧住宅区、增加可负担住房供应等措施。
同时，面对外来人口增长带来的住房压力，德国也在调整政策以适应新的挑战。
总的来说，德国住房政策始终围绕着保障居民住房权益、维护租赁市场稳定以及推动住房市场健康发展等方面进行不断调整和完善。
略论德国和新加坡住房保障经验
一
售 价 也便 宜 的多 。这 种住 宅 室 内设 施 简单 ，主 要面 向低收 入 者 ，以 出租 为 主 （ 当时 出 租 占
９ ％以上 ）。从 １ ４ — １ ７ 年 ０ ９９ ９９
次 性 连 续 涨 跌 指 数 幅 度 超 过
２ 的。新加 坡 的房价 除 了金 融危 ５ 机 前 受 周 边 国 家影 响 １ ９ 年 一 ４ ９ １９ 年上涨 了７ ％之外 ，长期 以来 ９７ ０ 波 动也 不是 很大 ，在 ８ 年 代初 期 ０ 有 过下 滑 ，但 ８ 年代 末立 即 回升 ０ 到 了下滑 前 的价 格 水平 。并 且 新 加坡 的房价收 入比率一直在５ 以下 （ 国忠 ）。更 重要 的是 新加 坡 谢 的住 房主 要 由住房 发 展局 保证 供
相对 比较 稳 定 ，尤其 是德 国 。从
会 福利 性住 宅 ” ，政府 给 建造
福 利性 住 宅的 建筑 公 司 支付大 量 补 贴 ， 但 建 成 后 要 按 政 府 规 定 的价 格 出售或 出租 ，租 金 要 比 市场 租 金 低 １ 或 １ ２， ／３ ／
表 １ 见 德 国从 １ ７ － ２ ０ 年 ， 可 ９ ０ ０４ ３ 年 的房价 最 高点 和最 低点 的指 ５
供 应小 户型住 宅 。２ ０ 年 ，德 国 ００ 户均 住 房 面 积 小于 １ ０ 方 米 ， ０平
过 “ 福利 住房 ” 政策 ，德 国的 居 民住 房需 求 完全 可以得 到 保障 。 为鼓 励买 房 ，德 国还成 立 了 “ 建 筑 与 贷款协 会 ”作 为资金 互 助机
构。
５
、
标准 土地 价 格 。德 国银行 对于 房
面 积分 配原 则 ，根据 家庭 人 口的
浅析德国社会住房制度及启示
浅析德国社会住房制度及启示德国社会住房制度是指德国政府为了解决低收入群体和社会弱势群体住房问题而采取的一系列政策措施。
该制度主要包括政府提供住房补贴、建造公共住房、出租政府住房和租金控制等。
首先，德国政府通过提供住房补贴来帮助低收入群体和社会弱势群体解决住房问题。
根据德国法律，低收入群体或社会弱势群体可向政府申请住房补贴，以获得经济上的支持。
这一措施既能保证低收入群体的基本住房需求，又能提高其居住条件。
其次，德国政府积极建设公共住房以满足低收入群体的住房需求。
公共住房通常以低租金出租给符合条件的租户，使他们能够承担得起合理的租金。
这种制度不仅提供了经济上的帮助，还为低收入人群提供了高质量的住房，改善了他们的生活质量。
此外，德国政府还直接出租政府住房，确保低收入人群能够住进质量较高的住房。
政府住房的租金通常较低，且房屋质量得到保障，这为低收入人群提供了一个良好的住房选择。
最后，德国政府还实行租金控制政策，通过限制租金上涨来保护住房消费者的权益。
该政策确保了租金的合理性，并防止房东滥用市场优势，过高地提高租金。
这一措施能够有效地降低低收入人群的租房负担，保证他们的居住权益。
德国社会住房制度给我们提供了一些启示。
首先，政府应该加大对低收入群体和社会弱势群体的住房保障力度，通过住房补贴、公共住房的建设和政府出租住房等措施，确保他们能够有合理的居住条件。
其次，政府应该加强对房屋租金的控制，通过合理的调控政策来保护租房消费者的权益，防止过高的租金压力。
此外，政府应该加强对住房市场的监管，打击房地产开发商和房东的不当行为，确保住房市场的公平与稳定。
最后，需要建立完善的住房保障制度，通过政府、市场和社会力量的合作，提供多样化的住房选择，满足不同群体的住房需求。
总之，德国社会住房制度在解决低收入群体和社会弱势群体住房问题方面取得了良好的成效。
我们可以借鉴德国的经验，加大住房保障力度，完善住房制度，为更多人提供良好的居住条件。
德国住房保障体系建设过程及政策特点
德国住房保障体系建设过程及政策特点[摘要] 本文分析德国战后住房保障体系发展的几个阶段及其特点及对中国的启示[关键词] 德国住房保障体系建设过程政策保障特点持续至今的此次全球经济危机，发端于美国的次级房地产贷款，导致众多国家房地产市场激烈波动，而德国房地产市场保持了难得的稳定和发展。
截止2008年底，全德国住宅数已超过4000万套，而同期德国人口为8200万，约3800万户家庭，人均居住面积达41平方米，每两人就可以拥有一套房。
过去10年间德国的名义房价每年仅上涨1%。
这得益于德国独特的住房保障体系。
德国战后住房保障政策演变过程联邦德国确定国家的基本经济制度为社会市场经济，住宅政策是政府调控市场和促进社会福利的一个重要手段。
二战后联邦德国住宅政策分别经历了以下几个阶段：1、50年代恢复重建期，市场管制和推进社会住宅建设德国战后面临严重的住房问题。
战争中城市住宅四分之一以上被战火摧毁，数百万人无家可归；战争结束后，有数百万难民和移民从东欧国家的涌进西德。
因此，当时联邦德国政府将解决城市居民住房问题作为城市建设的中心任务，采取了许多措施。
50年代先后出台第一部和第二部《福利住房建设法》。
政府对建设社会福利住房的投资人，无论是个人、社会团体还是企业进行资助。
实施促进社会福利住房建设政策取得了巨大的成就，从1949年到1959年，共新建住宅500万套，其中70%是靠政府公共资金资助下建设的社会住宅，使战后初期的住房紧缺状况得到了初步缓和。
到1963年，每百人住宅拥有量达到30套，超过了战前水平。
住宅供给的迅速增加缓解了供求矛盾，为逐步放开住宅市场打下了基础。
2、60年代到80年代住房建设大发展时期，促进私有住宅建设20世纪50年代联邦德国经济高速增长。
鉴于住房市场供需矛盾得到初步缓解，居民收入水平和支付能力提高，联邦政府逐渐放松住房市场的管制，并将这个领域的国有企业逐渐进行私有化改造，促进商业地产的发展；对个人住房储蓄进行补贴；对个人购置住宅提供长期低息贷款，并减免所得税。
德国住房体系建设的经验
上法房Ifc 国外晒)房地德国住房体系建设的经验文/汤婷婷康佳德国实行以居住为导向的住房制度，在宪法中将保障 居民住房确定为联邦政府首要的政策目标之一。
在政府强 有力的住房政策的规范和指导下，德国的房地产市场在较 长时期内维持稳定并形成了以下特点：住房供给充足，供 需基本平衡;租赁市场发达,租房比例较高，住房自有率低; 有完备的法律法规；实行长期固定的按揭贷款利率以及独 特的住房储蓄制度。
一、住房总体情况德国总人口为8216万，住房总量超过4000万套，平 均每2人拥有一套住房。
得益于德国规范和发达的租赁市 场，超过半数的民众选择租房居住。
德国的住房自有率 长期稳定在40%左右，远低于欧盟平均63%的住房自有 率。
其中，住房自有率最低的三个城市柏林.汉堡.萨克 森分别为14.2%.22.6%和34.1%。
2014年底，德国户均住房面积91.4平方米，人均住房面积46.5平方米，较 1970年增长了近一倍。
表1德国历年人口.人均收入及人均住房面积情况（单位:千人.美元.平方米）年份人口人均收入人均住房面积197078069243025.1*1980783971036732.6*1990797531908034.82000822601956439.520108175235129452014811984035946.5201582162-46.2数据来源:德国统计局、世界银行注^ :*为西德数据二、德国住房体系介绍1.供应主体多元化。
从住房供给主体来看，德国实行由开发商建房.合作社互助建房.私人自建房、政府保 障房等组成的多元住房供应体系，保障充足的住房供给。
2.以租赁住房为主。
从住房占用形式来看，德国长期保持以租赁为主要形式。
2011年全部住户为3950万户。
其中，租赁住房约为2350万户，占比约59.5%,自住户 占比40.5%。
3.以市场化为主。
德国住房所有权以私人所有为主。
2011年统计数据显示，私人所有的住宅楼占比84.5%, 而属于各级政府所有的住宅楼占比仅为1.9%。
德国的住房政策
德国的住房政策一、房租管制为保障居民的基本住房条件，德国政府采取了租户权益保障措施，要求各地政府按照不同区位、不同结构和质量的房屋，分别提出相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准。
二、福利性公共住宅所谓福利公共住宅，就是在政府资助下，由个人、非营利住宅公司、自治团体建造，向多子女家庭、残疾人、低收入者以及养老金少或领救济金的居民出售或出租的住宅,包括大中型企业用自有资金建造并在税收入得到国家优惠的职工住宅.联邦法律规定,对于因经济收入低，或某一民族、信仰某一宗教，或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭，政府有提供福利性公共住宅供其租住的职责.三、房租补贴房租补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式.根据法律规定,德国公民凡家庭收入不足以租赁适当住房者，有权享受住房补贴，以保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。
房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50%。
四、住房储蓄德国住房储蓄制度是为实现购建房筹资而形成的互助合作融资体系,主要有以下特点：一是先储蓄、后贷款。
二是贷款利率固定、低息互助.三是政府实行储蓄奖励。
此外，政府对住宅价格的有效调控以及相应的住宅价格稳定，保证储蓄的住宅购买力不发生大的变化(贬值）,也是住房储蓄制度得以发展的一个重要外部条件。
五、购建房税收政策首先，政府对非营利性建房企业所兴建的福利性社会住宅给予资助。
第二，鼓励私人建房.第三，鼓励私人按市场价购房。
另外，一些企业还给将要购房的职工提供比较优惠的购房贷款，以缓解职工购房的压力。
德国由一个曾经是房荒严重的国家，发展到今天的住房供应充沛、住房金融发达和政策法律完善，其成功经验非常值得我们借鉴.1.提高认识，确立政府在住房保障方面的职责当前各级政府对住房问题的重视，更多地是把住房建设作为经济政策的重要内容来关心和支持的,却较少从保障角度、从社会政策角度来考虑住宅问题。
而德国住宅法律明确规定,居住权是公民权利的重要组成部分，把保障公民的基本居住条件作为国家、政府的基本职能，并设有专门的负责机构和必要的资金投入。
德国住房制度
一、国家的住房政策德国政府认为，国家庭在四个方面进行政策干预：一是保证有足够的住房建设，同时防止；住房过剩；二是保证住房的质量和环境的保护；三是住房结构和房价老百姓能够承受；四是住房产品能满足社会各阶层的需要。
关键问题是要保障国家、企业投资住房的经济效益和对社会的良好结果。
国家对建房储蓄体系给予大力支持，国家对参加住房储蓄者给予奖励，对建房、购房者在缴纳个人所得税问题上采取优惠政策，同时企业给予雇员储蓄津贴。
有效的奖励刺激，使个人拥有住房的比例逐年上升。
统一前德东地区私人住房只占5%，目前已上升到27%以上，德国私人拥有的住房已达到40%以上。
二、住房储蓄体系在德国，目前共有35家住房储蓄银行，他们受到专门法律的保护和限制，同时也接收联邦信贷监督局的监督和管理。
其中，13家是国家性质的，其他22家是私营股份企业。
联邦德国的住房储蓄银行法对住房储蓄银行的业务范围作了明确规定，储蓄银行是法律规定的专业银行，法律规定其它全功能商业银行不能承办专项住房储蓄业务。
一般的住房储蓄银行只能在一定的区域内经营，不能自行跨区域。
地方储蓄银行由当地的政府进行管理。
德东住房储蓄银行是个例外，是对整个德国东部住房储蓄业务进行经营管理的银行，涉及到五个州和半个柏林。
德国的住房储蓄体系是一套内部封闭式的长期储蓄和融资体系。
储蓄银行不交存款准备金，但住房储蓄银行必须上存同业系统3%风险基金。
封闭式的系统是指。
只有那些事先参加了住房储蓄的人，才能得到以后申请买房和建房的低患贷款。
住房储蓄存款的唯一用途是为了建房、购房进行融资，而不是为了其他的消费目的申请货款。
通过大量的储蓄者的参与而形成一个互助集体。
这种住房储蓄不受资本市场及其利率波动的影响而独立存在。
德国银行商业性的住房抵押贷款利率近几年在8%—l1%之间波动，而住房储蓄的存款利率是3%（国家有条件地另行补贴10%），而住房储蓄贷款利率是固定的5%。
穗东住房储蓄银行存款利率是2.5%（国家同样补贴），贷款利率是4.5%。
德国住房体系
德国住房体系
德国的住房体系是一个复杂而多样的系统，涵盖了不同的住房类型和住房政策。
以下是德国住房体系的一些主要特点：
1.
住房类型：德国的住房类型多样，包括公寓、独栋住宅、合作社住房等。
不同类型的住房在市场上的供应和需求也有所不同。
2.
住房政策：德国政府致力于提供负担得起的住房，并采取了一系列政策来实现这一目标。
例如，政府提供住房补贴、税收优惠和贷款支持等措施，以帮助低收入家庭购买或租赁住房。
3.
住房合作社：住房合作社是德国住房体系中的一个重要组成部分。
这些合作社通常由居民自发组织起来，共同建设和管理住房。
住房合作社的住房通常价格较低，且符合当地居民的需求和偏好。
4.
租赁市场：德国的租赁市场相对发达，许多人选择通过租赁来解决住房问题。
政府通过立法和监管措施来保障租赁市场的稳定和公平，例如限制租金上涨和提供租赁补贴等。
5.
住房质量：德国注重住房的质量和可持续性。
政府制定了严格的建筑规范和安全标准，以确保住房的质量和安全性。
同时，德国也积极推动可持续建筑和能源效率的提高，以减少对环境的负面影响。
总之，德国的住房体系是一个多元化、政策导向和注重质量的体系。
政府、合作社和私人部门在住房供应中发挥着重要作用，共同为居民提供负担得起的、高质量的住房。
德国合作住房的历史与特点
德国合作住房的历史与特点作者：杨文博来源：《科学导报》2022年第65期关键词：合作住房;社会住房;德国国外的合作住房作为一种成熟住房保障体系，距今已有200多年的历史，有着成熟的运作、保障模式及法律地位。
19世纪工业革命快速发展，造成欧洲城市住房短缺、居住环境恶劣等社会问题。
在政府无法保障居住条件的情况下，以工人为主体的中低收入群体自发结社解决住房问题。
德国的合作住房模式在欧洲比较具有代表性，并且合作住房发展历程较早。
1867年普鲁士就出现了住房合作社。
二战后，联邦德国为了应对住房短缺，开展保障性住房建设以及推广住房合作社。
两德合并后，原东德地区再度面临住房短缺问题，联邦德国政府再次开展大规模的合作住房运动。
合作住房有效地解决了战争、政治变动对德国住房体系的冲击，目前合作住房仍然是德国住房体系中的重要环节。
德国的合作住房主要有两种形式：社会住房与合作社住房。
社会住房由愿意遵守规则的开发商承建。
开发商在规定时间内承担社会义务，将住房以低于市场价提供给住户，作为回报可以获得例如低息贷款，优先土地审批等。
住房合作社大多以股份制公司的形式成立，房屋所有权属于合作社，居民以购买股份的形式享有住房的使用权。
两种合作住房都能享受联邦及地方政府的补贴。
离开合作社时，根据不同合作社的规定，股份按照市场价盈亏自负，或是按照原价退还。
截至2018年，德国共有社会住房总量112万套，约占住房总量的3%。
合作社住房总量189万套，约占住房总量的5%。
德国的住房合作社拥460万居民，占德国人口的6%，合作住房约为10%德国人口提供了居所。
1.政府干预支持德国的住房市场采取的是政府强干预模式。
首先，住房用地受到政府的监管与资助。
市政当局可以根据项目的社会作用、影响进行综合评价，通过法律手段干预私人土地的大规模建设项目，保证起到一定社会作用，而不是将土地分配给出价最高者，并预留土地给社会住房开发商或是住房合作社。
例如汉堡市为近年公共土地上的新开发项目预留20%土地配额，让合作社通过租赁获得土地。
德国的保障房制度及对我国的启示
德国经验系列报告之七德国的保障房制度及对我国的启示摘要：住房问题是关系到国计民生的经济和社会重大问题,解决低收入者的住房问题是住房保障体系的主要内容,也是确保国家安定团结的重要因素之一目前很多国家都很重视保障房建设,但在具体做法上,德国的保障房制度值得借鉴包括:尽快建立健全我国住房保障法律体系；强化政府在住房保障体系中的职责；充分发挥住房金融的作用。
德国是城市化水平较高的国家,同时也是欧洲人口最密集的国家之一,一半人口居住在不足l0%的国土区域内作为发达的市场经济国家,德国高度重视住房保障体系建设。
德国的住房保障制度开始于1847年。
当时住房合作社开始在德国城市出现合作社的运行方式是依靠社员人社资金,并从国家和银行获取一定的贷款,建房出租给社员居住。
2O世纪,德国政府在解决城市住房问题方面,主要采取补贴住房建设的间接参与方式这种方式,不仅较为明显地缓解了第二次世界大战以来普遍的城市房荒问题,还形成了针对城市低收人阶层住房问题的一套长期稳定的住房保障政策。
一、德国住房保障体系经过多年的发展,德国住房保障市场形成了由福利性公共住宅制度、住房补贴制度住房储蓄制度购建房税收优惠等一系列内容构成的多层次住房保障体系。
(一)福利性公共住宅制度福利公共住宅是在政府资助下,由个人非营利住宅公司自治团体建造,向多子女家庭残疾人低收人者以及养老金少或领救济金的居民出售或出租的住宅,包括大中型企业用自有资金建造并在税收收人得到国家优惠的职工住宅公共福利住房的建造细分为两种情况:一种是运用联邦州行政区政府的住房建设基金建造的公共福利住房,另一种是房屋投资商或私人在自有资金达到项目投资的巧%以上时,向政府申请免息或低息(利率仅为0.5%)贷款,建造的公共福利住房联邦法律规定,对于因经济收人低,或某一民族信仰某一宗教,或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭,政府有提供福利性公共住宅供其租住的职责。
从1949一1979年的30年间,德国共建造公共福利性住宅780万套,占同期新建住宅总数的49%。
德国住房保障：制度构成、特征及启示
德国住房保障：制度构成、特征及启示 郑云峰（福州职业技术学院人文系，福建福州，350108）【摘要】住房保障是住房政策及社会保障的重点领域，关系社会公平与和谐，也是发达国家关注的重点问题之一.德国是最早提出社会保障的国家之一,在住房保障领域取得了一定的成效，其经验对我国完善保障性住房制度具有重要的借鉴作用。
德国保障性住房制度包括公共住房制度、房租补贴制度、补贴建房、购房制度、住房储蓄制度等，充分发挥政府政府在住房保障方面的作用与责任，在此基础上总结德国住房保障经验对我国完善保障性住房制度的借鉴与启示。
【关键词】住房保障；德国；制度构成住房问题是全世界共同面临的重要民生问题，是关系各国国计民生与社会稳定的重大经济与社会问题.城镇中低收入家庭的住房问题是城镇住房问题的重点与难点,是政府住房政策的重点领域之一。
德国是最早提出社会保障的国家之一，在推行市场经济的过程中也很注重社会福利制度的构建。
住房保障作为社会保障的重要内容之一，德国将其视为提高社会福利水平的重要手段，提出了许多保障居民住房权益的政策措施。
因此对德国的保障性住房政策实践进行研究、归纳，对于完善我国保障性住房制度具有重要的借鉴作用.一、德国保障性住房制度构成19世纪开始，德国快速的工业化与城市化使大量农村的劳动力进入城市，人口的大量聚集使城市住房问题开始凸显。
部分企业主开始建造住房为工人提供宿舍，部分城市居民也开始投资住房用于出租。
为了减轻城市居民购房压力，1847年德国一些城市模仿英国住房信贷合作社制度，成立住房合作社，实施住房储蓄制度，开始了保障性住房制度的实践.进入20世纪之后,德国加大了对中低收入家庭住房保障力度，主要采取补贴建房的方式间接参与，并在1925年前后在柏林、汉堡等地开展公共住房建设实践。
二战之后，由于战争的破坏，德国住房极度紧缺，德国当局一方面直接政府投资建设大量公共住房，另一方面出台许多优 基金项目：本文为福州职业技术学院人才引进专项项目“我国P2P网贷商业模式变革及创新研究”（编号：RCQD201501）的阶段性研究成果。
2017年德国住房体系分析报告
2017年德国住房体系分析报告2017年10月目录一、德国的房地产市场特征 (4)1、住房供应总体充足 (4)2、租赁市场发达，租赁住房主要由私人部门提供 (5)3、房价长时间平稳，居住负担较小 (5)4、2009年以后，核心城市房价快速上涨 (6)二、发达的租赁市场如何炼成 (7)1、租赁住房供给主要依靠私人部门 (7)2、特有的历史传统、人口流动和家庭结构情况 (8)3、相对偏向于承租人的保障体系 (10)4、差别化的补贴和税收政策 (12)三、不再稳定的德国，住房租赁并非房价平稳的决定性因素 (14)1、核心城市人口大规模流入，购房需求激增 (14)2、低利率环境下，房产作为资产配置的吸引力上升 (15)3、住房供给边际放缓 (16)本文主要分析德国房地产市场的特点、租赁市场的建立和完善以及近年来德国房价上涨的原因，重点回答2个问题：一为发达的租赁市场如何炼成，二为住房租赁是否为房价平稳的决定因素。
“稳定”与“不稳定”的德国。
自1994年起，德国房价保持了长达15年的平稳，致使各国争相借鉴“稳定的德国”的成功经验，其发达的租赁市场更是受到广泛关注。
然而在2009年以后，德国的房价已连续8年上涨，个别核心城市房价在此期间累计涨幅达200%，“稳定的德国”逐渐走下神坛。
“长期稳定”与“不再稳定”的德国不禁引起我们的思考，究竟德国的房价为何长期平稳而近年来又持续上涨，住房租赁在平稳房价上作用如何？从租赁住房的供应结构来看，主要由私人部门提供租赁住房在德国更为有效。
受二战后住房短缺影响，前西德和前东德分别选择了鼓励私人部门提供租赁住房和政府大量建设公共租赁住房两种截然不同的道路，从实施结果来看，私人部门作为租赁住房的主要供应主体反而体现了更高的效率和更好的政策效果。
历史传统、人口流动特点和家庭结构的小型化也使得租房成为德国人重要的生活方式。
历史传统方面，在二战后和两德统一后德国出现住房不足的情况下，政府均选择了鼓励租赁而非自有住房；人口流动特点方面，多核心均衡发展的城市特点使得人口城市间流动性强，租房也成为了众多德国人更为便利的选择；家庭结构小型化方面，单身家庭的不断扩张也使得人口的流动性更强。
德国人住房研究报告
德国人住房研究报告
根据最近的德国人住房研究报告，我们可以看到德国人住房的一些趋势和特点。
首先，报告指出，德国人对住房的需求非常高。
尽管德国的人口增长率相对较低，但由于城市化的加速和移民的增加，住房需求持续增长。
这导致了住房供应不足的问题，尤其是在大城市和繁忙地区。
其次，报告发现，在德国，人们更倾向于租房而不是购房。
这可能有多个原因，例如对财务风险的担忧、选择灵活性的需求以及住房价格的上涨。
近年来，德国租房市场的增长迅速，出租率也相对较高。
此外，报告还发现，在德国，人们更注重住房的质量和环境。
他们更倾向于选择绿色、可持续发展的住房，例如有机风格的建筑、可再生能源和节水设备。
此外，他们也非常重视住房所在的社区环境，包括教育资源、医疗服务和基础设施等。
同时，报告还指出，德国的住房消费模式正在发生变化。
越来越多的德国人选择共享住房或多世代住房，以降低住房成本、提高社交互动和共享资源。
共享住房和多世代住房的兴起也为德国住房市场带来了新的商机和投资机会。
最后，报告提出了几个可能的解决方案来应对德国住房问题。
首先，政府可以制定更多的住房政策，以增加住房供应和保护租户权益。
其次，房地产开发商可以开发更多的可负担住房，
以满足中低收入家庭的需求。
此外，政府和企业可以合作推动可持续建筑和绿色住房的发展。
总的来说，德国人住房研究报告提供了关于德国住房市场的一些重要信息和趋势。
这些信息对政府、企业和居民来说都是有价值的，可以用来指导住房政策制定和住房市场投资决策。
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德国住房保障体系建设过程及政策特点论文：德国住房保障
体系建设过程及政策特点
[摘要] 本文分析德国战后住房保障体系发展的几个阶段及其特点及对中国的启示
[关键词] 德国住房保障体系建设过程政策保障特点
持续至今的此次全球经济危机，发端于美国的次级房地产贷款，导致众多国家房地产市场激烈波动，而德国房地产市场保持了难得的稳定和发展。
截止2008年底，全德国住宅数已超过4000万套，而同期德国人口为8200万，约3800万户家庭，人均居住面积达41平方米，每两人就可以拥有一套房。
过去10年间德国的名义房价每年仅上涨1%。
这得益于德国独特的住房保障体系。
德国战后住房保障政策演变过程
联邦德国确定国家的基本经济制度为社会市场经济，住宅政策是政府调控市场和促进社会福利的一个重要手段。
二战后联邦德国住宅政策分别经历了以下几个阶段：
1、50年代恢复重建期，市场管制和推进社会住宅建设
德国战后面临严重的住房问题。
战争中城市住宅四分之一以上被战火摧毁，数百万人无家可归；战争结束后，有数百万难民和移民从东欧国家的涌进西德。
因此，当时联邦德国政府将解决城市居民住房问题作为城市建设的中心任务，采取了许多措施。
50年代先后出台第一部和第二部《福利住
房建设法》。
政府对建设社会福利住房的投资人，无论是个人、社会团体还是企业进行资助。
实施促进社会福利住房建设政策取得了巨大的成就，从1949年到1959年，共新建住宅500万套，其中70%是靠政府公共资金资助下建设的社会住宅，使战后初期的住房紧缺状况得到了初步缓和。
到1963年，每百人住宅拥有量达到30套，超过了战前水平。
住宅供给的迅速增加缓解了供求矛盾，为逐步放开住宅市场打下了基础。
2、60年代到80年代住房建设大发展时期，促进私有住宅建设
20世纪50年代联邦德国经济高速增长。
鉴于住房市场供需矛盾得到初步缓解，居民收入水平和支付能力提高，联邦政府逐渐放松住房市场的管制，并将这个领域的国有企业逐渐进行私有化改造，促进商业地产的发展；对个人住房储蓄进行补贴；对个人购置住宅提供长期低息贷款，并减免所得税。
在这些政策激励下，住房建设出现了热火朝天局面，大面积的老城区被拆除，到处建起崭新的住宅区。
到1968年，西德共建住房近2000万套。
至1972年，人均住房面积达到30平方米；私人住宅比例1978年达到 37%。
一时出现住房过剩，使得一些建筑公司破产。
3、80年代末以后，重新致力于扩大住宅建设规模，重点改造原东德地区住房
由于政府在70～80年代对新建住宅的扶持力度下降，住宅供给减少，1988年新建住宅降低到只有21万套。
在这一时期家庭结构发生了很大变化，家庭规模缩小，单身家庭增加；1990年德国统一前后，大量东德人口迁入西德。
这些因素使住宅供给不足的矛盾日益严重，房价上涨，房租激增。
在此形势下，联邦政府重新加强对住宅建设的支持力度，继续对自有住宅建设、改造和维修进行鼓励和补贴，增加面向低收入阶层的住宅供给。
在政策带动下，住宅建设投资空前高涨，1994年仅在原西德地区建成的住宅就超过48万套。
统一后，东部地区住房条件较差，德国政府通过“复兴贷款”和“促进计划”等方式给予援助，到90年代末基本完成了改造。
1998年底，全德国住宅已达3800万套。
德国在从1977年起禁止建设能耗超标的建筑，标志着政府对住宅建设的扶持从以增加住宅数量为主转变为增加数量与提高
质量并重，这符合经济现代化以后住宅消费需求的发展方向。
4、德国居民住房结构现状
据联邦统计局2009年的统计，德国57%的家庭租房，拥有个人住房产权的家庭仅占德国家庭总数的43%。
德国住宅市场供需近期虽大体平衡，但并未饱和，政府继续鼓励建房，特别是面向中低收入者的出租房。
21世纪初以来，每年新增加的住房数量大概在17万套左右。
住房市场增长的原因，
其中一个重要因素在于家庭结构还处于持续变化中，小面积住房需求更受市场欢迎。
在选择住房模式的问题上，德国人比较崇尚节俭，讲究实际，房子够用就可以了；有了一定的经济实力，又有实际需要，再逐步改善生活和居住条件。
到底租房还是购买住房，主要根据自己的需要和收入情况而定，单身家庭租房者的比例为76%，购买住房者主要是有子女的家庭和高收入者。
德国家庭月净收入2000欧元是个分界线，月净收入低于这个数值的，绝大多数是租房户；月净收入高于这个数值的，买房的家庭比例逐渐上升。
德国住房保障制度中的几个特色
1、公益性福利房制度
在社会福利房兴盛时期，德国约有三分之一的住房具有社会福利住房的性质，后来逐步减少。
德国福利房建设的经验是，政府不直接建设社会福利房，而是用政策优惠换取私人住房投资者在一定时间段内服务于国家的社会福利房政策。
1987年德国约有390万套福利住房，在使居民居住条件得到改善的同时，福利房制度也造成了各级政府沉重的负担。
由于财政困难，各地政府纷纷出让社会福利住房。
在2001年的住房统计中只有180万套福利住房。
在柏林地区2006年有住房190万套，其中租赁房超过160万套，租赁房中公共所有的福利住房约有17.2万套。
社会福利房相较商品房月租金低40-50%。
2、住房补贴金制度
德国的住房补贴金制度对象为低收入或无法为自己解决住房问题的群体。
该制度自1965年开始实施以来，大量低收入家庭从中获益。
2007年的住房补贴为平均每户370欧元，有大约56万户需要住房补贴。
以现金方式补助低收入家庭，使其可以租用正常水平的住房，这样也避免出现穷人扎堆居住的情况。
3、住房合作社制度
德国目前有2000个住房合作社，属下拥有200万套住房、300万个会员。
据统计显示，合作社建造的住宅占近年新建住宅总数的31%。
住房合作社是一种民间的建房和住房互助组织，不以赢利为目的，每个合作社都有自己的章程和入会办法等。
合作社建房时可从政府获得资金援助，同时还可获得银行的低息贷款。
房屋建成后社员按入社先后顺序租住并缴纳房租，合作社所收房租用以偿还建房贷款本息和进行房屋维修运营。
政府对合作社建房给予多方面的政策帮助，但同时规定合作社房屋建好后，只能用于出租，而不能向市场出售。
4、租金管制制度
德国每个州、市及乡镇都设有独立机构，定期制定并公布当地各种住房的指导租金水平，作为确定住房租金的参考标准。
多项法律对房租价格进行了强有力的管理和约束，特
别侧重对房客利益予以保护，规定房东不得随意涨房租，提高房价需要书面说明理由和承租人同意，否则房客可以起诉。
这一系列措施使得租房市场极为稳定。
5、住房储蓄银行
德国的住房建设融资约40%来自于住房储蓄体系。
在德国近4000万套住房中，约1700万套是通过住房储蓄体系融资实现的，几乎每三个德国人中就有一个与住房储蓄银行签有住房储蓄合同。
只有那些事先参加了住房储蓄的人，并存满一定比例后，才能得到国家给予的买房和建房的低息贷款，贷款期限一般在 20年左右。
住房储蓄银行存贷款利率不受通货膨胀等因素的影响，实行长期固定利率，可以抗衡金融市场的波动，对房贷市场起着稳定作用。
住房储蓄银行属于国家银行，安全性高，不交存款准备金，也不需要向政府缴纳营业税。
住房储蓄体系充分体现了住房问题由国家、集体、个人三者共同负担的原则。
6、购建房财政税收优惠政策和限制炒房的措施
德国通过减免税等对私人建房予以鼓励，建房费用可在最初使用住宅的12年内折旧50%，从而降低房主应纳税的收入；申请建房的贷款可从应纳税的收入中扣除；免征10年地产税，并在购买房地产时免征地产转移税。
同时，政府通过一系列税收手段，加大投机炒作的成本，压缩炒房者的利润空间，抑制了投资性买房需求。
德国住房政策的启示
德国的住房保障制度给我们提供了许多有益的经验。
中国自2003年起房价正式开进了“快车道”，房地产也被视为拉动各地经济增长的支柱产业。
在房价飙升的背后，富裕阶层通过炒房获取暴利，大部分中低收入阶层要么为房子背负长期债务，要么只能对高房价望而空叹。
高房价不仅透支了老百姓几十年的消费力，造成内需一直不振，产业结构失衡，阻碍了科技创新。
只有当政府把住房保障作为房地产政策制定的最终目标，以民生为导向，承担起政府的责任，才能真正实现平抑高房价。
为满足不同的需求层次，政府应加大市场结构调整力度，采取综合措施，鼓励支持私人和企业投资经营租赁住房，大力发展处于商品房和福利房之间而需求广泛的住房租赁市场。
提倡住房合理消费，鼓励中低收入者进入租房市场。
同时完善住房市场法规，应用法律手段和市场机制抑制投机，稳定投资者和消费者对未来的合理预期，这样中国的住房体系才能逐渐完善，回归住房保障制度的本义。
参考文献：
[1]德国联邦统计局年鉴1999-2009年.
[2]郇公弟.德国：房价缘何十年不涨. 环球.2010.05.
[3]纪尽善.加快中国中国住房制度创新步伐.经济
界,2007.06.。