1.物业管理前期介入工作指引
前期物业接管方案
前期物业接管方案前期物业接管方案第一部分：前期介入工作小组及工作计划一、成立前期介入工作小组从公司内部选派多名管理、技术人员，组成项目前期介入工作小组（以下简称项目小组），跟随项目进度开展前期介入工作，公司协调与开发商接洽。
组长：公司副总经理组员：公司行政部经理、品质部经理、物业部经理、项目部经理、项目客服主管、工程主管、安全主管二、物业管理接管组织机构示意图（见下图）三、项目接管工作推进计划四、职责1、副总经理负责物业管理前期准备的组织工作。
2、接管小组负责前期介入移交手续的办理、物业管理合同的评审。
3、行政部负责新建管理处物资采购工作。
4、人力资源部负责人员编制确定、人员招聘和培训工作。
5、品质部负责各项规章制度及入伙资料的审核。
6、财务部负责各类收费项目及标准的核定。
7、新建管理处经理负责相关管理工作的筹备和实施。
五、前期准备工作1、行政部前期准备工作1.1负责新建管理处所有标识的设计、制作并指导安装。
1.2负责新建管理处员工工作服的订制。
1.3负责审核各类物资、设备工具的采购申请。
物资的采购：根据《物业管理方案》负责办公用品、办公设备及维修工具、设备、安全保洁工具、设备的购臵计划的制定、询价、报批及采购工作。
包括：a.办公用品：家私、各类文具等。
b.办公设备：打印机、电话、复印机、传真机、空调、电视机、音响等。
c.后勤服务设施：食堂、宿舍用品、用具等。
d.网络设备：电脑等。
e.清洁及绿化设备和工具：洗地机、吸尘器、剪草机、喷雾器等。
f.安全设备：对讲机、电警棍、手电筒等。
g.加工维修设备工具：万用表、兆欧表、电焊机、台虎钳等。
1.4负责新项目入伙现场的策划、布臵及展板的设计、制作和摆放。
2、人力资源部前期准备工作2.1负责在入伙前三个月正式下发管理处成立的文件。
2.2根据《物业管理方案》审核新建管理处人员编制，并确保管理人员及专业技术人员入伙前三个月到位，保安员、保洁员提前一个月到位。
2.3负责新建管理处人员的入职培训及管理专业技术人员的培训考核。
交房前期物业介入工作计划
随着我国城市化进程的加快，越来越多的住宅小区相继投入使用。
为确保业主顺利入住，提高物业管理水平，树立良好的企业形象，特制定本交房前期物业介入工作计划。
二、工作目标1. 提前介入，确保业主顺利入住。
2. 提升物业管理水平，提高业主满意度。
3. 树立良好的企业形象，增强市场竞争力。
三、工作内容1. 人员安排（1）成立交房前期物业介入工作小组，由项目经理担任组长，各部门负责人为成员。
（2）明确各部门职责，确保工作顺利开展。
2. 物业服务宣传（1）通过小区公告、宣传栏、微信群等多种渠道，向业主宣传物业管理相关政策、服务内容、收费标准等。
（2）发放《业主手册》、《物业管理服务协议》等资料，让业主充分了解物业管理相关事宜。
3. 物业设施检查与维修（1）对小区内的公共设施、设备进行全面检查，确保设施设备完好，消除安全隐患。
（2）对发现的问题及时进行维修，确保业主入住后的正常使用。
4. 交房手续办理（1）设立交房手续办理窗口，为业主提供便捷的服务。
（2）指导业主办理交房手续，包括签订《物业管理服务协议》、缴纳物业费等。
5. 入住引导（1）为业主提供入住指引，包括搬家、装修、水电接入等。
（2）协助业主解决入住过程中遇到的问题。
6. 业主沟通与反馈（1）定期召开业主座谈会，收集业主意见，及时解决问题。
（2）建立业主投诉渠道，对业主反映的问题进行跟踪处理。
四、工作进度安排1. 第一阶段（交房前一个月）：完成人员安排、物业服务宣传、物业设施检查与维修等工作。
2. 第二阶段（交房前一周）：完成交房手续办理、入住引导等工作。
3. 第三阶段（交房后）：持续关注业主需求，做好后续服务工作。
五、工作要求1. 各部门要高度重视交房前期物业介入工作，确保各项工作落到实处。
2. 加强沟通与协作，确保各项工作有序推进。
3. 注重细节，提高服务质量，树立良好的企业形象。
4. 及时总结经验，不断优化工作流程，提高工作效率。
通过本交房前期物业介入工作计划的实施，我们将为业主提供优质、高效的物业服务，为小区的和谐稳定发展奠定坚实基础。
前期介入管理服务内容及工作重点
前期介入管理服务内容及工作重点一、前期介入时间：自合同签定之日起，分前期配合、物业管理筹备、入伙装修三个部分。
二、前期管理机构配置：三、前期管理期人员配置1、前期项目经理：人员从G元物业华东区高级项目经理中调配，专业侧重于工程技术和前期介入专业。
2、前期驻场主管：从深圳总部有丰富前期配合和项目销售协助管理工作经验的物业主管，长驻现场服务。
3、保安人员：从G元物业华东区统一调配，统一培训合格上岗，形象和素质符合开发商销售部门要求。
4、样板房服务员：从G元物业华东区统一调配，统一培训合格上岗，形象和素质符合开发商销售部门要求。
5、保洁人员：在南京当地招聘，统一培训合格上岗，形象和素质符合开发商销售部门要求。
四、前期配合主要工作内容：1、项目前期介入1）G元物业派出专家组一次三天，从业主使用和物业管理角度，对项目的规划设计施工等方面提出供参考的辅助性建议：➢建筑设计(地下、地面、裙房、标准层、屋面)是否便于物业管理；➢设备机房的环境、通风是否满足要求；➢根据环境管理经验及项目规划要求，从物业管理角度提出污水排放、噪音处理、油烟排放、垃圾收集点建造位置等环境方面建议；➢管理用房位置确定的原则及设计、装修标准，管理用房位置的参考意见以及管理用房的布局；➢根据空调位置设计图纸，从节能和便于管理的角度提出对设计的修改建议；在空调安装时，为便于以后维修管理及楼宇外立面美观的统一，对需改变安装位置和工艺的地方提出建议；➢根据日常安全管理需求，对项目智能化系统等配套设施从物业管理角度提出合理化建议；➢根据现代信息化要求，对项目的综合布线系统从物业管理角度提出合理化建议；➢根据消防法规要求，和项目消防设计要求，对项目的消防系统从物业管理角度提出合理化建议；➢审阅园林绿化设计中植物的选择，对不利于以后物业管理养护及有害健康的植物提出调整建议；➢从治安管理、员工生活、社区文化活动需要等方面提出修改建议；➢根据公共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准和程序建议；2）从客户使用的角度，提出专业化建议：如从车辆停放、商业用房的管理与设置内容、应急预案及安全管理、消防需求等方面建议；3）从环保的角度，提出专业建议：根据开发商商在建筑给水与排水方面的节能、环保等的成功经验提供专业建议。
物业管理前期介入工作指引
规划设计阶段介入—项目评估细则
分类评估
消防布局 1、消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外） 消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可 靠。 2、消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。 3、消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国 家规范。 4、消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。
造型优美。 2、绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人
流自然汇聚。 3、绿化品种合适本地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率
高，抗病虫性好。 4、绿化品种便于养护，养护成本节省。 5、绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。 6、绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。 7、主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。
2、营销筹划阶段涉及：
物业管理方案筹划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意旳内容。。
3、施工建设阶段涉及： 电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、 回填土工程、地下室工程等方面应注意旳问题。
规划设计阶段介入
规划设计评估准备 1、规划设计评估需要取得旳资料。 2、报批报建文件 《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界 报告》、配套条件明细资料、扩初批复。 3、企划文件 市场调研、产品定位、目旳客户定位、目旳客户资料。 4、设计文件 总阐明、修建性详规规划图、建筑〈设计阐明书、设计图纸（平面图、立面图、 透视图）〉、构造设计阐明书、给水排水设计阐明书、电气设计阐明书、弱电 设计阐明书、采暖通风空调设计阐明书、动力设计阐明书、交通分析、绿化分 析、经济指标等。 5、地产需组织项目阐明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等有 关部门专题简介项目情况并解答疑问。 6、物业企业组织对项目宗地情况、类似经典楼盘，周围配套情况，进行实地 考察。
地产和物业公司前期物业管理介入工作的业务指引
地产和物业公司前期物业管理介入工作的业务指引目的以内部市场化为原则，理顺地产公司与物业公司之间前期介入工作的经营和业务关系.2、适用范围适用于地产公司和物业公司前期介入相关工作但不限于工程规划设计、施工、工程接管验收、销售配合、售后服务等阶段工作的指导。
3、职责3.1 物业公司新项目管理部、地产项目部和地产客服委员会共同编制、修订和履行本指引。
3。
2 物业公司新项目部在新项目论证报告中对物业管理准入可行性进行分析。
3。
3 地产公司和物业公司须参照本规范,结合各项目的实际情况制定具体的工作方案和协议，以明确双方业务和经营关系。
4、原则4.1 物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户满意、有利于提升招商品牌、有利于促进招商地产销售的原则，合理确定物业公司和地产公司因产品属性不同而带来交叉环节工作的责权，理顺在业务和经营方面的相互关系，建立规范、高效的协同机制。
4。
2 在业务关系上,物业公司与地产公司之间需建立清晰的业务流程，按照内部市场化原则，明确双方责、权、利,在此基础上理顺双方的人、财、物关系，以确保物业公司的良性经营。
作为两个独立经营的经济实体，在各项具体业务上，地产公司与物业公司之间应以契约形式明确各自权利和义务。
4。
3 地产公司应与物业公司应按照已确定的各项委托业务费用结算办法（确保至少按季度结算一次)和收费标准进行结算。
5、定义5.1 前期物业管理是指房屋集中交付使用之日起，至业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由地产公司委托物业公司实施的物业管理。
5。
2前期介入是指项目立项后至房屋集中交付使用阶段,物业公司站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性(更新、改造、升级)等方面，向地产公司提出建设性意见,以减少产品缺陷的过程。
5。
3房屋交付使用是指业主收到书面入住通知并办理完结相应入伙手续;业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。
5。
4项目开办费是指在项目集中入伙前，物业公司为实现新项目的正常物业管理而产生的人员储备、办公设施购置、工具材料采购、员工生活设施完善等前期费用.5。
(物业管理)物业管理前期介入工作指引
(物业管理)物业管理前期介入工作指引一、确定物业管理标准在物业管理前期介入工作中，首先需要明确物业管理标准，包括环境卫生、设施设备、安全保障和居民服务等方面，关键要素是确保居民的安全、健康和舒适。
物业管理标准应该制定得非常具体和切实可行，以确保物业服务能够完全满足业主和居民的需求。
同时，物业管理标准应该考虑到不同居民和业主的需求和诉求，以便更好地满足他们的需求。
二、制定物业管理计划在物业管理前期介入工作中，制定物业管理计划是非常重要的一步。
物业管理计划是制定物业管理计划目标和任务的重要依据，能够有效地指导物业管理工作的开展。
物业管理计划应该包括开展物业管理工作的时间、人员和资源安排，要让计划尽可能的详细，明确责任人和管理层级，以便有效地监控物业管理工作的进展。
三、招募物业人员在物业管理前期介入工作中，招募物业人员是非常重要的一步。
要确保物业人员的专业技能和素质符合物业管理的要求，这是根据物业管理标准和计划来实现的。
非常重要的一点是，物业人员需要有服务意识，愿意把业主和居民的需求放在第一位，并能够在工作中体现出工作的热情和服务意识。
同时，物业人员应该经过严格的培训和考核，以便更好地满足工作要求。
四、建立物业管理工作流程在物业管理前期介入工作中，建立物业管理工作流程是非常重要的，特别是对于物业公司来说。
建立物业管理工作流程可以确保物业管理工作的进展和效率得到合理的保障。
同时，建立物业管理工作流程可以帮助物业管理团队更好地协调工作，实现工作的规范化和标准化。
五、建立物业管理信息系统综上所述，物业管理前期介入工作是物业管理工作的非常关键的一步，直接影响到物业服务质量和工作效率。
对于物业管理团队来说，可以采取上述措施，以确保工作的开展和成功实现。
物业管理前期介入工作指引
物业管理前期介入工作指引
阳光城物业 技术部 2012年11月05日
1
前期介入的目标与计划
物业管理前期介入的概念 前期介入如何做好技术节能改造措施 前期介入的程序 前期介入的内容 规划设计阶段介入 施工建设介入程序与内容 物业介入的概念
物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房 地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、 施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和 业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、 材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、 施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以 确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理 创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返 修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
2、营销策划阶段包括： 物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。 3、施工建设阶段包括： 电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、 回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。
8
规划设计阶段介入
规划设计评估准备 1、规划设计评估需要获得的资料。 2、报批报建文件 《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界 报告》、配套条件明细资料、扩初批复。 3、企划文件 市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。 4、设计文件 总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、 透视图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电 设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分 析、经济指标等。 5、地产需组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相 关部门专题介绍项目情况并解答疑问。 6、物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地 考察。
物业管理前期介入工作指引
协助谈判和签订合
同
在评选结果确定后，协助开发商 与中标人进行谈判，就合同条款 和细节进行协商，确保合同的顺 利签订和执行。
08
交接验收阶段准备工作安 排
熟悉交接验收标准和程序要求
01
02
03
详细了解国家和地方相 关法规、政策及行业标 准，确保交接验收工作
合规进行。
掌握交接验收的具体程 序，包括验收申请、资 料审核、现场核查、问 题整改、复验等环节。
监督评标过程
对评标过程进行监督，确保评标委员会按照招标文件规定的评标标准 和方法进行评标，保证评标结果的公正性。
协助开发商选择合适承包商或供应商
协助制定评选标准
根据开发商的需求和项目特点， 协助制定评选标准，确保评选标 准的合理性和可操作性。
参与评选工作
按照评选标准，协助开发商对投 标人的技术方案、商务报价等进 行综合评估，为开发商提供评选 参考意见。
THANKS
度和成本。
预防问题
提前发现和解决潜在问题，减少后 期维修和改造的工作量及费用。
提升品质
通过前期介入，确保项目品质符合 物业服务标准，提高客户满意度。
相关法规政策解读
01
02
03
法规依据
根据《物业管理条例》等 相关法规，物业服务企业 有权参与前期介入工作。
政策支持
政府鼓励物业服务企业积 极参与前期介入，推动物 业管理水平的提升。
07
招投标过程监督与协助工 作
参与招标文件编制和审核过程
协助开发商明确招标需求和目标
根据开发商的需求和项目特点，协助制定招标文件的编制计划和内容，确保招标文件的准 确性和完整性。
参与招标文件编制
按照招标文件编制计划，协助开发商完成招标文件的编写、校对和审核工作，确保招标文 件的规范性和专业性。
物业前期管理工作指引
物业前期管理工作指引1 目的规范本公司物业前期管理工作要点，理顺项目前期阶段各项业务流程，明确工作对接重点。
2 适用范围本指引适用于城市公司、物业服务中心及集团相关单位物业前期管理工作。
3 职责3.1城市公司负责新项目物业前期管理团队及新公司组建工作，协助并监督区域内各新项目物业服务中心工作执行情况。
3.2物业服务中心执行相关管理工作并及时反馈。
4内容4.1物业管理前期介入4.1.1项目准备阶段4.1.1.1物业城市公司组织相关人员对项目宗地状况、类似典型楼盘、周边配套状况、进行实地考察，准备材料编制物业管理方案及需求意见，参与地产集团运营中心项目交底会确定总体开发方向。
4.1.2规划设计阶段介入4.1.2.1在集团项目交底会各类配置标准审批确认后，地产公司设计管理部制定详细规划之前，由设计管理部组织定位会确定设计方向、定案会确定设计方案，城市公司按照《物业前期介入管理规程》流程要求参与会议。
4.1.2.2物业用房须在首批次收楼区域内配备，如未配备或配备不足，城市公司需要对外租赁办公场所、员工宿舍、饭堂、仓库等，由地产公司负责办理或委托城市公司办理，费用在地产公司列支，物业服务中心负责日常管理。
4.1.3施工前期介入4.1.3.1项目工程部应根据场地准备进度提前十五日以《前期介入工作联系单》的形式通知城市公司调派相关人员进场；城市公司在接单之日起七个工作日内安排秩序维护员进场，秩序维护员以外的其他员工应在开盘区域开放前一个月内进场。
4.1.3.2从秩序维护员进场开始，项目工程部应为城市公司提供办公地点、食堂、宿舍、仓库、电话、网络及必需的后勤物资；具体配置由城市公司提出要求，通过双方评审后由项目工程部执行。
4.1.4施工阶段介入4.1.4.1施工阶段介入工作根据地产公司要求，在竣工验收前5个月开展，由城市公司组织安排人员，参与功能/销售样板间巡查，完善设计及施工。
现场施工质量巡查、监督及反馈操作流程按照工程维护手册《物业前期介入管理规程》执行。
物业工程前期介入管理工作指引
物业工程前期介入管理工作指引1.结构：在结构方面，应防止各分包单位（土建装修、室内装饰装修、机电设备安装、智能设备安装等）因管线预埋不到位或更改管线位置，而在剪力墙、梁、柱、板位置随意开孔或开凿，破坏结构稳定及安全。
2.建筑：1）外立面装修防水工程:外墙渗水的位置多出现在窗框周边。
原因在于土建装修施工过程中，因窗框周边封堵不严、不实、交义作业疏漏及防水工程工艺问题，造成日后窗边渗漏水。
2）建筑天面女儿墙四周内侧，建议每隔1.5,2米距离预埋安装钢结构挂环（拉环所用圆钢直径不小①20）或钢管带，方便日后外墙清洁及维修吊挂固定使用。
此方案应请设计院核实计算受力情况，不能III施工单位随意施工安装。
3）建筑外轮廓30M以上所有金属门窗、金属栏杆扶手、设备要做可靠接地，并有施工接地电阻测试记录。
3.广场排水：1）注意排水坡度，广场、道路雨水集水口数量要满足排水要求，注意集水井口是否比四周标高要低。
特别是有较大坡度的道路、广场、绿地或护坡、挡土墙附近，要有充足的排水口或截水沟，排水口不应按平面布局理想的均匀设置，应根据现场实际情况设置，防止暴雨时局部地区积水，影响社区整体环境。
2）绿化区域、花坛花池要设置排水系统，以防止雨季或浇水进量时泥水涌入广场，影响整体形象或客人的视觉效果。
4.9座前期验收室内装修：1）地面、墙面空鼓位置，多出现在窗边、管道口、管线周边位置等。
出现空鼓的原因一般情况是因为砂浆和砌体不能良好粘结，或者因雨季空气湿度太高，而砂浆没有控制好水的比例，砂浆不能在一定时间内挥发水分凝固，受重力作用下坠造成局部空鼓及裂缝，应予以注意。
2）墙面裂纹是一条水平线，一般是因为砌体未沉降稳定，砌体与结构梁接合处未贴钢网就抹砂浆造成，应予以注意。
scope this document applies to all branches of the Bank's personal loans （not including personal loans and fund loans）・2・2 target customers, consumer loan customers: with a focus on marketing the Government civil servants, official staff of public institutions, telecommunications, electricity, tobacco and other more efficient State- owned enterprises staff, finance, insurance, education, scientific research3）墙面裂纹是斜纹，一般是山于梁承受砌体重量产生自然挠度，砌体未沉降稳定就抹砂浆，造成砌体变型裂缝所至。
物业前期介入工作指引
物业前期介入工作指引1、目的规范物业公司对项目物业管理前期介入的程序和内容，指导物业管理业务的开展。
2、范围适用于集团内全资及控股的所有房地产公司、集团控股之物业公司和外包物业公司（以下简称开发商、物业）。
3、职责3.1 集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。
3.2 各地物业公司负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。
3.3 各区域、项目公司应与物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。
4．方法和过程控制4.1物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房开发商开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
4.2前期介入的一般程序4.2.1 项目公司物业主管牵头协调、组织协同区域物业经理审核前期介入工作计划，作必要的补充，并对物业前期介入全过程实施监督、协调。
4.2.2双方确定工作内容要求;4.2.3物业组成工作小组;4.2.4制定工作计划;4.2.5计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认，计划实施过程中开发商应积极配合物业开展上述工作；4.2.6 物业与开发商双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查；4.2.7对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费定价、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺以及涉及到设备设施合同中的维保条款等。
物业公司物业前期介入工作内容及流程
对接部门
物业工作费测算工作指引》执行。
成果输出 《前介档案目录》
《周边项目收费调 研表》
注意事项
《项目物业管理方 案》、《物业服务 费测算表》
先通过编制《项目规划设计前置建议书》与设计部
门进行初步沟通。
考察过程中注意交 通安全及进入项目 地块时的人身安全
审核过程中与设计 部保持充分沟通， 必要时召开物业内 部专题会进行充分 研讨后提出。
初步 设计
获取项目初步设计 获取信息 图纸，为后续审核
初设图纸做准备。
收集初步设计图纸，包括建筑结 构（目录、说明、平面图、立面 图、剖面图、节点图等）、建筑 电气、给排水、暖通空调等专业 （目录、说明、图例、系统、平 面图、立面图、剖面图等）、园 林、市政（综合管网图）等。
暖通、土建综合等专业，每个专业均应熟知相应的
设计说明和图例，再按照平面图—立面图—剖面图
的顺序分别审核。其中电气专业还应首先关注系统
图。
在施工图外审定稿 后，应向设计部门 索取终版施工图， 并对照审批完成的 《项目施工图审图 建议书》逐项复 核，复核结果无误 后，将终版施工图 、建议书存档，以 供施工建设阶段使 用。
规划 设计 阶段
获取项目施工设计 获取信息 图纸，为后续审图
工作做准备。
收集项目施工设计图纸，包括建 筑结构（目录、说明、平面图、 立面图、剖面图、节点图等）、 建筑电气、给排水、暖通空调等 专业（目录、说明、图例、系统 、平面图、立面图、剖面图等） 、园林、市政（综合管网图）等 。
1、参与新项目施工图审核工作,物业前介人员应根
项目前期物业管理规划设计阶段介入工作指引
项目前期物业管理规划设计阶段介入工作指引1. 引言本文档旨在为物业管理规划设计阶段的工作提供指引，确保项目在前期阶段充分考虑到物业管理的需求，从而为后续的物业管理工作打下良好的基础。
本文档主要介绍了物业管理规划设计阶段的工作内容和步骤，并提供了一些实操建议。
2. 工作内容2.1 项目概述在物业管理规划设计阶段介入工作之前，首先需要了解项目的背景和概况。
这包括项目的基本信息、规划设计图纸、用地面积、建筑总面积等。
同时，还需要了解项目的发展方向和目标，以及项目所处的市场环境和竞争对手的情况。
2.2 确定物业管理策略在本阶段，需要明确项目的物业管理策略。
这包括确定物业管理的服务类型（如住宅、商业、综合等）、物业管理的定位和定价策略、服务范围等。
此外，还需要考虑项目的品牌定位和市场定位，制定符合项目特点的物业管理策略。
2.3 确定工作目标和任务在介入工作之前，需要制定明确的工作目标和任务，以确保项目的物业管理规划设计阶段取得预期的效果。
这些目标和任务可以包括但不限于：制定项目物业管理的规划方案、确定物业管理组织架构、制定物业管理工作流程、提供物业管理技术支持等。
2.4 进行市场调研和需求分析在物业管理规划设计阶段，对项目所在的市场进行调研和需求分析至关重要。
这包括对目标客户群体的认识、市场的需求状况、竞争对手的情况等。
通过深入了解市场需求，在后续的物业管理规划设计中能够更好地满足客户的需求，提高项目的竞争力。
2.5 制定物业管理规划设计方案根据前期调研和需求分析的结果，制定适合项目的物业管理规划设计方案。
该方案应包括但不限于：物业管理的组织架构、工作流程、管理体系、服务标准、技术支持等。
在制定方案时，需要充分考虑项目的特点和需求，并与项目开发方进行充分的沟通和协商。
2.6 编制物业管理规划设计报告在完成物业管理规划设计方案后，需要将其整理成物业管理规划设计报告。
该报告应包括项目概述、物业管理策略、工作目标和任务、市场调研和需求分析结果、物业管理规划设计方案等内容。
物业管理前期介入与入住管理
在设计入住流程时，应充分考虑 业主的需求和体验，尽可能简化 流程，提高效率，确保业主顺利 入住。
入住手续办理
入住手续办理是业主正式入住之前必 须完成的一系列手续，包括签署物业 服务合同、办理装修申报手续等。
物业公司应提供清晰明了的入住手续 办理指南，确保业主在办理过程中能 够快速、准确地完成相关手续。
定期巡逻检查
组织定期巡逻检查，及时发现和 处理安全隐患，确保物业安全无 死角。
安全事故应急处理
建立应急响应机制
建立快速、有效的应急响应机制，确 保在发生安全事故时能够迅速启动应 急预案，开展救援工作。
培训演练与宣传教育
定期组织安全培训和演练，提高员工 和业主的安全意识和自救能力；加强 安全宣传教育，提高业主的安全防范 意识。
物业管理前期介入与入住管理
汇报人： 202X-01-01
目录
• 前期物业管理 • 入住管理 • 物业服务品质提升 • 物业安全管理 • 物业环境维护
01 前期物业管理
前期物业管理
• 请输入您的内容
02 入住管理
入住流程设计
01
入住流程的合理设计是确保物业 管理工作顺利进行的关键，包括 房屋交接、验房、签署相关文件 、缴纳相关费用等环节。
04
清洁保洁
制定合理的清洁计划，保持物 业环境整洁卫生。
垃圾分类与处理
引导业主进行垃圾分类，及时 处理各类垃圾。
消杀服务
定期进行消杀服务，预防虫害 和病毒的传播。
卫生检查
定期进行卫生检查，发现问题 及时处理。
绿化景观维护
绿化养护
定期进行绿化养护，保持绿化 景观的美观。
花卉布置
根据季节和节日需求，进行花 卉布置，提升物业环境的美观 度。
物业管理前期介入工作指引
物业管理前期介入工作指引1、目的规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新公司物业管理业务的开展。
2、范围适用于房地产开发公司和其下属的物业管理公司3、职责3.1 结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。
3.2 房地产公司应与物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。
4．方法和过程控制4.1 物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量为确保业主正常入住奠定基础。
4.2 前期介入的一般程序4.2.1 双方确定工作内容要求;4.2.2 物业组成工作小组;4.2.3 制定工作计划;4.2.4 计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。
4.2.5 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。
4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。
4.3 前期介入的内容前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收4.3.1 规划设计阶段包括：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。
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一、前期介入概述
（三）工作职责
3、分公司：按照公司的工作指引，做好项目的前期介入工作，积极参与地
产的设计研讨会、图纸会审与施工阶段的工作例会，积极收集设计、 施工阶段存在的问题，按时间节点向项目公司和区域反馈，并跟进改
进工作；每季度收集分公司所管项目的设计、施工、产品缺陷问题，
上报区域汇总；
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二
规划设计阶段的前期介入
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二、规划设计阶段介入
（一）评估准备
1、规划设计评估需要获得的资料: 1) 报批报建文件 《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报 告》、配套条件明细资料、扩初批复等。
2) 企划文件
市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。 3) 设计文件 总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、 透视图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设
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二、规划设计阶段介入
（三）总体关注点
6、注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。 7、安全防范系统功能完备、分布合理，运用先进技防手段，安全及消防设施 配置充分。 8、智能化配置先进，网络资源充分，便于智慧社区建设。
9、便于物业组织管理服务，节约管理成本。
10、各项技术经济指标在同类住宅区中达到领先水平。
4、单元垃圾桶固定放置点、园区垃圾收集站的规划设置。
5、空调外挂机的处理、预留板的尺寸、空调预留孔洞、冷凝水的统一收集。 6、烟道、排气道的位置及做法。 7、各类管井、屋面检查口的位置、尺寸及造型设计是否利于后期管理工作的开展。 8、电梯底坑考虑到有积水时，能达到自动排出积水的配置要求。
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二、规划设计阶段介入
（三）总体关注点
1、住宅区规划功能合理，综合考虑居住区私密性和社区交流协调。
2、住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足（机动车车位、
非机动车车位）。
3、建筑布局与自然环境和谐，满足消防、采光、通风需求，环境优美。
4、生活便利，基本生活配套设施齐全，出行便捷。 5、设备、设施保障充分，水、电、气、暖、通讯、电视、电梯、污水处理等 可靠完善。
计说明书、采暖通风空调设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。
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二、规划设计阶段介入
（一）评估准备
2、地产需组织召开项目立项说明会，向区域大运营工作组、设计、工程、
营销、客关、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。 3、物业公司组织对项目宗地状况、类似竞品楼盘，周边配套情况，进行实
前期介入工作指引
碧桂园物业品质管理中心 2016年1 Nhomakorabea月内部资料 严禁外传 │ 1
前期介入概述 规划设计阶段的前期介入
图纸审核
营销策划阶段的前期介入 施工阶段介入
竣工验收阶段介入
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一
前期介入概述
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一、前期介入概述
（一）概念
前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括
三、图纸审核
（二）关注要点
9、电梯机房、水泵房等设备房位置应合理，有无通风设施及影响居民正常生活的噪音， 室外通风口应采取防雨措施。 10、地下车库管线安装高度应合理，不应遮挡照明灯具，同时高度应不影响车辆通行。 11、消防走火楼梯、电梯厅前室、地下电梯厅地面标高应合理。 12、物业用房中员工宿舍应合理安排、配置。 13、室外管线、管道井的布局应合理，避免给业主造成的影响。 14、室内管道、计量器具、智能化设施的布置合理性。 15、设备控制开关的位置设置应合理，应处于公共区域内。
16、公共用电用水设施安装计量装置以便能耗的评估分析。
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三、图纸审核
（三）集团文件
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四 营销策划阶段的前期介入
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四、营销策划阶段的前期介入
（一）物业管理模式输出
新项目在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时，前期介入 小组需要与地产设计和营销部门进行沟通，提出物业管理概念及模式 作为项目策划的一部分，以满足销售包装时设计内容的要求，同时又 是日后物业管理方案和特色服务设计的核心。
一、前期介入概述
（三）工作职责
1、总公司：前期介入指引手册及相关制度的制定，设计与施工建议的收集与汇 编，组织全国前介人员进行集中研讨，对全国各区域前介工作进行指导和培
训，重大项目共同参与前介工作，每季度收集各区域的规划设计、施工、产
品缺陷问题并汇总上报。
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一、前期介入概述
地考察。
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二、规划设计阶段介入
（二）工作思路
1、新项目立项以后，前介人员应积极与地产研发部门/项目部保持沟通，并索取相关基 本资料，包括：产品定位、营销策划、市场调查等项目基本信息资料, 设计图纸等； 2、参与新项目各项规划设计讨论会，包括项目启动会、设计方案会等。
3、参与地产组织的图纸会审及设计技术交底，按系统对会审图纸提出意见或建议。
和维修成本；设备的维修零部件市场化，节约了今后的维修成本； 2、材料选择原则：采用节能产品（减少维护工作也是节能） 具体为：照明采用LED灯具；地埋水管采用高强度、耐腐蚀的管材；金属围栏 采用防锈蚀的材质等；
3、技术方法：能耗设备设施的控制考虑不同季节、不同时间段的灵活控制方法
具体为：地下车场采用分回路、分时段的控制方式，公共照明控制上采用智能 控制等，路灯隔一亮一设计等；
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一、前期介入概述
（五）工作思路
1、组建前介工作小组，落实工作人员。 2、制定前期介入工作计划和具体工作方案。 3、实施前期介入计划。 4、物业的建议、意见，与地产各部门协调研讨内容等形成的书面资料，双方应签 字确认，建立档案，以备复查。
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一、前期介入概述
4、物业须站在业主和今后管理的角度，从物业管理需求和使用合理性、便捷性、管理 成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面提出建议。
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二、规划设计阶段介入
（二）工作思路
5、对涉及物业利益的文件应积极参与讨论和确认，如管理费、前期物业管理合同、销售 承诺及营销工作方案、设备设施合同中的售后服务等，避免与物业后期的管理相冲突 及产生管理风险和法律纠纷。 6、积极跟踪、研究了解行业前沿科技，在前介管理方面具备前瞻性；项目在使用新技术、
一、前期介入概述
（四）队伍组建
前期介入队伍的组建是由总部、区域公司及分公司相关专业 人员兼职或专职组成的一支非正式机构
1、总部层面成立专职前期介入小组，主要成员由分管领导及各系统专业人员
组成，负责编制、发布和修订前期工作指引手册，并对区域和分公司提供
技术支持；
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一、前期介入概述
理委托合同》，同时物业应协助地产在销售商品房时，与购房者签
订《前期物业管理服务协议》。
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四、营销策划阶段的前期介入
（三）对外宣传和承诺
物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容，根据地产需 要提供物业推介资料，地产对物业管理有关的宣传和承诺内容需获得物业 书面确认。地产适时安排物业相关人员参加培训，根据地产委托要求，物
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四、营销策划阶段的前期介入
（二）物业管理方案
1、一般在项目正式完成营销推广方案前，需要确定《物业管理方案》， 应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、管理服务标准、品质 控制方法、管理费测算等。此方案需上报领导审核后执行。 2、《物业管理方案》经地产确认后，据此在房屋销售前签订《物业管
项目策划、规划设计、营销策划、施工建设、隐蔽工程验收、竣工验收等 就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规 划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、 竣工验收等多方面提供有利于后期经营管理的意见，以确保物业设计和建
造质量，为后期正常开展物业管理创造条件
（六）工作流程
前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段 和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。
1、规划设计阶段包括：
对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、
新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、
房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。
（三）工作职责
2、区域：区域范围内设计与施工建议的收集与汇编工作，积极参与全国前介人 员进行集中研讨，每季度收集分公司反馈的设计施工建议，整理后提交至总
公司，每季度收集区域内的设计、施工、产品缺陷问题，上报品质管理管理
中心，对分公司前介工作进行指导和培训，统筹区域内新项目开展前期介入 工作。
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（四）队伍组建
2、区域公司由工程专业背景的经理级人员担任组长，负责区域内新项目的前期 介入统筹工作，组员在区域范围内发掘具有土建、装修、园林、水、电、 空调等相关专业知识和前期介入经验的人员组成，并按要求组织相关工作
培训及实施前期介入统筹工作；
3、分公司成立后，应优先配置专业性强并有前期介入经验的工程人员来开展前 期介入工作，区域公司协助指导分公司的前期介入工作；
特别提醒：出入口及人车分流方案、 会所位置及出入口设置、功能房设置（垃圾收
集站、水泵房、电房等）、周边围栏及安全设施、非机动车库设置、服务中心位置；
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二、规划设计阶段介入