2014年福安商业市场市调报告

铁路
福安铁路呈“两横两纵”布局：横向的有温福 铁路和沿海货运铁路；纵向的宁丽铁路和宁漳 客运专线。
城市背景概览：
1.5 城市发展规划
规划在中心城区采用带状组团式布局， 以交溪－赛江为轴线，形成“一带三组 团”的规划结构，利用高速连、104国道 和城际快速路联系各组团。 “一带”是指沿赛江城市发展带 “三组团”：将富春溪组团打造为综合 性城市组团，提升老城原有的商业功能， 仍作为全市的政治、文化、旅游中心以 及电机电器城。溪北洋为功能较为单纯 的商住、教育片区，重点发展文化、教 育产业，形成旅游接待的特色城市区域。 赛岐-甘棠组团中，甘棠利用交通区位优 势，重点发展商贸业，赛岐以产业服务、 产业转化为主要功能，赛江两岸以生活 岸线为主，码头、仓储设施逐步南移。
高速公路和市区快速路呈网状布局：由横向的 沈海高速、沈海高速复线，纵向的宁武高速、 福泰高速，加上福安市区城际快速路，共同组 成的快速公路体系均匀地覆盖了市域中部和南 部，它与铁路系统共同构成了福安内部交通及 对外的交通骨架。 104国道、301省道、302省道的地位逐渐降 低，主要起到通达晓阳镇、潭头镇、上白石镇 等边缘镇区的作用。
2013年福安市实现社会消费品零售总额66.77亿元，比上年增长12.3％，消费增长强 势有力
福安市2013年全社会固定资产投资167.20亿元，增长61.2％，固定资产投资增势强劲
福安市宏观经济增长进入稳定阶段，居民消费 指数日渐攀升，有助于整体商业业态的发展。
城市背景概览
宏观环境分析
福安商业市场调查 福安住宅市场调查
畲族经济开发区。
福安 素 有 “ 中 国 电 机 电 器 城 ” 、
“中国中小电机出口基地”、“全国第二大
船舶修造基地”、“中国茶叶之乡” 、“中
国绿竹之乡”和“中国保健按摩器发源地” 等美誉。
城市背景概览：
1.2 历史沿革
先秦时期福安市为闽越族居住地，《禹贡》称为扬州地，周为七闽地域，秦属闽中郡，汉初隶属闽越国，汉始元二年（公 元前85年）属冶县，东汉属会稽南郡，三国属吴建安郡东安县，晋、南朝属温麻县，隋开皇九年（589年）属原丰县，隋大 业三年（607年）属闽县，唐武德六年（623年）起属长溪县。 宋淳祐四年（1244年），太学生张过请在建县前先将长溪县西尉移驻西北乡。五月，福建路令代理福州知府项寅孙派员勘 查，九月复派签厅郑准亲往踏勘县治，里人（进士）许子大愿意献地建治所。淳祐五年（1245年），乡人殿中御史郑寀献诗 理宗：“韩阳风景世间无，堪与王维作画图。四顾罗山朝虎井，一条带水绕龟湖。形如丹凤飞衔印，势似苍龙卧吐珠。此处 不堪为县治，更于何处拜皇都”，县治因而议定。理宗御批“敷锡五福，以安一县。”福安因而得名，正式划出长溪县西北 二乡、九里建福安县。福安建县后，直隶福建路福州。 元至元二十三年（1286年），福安县改属福建行中书省福州路福宁州。 明洪武二年（1369年），福安县划归福建行中书省福州府管辖。景泰六年（1455年），划出县境平溪里十一至十四都归 新置的寿宁县。 明成化九年（1473年），福安县属福建承宣布政使司福宁州。 清雍正十二年（1734年），福宁州升为福宁府，福安县隶属福建省福宁府。 民国2年（1913年）废府、州，福建划分为4个道，福安县隶属东路道（道治在今闽侯）。民国3年，东路道改称闽海道， 福安县属之。民国14年，国民政府废道，福安县直属于福建省。民国22年11月，国民党第十九路军在福州成立中华共和国人 民革命政府，12月，福建划分为4个省2个市，福安县属闽海省。次年1月，人民革命政府失败，福安县复为福建省直辖。 民国23年7月，福建省划分为10个行政督察区，福安县属第二行政督察区（专员公署驻福安县）。民国24年10月，全省改 为7个行政督察区，福安县属第一行政督察区（专员公署驻长乐县，后移驻闽侯县）。民国31年5月，福安县属第一行政督察 区（专员公署驻福安县，次年9月移驻闽侯县）。民国32年9月，全省划分为8个行政督察区、2个市，福安县属第八行政督察 区（专员公署驻福安县）。民国36年4月，全省调整为7个行政督察区，福安县隶属第一行政督察区（专员公署驻福安县）。 民国38年7月19日，福安县解放。9月30日福建省人民政府设立8个行政督察区，福安县属第三行政督察区（专员公署驻福 安县），1950年3月，行政督察区改以专员公署驻地县命名，福安县属福安专区。 1970年2月，福安专区革命委员会机关迁驻宁德，1971年6月，福安专区改称宁德地区，福安县属宁德地区。1989年11月 13日福安撤县建市，仍属宁德地区。1999年11月14日，经国务院批准（国函[1999]136号），福安市归属福建省直辖，委 托宁德市代管。
城市背景概览：
1.6 总结分析
1、交通优势明显：境内有沈海高速、宁上高速、温福铁路、等公路铁路穿境而过，形成半小时交通圈，南部白 马港位于三沙湾中点，是国家一类对外开放口岸，货物吞吐量居闽东之首。 2、气候独具优势：福安温暖湿润，属中亚热带海洋性季风气候，由于所处地理纬度低，濒临东海，受季风环流 影响，具有四季分明，夏季稍长，冬季稍短；光热充足，无霜期长，季风明显，台风频繁；雨量集中，夏旱突出等 特点。; 3、商业繁荣：福安是中国海峡西岸经济区东北翼的水陆交通枢纽和闽浙赣内陆地区的重要疏港通道，也是闽东 北最具活力的城市之一，于1993年被国务院列为沿海开放城市; 4、历史文化厚重：福安文化积淀深厚，是开闽第一进士薛令之和历史名人郑虎臣、谢翱的故乡，是闽东革命中 心，中共闽东特委所在地； 5、旅游资源丰富：世界地质公园、国家地质公园白云山风光秀美，其南部的古地质遗迹引人入胜，廉村宋代古 城堡建筑群、瓜溪“活化石”刺桫椤、柏柱洋明清古民居、溪塔葡萄沟、仙岫畲族风情以及闽东苏维埃旧址构成了 独特的区域文化。 6、产业经济发达：福安市是全国科技工作先进市、体育先进市，同时被授予“中国中小电机之都，中国茶叶之 乡，中国油茶油之乡、中国南方葡萄之乡、中国民间船舶修造基地、中国绿竹笋之乡”等多项荣誉称号。
2.6 人均可支配收入
2013年福安市城镇居民人均可支配收入24833元，扣除价格因素比上年增长10.0％； 人均消费性支出15520元，比上年增长9.5％； 农民人均纯收入10796元，扣除价格因素比上年增长14.1％。
（数据来源：福安市统计局）
宏观环境分析：
2.7 总结分析
1 2 3 4
福安市GDP近年一直保持12%以上的高增速，城市经济水平不断提高，2013年国民 生产总值就已经突破300亿元大关，国民经济总体稳中有进； 人均可支配收入24833元，环比上浮10%，居民消费价格总指数102.2，城乡居民生 活水平稳步提高
项目立地分析
福安商业市场调查：
3.1 福安市商业格局
城东商业带：
以鹤兴路为核心中轴，沿两 侧展开，以汽贸、汽配及物 流等业态为主。
坂中、城 北商业圈 老城区 商业圈
老城区商业圈：
以解放路、中兴街、金山路、 冠后路、棠兴路及新华南路 共同构成，以购物中心、服 饰、数码、餐饮及娱乐业为 主。
阳头商业圈：
城市背景概览：
1.3 行政区划
2011年，撤销城阳乡，设立城阳镇。调整后，全市辖3个街道、12个镇、3个乡、3个民族 乡。 2012年5月25日，福建省政府（闽政文[2012]190号）批准同意福安市从赛岐镇析出罗江 村、三江社区，从甘棠镇析出南安、大留、小留、樟港、加招、北山、坑门里等7个村，设 立罗江街道。调整后，全市辖4个街道、12个镇、3个乡、3个民族乡。 截至2014年7月30日，福安市设有2个省级开发区、1个市级开发区1个市级工业集中区， 下辖13个镇5个乡4个街道：福建福安赛岐经济开发区、福安畲族经济开发区、福安白马港经 济开发区 、福安湾坞工业集中区 。罗江街道、城南街道、城北街道、阳头街道、城阳镇、 坂中畲族乡、赛岐镇、穆阳镇、穆云畲族乡、康厝畲族乡、溪潭镇、甘棠镇、下白石镇、湾 坞镇、溪尾镇、松罗乡、溪柄镇、潭头镇、上白石镇、范坑乡、社口镇、晓阳镇。 中心城区
（数据来源：福安市统计局）
宏观环境分析：
2.3 产业发展
2013年福安市第一产业、第二产业、第三产业增加值占生产总值的比重分别为12.5%、62%和25.5%。 第一产业同比增长5.7%，第二产业同比增长16.7%，第三产业和同比增长7.4%。 产业结构中，第二产业继续走强，三次产业比例由上年的12.7:60.3:27.0调整为12.5:62.0:25.5。
全社会建筑业实现增加值17.42亿元，比上年增长18.1％。 房屋建筑施工面积172.94万平方米，上升40.7％； 房屋建筑竣工面积5.32万平方米，下降80.7％。
（数据来源：福安市统计局）
宏观环境分析：
2.4 社会固定资产投资
2013年福安市完成全社会固定资产投资167.20亿元，增长61.2％。 其中，固定资产投资（不含农户）163.41亿元，增长62.8％， 其中，城镇项目投资完成138.77亿元，增长65.1％； 房地产开发投资完成24.64亿元，增长50.6％。 新增固定资产68.66亿元，增长57.9%。施工项目达392个，其中本年新开工284个。
以广场路、鹤祥路、富阳路、 花园路及兴业路共同构成， 以餐饮、电动车、服饰及娱 乐等业态为主
坂中、城北商业圈：
以坂中乡满春街、新华北路、 富春北路、富东路及湖塘坂 路构成，主营茶酒、建材、 文体及餐饮等行业
城市背景概览
宏观环境分析
福安商业市场调查 福安住宅市场调查
项目立地分析
宏观环境分析：
2.1 人口分析
2013年福安市年末常住人口56.85万人，人口自然增长率7.38‰，基 本与上年末持平。 其中城镇人口34.56万人，占总人口比重（城镇化水平）60.8%，比上 年提高0.8个百分点。
（数据来源：福安市统计局）
宏观环境分析：
2.2 GDP
2013年，福安市累计实现地区生产总值（GDP）307.03亿元，同比增长12.9%，规上工业总产值 800.42亿元，增长22.0%；农林牧渔业总产值63.21亿元，增长5.8%；固定资产投资（不含农户） 163.41亿元，增长62.8%；社会消费品零售总额66.77亿元，增长12.3%；公共财政总收入31.83 亿元，增长20.1%，地方公共财政收入20.65亿元，增长30.4%；出口总值9.48亿美元，增长 26.3%；实际利用外资1400万美元，增长33.1%
福安市 商业市场市调报告
福安市东百置业营销部 2014年10月13日
城市背景概览
宏观环境wk.baidu.com析
福安商业市场调查 福安住宅市场调查
项目立地分析
城市背景概览：
1.1 城市概况
福安位于台湾海峡西岸，与台湾隔
海相望。全市总面积1880平方公里，海岸线 长145公里。全市下辖11个镇7个乡3个街道， 全市户籍人口 67 万人，其中城镇人口 34.11 万，畲族人口 6 万多人，是全国及福建省畲 族人口最多的县份。目前福安拥有两个省级 开发区，分别是闽东赛岐经济开发区和福安
（数据来源：福安市统计局）
宏观环境分析：
2.5 社会消费品零售
2013年福安市实现社会消费品零售总额66.77亿元，比上年增长12.3％。 其中，批发零售业实现零售额14.62亿元，现价增长34.3%； 住宿和餐饮业实现营业额1.37亿元，现价增长3.1%。
（数据来源：福安市统计局）
宏观环境分析：
（富春组团）城南街道、城北街 道、阳头街道、城阳镇、坂中畲 族乡 （溪北洋组团） 溪潭镇 （赛甘组团） 罗江街道、赛岐镇、甘棠镇、 溪柄镇、福安经济开发区
副中心城区
重点镇 （生态 旅游区） 一般镇
(白马港组团) 湾坞镇、下白石镇、福安白马港开发区、福安湾坞工业集中区 （穆阳溪组团）穆阳镇、穆云畲族乡、康厝畲族乡
潭头镇 社口镇 松罗乡 溪尾镇 （白云山组团） 福安畲族经济开发区、晓阳镇 范坑乡 上白石镇
城市背景概览：
1.4 交通规划
总体布局
重点建设以公路为骨干，水运和铁路为补充的 现代化综合运输网，基本建成与国民经济和城 镇发展相适应并适度超前的现代化综合性运输 体系，发挥闽东地区水陆交通枢纽的作用。
公路