地役权的概念
地役权
第五节地役权一、地役权的概念和特征（一）概念地役权是以他人土地供自己土地便利而使用以提高自己不动产效益的权利。
（二）特征1、地役权是使用他人土地的权利。
地役权的客体是土地，并以该土地属于他人所有或者使用为要素。
由于地役权的内容在于以此土地供彼土地之役，因而地役权的成立，必须有两块土地的存在。
（1）是为其便利而使用他人土地之地，称需役地；（2）是为该土地便利而供其使用的土地，称供役地。
由于地役权不限于需役地所有人与供役地所有人的关系，供役地的承包经营权人、地上权人、典权人、采矿权人、承租人也应当受地役权的约束，自属当然之理。
2、地役权是为自己土地的便利的权利。
使用供役地的目的，乃是为了需役地的便利。
否则，如果供役地不能提供需役地的便利，就不必设定地役权。
而其所供便利，不是为需役地承受，而为特定人享受时，也不是地役权问题，而是人役权问题。
至于所谓“便利”，泛指开发、利用需役地的各种需要，其内容只要不违反法律的强制性规定，不违背社会公共利益，可以由当事人根据实际情况约定。
就一般情况而论，其内容无非是以下几类：（1）以供役地供使用，如通行地役权。
（2）以供役地供收益，如用水地役权。
（3）避免相邻关系的任意性规范的适用。
一般说来，相邻关系规定的是土地所有人间的最主要、最基本的关系，因而也就多是从土地所有人的义务方面加以规定，多属强制性规范。
但相邻关系也不乏任意性的规定，当事人可以以特别约定加以改变或排除其适用。
例如，相邻关系有土地或者房屋所有人不得设置管、槽或其他装置使房屋雨水直接注泻于邻人的土地上或建筑物上；因此土地所有人或者使用人即负有不得安装此等装置的义务。
如果邻人豁免这一义务，则土地或者房屋所有人就可以设定一个向邻地或者邻地建筑物上直接注泻雨水的地役权。
（4）禁止供役地为某种使用，如禁止在邻地建高楼，以免妨碍眺望。
3、地役权具有从属性和不可分性。
地役权的成立必须是需役地与供役地同时存在，因此在法律属性上地役权与其他物权不同。
民法用益物权——地役权
一、概念地役权：是指为自己的不动产的便利，而使用他人的不动产的权利。
（一）概念地役权人有权按照合同的约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。
1、在地役权关系中，为了自己不动产的利益而使用他人的不动产的一方为地役权人；2、因使用他人不动产，而获得便利的不动产为需役地3、为他人不动产的更好利用，而负有负担的不动产为供役地地役权的实质在于：为了使自己不动产能够更为有效地使用，通过订立合同，对他人的特定不动产加以利用。
►之间，具有地理位置上的关联性。
（二）《民法典》第372条规定：地役权根据地役权合同设立，一旦产生就成为一种独立的物权。
地役权的独立性，表现在它不依靠其他权利而存在。
（一）地役权是一种独立物权地役权的成立前提，是需役地和供役地同时存在。
1、地役权不得与需役地相分离而单独成为权利的标的，如果要在需役地上设定其他权利，则地役权应该包括在内2、如果需役地要发生权属上的转移，则必须使地役权与其一同转移。
（二）地役权具有从属性地役权具有不可分割性，因为地役权的设定是为了需役地的整体价值的实现，它不可以细致分割为具体的数个部分《民法典》第375条，对“地役权中供役地的不可分割性”，进行了规定。
此种不可分的规定，是以地役权的登记为基础的，《物权法》对地役权的设立，采取了“登记对抗主义”，地役权只有在登记后才能对（三）地役权的不可分割性第三节 地役权2020年11月15日20:57受让人产生约束力。
（四）地役权是为了自己土地的便利，而使用他人土地的权利（五）地役权可以是有偿的，也可以是无偿的（六）地役权的享有，不以对土地的占有为要件四、地役权的种类通行权1.管线通过权2.排水权3.取水权4.通风权5.采光权6.眺望权7.（一）依权利内容不同为标准1、持续性地役权和非持续性地役权（二）依权利的表现形式不同为标准2、积极的地役权和消极的地役权前者：是指地役权人在供役地上为一定的行为，方能实现其权利的地役权（如：管道铺设地役权、通行地役权等。
地役权名词解释
地役权名词解释
地役权是指在不影响土地所有权的前提下，对土地使用和收益的一种限制性权利。
具体来说，它是指一方（即持有地役权的人）可以在另一方（即土地所有人）的土地上获得某种特定的利益或者进行某种特定的活动。
这些利益或者活动可以是建筑物、道路、管道、电缆等设施的建设、使用和维护，也可以是农业、林业、渔业等生产活动。
根据我国法律规定，地役权必须经过登记才能生效，并且其内容必须明确具体。
同时，持有地役权的人必须按照约定向土地所有人支付相应的费用，并且在使用期限届满后必须将土地恢复原状。
总之，地役权是一种重要的法律概念，在土地开发和利用中起到了重要作用。
它既保障了持有者特定利益和活动的实现，也保护了土地所有人对其土地财产权的合法维护。
地役权
4.地役权与相邻权的联系和区别
（1）联系
相邻权是指不动产的相邻各方因行使所有权或使用权而发生 的权利义务关系，实质上是相邻不动产所有人或使用人行使 权利的延伸或限制；而传统地役权产生于罗马法，是指为自 己的便利在他人土地上所设定的权利。我国民法通则只规定 了相邻权，长期以来的理论和实践也一直以相邻权取代地役 权。其实，相邻权与地役权是两类既有共性又有个性的民事 权利。其共性表现在它们都是以邻人的不动产供自己不动产 便宜之用的权利，换句话说就是为方便自己不动产的使用而 利用邻人不动产的权利。
2.区别
第一，性质不同。相邻权是法律对相邻不动产所有人或使用人间的相 邻关系进行调整的结果，它不是一项独立的民事权利，更非独立的他 物权，仍然属于所有权的一部分；地役权是一项独立的民事权利，是 最古老的用益物权
第二，.产生的原因不同。相邻权是由法律直接规定的；地役权则可由 不动产所有人、使用人之间基于约定产生，地役权作为财产权，亦可 因继承取得，另外在“兼具继续及表见的要件”下，地役权还可以依 时效而取得。
4.原告姚建民请求被告赔偿自2001年7月25日至2009年7月25 日的损失8000元，法院应予以支持。
5.为了方便生活、便于通行和促进邻里和谐，基于原被告双 方的地役权合同，双方均无过错，原告其他诉讼请求不予支 持。
第二，不可分性。地役权的不可分性是指地役权存在 于需役地和供役地的全部，不能被分割为各个部分或 仅仅以一部分单独存在。
3.地役权的设立
我国物权法第157条规定， 设立地役权，当事人应当采取书 面形式订立地役权合同。地役权合同一般包括下列条款： （一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）供役地和需役 地的位置；（三）利用目的和方法；（四）利用期限；（五） 费用及其支付方式；（六）解决争议的方法。
地役权的通俗化解释
地役权的通俗化解释地役权，通俗来讲就是房屋主人在自己所有或者租赁的房屋上再为他人修建、扩建或者改建建筑物和其他设施时享有的请求他人不得妨害的权利。
下面就来看一看具体解释。
地役权，又称地上权、土役权、地役权或土地承用权，是指地役权人对他人所有的或使用的不动产或动产，在一定范围内享有的占有、使用的权利，它是一种对世权。
相对于物权中的所有权，地役权的客体主要是地，故又可称之为地上权；而所有权则是对其他任何物体都可享有的权利，故又称之为绝对权。
在我国《民法典》中明确规定了地役权的概念。
它是指土地承包人、建设用地使用权人依法对国家所有或者集体所有的土地享有占有、使用和收益的权利，也就是说农村居民基于自己的土地承包经营权可以依法向土地所有权人或者集体经济组织请求享有某项权利。
《土地管理法》第十六条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。
在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
”同时，根据《土地管理法》第十九条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。
但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
”可见，地役权的客体是供役地，即建设用地使用权人为供役地所支付的对价而使用该地的权利。
地役权
受损害的请求之诉。
（2）两者提供便利的内容也有不同 。地役权的设立是为了
是所有权人的权利得到更好的行使 ，是一个比较高的标准。而相邻关系的规定是为了
调和不同所有权人之间的权利 ，对他们的各自权利给与一定的限制 ，使得大家共同方
便使用，这是为了达到使用的最低标准 。
（ 3 ）相 邻 关 系 通 常 都 发 生 在 相 互 毗 邻
通行，是非占有状态的利用。
当供役地的所有权人、使用权人或者第三人妨碍
地役权人实施必要的利用行为时 ，该地役权人有权请求排除妨害 。
2、地 役 权 人
的消极权利，是指限制或禁止供役地所有权人 、使用权人在该土地上实施一定行为的
权利。禁止妨碍通风、禁止妨碍采光、禁止工程作业等，都是消极的权利。
地
役 权 人 行 使 权 利 时 ，应 当 尊 重 供 役 地 所 有 人 、使 用 人 的 合 法 权 益 ，尽 可 能 避 免 损 害 的
有地役权的土地称为需役地。
用 益 物 权 的 一 种 。指 因 通 行 、取 水 、排 水 等 需 要 ，
通过签订合同，利用他人的不动产 ，以提高自己不动产效益的权利 。如甲工厂原有东
门 可 以 出 入 ，后 想 开 西 门 ，借 用 乙 工 厂 的 道 路 通 行 。甲 工 厂 与 乙 工 厂 约 定 ，甲 工 厂 向
编辑本段地役权人权利
地役权人的权利，可分为积极权利和消极权利 ：
1 、积 极 权 利 即 对 供 役 地 的
利 用 权 。 这 种 利 用 权 ， 按 不 同 的 权 利 内 容 ， 可 分 为 :占 有 状 态 的 利 用 和 非 占 有 状
《物权法》
态 的 利 用 。例 如 ，在 他 人 土 地 上 建 设 并 维 持 水 渠 ，是 占 有 状 态 的 利 用 ；在 他 人 土 地 上
地役权ppt课件
14
3．设立地役权的合同内容
• 第一，依据第157条的规定，设立地役权的合同应当包 括如下内容：
当事人的姓名或者名称和住所 供役地和需役地的位置、利用目的和方法、利用期限 费用及其支付方式 解决争议的办法等内容。 但物权法中的此种规定仅仅具有任意法的性质，当事人有权就合
同的具体内容进行增减，实际上存在各种具体的地役权，如袋地 通行地役权、排水权、地面排水权等。
• 【案例2】甲地的东部住宅与乙地相邻，甲为了观海就与乙签订了 眺望地役权，要求乙地不得修建高层建筑。后来，甲地东部分割给 了丙，西部分割给丁，但甲的眺望权只与丙有关而与丁无关，甲的 地役权的需役地范围多大？
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1、性质不同，地役权指一种典型的用益物权，而 相邻关系仅仅是所有权上的一种限制。
2、可适用的范围不同。相邻关系要求两块土地必 须在物理上具有比邻，而地役权的适用范围虽然 主要限于相邻不动产之间，但并不限于此。
1
1．地役权的概念 • 所谓地役权，是指在按照合同规定，利用 他人的不动产，以提高自己不动产效益的 权利。其中，需要利用他人不动产的不动 产（自己的不动产）被称之为“需役地”， 提供便利的不动产称之为“供役地”。
2
地役权在性质上属于用益物权的范畴， 需役地人所享有的一项物权， 供役地进行占有，使用，收益。
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• 第五，地役权的从属性。
地役权不能独立于需役地而独立存在，需役
地的所有权人或者其他物权人在转让或者采取其他
处分行为时，地役权随之发生转移。可分为如下三 种情况：
一是地役权人不得自己保留需役地的使用权而 单独转让地役权；
地役权
原问题：什么是地役权
一、地役权的概念和特征
地役权是指为自己土地的便利而使用他人土地的权利。
地役权具有如下特征：
1、地役权是存在于他人土地上的物权。
2、地役权是为需役地的便利而设定的物权。
3、地役权是具有从属性的物权。
4、地役权是具有不可分性的物权。
二、地役权的取得
1、基于法律行为取得地役权。
2、基于法律以外的事实取得地役权。
三、地役权的内容
地役权人的权利和义务
1、地役权人的权利
（1）供役地的使用权。
（2）地役权的让与权。
（3）为必要的随附行为与设置的权利
2、地役权人的义务：
（1）维护设置的义务。
（2）支付费用的义务。
（3）回复原状的义务。
供役地权人的权利和义务
1、供役地权人的权利
（1）设置使用权。
（2）费用请求权。
（3）供役地使用场所及方法的变更请求权。
2、供役地人的义务
（1）容忍及不作为义务。
（2）维持设置费用的分担义务。
四、地役权的消灭
1、土地灭失。
2、目的地事实不能。
3、混同。
4、抛弃。
你在海边有一块平地，旁边有一高楼，楼的主人给你一定的金钱，让你在你的土地上三十年之内不得建房，以满足你观海的需要，你同意并签约。
楼的主人对你的土地的权利就是地役权。
高楼所在的土地为需役地，你的土地为供役地。
中华人民共和国民法典总则第二编第十五章 地役权3篇
中华人民共和国民法典总则第二编第十五章地役权3篇中华人民共和国民法典总则第二编第十五章地役权1中华人民共和国民法典总则第二编第十五章地役权地役权是指不动产所有人对自己的不动产拥有的占有、使用、收益等权利的限制，被限制的权利人对相应的权利负有义务的一种物权。
地役权是一种有限权利，是以不动产为客体的权利。
一、地役权的种类1. 通行权：指为便利自己或者他人通行而规定的权利。
包括行车道、骑车道、步行道等。
2. 管道权：指在他人土地上敷设、使用管道需要得到他人同意的权利。
3. 过路权：指因地形和用途需要在他人土地上经过而规定的权利。
4. 留置权：指当公共利益需要占有他人土地时被限制的地役权人规定的权利。
如公共用地等。
5. 建筑物占用权：是指在他人土地上占用空间修建建筑需要得到他人同意的权利。
二、地役权的设立与注销设立地役权要经过合法手续，一般是通过缔结地役权协议，签订权利人和负担人交叉协议，并依法办理登记手续才能设立。
地役权可以转移、分割、合并、继承、抵押等，但应当依法办理相应手续。
注销地役权也需要依法程序，一般是协议解除、提前终止、协议期满、负担人履行完毕等情况。
三、地役权的保护由于地役权是一种有限权利，受到限制的权利人还可以享有相应的权益，社会需要对其进行保护。
如果地役权受到损害或者侵犯，受害人可以依法请求排除妨碍、恢复原状、赔偿损失等。
四、地役权的法律适用在一般情况下，地役权的法律适用遵循主权占有、自由订约、公平原则，即地役权的设立必须得到不动产所有权人的同意。
当出现紧急情况时，需要采取必要措施时，地役权人应当给予必要的配合和协助。
同时，在地役权的设立、终止、转移、抵押等方面，必须遵循相关法律和程序。
总之，地役权是一种重要的物权，在日常生活和社会事务中具有广泛的应用。
因此，我们需要加强对地役权的认识和了解，加强地役权的保护，推进地役权的法律制度建设维护合法权益、促进社会和谐发展是地役权法律规范的重要目的。
地役权和相邻权关系
地役权和相邻权是《物权法》概念。
1.概念不同>地役权：是指在他人的土地之上设立的以供自己的土地便利使用的他物权。
相邻权：相互毗邻的不动产所有人或使用人之间。
一方行使使用权或所有权时，享有要求另一方提供便利或接受限制的权利。
2.性质不同>地役权：是独立的物权，性质属于用益物权。
相邻权：是由法律直接规定产生的，其实质是对所有权的限制和延伸，不是独立的物权。
3.地役权不要求土地相邻。
相邻权要基于相邻的土地。
4.地役权的权利行使只限于对土地。
相邻权包括土地和地上的建筑物。
相邻关系和地役权有着不同的法律特殊的气质，从而存在较大差异。
相邻关系和地役权之差异在于：第一，两者法律性质不同。
相邻关系的规矩旨在界定所有权的范围，虽对原土地所有权进行了扩张或限制，但仍然是所有权制度的一部分，而并不构成新的、独立的物权；而地役权则是一种什么样的用益物权，是一种什么样的模范标准典范的物权类型。
第二，两者发生的因果关系不同。
相邻关系是所有权内容的伸展或限制，这种伸展或限制是由法律直接规矩的；地役权则可由不动产所有人、使用人之间基于契约发生，地役权作为财富权，亦可因继承取的，另外在“兼具连续同表见的要件”下，地役权还可依时效而取的。
第3，相邻关系和地役权在法律制度里面的作用不同。
相邻关系是法定的对土地间利用关系的一种什么样的最小限度的改变调整，它并没有超越所有权的范围，至多是所有权的扩张；而地役权则是在这种最小限度的改变调整之外的一种什么样的更广泛的改变调整，主要依当事世间的意思表示而形成建立，对于相邻关系具有弥补其不够的作用。
第4，相邻关系和地役权在有偿或无偿、存续期间上不同。
相邻关系中，相邻权由法律直接规矩，除非权利人使用权利给邻人造成损失消耗，相邻权人使用权利是无偿的；地役权的有偿或无偿则属于意思自治范畴，双方可在契约中权利约定。
另外，地役权的存续期间，也可任由当事人约定，并的设定永远的长期永久地役权；而相邻关系的存续期间是法定的。
物权法名词解释
物权法名词解释1.物权：物权是权利主体对特定的物享有直接支配和排他性的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
2.原始取得和继受取得：前者是指不以他人的权利及意思为依据，而是依据法律直接取得物权，例如因生产、征收、先占、取得时效取得所有权；后者是指以他人的权利及意思为依据取得物权，例如因买卖赠与取得所有权。
3.简易交付：即受让人已经占有动产，如受让人已经通过保管、租赁、借用等方式实际占有了动产，则于物权变动的合意成立时，视为交付。
4.占有改定：即动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有，这样，在物权让与的合意成立时，视为交付。
5.指示交付：即动产由第三人占有时，出让人将其对于第三人的返还请求权让与受让人，以代替交付。
6.拟制交付：即出让人将标的物的权利凭证（如仓单、提单）交给受让人，以代替物的现实交付。
7.财产所有权：是指所有人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益、处分的权利。
8.建筑物区分所有权：指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
9.相邻关系：指两个以上相邻不动产的所有人或使用人，再行使占有、使用、收益、处分权利时因给对方提供必要便利而发生的权利义务关系。
10.《11.善意取得：善意取得亦称时效取得，是指无处分权人转让标的物给善意第三人时，善意第三人一般可取得标的物的所有权，所有权人不得请求善意第三人返还原物。
12.共有：亦称共同所有权，是两个人以上的人对同一物享有所有权。
13.按份共有：亦称分别共有，是指两个以上的人对同一项不动产或者动产按照份额享有所有权。
14.共同共有：共同共有是指两个以上的人基于共同关系，共同享有一物的所有权。
15.用益物权：是对他人的所有的物，在一定范围内进行占有、使用和收益的权利。
16.土地承包经营权：土地承包经营权人依法对其承包经营的农民集体所有或国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
《土地法学》配套课件 (5)[16页]
![《土地法学》配套课件 (5)[16页]](https://img.taocdn.com/s3/m/7176a8384afe04a1b171de0a.png)
9.1 地役权权的概念、特征和分类
9.1.1 地役权的概念
地役权的概念，主要有广义和狭义之分。
广义上的地役权包括法定地役权和约定地役 权，其中法定地役权是指相邻关系。
狭义上的地役权是指约定的地役权。
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9.2 地役权的设立
9.2.2 地役权合同
地役权的1概.地念役，主权要合有同广的义概和狭念义特之征分。
所定谓地役地广权权役义，权内上其合容中的同的法地是合役定指同权地当。包役事具括权人有是法通以指定过下地相自特役邻由征权关协：和系商。约的定方地式役设立地役权和确 （1）从狭目义的上来的看地，役地权役是权指合约同定是的以地设役立权用。益物权即地役权为目的 的合同，当事人签订合同就是为了在供役地和需役地上设定地役 权。 （2）从形式来看，地役权合同是要式的，必须采取书面形式。 （3）从内容来看，地役权设定的内容必须符合法律规定，在设定 地役权时如果违反法律的强行性规范，违反公共秩序和善良风俗， 则地役权的设立行为无效。
9.1 地役权的概念、特征和分类
9.1.2 地役权的特征
（1）地役权的主体广泛性。
地广役义权上的的概地念役（， 权2）主 包地要 括役有 法权广 定的义 地设和 役立狭 权和义 和内之 约容分 定的。 地意役定性。 1.地特役征权的权狭，义其上中的法地定役（地权3）役是地权指役是约权指定的相的客邻地体关役广系权泛。。性。
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9.3 地役权的内容
9.3.2 供役地人的权利义务
1.供役地人的 权利
（1）附属设施使用权。 （2）支付费用请求权。 （3）供役地使用场所及使用方法变更请求权。
第十四章 地役权
通常是有偿的 发生在土地所有人和使用 人之间，不要求必须毗邻 有期限
物权法
三、特征：
1、以不动产为客体 2、以存在两项不动产为前提 3、具有从属性——从属于需役地所有权或其他用益物权
需役地A A地所有权人 地役权
供役地B B地所有权人
从属性
地役权的从属性，指地役权从属于需役地的所有权或使用权，为从物权。 （ 1 ）从需役地的权利人处分需役地的角度而言，地役权的从属性主要体现为：
第三节 地役权的取得
• 一、基于法律行为而取得地役权 • （一）基于合同而设立：以合同方式设定地役权，即是地役权的约
定取得。根据《物权法》规定，设立地役权，当事人应当采取 书面形式订立地役权合同。地役权自地役权合同生效时取得。 当事人要求登记的，地役权人应当向县级以上登记机构申请登 记。未经登记，不得对抗善意第三人。 这是因为有关地役权法律没有规定具体的内容，它随着相邻地块 及其建筑物的设置、开发、使用产生出各种各样难以预料的、 形式不一的地役权，其要求均不一样，需要个案具体议定。例 如，有的学者还在此基础上提出了环境资源利用权的概念，罗 列了各国环境立法中关于日照权、眺望权、景观权、静稳权、 嫌烟权、亲水权、达滨权、清洁水权、清洁空气权、公园利用 权、历史环境权、享有自然权等等。其中，许多权利的确与地 役权有密切关系，都需要相邻地块的不同的权利主体，通过合 同的形式，进行约定。
一、地役权消灭的原因 传统地役权的消灭事由主要有： 1. 地役权设定的期限届满或者约定的消灭事由发生； •第一百六十八条地役权人有下列情形之一的，供役 第五节 地役权的消灭 地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭： （一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权； （二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在 合理期限内经两次催告未支付费用。 2. 地役权的抛弃 ; 3. 地役权的混同 ; 4. 土地被征收 ; 5. 被利用土地因自然变化不能实现地役权目的 ; 6. 被利用土地或者利用他人土地的土地灭失的 ; 7. 解除。
民法典案例解析--物权编15--地役权
第三百七十二条 地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。
前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
条文要义本条是对地役权概念的规定。
1.地役权的概念和特征地役权，是指在他人的不动产之上设立的供自己的不动产便利使用，以提高自己的不动产效益的他物权。
在地役权法律关系中，为自己不动产的便利而使用他人不动产的一方当事人称为地役权人，也叫需役地人；将自己的不动产提供给他人使用的一方当事人称为供役地人。
因使用他人不动产而获得便利的不动产为需役地，为他人不动产的便利而供使用的不动产为供役地，即他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
为此，本条第2款特意规定：“前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
”地役权的产生，必须有两个不同权属的不动产存在。
地役权关系的成立并不要求供役地和需役地必须相邻，即使在不相互毗连的不动产之间也可能设立地役权。
地役权的法律特征如下。
第一，地役权是存在于他人不动产上的他物权。
地役权是在他人的不动产上设立的负担，性质是用益物权。
地役权的标的首先是土地，其次是建筑物等其他不动产，动产不能设置地役权。
在罗马法中，地役权的标的是土地，一般不包括房屋。
罗马法通行“土地吸收地上物”的原则，因此，使土地上的地役权自然及于土地上的建筑物和附属物。
近代德国民法采纳这种规则。
地役权是在他人的不动产之上设立的，因此，设定地役权的目的并不在于调节不动产的所有关系，而在于调节不动产的利用关系。
其中所谓“他人的不动产”，既包括他人所有的不动产，也包括他人享有用益物权的不动产。
在我国，在他人所有的土地上设立地役权，主要是在国家所有的或者集体所有的土地上设立；更多的是在建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权之上设立的地役权。
如果不是利用他人的土地而只是利用他人的空间，则不必设立地役权，而是设立分层地上权来解决。
第二，地役权是利用他人不动产的用益物权。
一级建造师工程法规考点：地役权
(一)地役权的概念地役权，是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。
他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
(二)地役权的设立设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。
地役权自地役权合同生效时设立。
当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。
土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
【习题1】关于地役权，下列表述正确的是( )。
【真题2017】A.当事人应当采用书面形式订立地役权合同B.地役权合同应包括解决争议的方法C.地役权自地役权合同签订时设立D.地役权自地役权合同生效时设立E.未经登记，不得对抗善意第三人【答案】ADE【解析】设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同，并且地役权自地役权合同生效时设立。
地役权合同一般包括下列条款：(1)当事人的姓名或者名称和住所;(2)供役地和需役地的位置;(3)利用目的和方法;(4)利用期限;(5)费用及其支付方式;(6)解决争议的方法。
【注：把握4个善意第三人。
1.地役权自地役权合同生效时设立。
当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。
2.动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
3.当事人以下列财产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人4.表见代理是指行为人虽无权代理，但由于行为人的某些行为，造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象，而与善意第三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。
】(三)地役权的变动需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。
供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。
物权法教学课件第十七章 宅基地使用权第十八章地役权
✓3．权利内容不同
➢基于相邻关系的法定性，其成立以必须为 限，其内容只能是对相邻不动产最基本的利 用，因此，它一般是无偿、无固定期限的；
➢地役权是对并非必须利用的不动产进行利 用，其内容通过协商而确定，因此，通常是 有偿、有固定期限的。
第十八章 地役权
第一节 概述
一、地役权的概念 ➢地役权，是指不动产所有人或使用人为了 提高自己不动产的效益，而利用他人不动产 的权利。
•需要利用他人的不动产称为需役地，提供给 他人利用的不动产称为供役地。
✓1．地役权的主体是不动产所有人或使用人 •思考：不动产使用人的范围如何？ •不动产使用人包括土地承包经营权人、建设 用地使用人、宅基地使用人。
（二）持续性地役权与不持续性地役权
•根据地役权行使的方法而作出的分类。 •持续性地役权，是指地役权的行使无须每次 依赖权利人的行为而能持续行使的地役权。 •不持续性地役权，是指地役权的行使每次均 须地役权人的行为存在的地役权。 （三）表见地役权与不表见地役权 •根据地役权的行使状态所作的分类。 •表见地役权，是指地役权的行使依外部标志 能够辩别的地役权。 •不表见地役权，是指地役权的行使没有外部 标志能够加以辩别的地役权。
转让条件：
➢（1）必须经过本集体组织同意；
➢（2）只能与房子一起转让；
➢（3）只能转让给本集体经济组织内的成员；
➢（4）转让宅基地使用权的不得再申请宅基 地；
➢（5）受让方的宅基地的面积不得超过省、 自治区、直辖市规定的标准，否则不得受让。
➢（6）此外，应当及时办理变更登记。
问题：我国担保法规定，宅基地使用权不能 单独抵押，但宅基地使用权能否与房屋一并抵 押呢？
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地役权一地役权的概念:地役权，是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。
其一，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。
其二，地役权是存在于他人不动产上的用益物权。
其三，地役权是为了需役地的便利而设立的用益物权。
二地役权的特征:（一）地役权以存在两项不动产为前提（二）地役权具有很强的意定性（三）地役权具有从属性1、地役权不得与需役地分离而为让与2、地役权不得由需役地分离而为其他权利的标的3、地役权随需役地所有权或使用权的消灭而消灭（四）地役权具有不可分性1、分生上的不可分性2、消灭上的不可分性3、享有与负担上的不可分性三、地役权的分类:（一）积极地役权与消极地役权以地役权的实现方式为标准，可将其划分为积极地役权和消极地役权。
积极地役权是指地役权人可在供役地上为一定的积极行为的地役权，也称作为地役权。
消极地役权是指以供役地人不得为一定行为为内容的地役权，因其负有一定不作为的义务，而非单纯的容忍义务，又称不作为地役权。
（二）地役权的继续地役权与非继续地役权以地役权的行使方式或权利实现的时间是否继续为标准，可以将其划分为继续地役权和非继续地役权。
前者指权利的行使无须每次都有地役权人的行为，而权利却能不间断地实现的地役权，道路与设施的存在本身就意味着权利人在持续地行使地役权。
消极地役权一般均为继续地役权。
后者又称间断间断地役权，是指权利的行使每次都需要由权利人实施一定的行为，否则无法实现其权利的地役权。
（三）表见地役权与非表见地役权以地役权的存在是否表现于外部为标准，可将其划分为表见地役权和非表见地役权。
前者是指权利的存续，能自外界得以知晓，有外部事实予以表现地役权，如通行地役权或地面排水地役权等。
后者是指权利的存续，不能从外界予以认识，无外部事实作为表现的地役权，如埋设地下管线的地役权、眺望地役权、采光地役权、特定营业禁止地役权。
（四）以地役权的内容为标准的分类1、通行地役权即以在他人土地上通行以便到达自己土地为目的的地役权2、有关水的地役权具体包括：（１）取水或汲水地役权，即为了需役地的便利在供役地上取水或汲水的权利；（２）导水地役权，即利用管道或沟渠经过供役地把水导入需役地的权利；（３）排水地役权，即把生活或生产过程中产生的废水排入供役地或经过供役地排向他处的权利。
3、眺望地役权即为了确保在自己的土地或建筑物中能够眺望风景，约定供役地的物权人不得建造或种植超过一定高度的建筑物或竹木的权利。
4、采光地役权即为了改善自己的土地或建筑物的采光效果，约定供役地的物权人在一定的区域不得建造建筑物或种植竹木，或者建筑物、竹木不得超出一定高度的权利。
5、支撑地役权即利用他人已经建成的墙壁搭建房屋或其他地上定着物的权利，设立此种地役权往往为了节省建筑成本或为了扩大房屋的使用面积。
6、放牧地役权即按照约定在供役地上放牧牛、马、驴等牲畜的地役权。
7、建造附属设施或安设临时附着物的地役权需役地的物权人为了更好地利用自己的土地或建筑物，可以与供役地的物权人协商，支付一定的对价，取得一项在供役地上建造建筑物之附属设施或安设临时附着物的役权。
8、排污地役权在生产过程中需要排放污染物的企业，尽管其营业可能已经获得环保部门的行政许可，但此种排污行为客观上会给相邻不动产的利用造成损害或不便，企业可以与相邻不动产物权人订立契约，支付对价，获得一项排污地役权。
地役权是指利用他人土地以便有效的使用或经营自己的土地的权利。
地役权的发生须有两个不同归属的土地存在，为他人土地利用提供便利的土地称为供役地，而享有地役权的土地称为需役地。
用益物权的一种。
指因通行、取水、排水等需要，通过签订合同，利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。
如甲工厂原有东门可以出入，后想开西门，借用乙工厂的道路通行。
甲工厂与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂适当支付使用费，乙工厂允许甲工厂的人员通行。
这时甲工厂即取得了“地役权”。
物权法规定：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。
而设立地役权，当事人是应当采取书面形式订立地役权合同的。
1、地役权发生在相邻土地关系中，因而是一种地产相邻权；2、地役权不能离开需役地而独立存在，因而是一种从物权，而不是一种独立的物权；3、地役权是为了自己的方便和利益而使用他人土地的权利，因而是一种他物权和用益物权。
1、合理使用供役地。
例如为耕作处于他人土地包围之中的自己的土地，而从他人土地上通行；为排灌自己土地的水，而从他人土地上引水通过。
地役权人使用供役地时，应当选择对供役地损害最小的地点、路线和方法，尽量避免降低供役地效用。
2、实施必要的附属行为。
地役权人为行使其权利，可以在供役地内为必要的附属行为。
如为行使通行地役权而在供役地上开辟道路。
地役权人为附属行为，须为行使其权利所必需，否则不得实施。
地役权是房地产相邻权中重要的一种，其内容几乎涵盖相邻土地关系中所有相邻权，如土地通行相邻权实际上就是地役权的一个方面。
但是房地产相邻权并不仅仅限于地役权，它还包括房产相邻权、环保相邻权等，因而其内容和范围远比地役权广泛、复杂。
正如前文所述，随着社会经济的发展，房地产相邻权的内容也从单一的地役权扩展到工业生产相邻权、共住房屋相邻权等等，并将继续丰富和发展。
地役权是传统民法上的一个概念，也是房地产相邻权的一种。
由于相邻关系最早出现在农业生产对土地的利用过程中，所有由土地关系产生出来的地役权是比较古老的一种相邻权。
我国《民法通则》第83条虽然没有使用地役权的概念，但是其中也包含有土地关系中相邻权的一些内容。
摘要：目前国内学者将地役权适用范围界定为不动产利用之调和。
但笔者在对罗马法以及各国立法实证考察的基础上认为，地役权适用范围绝不仅限于此，而可依当事人的目的调整各种物之利用形式，并提出若干实例。
关键词：地役权；适用范围；权利结构；物权法定地役权是一种古老的他物权形式，为各国物权法所承认。
依目前国内通说，地役权是指为了增加自己土地的利益而利用他人土地的权利，供他人土地使用的土地为供役地，享有地役权的土地为需役地，其与相邻关系制度适用范围相当，均为“调和相邻不动产权利用所生的制度“，只是法律调整的方法不一，一为意定，一为法定。
〔1〕新近公布的民法典大纲（草案）也将地役权适用范围定位在因不动产利用而生的通行、取水、通风、采光、眺望等问题。
〔2〕然而，参照罗马法以及各国立法例，笔者认为将地役权适用范围限定在“因不动产利用所生关系”，过于狭隘，没有真切地把握地役权内涵并认识到其更广泛的适用范围。
这里，笔者不揣粗陋，提出一点自己的看法，以冀能够引起法学界对此问题的深入研究。
一、地役权可适用于各种物之利用情形，具有广泛的适用范围一种物权的适用范围是由其所调整的物之利用形式所决定的，即由权利的内容所决定。
但对于地役权，各国民法典中均未明确规定其权利内容。
《法国民法典》第637条规定：“役权系为另一所有权人的不动产的使用及需要对另一不动产所加的负担。
”《德国民法典》第1018条规定：“一块土地为了另一块土地的现时所有人的利益，得设定权利，使需役地的所有人得以某种方式使用该土地，或使在该土地上不得实施某种行为，或排除本于供役地的所有权对需役地行使权利（地役权）。
”无论是法国民法典的“负担”，还是德国民法典的“使用”、“不得实施”均未明确地役权的实际内容，而是依需役地的利益，由当事人设定时确定。
日本、意大利、瑞士等国民法典中，对于地役权内容的规定也是如此。
由此可见，地役权权利内容的界定，只有依当事人在设定地役权时需役地的需要而定，换言之，地役权适用范围的大小亦由可设定的“需役地利益”而定。
笔者下面将对各主要国家民法典中所谓“需役地利益”进行逐一分析，以求明确地役权的适用范围。
《法国民法典》第686条规定：“所有人得对其产业，并为其产业的利益设立其认为适当的役权。
”所谓产业的利益，范围十分宽泛，当远非止于我们所界定的相邻关系内容。
在深受法国民法影响的美国路易斯安娜州，一个法院类推地役权创设了一种重要的采矿权。
《意大利民法典》第1028条规定：“除经济利益以外，需役地本身具有的较多的方便条件或者良好环境也是便利。
同样，需役地本身具有的工业用途也是一种便利。
”根据此条款，“经济利益”、“方便条件”、“良好环境”、“工业用途”均可成为地役权设立的原因。
《意大利民法典》第1080条就规定可以地役权名义设立一种对他人流水享有一定份额的占有、使用权，类似于现代水法中的取水权。
《德国民法典》第1019条第1款规定：“地役权只能存在于为了对土地的利用，地役权人的利益而设定的权利中。
”依此条件，凡是为了对土地利用的需要，都可以设立地役权，绝不以相邻不动产利用之调节为限。
德国民法典中还规定了为个人利益而设立的地役权。
即限制的人役权，该法第1090条规定，“土地得以此种方式设定权利，使因权利而受利益的人，有权在个别关系中使用土地或享有其他可以构成地役权的内容的权能。
对限制的人役权准用第1020条至第1024条，第1026条至第1029条，第1061条的规定（即地役权的规定）。
”德国民法中用这种地役权形式来涵盖一种对住宅的使用居住权，第1093条规定：“（居住权）（1）建筑物或建筑物的一部分上设定以居住使用为目的的排除所有权的限制的人役权；（2）权利人有权在上述住房中容纳其家庭以及由其生活条件决定而必需的服务和护理人员；（3）如果居住权仅在建筑物的一部分上设定，则权利人可以共同使用为居住人共同利用而确定的设备和设施。
”这种地役权形式后于1951年3月15日生效的《住宅所有权及长期居住权法》中演化成长期居住权，“一种得居住于建筑物内之住家的物权”〔3〕，“此权利可以让与、继承、出租，显然此权利是一种独立的用益物权。
”〔4〕《瑞士民法典》第730条规定：“甲地所有人为乙地的利益，得允许乙地所有人进行某些特定方式的侵害，或为乙地所有人的利益，在特定范围内不行使自己的所有权，以使自己的土地受负担。
”此条款只是笼统地提出为了需役地的利益，均可对供役地为各种性质利用，并无特别的限制。
依第781条，还可以成立为个人利益而设的地役权，“（其他地役权）土地所有人为某人或公众的利益，得以射击场、通路等目的，设定各种役权。
……除上述规定外，本条的役权适用有关地役权的规定。
”《瑞士民法典》第779条规定：“在土地的地上或地下建造并保留建筑物的权利，可设定为役权。
”另依第674条规定，建筑突出占用他人土地空间的，也可以设定为地役权。
《日本民法典》第280条规定：“地役权人，依设定行为所定的目的，有以他人土地供自己土地便宜之用的权利。
但不得违反第三章第一节中关于公共秩序的规定。
”依此条款，地役权设立的范围仅以不损害公共秩序为限，理解上，范围应大大超出相邻不动产利用之调和。