苏南万科发展策略研究

2426
126 249
2007年
常熟土地供应波动较大，大盘出让特征明显，其中 建面30万㎡以上的5幅，总建417万㎡，占总量的60%
截至07年末，土地存量494万㎡；建面30万㎡以上大 盘的存量350万㎡，占总存量的70%
常熟城区范围小，环内土地价格快速上涨，07年出 让的中南地块楼面地价高达2844元/ ㎡，城市整体地 价水平已处于高位
核心 城市
卫星 城
“双核型”城市
圈
卫星 城
次中心 城市
卫星
核心
城
城市
卫星
城
次中心 城市
综合近3年市场表现来看，苏州、昆山稳步发展，常熟 成长性较强，江阴市场潜力释放度最低，潜力较大
常熟市场起点低，近三年增长迅速；江阴05年乡镇市场
成交量较高，拉低了整体增速；苏州和无锡均保持了25%
左右的增长；昆山增长也较迅速
-0.3%
+4.1%
+1.1%
-0.4%
08年4月昆山各区成交套数对比 （4月昆山共成交3506套）
开发区, 550
巴城, 143
案例
玉山, 987
花桥, 492
陆家, 319
张浦, 420
周市, 469
苏州
无锡
昆山
常熟
江阴
08年前4月苏锡市场下滑，县级市成交量同比大幅上升； 深耕苏锡，并扩张县级市有利于平抑城市圈内市场风险
4800
5000
4952
710
442
320
126
90
苏州
无锡
昆山
常熟
江阴
成交量方面，苏州遥遥领先，为典型的核心城市 三县市价格水平相当，无锡价格结构性特征明显
常熟 9%
江阴 7%
苏州
昆山
41%
18%
无锡 25%
三县市市场份额占 比34%，不容忽视
昆山占比18%，已成 为城市圈内重要的一 极市场
商品住宅市场总容量较小
建成时间
26.6% 1980-1989
53.2% 1990-1999
12.8% 2000-2005
住宅市场成交面积增速较慢
3300
3800
4012
4501
93
93
75
84
03年
04年
05年
06年
前五名开发商占有率较低
住房来源 江阴市区商品住宅市场起步晚、发展较慢， 大量市区购房需求积压
120
根据昆山客户研究结论，昆山的主力客户分本地人和新昆山 人2类，同时还有大量周边城市（如上海）客户在昆山购房， 其中城中板块的投资比例达到15%，昆山城市投资属性较强
江阴
06年
07年
24.9% 18.0%
30.4% 22.6%
GDP增速
三产增速
住宅成交面积增速较慢
320 175
05年销售面积 07年销售面积
1.2
1.6
近三年商品住宅成交价格平均增速 8% 12.20% 6.35% 15.40% 17.85% 3.93%
5.5
2.8
6.9
竞争环境 前5名开发商金额市场占有率
12% 25.8% 21.6% 16.6% 29.9% 15.6% 7.3
8.7
11.3
统计 76.8 64.0 57.1
常熟 4.4 3.3 3.9 3.0 5.6 10.0 1.2 6.3 3.0 8.0 6.3
苏锡
三县市
现有资源深耕研究结论：必须深耕，但又不能单纯深耕
• 公司在苏州如果仅依靠现有资源，从09年开始市场占有率将急剧下降，11年面 积甚至不足1%，且08、09两年市场占有率也未突破7%，离集团对中心城市的 深耕要求相差较大
• 公司在无锡如果仅依靠现有资源，09年占有率达到高点后，10年开始将大幅下 降，11年面积占有率仅为5.3%。更重要的是现有资源每年的整体均价水平高出 市场均价都在50%以上，高端资源较多，必须获取C、T类项目分散风险
模型一
层面
指标
评级与结论
宏 人口
全市常住人口
观 环 经济总量与质量
GDP、增量GDP中三产占比
境 社会整体投资与消费能力 金融机构各项存款余额
人多 钱多
土 地 土地供应相对充足程度
近三年土地供应建面/住 宅成交面积
地多
首 选
市 场 土地成本
近三年楼面地价增速
地廉
目
标
住 住宅市场规模 宅 市 场 住宅市场成长性
近三年住宅成交面积
城
近三年住宅成交均价
市
需旺 价涨
近三年住宅成交面积增速
近三年住宅成交均价增速
环竞 境争 竞争环境
前5名开发商的市场占有率
宽松
根据市场发展潜力评价模型统计结论，初步的投资排序是：苏州、 无锡、昆山、常熟、江阴；其中苏州和无锡为深耕城市，因此指 标解读将以昆山、常熟、江阴三市为主
层面
五城市07年前4月与08年前4月成交量对比 -33.6%
-23.6% +112.8%
07年前4月 08年前4月
+104.1% +122.2%
苏州
无锡
昆山
常熟
江阴
苏锡供销比
07年前4月 08年前4月
与苏锡市场同 比下滑30%形 成鲜明对比的 是：三县市成 交量同比整体 上升119%
同时，苏锡供 销比同比均大 幅度上升
• 住宅市场表现对比
• 城市圈住宅市场竞争力研究
• 机会分析——房地产市场发展潜力评价模型 • 风险把控——住宅市场透支度模型
• 管理难度初探
• 五城市投资策略
以苏州为核心的城市圈结构；未来公司组织架构和投资规划 均可依据圈内各城市地位、特色、市场发展阶段平衡取舍
6402
07年五城市量价对比
5091
• 如果保持成交面积年均增长30%，且项目全部位于苏锡市区，那么到09年公司 在苏锡市区的金额占有率就将高达11.6%，这意味着09年无锡同时有至少6-7个 项目在售，苏州至少有8个以上项目在售，同时如果市场遭遇政策打击，公司 将面临全线的考验，风险无法规避
• 市场已经表明， 只有兼顾深耕 和扩展才能更 有效的平抑政 策和市场系统 风险
• 同时，城市圈 公司也为平抑 这种市场周期 性风险提供了 平台和机遇
• 住宅市场表现对比
• 城市圈住宅市场竞争力研究
• 机会分析——房地产市场发展潜力评价模型 • 风险把控——住宅市场透支度模型
• 管理难度初探
• 五城市投资策略
城市房地产市场发展潜力评价模型将从四个层面选取11个关 键指标对目标城市进行综合研判
55.0
江阴 4.2 4.0 3.4 2.9 5.0 5.0 1.0 6.9 8.0 1.8 12.0
54.4
模 由于部分数据缺失，仅能取到3年平均值，如能取5年平均将更有利于剔出市场波动的影响
型 人口指标仅有常住人口数，人口知识结构、外来人口构成等关键指标数据缺失
说
部分城市土地出让分散且区域变化大，其地价变化存在很大的随意性 因此在市场发展潜力评价模型的基础上，须对具体城市进行解读和指标修正，才能确定各城市最终的
住宅市场、宏观环境、管理半径是 城市圈内筛选目标城市的关键要素
宏观 环境
竞争 环境
土地 市场
住宅 市场
市
场
D城市
潜 首选城市区
力
A城市
E城市
C城市 B城市
管理难度
管理难度
管
管
政
理
理
府
半
资
关
径
源
系
• 注：常州、南通、张家港、吴江、宜兴、太仓已 经过第一轮城市圈投资筛选，本报告暂不研究 • 本报告研究城市将聚焦于苏州市区、无锡市区、 昆山、江阴、常熟
7.3
商品住宅成交面积：万平方米
8% 591
341
265
86
83
8.0
4.6
3.6
商品住宅成交均价：元/平方米
8% 5666
4813
4503 4452
4856
8.0
6.8
6.4
住宅市场
近三年商品住宅成交面积平均增速 8% 20.99% 26.55% 35.22% 67.33% 177.47% 0.9
1.44 1.04
苏州
1.51 0.77
无锡
深耕的同时必须合理有序的扩张，以有效平抑市场系统 风险，接下来研究的重点是到哪扩张？怎么扩张？
285 200
成交量同比
07年前4月 08年前4月
130 61
• 07年前4月，苏锡市场仍处于 平稳运行阶段，至5月才开始 量价“飙升”，可比性较强
• 三县市市场受政策影响较小， 城市圈内存在2个系统市场： 苏锡市区市场、县级市市场
26%
商品房 乡镇房地产市场（如新桥、周庄、华士）占 比较高；近5年出让土地有60%左右位于乡镇， 07年市区住宅成交占总成交量的50%左右
随着旧城改造和城市拓展的加速，市区楼市 将进入快速发展的阶段
江阴房地产市场发展由乡镇起步，07年开始需求向
4952
市区集中，其中市区分城西和城中2个主要市场，澄
明 投资潜力排序
1 昆山模型修正：人口因素对楼市贡献相对较高；产业结构转型 及服务业比重上升预示着新的机遇；市场容量基数大且增长平稳
常住人口较少
148 70
192 110
昆山
常熟
增量GDP中三产占比低
常住人口
185 户籍人口 07年常住人口人均成交面积分别是常熟与江阴的3倍和4倍， 人口因素对住宅市场的贡献值较高
10.0
3.1
金融机构各项存款余额：亿元
10% 2604
2101
775
777
752
10.0
8.1
3.0
出让住宅用地建面/住宅成交面积
8% 1.32
2.89
1.54 1.88
2.11
8.0
3.7
6.9
土地市场
近三年楼面地价平均增速
10% 24.0% 26.9% 55.3% 75.9% 1.0%
3.2
3.5
潜力完全未释放 潜力完全释放 市场潜力释放度 苏州
无锡 昆山 江阴 常熟
08年前4月三县市受宏观政策影响较小，市场份额开始上升；以 昆山为例，前4月总成交量接近无锡，4月成交量五城市最高
08年1-4月五城市住宅成交量：万平米 118
82
73
34
23
苏州
无锡
昆山
常熟
江阴
-4.5%
五城市07年与08年1-4月市场份额对比
5000 均价
4345
全市
前五名
常熟市场集中度较高，C、T品类市场尤 为明显，G品类07年供应不充足
苏州润禾、绿地、世茂为传统三强，随 着主要楼盘的去化和供应以大盘为主， 竞争环境仍较宽松
3 江阴模型修正：市区、乡镇二分市场，市区未来供应有限，其中 主城区中高端市场机会显现；整体开发水平较低，竞争环境宽松
项目发展部，2008年5月
苏南万科2008年发展策略研究
苏南四市九县，如何兼顾深耕与扩张，并制定合理 的城市圈投资与发展规划是公司亟待解决的问题
根据集团 最新城市 圈划分原 则，苏南 城市圈包 括苏州、 无锡、常 州、南通 四个地级 市，共四 市九县
报告将从市场潜力和管理难度二个维度对苏南各城市进行综 合考量，并依此确定万科在苏南城市圈内的投资发展策略
指标
数值 权重
苏州市区 无锡市区 昆山 常熟
得分
江阴 苏州市区 无锡市区 昆山
常住人口：万人
10% 440
302
148
192
185
10.0
6.9
3.4
GDP：亿元
宏观环境
增量GDP中三产占比
8% 1946
1892
932
809
980
8.0
7.8
3.8
10% 89.2% 111.3% 34.2% 43.7% 38.1% 8.0
07年昆山占5城市面积份额19%，常熟与江阴分别为7%和5%， 市场容量相对较大
昆山
常熟
江阴
2 常熟模型修正：市场容量稳步增长；整体地价水平较高，投资 风险显现；前5名开发商市场占有率较高，但竞争环境仍较宽松
商品住宅市场总容量较小
1.2 1.1
供应 成交 供求比
54 45
95 87
05年
06年
住宅楼面地价增速较快
126 45
75 90பைடு நூலகம்
37.0% 26.7%
出口增速
07年三产增速加快，比例持续上升，而出口 增速下降10个百分点
出口对经济的拉动作用开始下降，三产比例 加速上升反映了昆山经济结构已经开始转型
07年三产占比33%，城市发展已进入由工业 为主导向工业、服务业并举的转变阶段
楼市起点较高，02年开始快速增长，06年突破300万方，07年 进入平稳发展阶段，城市住宅市场发展阶段较常熟和江阴高
住宅成交面积 住宅供地面积 楼面均价
1762
784
45 163
87 73
2005年
2006年
前五名开发商占有率较高
34%
面积
30%
金额
0.9
113 126
07年
近三年常熟住宅市场累计供销比1.0，供需基本平衡， 但供需比逐年走低及成交量的稳步上升预示着常熟楼 市目前存在较好的发展机遇
常熟客户主要为市区客户和乡镇客户两类，07年成 交比例3：7，市区对周边乡镇的吸引力强，城市化、 进城思维和发达的民营经济为住宅市场提供着庞大而 稳定的客源
67.3%
成交量三年均速
21.0%
26.6%
35.2%
9.5%
苏州
无锡
价格三年均速
12.2%
6.4%
昆山
+
15.4%
常熟
17.9%
江阴
22.5%
苏州
无锡
昆山
常熟
江阴
无锡受供应区域影响，整体价格增长缓慢；苏州、昆山、 常熟价格年均增长都在15%左右；江阴受成交主力由乡镇 向市区转变影响，价格增长迅速，其中主城区价格增长尤 其明显
西市场供应量较大，目前均价4000-4500元/平米，澄
中市场供应不足，均价已突破7000元/平米
90
03-04年成交量集中在周边乡镇，05-06年成交量下
07年
滑，预测08-10年成交量仍将维持在80-100万平米左